Výlučné užívání vs. vlastnictví
Dobrý den,
Chtěl bych vás požádat o konzultaci / radu v následující situaci.
Kupujeme byt v novostavbě bytového domu, který bude pouze o 6 bytech, předpokládám, že se bude formovat institut typu SVJ. Máme podepsanou smlouvu u budoucí kupní smlouvě a uhrazenou cca 90 procent kupní ceny. Předmětem výše uvedené smlouvy je jednak samotný byt a druhak parcela o rozloze cca 10m2 dostupná z bytu (terasa), oboje do výhradního vlastnictví. Terasa je jednoduše přístupná pouze z našeho budoucího bytu, ve vší obecnosti by s určitou námahou mohla být zpřístupněna i ostatním. Dům ve stávající době prochází kolaudací, přičemž se ukázalo, že stavitel není parcelu (oněch 10m2) schopen předat do výhradního vlastnictví s ohledem na určité formální náležitosti stavebního úřadu a bude tak muset zůstat jako společný prostor celého bytového domu. Navrhuje tak, že namísto toho, že se parcela stane naším vlastnictvím, delegují ji našemu bytu do výlučného uživání, volně textací níže, formálně prohlášením vlastníka. “Vlastníku jednotky náleží k výlučnému užívání část Pozemku …. vlastník jednotky je oprávněn na této části Pozemku, která mu náleží k výlučnému užívání, provádět úpravy povrchu, umisťovat na ni movité věci nebo tuto část Pozemku určenou k jeho výlučnému užívání, jakkoliv jinak obdobně užívat ke své potřebě, a to v míře přiměřené místním poměrům. ” V této situaci bychom mohli od koupě odstoupit, nicméně o byt máme i tak zájem. Rád bych se však zeptal, zdali v této souvislosti nevznikají nějaké scénáře, kdy by se daná skutečnost – změna – ukázala jako problematická, případně zdali náš dané nějak neomezuje na manipulaci s prostorem, vezmu-li v potaz rozdíl mezi vlastnictvím a výhradním používáním, zejména pak
- Při případném budoucím prodeji bytu (tzn. platí stále prohlášení vlastníka ve chvíli, kdy bych případně byt prodával a přejde tak výhradní používání i na nového vlastníka)?
- Nárokováním si pouívání pozemku i ostatními 5ti vlastníky
- Permanentnost takového řešení (tzn. nebude zbylých 5 vlastníků schopno se usnést, že ten pozemek se z výlučného užívání vyjme?). Pochopil jsem,, že k tomu, aby omezení k výhradnímu užívání došlo, musel bych s tím souhlasit i já jakožto majitel bytu, který má dané ve výhradním používání.
Stavitel trvdí, že stejným způsobem jsou řešena například i parkovací místa, která jsou těm, kteří si je pořídili delegována do výlučného užívání.
Moc děkuji za jakoukoliv radu, řešil jsem i s právní firmou, nicméně i jejich vyjádření jsou do určité míry vysvětlitelné několika způsoby.
"jednak byt a druhak parcela cca 10m2 dostupná z bytu terasy (oboje do výhradního vlastnictví).
Pokud jde o „terasa je přístupná pouze z bytu (s námahou by mohla být zpřístupněna i ostatním)“, tak BALKONY ve výlučném užívání (přístupné jen z bytu) jsou ostatním nepřístupné vůbec.
Stavitel není oněch 10m2 schopen předat do výhradního vlastnictví (s ohledem na určité formální náležitosti SÚ) a bude muset zůstat jako společný prostor domu. Navrhuje, že místo toho že se parcela stane naším vlastnictvím, delegují ji našemu bytu do výlučného užívání Prohlášením vlastníka.
“Vlastníku jednotky náleží k výlučnému užívání část Pozemku …. vlastník jednotky je oprávněn na této části Pozemku, …”
… nicméně o byt máme i tak zájem.
… zdali v této souvislosti vznikají scénáře, kdy by se daná skutečnost – změna – ukázala jako problematická, případně zdali náš dané nějak neomezuje na manipulaci s prostorem, vezmu-li v potaz rozdíl mezi vlastnictvím a výhradním používáním, …
Stavitel TVRDÍ, že stejným způsobem jsou řešena i PARKOVACÍ MÍSTA (do výlučného užívání).
- – – – – – – – – –
Které to jsou „formální náležitosti“ ?
Otázka změny „vlastnictví“ nebo „výlučné užívání“ je OTÁZKA CENY nemovitosti (zde byt s terasou a parcela 10 m2).
Pokud je už (v konceptu) připraveno PROHLÁŠENÍ tak dbejte aby vám při „výlučném užívání“ NEBYLY PLOCHA terasy a parcely 10 m2 započteny do „bytu“ (viz Prohlášení popis všech bytů vč. příslušenství a plochy dle které se hradí PŘÍSPĚVKY SPRÁVY DOMU). Tedy aby terasa a parcela byly UVEDENY v odd. „Společné části“.
V popisu svého bytu byste měl „výlučné užívání terasy a parcely“, a v čitateli podílu na společných plochách byste měl jen plochu bytu dle NV 366/2013 § 3.
Popis společných části je § 4.
Petr zde píše nesrozumitelné zbytečnosti. Navíc napsal i tento nesmysl:
- „… dbejte aby vám při „výlučném užívání“ NEBYLY PLOCHA terasy a parcely 10 m2 započteny do „bytu“ (viz Prohlášení popis všech bytů vč. příslušenství a plochy dle které se hradí PŘÍSPĚVKY SPRÁVY DOMU).“
Petr zjevně netuší, že příspěvky na správu domu se nehradí podle nějakých ploch, nýbrž pouze podle spoluvlastnických podílů na společných částech.
Podíl na společných částech nemusí mít vůbec nic společného s podlahovými plochami místností bytu! Právě naopak: při určení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky může developer přihlédnout například i k ploše společných částí výlučně užívaných. To mohou být i plochy výlučně užívané terasy, balkonu, lodžie, sklepní kóje, plochy výlučně užívaného stání ve společné garáži, výlučně užívané části společného pozemku.
Taková možnost je v občanském zákoníku výslovně zmíněna hned na dvou místech (§ 1166/1, § 1180/1). Záleží pouze na úvaze původního vlastníka (developera) jaká kriteria zvolí.
Je tomu tak už od 1. ledna 2014, ale Petr tuto skutečnost ještě nezaznamenal.
Justitianus
Tomáši, pohlídejte si, aby hranice části pozemku ve výlučném užívání byla v prohlášení definována srozumitelně, jednoznačně a určitě. Například geometrickým plánem nebo jednoznačným slovním popisem. Jinak by mohlo Vaše výlučné užívání být později zpochybněno.
- „Ve chvíli, kdy bych případně byt prodával a přejde tak výhradní používání i na nového vlastníka?“
Nemůžete prodávat byt! Můžete prodat jedině jednotku. Obsah prohlášení je a bude závazný jak pro současné vlastníky jednotek, tak i pro nabyvatele jednotky.
- „Nebude zbylých 5 vlastníků schopno se usnést, že ten pozemek se z výlučného užívání vyjme?“
K tomu by byla nutná změna prohlášení postupem podle § 1169 a tedy i Váš souhlas jako dosavadního výlučného uživatele. Pokud jednotka bude zatížena věcným právem, pak by byl nutný i souhlas banky, která poskytla úvěr nebo hypotéku.
Justitianus
Poslední komentáře