Výše příspěvků vlastníků jednotek na úhradu nákladů na správu domu
§ 15 zákona nahrává zjednodušené aplikaci přispívání na budoucí správu domu absurdně dle velikosti vlastnických podílů, tudíž ve prospěch majitelů menších bytů. De facto kupř.vlastníci 1+3 hradí dvojnásobek nákladů než vlastník 1+1 za revize, projekci, výměnu elektroinstalace, rozvodů vody a odpadních vod, plynu, výtahu, zvonkových panelů, či revize protipožární, bleskosvodu, apod., ačkoliv jde o rozsah prací a nákladů vesměs naprosto stejný pro všechny vlastníky. Možnost hlasováním dosáhhnout jiné dohody, což zákon připouští, uskutečnitelné není tam, kde velikost bytů (malé, velké) je v rovnováze. Už samotné znění § 15 je v rozporu s § 3 Občanského zákoníku – zasahuje do práv a oprávněných zájmů některých vlastníků a je tak v rozporu s dobrými mravy.
Vážená paní, pokusím se uvést jiný náhled na„dělbu“ příspěvků na „správu“( v té není vše dle m2) než máte Vy a stručně uvést několik argumentů, proč je dle mého názoru „spravedlivé“ a logicky zvolené, jednoduché kriterium, pro stanovení výši příspěvku na opravy z výměr podlahové plochy bytu (m2).
- dům má společné části – základy, obvod. zdivo, panely, chodby, střechu a veškerá „tech. zařízení“ a j.
- větší byt je stavěn s předpokladem, že ho bude převážně
využívat více osob (př.sociál
důvody) nebo méně osob (větší komfort)
- z hlediska obecně spravedlivého rozdělení nákladů na opravy domu, je
logicky u větších
bytů větší podíl na : obestavěném prostoru z celého domu (více stavební konstrukce (m3),
ploch omítek(m2), oken(m2) aj. ale i jeho tech. vybavenosti (rozvody vody, el., plyn, UT,
i 2 byt jádra a pod.) tím i na jejich údržbu a opravy, než u malého bytu.
snad není důvod zpochybňovat kriterium (m2) a upřednostňovat kriterium počet osob, který je proměnný na rozdíl od plochy bytu(m2) Nebudu se dále podrobněji vyjadřovat k vaší odvolávce na jiné „hlasování“ dle vámi uvedeného argumentu ani k zásahu do „oprávněných zájmů a rozporu lidských mravů“. Stačilo by asi jen více zapřemýšlet, co si představujete pod „dobrými mravy“ nejen Vy ale jiní. Vyjádřit se k vašemu názoru, by se jistě mohli více zkušenější a znalí problematiky SVJ a ZoVB. Nedělám si patent na rozum, jen mě váš názor trochu vyvedl z klidu, protože některé věci jsou už dávno dány, vyhovují v „životě SVJ a není třeba je zpochybňovat. Je jistě řada jiných nedořešených problémů, které by nám neměly být lhostejné. V návrhu nového ZoVB je jich ještě dost.
Dobrý den, záleží především na tom, co máte jako SVJ stanoveno v prohlášení vlastníka společnými částmi. Lze a věřím, že je správné a oprávněné u nákladů, kde toto lze stanovit provádět rozúčtování adresně. S pozdravem, Petr Vávra
Pane Vávro, děkuji za zájem. – Nevím, kde by „prohlášení vlastníka společnými částmi“ mělo figurovat. Pokud by to měly být stanovy, pak by jen kopírovaly Zákon 72/1994 Sb., odst. g) § 2, který jako společné části domu jmenuje např. i veškeré rozvody, výtahy, hromosvody, atd. – Nevím, jak zužitkovat Vaši odpověď. Promiňte. Sixtová
Dobrý den, ano správně jste napsala: „např. i veškeré rozvody“ a zde je právě jeden z důvodů, aby bylo podrobně a pečlivě zpracováno prohlášení vlastníka. – veškeré rozvody-budete vlastníkovi měnit i baterie a zplachovací nádržku WC, budete mu opravovat vývod na pračku, bytový rozvod ve zdi – prohlášení stanovuje právě „odkud a kam“ – vztahuje se samozřejmě analogicky i na ostatní., s pozdravem, Petr Vávra
Dobrý den, omlouvám se, teď jsem z Vaší odpovědi pochopil, že nemáte povědomí o tom, že zásadní dokument, který je podkladem pro vklad do katastru existuje. Tento dokument právě vymezuje co je a co není společnými částmi domu, s pozdravem, Petr Vávra
Rozvody vody, plynu aj. podobná technická zařízení jsou společnými částmi domu podle ZoVB i podle správně vyhotoveného prohlášení vlastníka.
Současný ZoVB dává opravdu jen 2 možnosti: stanovit příspěvky a rozdělovat náklady:
- podle spoluvlastnických podílů,
- podle dohody.
Návrh ZoVB už respektuje skutečnost, že např. malý být má stejné jedno vyústění do bytu jako velký byt, vlastníci garáží že nemohou rozvody plynu vůbec užívat apod.
Proto umožňuje i další způsoby účasti na nákladech.
Do doby, než bude nový zákon schválen, se můžete návrhem inspirovat a pokusit se dohodnout o nových způsobech s předstihem.
Podrobnosti k tzv. „FO“ vycházejí v časopise Účetnictví od listopadu 2007 v miniseriálu „SVJ a tzv. FO“. Problematika věnovaná účasti na nákladech je popsána v č. 12/2007.
N. Klainová
Paní Supová, podle mého názoru jde u pojištění domu o náklad na správu domu. Já patřím k těm, kdo do služeb řadí dodávky tepla, vody, elektřiny a zbytek nákladů považuje za náklady na správu domu.
Na druhé straně existují názory, že službami je skoro všechno. Nemohu je vyvracet, protože nemám právní oporu. Z účetního hlediska mají dokonce pravdu, protože třeba faktura za opravu čehokoliv se účtuje v účtové skupině 51 Služby. Ale tady jde o něco úplně jiného. Náklady na služby se rozdělují úplně jinak než náklady na správu. Definice je tedy nezbytná.
Jednu dobu se tu kvůli tomu vedla bouřlivá diskuse. Samozřejmě nemohla nic vysvětlit. Stály tu různé názory proti sobě a nic víc.
Autoři zákona služby nedefinovali a neudělali to ani v návrhu nového zákona, přestože dostali řadu připomínek, že by to udělat měli – už kvůli rozpočítávání nákladů.
Je tu jakési řešení: Zkuste napsat na MMR dotaz, proč nejsou služby definovány a kam by oni zařadili náklady na pojištění domu (ale i na úklid, na čištění komínů apod.) a hlavně podle ustanovení jaké právní normy.
Myslím si, že kdyby se všichni dotazovali přímo na MMR, že by to s autory návrhu zákona trochu pohnulo a třeba by to vymezení služeb do § 4 návrhu zákona přece jen doplnili. Návrh zákona má před sebou schvalovací proces. Možná, že by se definice služeb dala do zákona protlačit i přes poslance. Sama to chci taky zkusit.
N. Klainová
Do fondu na opravy doporučuji na shromáždění vlastníků určovat jen ty náklady, které mají odůvodněné rozdělování podle m2 plochy bytu. Ostatní by mělo jít do služeb. Podle toho také Společenství určí výši měsíčního příspěvku do fondu oprav a výši ůzáloh na služby. Pak bude možno vyčíslovat podíl bytu na fondu oprav při prodeji bytu. Smejkal
Dobrý den, jako metodický podklad pro definici jednotlivých položek bych doporučila dnes již zrušenou vyhlášku č. 176/1993 Sb. a můžete si z internetu stáhnout i metodický pokyn MMR, který byl zpracován k vysvětlení regulovaného nájemného, s ohledem na skutečnost, že společenství vlastníků tvoří tzv. dlouhodobou zálohu na úplně stejné účely jako je nájemné, tak můžete použít stejný princip členění nákladů. Dikce platné legislativy jasně určuje názvem služby spojené s užíváním bytu náklady, které se zaúčtují a následně každý rok rozdělí mezi vlastníky bytů a případně i nájemce společenství. V zásadě jsou nejobvyklejšími službami – dodávka tepla a teplé vody, dodávka studené vody,odvoz odpadů,elektrická energie společných prostor,údržba výtahů, STA a čištění komínů. Náklady za které SVJ vzniknou zajišťováním služeb se rozdělují mezi vlastníky buď podle zvláštního právního předpisu (nelze měnit ani 100% většinou) nebo podle spoluvlastnického podílu (resp.podle minimálně 3/5rozhodnutí vlastníků) Pojištění by mělo být podle mého názoru účtováno do ostatních nákladů.
Černá
Paní Černá, představte si, že máte v domě vlastníka jednotky, který nesouhlasí s tím, jak jste rozdělili náklady např. na údržbu výtahu, na úklid společných částí domu a na to již zmíněné pojistné. Dotyčný po Vás chce konkrétní ustanovení platné právní normy, které Vás opravňuje takto náklady rozdělovat, jinak vyhrožuje soudem. Mohla byste, prosím, uvést, jaké platné právní předpisy dotyčnému vlastníkovi předložíte, abyste se vyhnula soudnímu projednávání? O zrušené vyhlášce vím, už se to tady diskutovalo. Větu „Dikce platné legislativy jasně určuje…“ nechápu. Asi jsem zpomalená. Děkuji za vysvětlení N. Klainová
V souladu se zněním §4 zákona č. 72/1994 Sb.je vlastník objektu povinen zpracovat prohlášení vlastníka,které je nedílnou součástí zápisu do katastru nemovitostí před zapsáním prvního bytu. V odstavci 2 písm. g) je dále uvedeno že prohlášení musí obsahovat pravidla pro přispívání spoluvlastníků na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami domu. To znamená, že každopádně pokud nebylo následně dohodnuto jinak, platí prohlášení vlastníka. Jestliže je nemáte k dispozici domnívám se, že si výtisk můžete za úplatu vyzvednout v katastru nemovitostí. Pokud je zápis v prohlášení vlastníka proveden výkladově velmi volně, myslím tím, že si laik nekokáže ujasnit navržený postup, může společenství na shromáždění jednotlivé body upřesnit tzv. „Usnesením vlastníků“, tento bod se schvaluje nadpoloviční většinou.
Černá
Paní Černá, prosím o sdělení, kde je uveden v předpisech Vámi popsaný postup = nějaké vlastní opravování Prohlášení vlastníka. Vždyť to je úřední listina a nesouhlasící vlastník se na ní bude stále odvolávat. Smejkal
Podle ustanovení § 11 odst. 4 ZoVB – je k přijetí usnesení o věcech, které jsou obsahem prohlášení podle § 4, o schválení nebo o změně stanov, o uzavření smlouvy o zástavním právu k jednotkám a o rozúčtování cen služeb na jednotlivé vlastníky jednotek podle § 9a odst. 2 je zapotřebí tříčtvrtinové většiny přítomných hlasů.
Poslední komentáře