zálohy na správu domu a pozemku
Dobrý den,chtěl bych diskutující na tomto portále požádat o názory k následujícímu.V §15/2 ZOVB je stanoveno,že výši záloh na správu domu si vlastníci jednotek určí usnesením shromáždění tak,aby byly kryty předpokládané náklady,které bude nutné vynaložit. Protože usnesení shromáždění k dané věci u nás neexistuje tak výbor nechal na posledním shromáždění,věci neznalé vlastníky odsouhlasit dokument “Plán hospodaření na rok 2016 tzv.rozpočet dle nařízení vlády č.366/2013“.Čímž nabyl přesvědčení,že vyhověl liteře zákona. Předesílám,že u SVJ neexistuje dlouhodobý plán oprav a údržby(plánuje se z roku na rok),nerozlišují se krátkodobé a dlouhodobé zálohy.Navíc se zálohy na správu domu po celou dobu existence SVJ nevyúčtovávají a nevypořádávají, protože podle výroku jednoho „chytráka“z výboru,“ zálohy jsou platby a ty se jednotlivci nevyúčtovávají“. Stručně k obsahu plánu: Příjmy-cituji“platby do fondu oprav činí měsíčně na podíl,což je 1/10000 celku, 5.5kč.(každý si svoji platbu může spočítat podle svého podílu),tedy není konkrétně stanoveno kolik bude každý hradit. Výdaje-náklady na opravy,údržbu a provoz,v nich 33%tvoří zálohy na možné havarie? Zůstatek-po odečtení výdajů je uveden zůstatek,který tvoří zhruba 3/4 příjmů a bylo odsouhlaseno cituji“investovat ho do úprav,oprav a zateplení řešících opláštění domu“. O úpravách a opravách však nebylo hlasováno. Závěrem je napsáno,že tímto je rozpočet vyrovnaný a výborem je navrhováno a bylo odsouhlaseno,aby částka 5.5kč/podíl nebyla měněna. Je mi jasné,že částka 5.5kč/podíl je neurčitá,nejde o náklady nutné a že mě SVJ nutí k hrazení nepřiměřených a nezdůvodněných částek.Druhou stranou mince tohoto problému je stav advokacie a zaužívané praktiky při rozhodování našich soudů.Po konzultaci s právníkem mi bylo sděleno,že zákon sice mluví o nutných platbách,ale pokud uvedená částka byla odsouhlasena shromážděním SVJ,tak podle jeho zkušeností a dosavadní soudní praxe,soud moji případnou žalobu zamítne.Nejedná se prý o zpronevěru naspořených částek a to že převážná většina SVJ nutí vlastníky k tomu,aby spořili je všeobecně známá věc,která se toleruje. Děkuji za Vaše názory Strýc
Hradíte 5,50 Kč/(1/10000)/měsíc = 660 tis. Kč/rok. Kolik máte v domě celkem m2?
navazuji na příspěvek „zálohy málo nebo moc“
Co to je plán? Když se odsouhlasí, že to „spoření“ je na zateplení,
tak už mám plán a vše je v souladu se zákonem! Ale vím co bude za 5 let?
Máme 100-letý dům, za 5 let bude potřeba obnova střechy. Tak co, přesto
budeme zateplovat, nebo když ne, tak peníze rozdáme, a začneme řešit
střechu? Znova šetřit a nakoupit deštníky pro lidi, nebo úvěr? Nebo
můžeme měnit plán a peníze na zateplení použít na obnovu střechy? Ale
pak je to stejný, jako když začnu plánovat, až budu mít za co.
Příjmy-cituji“platby do fondu oprav činí měsíčně na
podíl,což je 1/10000 celku, 5.5kč.(každý si svoji platbu může spočítat
podle svého podílu),tedy není konkrétně stanoveno kolik bude každý
hradit. – ten rozpočet je konkrétní, asi tomu nerozumíte,
neboť:
měsíční tvorba zálohy za SVJ je 5,5×10000=55 000
měsíční příspěvek člena je 55 000 x majetkový podíl
roční tvorba zálohy za SVJ je 55 000×12=660 000
z toho na havárie 33% tj. 217 800
Nevím jak máte udržovaný dům, ale stačí jedna prasklá kanalizační
přípojka, a na opravu to ani nebude stačit! Tuto zálohu na havárie
považuji za přiměřenou!
zbytek na spoření na investice za SVJ je 442 200.
Pokud nechcete plýtvat peníze na úvěr, pak je lepší spořit. Nemusíte
spořit přes SVJ, můžete sám, ale budete spořit? Až se rozhodne
o zateplení a výbor Vám předepíše Váš podíl např. 90 tis. budete
mít naspořeno a zaplatíte celou částku obratem?
Takto za pět let budete mít 2 mil. a pak lze rozhodovat co bude
nejnutnější na investování. Já považuji tento postup za rozumný a
hlavně optimální, nezatěžující vlastníky náklady úvěru.
Na úvod upřesňuji -měsíční záloha člena je 5,5kč/podíl,
- záloha na možné havarie je 16% z výdajů na správu domu, nikoliv z celkových příjmů,–rozpočet je konkrétní ale částka 5,5kč/podíl je neurčitá.
S Vaší úvahou na spoření v rámci SVJ nemohu souhlasit z těchto důvodů: 1.U převážné většiny SVJ v tomto státě je jsou zaměňovány zálohy na správu domu s tzv.„FO“.: Jestliže SVJ zřídilo fond ve svém účetnictví, může jej naplňovat pouze z vlastních zdrojů právnické osoby. Nikoliv ze záloh, které patří účetně do cizích zdrojů.Navíc takový fond musí mít jasně stanovená pravidla. 2.Jsem povinen za zákona,příspívat formou záloh na nutné náklady spojené se správou domu.V zákoně je jasně stanoveno jak se má spořit na nutné náklady.K tomu je však potřeba mít u SVJ plán dlouhodobých oprav.To,že u nás neexistuje,přestože jsem na to upozornil,není moje chyba.Celková částka by se měla skládat z jednotlivých položek z nichž vyjde suma pro předpis na zálohy.Zatim co u předpisu 5,5kč/podíl platím 15 let stále stejnou částku,která 2× větší než náklady nutné. 3.Provedl jsem propočet a mohu zodpovědně tvrdit,že za 5let při způsobu spoření do tzv.„FO“,který obhajujete,částku 2 miliony nenaspoříte.Konkrétně při dvou větších investicích za 3100000kč,mám podle aktiv na účtu SVJ naspořeno za 15 let 71000kč. Strýc
„Jestliže SVJ zřídilo fond ve svém účetnictví, může jej naplňovat pouze z vlastních zdrojů právnické osoby.“ – zákaz tvorby fondů z cizího zdroje (na vrub nákladů) má význam v zamezení daňového úniku (z příjmů). Protože příspěvky jsou daňově neutrální tento zákaz je neúčinný a proto pro posouzení kritéria použitelnosti je irelevantní. Je to obdobný specifikum SVJ jako je irelevantní rozlišit opravy dle velikosti na malé a na TZ. Pokud pravidla využití fondů z příspěvků uvedeme do stanov (samozřejmě podmínku vyúčtování ponecháme) bude stejně legitimní a produkující stejný VH jako bez toho.
Poznámka napsal: „Protože příspěvky jsou daňově neutrální tento zákaz je neúčinný a proto pro posouzení kritéria použitelnosti je irelevantní.“
To je nesmysl, takové hledisko je zcestné.
- Podle přílohy č. 1 k vyhlášce č. 504/2002 Sb. se fondy právnické osoby v rozvaze vykazují v položce A. Vlastní zdroje celkem I. Jmění celkem 2. Fondy.
- Naproti tomu přijaté zálohy se vykazují jako B. Cizí zdroje celkem II. Dlouhodobé závazky celkem 4. Přijaté dlouhodobé zálohy, případně jako B. Cizí zdroje celkem III. Krátkodobé závazky celkem 3. Přijaté zálohy.
Rozdíl je to podstatný, nejen v účetnictví SVJ, ale zejména také v účetnictví vlastníků jednotek, kteří jsou účetními jednotkami. Pokud toto někdo neumí rozpoznat, neměl by se pokoušet o tom psát.
Stejně nesmyslné je další tvrzení Poznámky: „… je irelevantní rozlišit opravy dle velikosti na malé a na TZ“.
To napsal někdo, kdo se nevyzná ani v účetnictví, ani v závazkových vztazích.
Opět platí, že u plátců je účetně zásadní rozdíl mezi účtování o opravě a o technickém zhodnocení. Že u zhotovitele (např. SVJ) půjde v obou případech o dodávku, je v této souvislosti vedlejší. Proto je vždy nutno rozlišovat na jaký účel je platba vlastníka určena, a to samozřejmě již v okamžiku kdy je mu předepsána úhrada zálohy či příspěvku.
U SVJ(2000) je však ještě z jiného důvodu nutno striktně rozlišovat mezi zálohami na opravy a zálohami na technické zhodnocení. Jde o zálohy z odlišných právních důvodů a jejich osudy a vymahatelnost jsou také odlišné.
- K opravám společných částí je SVJ(2000) ze zákona oprávněno stanovit, vybírat a vymáhat zálohy, i dlouhodobé, a to podle § 15 odst. 2 ZoVB. Takové zálohy jsou ve speciálním režimu a nevypořádají se s plátcem při ukončení jeho spoluvlastnického vztahu (§ 15 odst. 4 ZoVB).
- Technické zhodnocení společných částí však nepatří mezi správu domu vykonávanou právnickou osobou (§ 9 ZoVB). Proto vlastníci jednotek nejsou povinni hradit na tyto účely dlouhodobé zálohy; § 15 odst. 2 se nepoužije. Proto právnická osoba SVJ(2000) není oprávněna takové zálohy ani stanovit, ani vybírat, ani vymáhat. Takové zálohy (pokud by je vlastník chtěl dobrovolně hradit) nejsou ve speciálním režimu a vypořádají se s plátcem při ukončení jeho spoluvlastnického vztahu; nelze uplatnit § 15 odst. 4 ZoVB.
Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se k zálohám na technické zhodnocení přihlíží a vypořádají se s plátcem vždy (pokud nedojde k dohodě o změně v osobě věřitele podle § 1879 až 1886 NOZ).
lake
Smysl/nesmysl jistého hlediska může vznikat i tím, zda posouzení je provedeno dle významu nebo jen formálně podle slovního označení. Samozřejmě výkaz nemůže obsahovat „cizí fondy“ pokud obecně taková veličina existovat nemůže. Na druhé straně mne se jeví též nesmyslné, že pod správou SVJ rekonstrukci střechy (TZ) realizovat nelze, ale přistavět další patro a na to postavit novou střechu pod správou SVJ již lze. Možná smysl je v tom, že opakovanou rekonstrukci střechy máš dům dožene nejvyšší mrakodrap světa.
Psal jsem to zde dokola už asi 20krát, ale budiž.
Sestavuje-li se krátkodobý plán údržby a oprav, zálohy k tomuto účelu jsou také krátkodobé. Takže buď se dočkáte po skončení roku vyúčtování záloh proti skutečně vynaloženým nákladům, nebo požádejte o vrácení celé loňské zálohy, proveďte vzájemné započtení a nic neplaťte, dokud se vzájemné závazky nevyrovnají.
- Zaujala mne formulace „… investovat ho do úprav, oprav a zateplení řešících opláštění domu“.
Do správy domu prováděné právnickou osobou z toho patří pouze opravy, nikoliv však stavební úpravy, ani zateplení domu (což je obojí technické zhodnocení podle § 11 odst. 5 ZoVB).
Vlastník jednotky(1994) má zákonnou povinnost podle § 15 odst. 2 ZoVB, a to skládat zálohy pouze na nutné budoucí náklady správy domu. Neexistuje-li srozumitelný, určitý a hlavně SCHVÁLENÝ plán oprav (Reserve study), je vyloučeno sestavit a schválit finanční plán SVJ.
Nelze vymáhat zálohy na neurčitý účel. Je to v přímém rozporu se zněním zákona. V podstatě jde o vydírání. Tím spíše, že se má jednat o zálohy na účel, který je mimo zákonnou správu domu podle § 9 ZoVB. Jak máte postupovat jistě víte.
lake
Děkuji za reakci na můj dotaz a při té příležitosti Vás chci požádat o názor na tyto otázky:
- je správná moje domněnka,že stanovený předpis záloh na správu ve výši 5,5kč/podíl je neurčitý?
- jaký máte názor na konzultaci s právníkem,kterou jsem uvedl?Je to vůbec možné?Já tomu nemohu uvěřit.
- přesto,že jsem SVJ požádal o vyúčtování a vypořádání záloh na správu,ve které jsem uvedl návrhy řešení,tak
tak němu nedojde,protože 8 měsíců marně čekám na rozumnou odpověď.Nezbývá mi tedy provést vzájemné započtení.Mám ho tedy provést vůči vyčísleným nákladům na opravy,údržbu a provoz? Strýc
„…Mám ho tedy provést vůči vyčísleným nákladům na opravy,údržbu a provoz…“
Opravdu máte „vyčísleny“ a PODLOŽENY od SVJ řádnými podklady (faktury, objednávky, usnesení)? (domnívám se Lake Vám nedoporučuje zápočet vůči „vyčísleným nákladům“ ale zápočet vůči „zálohám pro další rok podle §15/2“ …a tak dokola (nějaká Magda3 by již mohla mít zkušenost. Třeba se podělí))
ad-1 – ano je.
ad-3 – ano máte.
I když se zmiňovaná položka bude jmenovat třeba záloha do fondu oprav, soud ji vyloží jako příspěvek, který byl pouze označen zavádějícím způsobem. Je příjmem SVJ a nevyúčtovává se. Pokud byl schválen potřebnou většinou, včetně termínů splatnosti a odpovídá podílům jednotlivých vlastníků, zbývá buď platit, přesvědčit většinu k odhlasování změny, nebo odejít z SVJ.
V.Procházka
- Provlada napsal: „I když se zmiňovaná položka bude jmenovat třeba záloha do fondu oprav, soud ji vyloží jako příspěvek, který byl pouze označen zavádějícím způsobem.“
To je nepravdivé, protizákonné tvrzení.
Podle § 557 zákona č. 89/2012 Sb. platí o výkladu právních jednání, že „[p]řipouští-li použitý výraz různý výklad, vyloží se v pochybnostech k tíži toho, kdo výrazu použil jako první“.
Z uvedeného plyne, že platbu je soud povinen vyložit jako vyúčtovatelnou zálohu, jestliže na tom bude pan Strýc trvat a je-li takový výklad pro pana Strýce příznivější. Nejedná se o tedy o nevyúčtovatelný příspěvek. Označení „záloha“ použilo jako první SVJ (v předpisu plateb) a nemůže tedy nyní tvrdit, že se o zálohu nejedná.
Jiná otázka ovšem je, zda určení platby jako zálohy bude panu Strýci něco platné. Tím, že začal tuto zálohu hradit, dal tím souhlas jak s výší částky, tak s dobou jejího použití. V této věci nese důkazní břemeno pouze pan Strýc. Bude-li SVJ tvrdit, že jde o zálohy na opravy domu na 20 let dopředu, pak si pan Strýc musí na vyúčtování svých záloh počkat 20 let.
Jestliže vlastník začal bez důvodu hradit neurčitě označenou částku, není mu pomoci. Opakuji to zde pořád.
lake
„…Bude-li SVJ tvrdit, …“
bude zřejmě také „dokazovat“.
- „neexistence usnesení společenství“ je důkazem pro pana Strýce
- „existence usnesení společenství“ je důkazem pro SVJ
- „hrazení neurčitě označených částek“ není důkazem souhlasu
k ničemu
S hrazením je možné kdykoli přestat a počkat na prokázání důvodu závazku (§1791 NOZ).
Platí se tedy Příspevek na správu domu a pozemku nebo Zálohy na příspěvek domu a pozemku? Fond oprav je blbost, s tím souhlasím.
Platí se podle okolností příspěvky (§ 15 odst. 1 ZoVB), zálohy na budoucí příspěvky (§ 15 odst. 2 ZoVB), případně obojí.
To je jako byste se nás zde ptal, zda v autoservisu budou po Vás chtít zálohu, nebo vše zaplatíte až při vyzvednutí opraveného vozu. Odpověď zní: to my nevíme, to záleží na okolnostech.
lake
Jak je to tedy s vyúčtováním a a případným přeplatkem těchto záloh. Je možné takové zálohy na příspěvky předepisovat vlastníkům neomezeně a každý rok prodlužovat termín pro skládání záloh? Příklad: v roce 2013 byly předepsané zálohy pro rok 2018, v roce 2014 byly předepsané zálohy pro rok 2019. Kdy se takové zálohy mají vyúčtovat a co se děje s přeplatkem? Zálohy na budoucí příspěvky a dlouhodobé zálohy mi nejsou jasné, může to prosím někdo objasnit jak se mají předepisovat a pak vyúčtovat? Když v roce 2018 je potřeba opravit střechu, předepisuje se na opravu střechy konkrétní záloha. Po opravě střechy by se měla vyúčtovat. Co s přeplatkem? Když v na začátku roku 2015 naplánuji opravu omítky a omítka se opraví,tak to není dluhodobá záloha, nebo se pletu. U nás to totiž tak funguje. V roce 2014 se naplánovla oprava odpadlých kachlíků, byla na to předepsána dlouhodobá záloha. Kachlíky se opravily, a co s přeplatkem. Oprava kachlíků ale dle mého názoru není dlouhodobá záloha, když plán a oprava je ve stejném roce.
Poslední komentáře