Vznik SVJ - správce domu, výpověď smlouvy SBD
Dobrý den,
správcem našeho domu bylo historicky SBD. Na základě toho, že družstvu klesl podíl pod 25%, jsme svolali shromáždění a založili SVJ (27.5.2015). Zároveň kvůli dlouhodobé nespokojenosti s družstvem jako správcem jsme odhlasovali změnu správce domu na jinou společnost, s tím, že proběhne předání správy do 3 měsíců (chceme se od nich co nejdříve distancovat, ale zároveň chceme, aby vše proběhlo bez problémů)..
8.6. 2015 nám přišel dopis od SBD, že přijímají výpověď ze Smlouvy o zajišťování správy domu s tím, že začíná od 1.7. běžet 6 měsíční výpovědní lhůta.
Tuto smlouvu podepisovali vždy jednotliví vlastníci při koupi bytu do osobního vlastnictví před vznikem SVJ, nový výbor SVJ žádnou smlouvu nepodepsal.
Moje otázka zní: Nepozbývají tyto jednotlivé smlouvy platnosti se vznikem SVJ? Ze zákona a dle stanov vykonává správu domu SVJ a jedině to může na základě hlasování shromáždění svěřit správu domu do rukou správce (tedy ne jednotliví vlastníci na základě individuálních smluv s SBD). Jednotlivé smlouvy s jednotlivými vlastníky a s tím i ustanovení o výpovědní lhůtě podle mého názoru už nemohou platit..
Dodávám, že nejsem právník, pouze používám selský rozum, pokud by bylo potřeba doplnit další informace, samozřejmě doplním… Děkuji předem za odpovědi.
| Příloha | Velikost |
|---|---|
| výpověď.PNG | 112.92 KB |
22 Cdo 2038/2008
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců JUDr. Františka Baláka a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobce S. v. j. d. čp. 1002 v P. 10, zastoupeného advokátem, proti žalovanému L. b. d. P. 10, zastoupenému advokátem, o zaplacení částky 546.156,– Kč s příslušenstvím, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 16 C 68/2004, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. října 2007, č. j. 19 Co 377/2007–120, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 31. října 2007, č. j. 19 Co 377/2007–120, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 28. června 2007, č. j. 16 C 68/2004–98, ve výrocích pod body I. a III., se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení.
V dané věci odvolací soud přesvědčivě vysvětlil, jak dospěl k právnímu názoru, podle kterého zvolením orgánů s. v. zaniká i právo správy domu družstvem uvedeným v § 24 odst. 1 a 2, a dovolací soud nemá důvod se od jeho právního názoru odchýlit. Je zřejmé, že zákon tuto otázku výslovně neřeší a že jeho formulace jsou vágní; nicméně ze znění § 9 odst. 1 zákona lze dovodit, že je tu upravena nejen způsobilost ke správě, ale i pověření tuto správu vykonávat. Pokud dovolatel upozorňuje na negativní důsledky, které pro dosavadní správce takový výklad zákona může mít, je třeba upozornit na nepříznivé následky jím zastávaného právního názoru pro vlastníky jednotek, kteří by tak mohli být vázáni nevýhodnými podmínkami smluv (či jiných právních skutečností) na jejichž základě byla správa vykonávána a na jejichž obsah nemohli mít vliv. Naopak družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona má možnost získat předem dostatek informací potřebných k tomu, aby mohlo správu k okamžiku ustanovení orgánů společenství ukončit.
22 Cdo 734/2008
ČESKÁ REPUBLIKA
ROZSUDEK
JMÉNEM REPUBLIKY
Nejvyšší soud České republiky rozhodl v senátě složeném z předsedy
JUDr. Jiřího Spáčila, CSc., a soudců JUDr. Františka Baláka a JUDr. Marie Rezkové ve věci žalobce L. b. d. P. 10, proti žalovanému S. v. j. R. 58, zastoupenému advokátem, o vzájemném návrhu, vedené u Obvodního soudu pro Prahu 10 pod sp. zn. 18 C 106/2004, o dovolání žalovaného proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 6. září 2007, č. j. 22 Co 227/2007–111, takto:
Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 6. září 2007, č. j. 22 Co 227/2007–111, pokud jím bylo vysloveno, že v zamítavém výroku o vzájemném návrhu pod bodem IV. se rozsudek soudu I. stupně potvrzuje a ve výrocích o nákladech řízení
a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 7. prosince 2006, č. j. 18 C 106/2004–86, ve výrocích pod bodem IV. a V., se ruší a věc se v tomto rozsahu vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení.
V dané věci odvolací soud přesvědčivě vysvětlil, jak dospěl k právnímu názoru, podle kterého zvolením orgánů společenství vlastníků zaniká i právo správy domu družstvem uvedeným v § 24 odst. 1 a 2, a dovolací soud nemá důvod se od jeho právního názoru odchýlit. Je zřejmé, že zákon tuto otázku výslovně neřeší a že jeho formulace jsou vágní; nicméně ze znění § 9 odst. 1 zákona lze dovodit, že je tu upravena nejen způsobilost ke správě, ale i pověření tuto správu vykonávat. Pokud dovolatel upozorňuje na negativní důsledky, které pro dosavadní správce takový výklad zákona může mít, je třeba upozornit na nepříznivé následky jím zastávaného právního názoru pro vlastníky jednotek, kteří by tak mohli být vázáni nevýhodnými podmínkami smluv (či jiných právních skutečností) na jejichž základě byla správa vykonávána a na jejichž obsah nemohli mít vliv. Naopak družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona má možnost získat předem dostatek informací potřebných k tomu, aby mohlo správu k okamžiku ustanovení orgánů společenství ukončit .
Vzhledem k tomu, že citované rozhodnutí dovolacího soudu odkazuje na argumentaci uvedenou v rozhodnutí odvolacího soudu, konkrétně v rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 31. října 2007, sp. zn. 19 Co 377/2007, cituje dovolací soud i argumentaci uvedenou v tomto rozsudku (v této věci bylo bytové družstvo žalovaným, žalobcem bylo společenství vlastníků jednotek): Zák. č. 72/1994 Sb. ve znění účinném od 1. 7. 2000 (dále také jen zákon po novele) upravuje postup, jakým se po vzniku společenství vlastníků jednotek v domě, toto společenství uchopí faktického výkonu svého předmětu činnosti, tedy správy domu, jak ji má na mysli ust. § 9 odst. 1 zákona po novele. V době kdy žalobce vznikl, neměl orgány, kterými by mohl svoji činnost vykonávat, podle ust. § 9 odst. 10 zákona po novele funkci orgánů společenství plní družstvo (žalovaný původní správce) a to do doby, kdy budou orgány společenství zvoleny. Žalobce zvolil výkonný orgán výbor a schválil stanovy na první schůzi dne 16. 10. 2001, od tohoto data tedy správu domu jako svůj předmět činnosti vykonává a oprávnění dosavadního správce zaniká. Prohlášením vlastníka budovy o vymezení jednotek v domě je započat proces směřující k vzniku společenství vlastníků jednotek v domě a k přechodu správy domu z původního vlastníka na společenství vlastníků jednotek. V souzené věci žalovaný nejprve správu domu vykonával jako vlastník, po prohlášení o vymezení jednotek byl nadále správcem (v souladu s tímto prohlášením), po vzniku žalobce vykonával správu z důvodu, že plnil funkci orgánů společenství a po zvolení orgánů společenství jeho správa zanikla .
Rozsudek, který uvádíte, řešil situaci před r. 2014. Od r. 2014 však už platí NOZ a zákon 311/2013, který obsahuje část „ZVLÁŠTNÍ USTANOVENÍ O VZNIKU SPOLEČENSTVÍ VLASTNÍKŮ – § 24“ vztahující se k odloženému vzniku SVJ http://www.zakonyprolidi.cz/cs/2013-311…
Podle § 24(4) platí: „Funkce správce uvedeného v odstavci 1 zaniká dnem vzniku společenství“
BD pravděpodobně jednalo v dobré víře, že výbor SVJ je zplnomocněn vlastníky smlouvy vypovědět a reagovalo celkem logicky oznámením data ukončení a způsobu předání. Pokud zpochybníte svoji neoprávněnou výpověď musí si ji řešit vlastníci jednotlivě a termín se jen posune. Pochybuji, že by se všichni vlastníci pustili s BD do soudního sporu ve věci termínu ukončení smlouvy a jiný, jak vidíte BD dobrovolně neakceptuje.
Vzhledem k tomu, že můžete ukončit správu dle § 1441 NOZ, a předpokládám, že toho 27.5. bylo ustavující shromáždění, takže byla 100%ní účast a ukončení správy odsouhlasilo všech 100% vlastníků a dle toho jste sepsali dané usnesení, čímž jste dali plnou moc SVJ k tomu, aby zajistilo výpověď smlouvy mezi SBD a jednotlivými vlastníky, jako zástupce vlastníků.
Smlouva se neruší tím, že vznikne SVJ. SBD v tomto postupuje správně, pokud danou klauzuli o výpovědi má ve smlouvě uvedeno.
Jediné, nad čím bych váha je to, že správa věci jako takové se má provádět v místě, kde se věc nalézá, pokud není ve smlouvě uvedeno jinak.
Proto bych výboru sdělil obsah smlouvy, zda tam je uvedeno, kde dojde k předání při skončení správy. Případně bych trval na místě, kde mne to vyhovuje. Nejlépe by bylo asi místo, kde má provozovnu firma, která bude některé činnosti, které nebude zajišťovat výbor, provádět.
S novou firmou by si též Výbor měl vykomunikovat, co vše chtějí předat, aby se na něco nezapomnělo. Ke všemu by měl být předávací protokol – ať už projektová dokumentace, klíče apod.
Paní Lenko,
není zřejmé o jakém „přijetí výpovědi správy“ se zmiňujete. Pokud SVJ nemělo se SBD sjednánu žádnou smlouvu, nemohlo neexistující smlouvu ani vypovědět.
SVJ se stalo ze zákona správcem domu dnem, kdy vzniklo a zvolilo svůj statutární orgán. SVJ samozřejmě není vázáno žádnými individuálními smlouvami jednotlivých vlastníků. Tyto smlouvy se ostatně staly vzájemně nevymahatelnými mezi smluvními stranami(to jest mezi vlastníky a SBD), protože dům má již jiného správce.
Na SVJ i na SBD ovšem dopadají ustanovení NOZ § 1400 a následující o správě cizího majetku. Zejména platí části o změně v osobě správce. Tak si to prostudujte.
lake
Díky za odpověď „Přijetí výpovědi správy“ mám na mysli právě dopis od SBD, který mi přijde naprosto nesmyslný (přikládám do původního příspěvku celé znění bez soukromých údajů)…
Píšete: „Pokud SVJ nemělo se SBD sjednánu žádnou smlouvu, nemohlo neexistující smlouvu ani vypovědět.“
- přesně toto jsem si myslela také, proto mě překvapilo, když nám přišel dopis od SBD s věcí „Výpověď ze Smlouvy o zajišťování správy domu“. Jedinou smlouvu, kterou tím SBD může myslet je ta, kterou v minulosti podepisovali jednotliví vlastníci s SBD (smluvní strany = vlastník a SBD), a tedy teď po vzniku SVJ již podle mého názoru nemůže platit, nelze ji tedy vypovědět ani postupovat podle jakýchkoliv ustanovení v této smlouvě…
Náš postup byl následující – na ustanovujícím shromáždění 27.5. jsme schválili stanovy, dalším bodem byla volba nového výboru, zároveň jsme i hlasovali o novém správci (nový výbor si na zajišťování všech činností spojených se správou vlastními silami netroufá). Zároveň jsme 29.5. předali SBD dopis, kde mu předáváme zápis ze shromáždění a oznamujeme mu, že na základě schválení shromáždění jim dáváme výpověď ze správy domu a žádáme o předání veškeré administrativy do konce září 2015 – tady jsme možná udělali chybu v tom, že jsme použili slovo „vypovídáme“, mohlo je to navést k tomu, že vypovídáme jakousi smlouvu… Nám šlo ale pouze o to, aby prokazatelně převzali informaci, že v jejich správě nechceme pokračovat. (měli jsme s nimi dosud opravdu potíže a co není někde napsané a podepsané, tak jako by nebylo)
Budu ráda, pokud poradíte, jak družstvu vysvětlit, že na 6 měsíční výpovědní dobu nemá nárok a že musí spolupracovat při předání veškeré „správcovské“ agendy do rukou společenství, respektive nového výboru?
Lenka_V
Paní Lenko, napsala jste: „jsme 29.5. předali SBD dopis, kde mu předáváme zápis ze shromáždění a oznamujeme mu, že na základě schválení shromáždění jim dáváme výpověď ze správy domu “
Takže celý ten nesmysl s výpovědí neexistující smlouvy způsobili členové výboru SVJ. Společenství nebylo oprávněno dávat komukoliv „výpověď“.
Je úplně absurdní Vaše tvrzení „Nám šlo ale pouze o to, aby prokazatelně převzali informaci, že v jejich správě nechceme pokračovat. “.
Vždyť žádná spolupráce mezi BD a SVJ nikdy nezačala. Nemůže tedy být ani řeči o nějakém jejím pokračování či nepokračování. Stále se Vám to nějak plete.
Jak už jsem Vás upozornil, měla byste si přečít ustanovení NOZ o správě cizího majetku. Zejména oddíl 3 „Skončení správy“ (§ 1438 až § 1447).
- Činnost správce může zaniknout některým ze způsobů uvedených v § 1438 NOZ; zejména odstoupením správce od správy či odvoláním správce beneficientem.
- SVJ se pokoušelo dát výpověď neexistující smlouvy osobě, se kterou není v žádném právním vztahu. SVJ není beneficientem, takže družstvu žádnou platnou výpověď nedalo.
- Ani družstvo nepostupuje správně: snažilo se oznámit ukončení správy osobě, se kterou není v žádném právním vztahu. Takže nesplnilo svou povinnost podle § 1440 NOZ.
- Družstvo je totiž povinno oznámit ukončení správy přímo beneficientovi, to jest každému vlastníkovi jednotky, se kterým má družstvo sjednanou smlouvu o správě jeho majetku.
Šestiměsíční lhůta, o které se družstvo zmínilo, může být zakotvena ve smlouvách mezi družstvem a jednotlivými vlastníky jednotek. O obsahu těchto smluv jste nenapsala nic; snad ani neznáte jejich obsah.
O šestiměsíční lhůtě není SVJ oprávněno se s družstvem dohadovat, protože SVJ není účastníkem těchto smluv. Případné námitky k délce výpovědní lhůty nechť si s družstvem vyřeší beneficient, to jest každý vlastník jednotky.
SVJ si může obstarat plné moci od všech beneficientů a s družstvem bude pak jednat jako jejich zástupce. Zároveň bude SVJ jednat s družstvem samo za sebe jako nový správce ze zákona. K tomu viz § 1443 a § 1445 NOZ.
lake
My jsme byli v obdobné situaci, chtěli jsme taky změnit správu domu. Vzhledem k tomu, že by nám SBD zablokovalo převody bytů do vlastnictví, tak jsme uzavřeli s BD jen smlouvu o účetnictví, kde máme 3-měsíční výpověď. Správu domu máme my SVJ a jednali jsme o finančním vyrovnání, aby nám převedli prostředky. Je nutné mít prostředky na svém bankovním účtu. SBD sice uzavřelo smlouvu s vlastníky před vznikem SVJ, ale novým správcem domu je společenství. SBD nemůže dát výpověď vlastníkům, protože v domě je správcem SVJ, které ale nemá smlouvu s BD. Možná by stálo za úvahu uzavřít s BD smlouvu o účetnictví do konce roku, v této době získat dokumenty, finance, vyúčtováním hlavně převést platby vlastníků na Váš účet, vyřešit SIPO, apod. A hlavně přesvědčit, aby se vlastníky stalo i těch zbývajících 25%. BD bude pořád jedním z vlastníků a těch 25 % je pořád dost.
Pouze poznámku- byli jsme v trochu jiné situaci,BD nám dělalo správce.Když jsem převzal funkci předsedy zjistil jsem,že mají přístup na účet a dělají si vlastně co chtějí a účetní mi nedokázala jednotlivé výběry a dokonce ani vklady vysvětlit. Navíc bance platili na poplatcích přes 300 Kč měsíčně.Prvním krokem bylo založení účtu u bezpoplatkové banky,potom odebrání podpisových práv pracovníkům BD a nakonec vypovězení smlouvy o správcovství.Smlouva byla napsána tak šikovně,že byla lhůta 6 měsíců,ale musela být podána do konce června. Takže jak píše janica,vezměte především účto do vlastních rukou,protože to co předvádělo naše BD v této oblasti bylo k neuvěření.
Naprosto to samé jsme měli my.BD si s účtem dělao co chtělo a lhůty byly tak dlouhé,že poté už nikdo nevěděl co za co je.Proto SBD jsme okamžitě opustili a nikdo mě nepřesvědčí,že kdo si za své a vydělané pořídí byt a nebo podíl, chce se o to řádně postarat a neche platit představenstvo a úředníky za „odklánění“, jako tomu je v naší slavné státání zprávě.
Poslední komentáře