Vyplacení z fondu oprav

Pane „lake“, laik se bude vždycky chovat podle selského rozumu, a ne podle práva. Z čeho by žili advokáti?

Připadá mně naprosto nesmyslné, po debatě u pana Poplety a oslíka Hýkálka, aby právo umožňovalo postup, který mně tam připadl podivný, totiž aby kupující mohl uplatnit požadavek na doplacení podílu na dluhu SVJ prodávajícím, ale prostředky, které jsou zálohově od prodávajícího léta vybírány, jaksi jdou bez uzardění za kupujícím. Když si představím, a asi by se SVJ s takovým hospodařením dala spočítat na prstech jedné ruky, že SVJ šetří na revitalizaci, na příslušném podúčtu prodávající „naspořil“ 200 tisíc, tak tyhle peníze už nikdy neuvidí? Pokud má ale podíl na dluhu SVJ ve výši 200 tisíc, kupující může požadovat po prodávajícím plné vyrovnání dluhu.

Ušetřím vám několik vět ve vašem budoucím postu : Jsem blb a blbem zůstanu. Vy umíte dokonale právo, já zase něco jiného – tak to už na světě chodí. Takže vás prosím o vysvětlující reakci bez invektiv. Proto se tady debatuje, abychom se něco dověděli. To, že dokonale neovládám zákony a judikaturu a používám pojem fond oprav ještě neznamená, že nemám právo na život (nebo vyjadřovat údiv nad tím, co je nám jako návod k životu právníky předkládáno).

Pane Matějko, vše vysvětlil pan X.

Mám jen poznámku k tomu proč se nevrací zálohy na správu. Je k tomu i judikatura. Vy totiž dům vybydlujete, celé roky či desítky let. A v době, kdy je třeba sáhnout do záloh a uhradit střechu, fasádu či rozvod vody, byste si nechal vyplatit Vaše zálohy a zmizel do dáli?

To by bylo v rozporu s dobrými mravy a zákon zcela správně takové chování zakazuje.

Pamatujte, že Vaše zálohy jsou určeny na budoucí nutné náklady. I na takové náklady, jejichž potřeba nastane teprve po tom, co prodáte jednotku.

lake

Nejsem tak zcela přesvědčen o argumentech Lakeho. Je sice pravdou, že užíváním se byt vybydluje a snižuje se jeho hodnota. Ale co to má společného s tím, že si chci při prodeji svého bytu nechat vyplatit přeplatky svých záloh? Přece když prodávám byt, jeho cena je zpravidla dána odhadem, který zohledňuje jeho okamžitý stav. Žádný odhadce nezahrne do odhadní ceny bytu prostředky, které jsem v minulosti „navíc“ uhradil v zálohách. Proto si na rozdíl od Lakeho nemyslím, že by bylo v rozporu s dobrými mravy požadovat vrácení těchto prostředků. Ty totiž až do okamžiku použití nepatří právnické osobě-SVJ (ta s nimi pouze hospodaří), ale jde stále o moje peníze. §15 odstavec 4 zákona 74/1994 sice říká, že se „při vypořádání závazku společenství z finančních prostředků zálohově poskytnutých vlastníky jednotek k těmto zaplaceným zálohám nepřihlíží“ a obdobnou úpravu má i NOZ, ale v tomto případě přece o žádný závazek společenství vůči mně jako vlastníkovi nejde. SVJ přece tyto mé zálohové prostředky nevlastnilo, pouze je spravovalo. A nový vlastník bytu jej kupoval a stal se ze zákona členem SVJ v tom technickém stavu domu a bytu, v jakém byl ke dni prodeje. Takže v čem by měla pane Lake spočívat ta moje mravní povinnost nechávat SVJ mé nespotřebované zálohy ?

Akrime, nemáte pravdu. Veškeré přijaté zálohy jsou samozřejmě příjmem právnické osoby SVJ. Nejsou to už Vaše peníze. Pletete si placení záloh s úschovou vlastních finančních prostředků.

lake

Pane lake, zákon 72/1994, § 15, odstavec (4): „Pokud vznikla právnická osoba (§9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek“. Jak jste z toho vyvodil, že jde o příjem právnické osoby a že to už nejsou peníze těch vlastníků? Právnická osoba Společenství vlastníků je ze zákona pouze správcem peněžních prostředků svých členů a smí je využít pouze k účelům daným zákonem. A v účetnictví SVJ jsou zálohové příspěvky vlastníků na správu a opravy vždycky cizími zdroji, nikdy jako součást vlastního kapitálu. A jen tak na okraj : co například příspěvky vlastníků na splátky úvěru společenství – ty jsou také „příjmem“ SVJ když na příklad byly v minulosti vyšší, než bylo v té době posíláno úvěrující bance? A navíc byly součástí společné měsíční platby se zálohami na správu a opravy. Možná víte o nějakém relevantním judikátu NS k této problematice. Pokud ano, jistě by to mnohým z nás tápajících otevřelo oči.

Tahle logika je (a jde to bez invektiv!!) pochopitelná i pro laika. Vybydluji – vracím stav vybydleného do nějakého výchozího stavu, a to formou záloh, které se na ten návrat použijí, nebo formou úvěru, který splácím, nebo při prodeji bytu splatím najednou. To je křišťálově čisté (jak říkal Standa).

Ale když byt (dům) obohatím, např. o zateplení, přistavěnou lodžii, tedy, jak se říká, zvýším jeho užitnou hodnotu (která nota bene má např. v případě zateplení i nějaký výnos), tak tam (odpusťte) mně to tak jasné už není.

Přínosné na této celé debatě je to, že ti, kteří jsou s úrovní právního vědomí na tom stejně jako já (a dovolím si tvrdit, že je nás většina, co obýváme byty v SVJ) se dověděli, že pokud se šetří na zhodnocení domu (třeba na zateplení), tak by to mělo být na odděleném a jinak deklarovaném podúčtu (a ošetřeno např. ve stanovách) než kde se sbíhají peníze na „vybydlování“. A teď bych rád věděl, kolik SVJ to takto má a kolik SVJ (výborů) vůbec ví, že něco takového existuje. I přes cennou „lakeho“ osvětu. Jenom kdyby to šlo bez ironických podtextů a (někdy) i přímých invektiv. Prosím…

Technické zhodnocení domu nepatří podle ZoVB do právní způsobilosti právnické osoby SVJ(2000). Viz § 9 ZoVB. Proto shromáždění není oprávněno stanovit dlouhodobé zálohy na tento účel a SVJ(2000) není oprávněno takové zálohy vymáhat.

Nemohu za to, že většina českých Honzů ani nezná zákon, podle kterého se mají řídit oni i společenství od roku 2000.

lake

A je to (průser je, že těch SVJ, které se v těchto věcech topí až po uši, je myslím většina). Jen tedy nevím, na jakém právním základě SVJ vlastně ty baráky revitalizují. To bych prosil, p. „lake“, vyložit.

Pokud má SVJ správce – měl by mu tyhle informace poskytnout. Neposkytne, protože většinou správa = vedení účetnictví a hlídání termínů revizí. Výbor SVJ? To jsou dobrovolníci, kteří se v tom právě topí až po uši. Nějaký soubor výkladů, rad v knižní podobě – neexistuje (ani to nemá smysl, protože zákony se mění tak rychle, že zítra už znamená včera). Takže nám nezbývá, než se nechat ironizovat na takovýchto internetových debatách se svými fondy oprav. To jen k té většině českých Honzů…

Pane Matějko, jste poněkud trapný.

Závidím vám vaši jistotu a vaše vědomosti. Vy jistě víte mnohonásobně víc než většina českých Honzů (i když většina je pojem velice relativní, můžete se chtě nechtě ocitnout na shromáždění trpaslíků).

Pane Matějko, nemusíte si hned nadávat, jen Vám chybí schopnost analytického myšlení. To bohužel chybí i mnohým právníkům.

Co se týče dluhu, proč by měl kupující požadovat po prodávajícím plné vyrovnání dluhu? Přece jste se opakovaně dozvěděl, že kupující nemá s dluhem prodávajícího nic společného. Samozřejmě za předpokladu, že ho nepřevzal (se souhlasem věřitele – SVJ).

Co se týče prostředků dlouhodobě zálohově vybíraných od vlastníků na budoucí nutné opravy stávajících částí domu, tak ty prodávajícímu nejsou vyplaceny. Zákon to tak výslovně stanovuje. Pokud chcete, můžete si to představit tak, že SVJ vybrané prostředky průběžně utrácí na přípravné práce a tudíž v okamžiku prodeje jakoby na příslušném účtu nic nebylo. Nebo si to představte tak, že tyto prostředky vyrovnávají amortizaci příslušné části domu, kterou užíval i prodávající.

Pokud ale revitalizací nemyslíte opravu, ale zhodnocení (např. zateplení), pak je zásadní chybou na to skládat dlouhodobé zálohy. Nikdo není povinen „spořit“ na zhodnocení domu potenciálním budoucím vlastníkům, a to ani svým dědicům. Zhodnocení se uhrazuje, až když k němu dojde. Kdo si individuálně našetřil nebo půjčil, ten uhradí jednorázově. Ostatní mají dluh, který podle okolností buď splácejí nebo je vymáhán. Při prodeji tento dluh na kupujícího nepřechází.

Chybí mně schopnost analytického myšlení, ano, bohužel. Pak ale nejsem s to rozumět tomuhle : Co se týče dluhu, proč by měl kupující požadovat po prodávajícím plné vyrovnání dluhu? Přece jste se opakovaně dozvěděl, že kupující nemá s dluhem prodávajícího nic společného. Domníváte se, že to, že prodávající vyrovná dluh vůči SVJ je natolik samozřejmé, že snad ani není ze strany kupujícího důvod to zkontrolovat? Zkontrolovat znamená, že pokud tomu tak není (tedy dluh prodávajícího není vyrovnán), tak už to kupující nemá požadovat?

Stále nerozumíte, že dluh prodávajícího vlastníka vůči SVJ je věcí těchto dvou osob. Pokud si sjednali splácení, tak prodávající splácí i po prodeji. Nemusí nic jednorázově vyrovnávat, pokud si SVJ smluvně nezajistilo, že vlastník dluh v případě prodeje uhradí do určité lhůty. To se ale netýká kupujícího, ten kupuje byt a byt nic nedluží.

Kupující by se obecně měl zajímat o pohledávky SVJ vůči vlastníkům, zda a jak úspěšně jsou vymáhány, jak jsou zajištěny. Nemusí se však zajímat specificky o dluh prodávajícího vůči SVJ, který může být jen jedním z mnoha dlužníků a ani ne největším.

Nemám samozřejmě na mysli případ, kdy dluh prodávajícího (vůči komukoliv, nejen vůči SVJ) je zajištěn bytem, na bytu vázne zástavní právo zapsané v KN. Tento případ snad umíte rozlišit.

…osoby … si sjednaly…

Právě že rozumím psanému textu, ale nerozumím už tomu, jak jste to myslel. To tam napsáno není. Dokola jsem poučován, že co se dohodne ve smlouvě, to platí a pod. Jednou pro vždy : to vím. Ocitoval jsem dvě věty z vašeho příspěvku, jejichž smysl mně unikal (zvláště u té první). A zase dovídám totéž, že co se dohodne ve smlouvě… (viz výše). Tedy v tomto smyslu se opravdu ztrapňuji – tím, že čtu to, co je napsáno tak, jak je to napsáno.

Začínám mít pocit, že nerozlišujete smlouvu o splácení dluhu uzavřenou mezi prodávajícím (= dlužníkem) a SVJ (= věřitelem) od smlouvy o převodu mezi prodávajícím a kupujícím. Faktem je, že tu první smlouvu byste ve většině SVJ asi marně hledal. SVJ si vezme úvěr a všichni se mylně domnívají, že splátky povinně hradí vlastníci bytů jako náklady na správu.

Ve smlouvě o převodu nemusí být o dluhu prodávajícího vůči SVJ ani zmínka. Pak se kupující nemusí o nějaké splácení dluhu předchozím vlastníkem vůbec starat (leda snad jen v obecné rovině). Dluh předchozího vlastníka vůči SVJ na nabyvatele bytu nepřechází.

1. Rozlišuji
2. Pokud dluh není ve smlouvě o převodu vlastnictví, tak nastupující vlastník (kupující) většinou platí dál, aniž by se zajímal o tyto právní kličky a aniž by vůbec věděl do čeho se zapletl. Pár takových lidí znám (i když, pravda, jejich smlouvy jsem nečetl, jenom jsem se ptal), a právě proto se tady ztrapňuji získáváním informací, jsa členem výboru v SVJ po rekonstrukci domu s výhledem na potenciální prodej jednoho bytu. Nebo myslíte, že se na to mám vykašlat a žít v blahé nevědomosti hrdě a na Portálu SVJ neztrapněn? Některé věci mně připadají divné a nelogické (už to nebudu opakovat), ale myslím si, že podezřením, že nerozlišuji jednotlivé druhy smluv, mně trochu křivdíte.

Tak dobře, rozlišujete. Tím lépe.

Pokud převod ještě neproběhl, tak doporučte oběma účastníkům, aby si dali do smlouvy o převodu ujednání o přechodu dluhu. S tím asi bude SVJ souhlasit, lépe mít dlužníka v domě než někde „ve světě“. Výši dluhu vyčíslete, oni si na základě této skutečnosti domluví kupní cenu. Toto řešení by mělo být přijatelné pro všechny 3 strany. Je dokonce i jedno, jestli tomu ti dva budou zcela správně rozumět do všech nuancí. Prostě si řeknou: za revitalizaci zbývá splatit tolik a tolik, tak dáme do smlouvy, že ve splácení bude pokračovat kupující a tomu přizpůsobíme smluvní kupní cenu. Hlavně jde o to, aby se kupující vědomě a písemně zavázal dluh převzít. Chyba se dělá často právě v tom, že to ve smlouvě o převodu chybí. Pro SVJ je pak dlužníkem stále prodávající, což je nepraktické.

Tak jsem i učinil, přesně podle popsaného postupu, slovo od slova. Díky za shrnutí.

Spousta faktů v této diskusi mě až vyděsila, ale pro praktický život je tedy důležité to, co jste shrnul vy a pak se budeme muset podívat na ten slavný fond oprav a dluhový fond a dát tomu celému nějakou novou figuru. Nemám příliš strach, že by kdokoliv z našeho malého SVJ chtěl něco vychytračit, ale až to jednou budu odevzdávat svému nástupci, chtěl bych to mít v pořádku. Zatím, jak říká „lake“, házíme peníze do černé díry, i když si myslím, že přehled pro sebe mám (a soud nám nehrozí).

Pokud máte na mysli smlouvu o převodu, tak platí to, co se v ní dohodne. Může to vypadat např. takhle:

Prodávající: Prodávám byt v revitalizovaném domě, jeho tržní ohodnocení je 2 mil. Kč, za tuto cenu vám ho nabízím. Ale je tu jedna věc. Cenu revitalizace splácím jako dlužník vůči SVJ. Musím splatit ještě 200.000 Kč. Pokud můj dluh převezmete (se souhlasem věřitele – SVJ), prodám byt za 1,8 mil. Kč.

Kupující: Fajn, to mi vyhovuje. Za těch 200.000 Kč si udělám rekonstrukci bytu. Cenu revitalizace pak budu 15 let splácet místo vás. Vyjde to stejně, jako kdybych koupil byt za 2 mil. a na rekonstrukci bytu si od někoho půjčil 200.000 Kč.

Pokud ale prodávající bude chtít 1,9 mil. Kč + přechod dluhu, kupující to může vyhodnotit jako nevýhodnou nabídku a jít jinam. Záleží, jak moc ten byt chce.

Něco jiného je ovšem případ, kdy pan Oslík koupí byt za tržní cenu 2 mil. Kč, žádný dluh prodávajícího vůči SVJ smluvně nepřevezme a pak 15 let platí vysoký „příspěvek do fondu oprav“, ze kterého se uhrazují splátky úvěru, který si vzalo SVJ, přičemž je mu tvrzeno, že tyto splátky patří do nákladů na správu domu a on je povinen je uhrazovat od chvíle, kdy se stal vlastníkem bytu.

Pane Matějko, nezlobte se, ale děláte b&b ze sebe především sám (obsahem svých příspěvků). Ostatně i lake se ve svých příspěvcích zmiňuje o tom, že je potřeba použít „zdravý selský rozum“. Co je na tom i laikovi k nepochopení, když dluh má platit ten kdo si jej „vytvořil“? Na druhou stranu, pokud léta spoříte(opět lake doporučuje ne naslepo, ale na konkrétní účel) a dojde k prodeji bytu, co Vám brání si nechat od SVJ vyčíslit výši nespotřebované částky a s kupujícím dohodnout korekci ceny? (my to tak máme uvedeno v prohlášení) No a poslední poznámka k „naspořeným“ penězům v našem SVJ. Vzhledem k tomu, že při nadcházející rekonstrukci domu řada vlastníků chtěla zaplatit výměnu (vlastních) oken v bytech z úvěru, co samozřejmě není možné, bylo nakonec dohodnuto, že se „naspořená“ částka původně určená na výtah vlastníkům vrátí – budou mít na okna a ti co je mají už vyměněná tak dostanou „refundaci“ … ) Výtah se uhradí z úvěru. Tedy našli jsme kompromisní řešení, které má možná právní vady, ale je zcela jistě v souladu se „ZSR“ :-)

Pane Pinkavo, odpustím vám, že mě i vy považujete za pitomce, ale nesdílím váš názor, že když někdo něco neví, nebo mu něco tzv. neštimuje, tak že by, když vyjádří svůj názor, musel být zrovna na podprůměrné úrovni s IQ.

Jestli vám nepřipadá divné, že při prodeji bytu má kupující nárok na vyrovnání dluhů (kupovat byt bez dluhu), ale prodávající už nemá nárok na vrácení částky, kterou za léta naspořil, tak to nijak v souvislosti s vaší osobou nehodnotím a nekomentuji. Jestli jsem jediný v tomto státě, komu tohle připadá divné, tak se nad sebou opravdu hluboce zamyslím.

Samozřejmě že vím, že vše se dá pořešit smluvně, že vím, že právní stav je takový, jaký je, a můžeme o tom diskutovat, můžeme o tom vést spory a můžeme s tím nesouhlasit, ale to je tak všechno, co proti tomu můžeme dělat. To ale neznamená, že se o tom nemůžu bavit. Váš příspěvek je cenný v tom, že naznačuje cestu, jak tento problém ošetřit např. ve stanovách.

myslím, že chyba vzniká v tomto tvrzení: „Jestli vám nepřipadá divné, že při prodeji bytu má kupující nárok na vyrovnání dluhů“

• kupující žádné dluhy nemá – dluh je věc mezi SVJ a prodávajícím. S novým vlastníkem nemá žádný vztah. a není žádná cesta, jak to navázat s novým vlastníkem, než písemná dohoda tří stran.

a vzápětí – když nebudete Fondu oprav říkat FO, ale dlouhodobé zálohy na správu a údržbu – tak to není žádné spoření, ale zálohy a to dokonce v zákoně zmíněné, jako ty které se nevyrovnávají.

…že při prodeji bytu má kupující nárok na to, aby prodávající vyrovnal dluhy…

Lepší? (Domnívám se, že i v původním znění bylo jasné, co se sděluje.)

Vracel jste někdy flašku od piva? To je také záloha, a vrací se. Nebo lépe : Nechám si udělat skříň, dám řemeslníkovi zálohu, pak nějakým (lhostejno jakým) způsobem smlouva padne, tak mně řemeslník zálohu vrátí (tedy měl by, ale nepočítejme prosím s nepoctivostí řemeslníka).

Podle zákona se skutečně zálohy na správu a údržbu nevyrovnávají s bývalým vlastníkem. Je rekonstrukce (zateplení…) správa, nebo údržba? Já mám na mysli tu běžnou (teď už vím, že bohužel běžnou) praxi, kdy se odhlasuje, že na plánovanou rekonstrukci např. v hodnotě 5 mega si jeden mega našetříme (nebo máme našetřeno) a na 4 mega si vezmeme úvěr.

Pane Matějko, opět ukazujete neznalost zákona. Každá přijatá záloha musí být vyúčtována a vypořádána.

Ovšem pokud namísto krátkodobých a dlouhodobých záloh (na konkrétní schválený účel a s konkrétní dobou použití), platíte poslušně jakýsi „fond oprav“, pak házíte peníze do černé díry poslepu a vzdáváte se předem veškerých práv.

lake

K tomuto řešení není co dodat.Já jen tiše závidím,že bydlíte v domě, kde se lidé dokáží domluvit.