Výbor SVJ nerespektuje prohlášení vlastníka. Jak se bránit?

Rád bych k ostatním komentářům dodal, že plocha balkonu či terasa nikdy nemůže být započítána v podlahové ploše bytu. Plyne to jednoznačně z legislativy – jak původní zákon o vlastnictví bytů pravil

„i) podlahovou plochou bytu nebo rozestavěného bytu (se rozumí) podlahová plocha všech místností, včetně místností, které tvoří příslušenství bytu nebo rozestavěného bytu“. 

Tak také s novým obč. zákoníkem byla plocha upravena / mírně odchylně/ nařízením vlády č 366/2013 :

(1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. 

Z toho plyne, že vše, co není místnost, nemá podlahovou plochu a nemůže tak být do plochy bytu započítáno.

Nicméně toto zpravidla není třeba řešit, to jasně říká prohlášení vlastníka, jaké jsou plochy jednotek.

Rozdíl mezi příslušenstvím a součástí bytu, byl na tomto portálu již několikrát podrobně vysvětlen:

Např.:http://www.portalsvj.cz/…rislusenstvi

cituji:

J1: Píšete: „Podle Vložil martl, 4. Duben 2013 – 14:26

J1: Píšete: „Podle ustanovení § 121 odst. 2 OZ jsou příslušenstvím bytu vedlejší místnosti a prostory určené k tomu, aby byly s bytem užívány. Tento zvláštní pojem se svým charakterem přibližuje spíše součásti věci, vzhledem k tomu, že osud příslušenství bytu vždy sleduje osud bytu samotného, což vyplývá zpravidla i ze stavebně technického uspořádání bytu jako celku.“

§ 120 ObčZ říká: „(1) Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleží a nemůže být odděleno, aniž by se tím věc znehodnotila.“

§ 121 pak vymezuje příslušenství věci a příslušenství bytu. §§ 120 a 121 vlastně určují rozdíl mezi součástí a příslušenstvím. Vaše these zní, že příslušenství bytu „se svým charakterm přibližuje spíše součásti věci“. To je nesmysl – příslušenství bytu narozdíl od příslušenství věci nemusí dokonce ani patřit vlastníku věci hlavní (jen je určeno k tomu, aby bylo s bytem užíváno). Rozdíl mezi součástí věci a příslušenstvím věci tkví v tom, že součást věci k věci hlavní „podle její povahy náleží a nemůže být oddělena, aniž by se tím věc znehodnotila“, kdežto příslušenství by bylo možno oddělit bez znehodnocení věci hlavní. Byt je „místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení“. Podle mého názoru sklepy vesměs nejsou od bytu neoddělitelné. To, co píšete o podlahové ploše, je naprosto od věci, do podlahové plochy bytu se počítá jak plocha místností, jež jsou jeho součástí, tak plocha místností, jež tvoří jeho příslušenství.

konec citace

Závazné pro vlastníky jednotek je znění v PV.Pokud je zde uvedeno,že se něco(balkón,sklep atd.) do podlahové plochy bytu nezapočítává,tak to platí a lze to změnit pouze zákonným způsobem.Určitě to nemůže svým rozhodnutím změnit statutární orgán nebo usnesení shromáždění vlastníků, bez předchozí dohody všech dotčených vlastníků jednotek v domě!

Přeji hezký den.JaVa

zrušit!

A nebudou reagovat jak je zvykem, doporučíte soud?

Paragraf 1180 NOZ dává možnost od 1.1.2014 vypsat nový příspěvek na opravy a údržbu společných částí domu ve výlučném užívání vlastníků bytů. Měl by vypracovat pravidla, jak a na co se budou tyto příspěvky používat, aby se dodrželo pravidlo z § 1180: „stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad“. Z toho plyne, že tyto prostředky musí být vedeny na separátním účtě a každé použití prostředků z tohoto účtu se musí vyúčtovat s dotčenými vlastníky, aby se někdo neobohacoval na úkor jiných vlastníků.

Výbor, by se měl v prvé řadě seznámit s platnými zákony a také se jimi řídit!

Při Vašem citování tohoto §, jste vypustil tu nejdůležitější část: „nebylo-li v prohlášení vlastníka určeno jinak“

Co říkáte na návrh novely „vašeho oblíbeného § 1180“

1. Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, nebylo-li v prohlášení určeno jinak, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Nebo si ho vyložíte opět, „svým lidovým způsobem“?

A co vám říká toto:

Předně je třeba poznamenat, že poměr výše příspěvků, jako jeden z hlavních atributů bytového spoluvlastnictví, by měl být vždy zachycen v některém ze základních dokumentů bytového spoluvlastnictví. V úvahu přichází pouze prohlášení nebo stanovy. Stanovy však nemusí být přijaty ve všech případech bytového spoluvlastnictví (správa bez vzniku společenství vlastníků), nezbývá proto, než stanovit, že poměr výše příspěvků je povinnou náležitostí prohlášení. Co se týče skutečnosti, že o poměru výše příspěvků bude rozhodovat primárně původce prohlášení (přičemž vlastníci jednotek mají vždy možnost prohlášení včetně poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku změnit – srov. navrhované znění § 1169), je třeba vycházet ze zásad soukromého práva, konkrétně zejména ze zásady, že nikdo nesmí těžit ze svého nepoctivého činu (§ 6 odst. 1 občanského zákoníku) a že zjevné zneužití práva nepožívá právní ochrany (§ 8 občanského zákoníku). Ovšem právě proto, že poměr výše příspěvků je součástí prohlášení, do kterého může každý nahlédnout v katastru nemovitostí (vzniklo-li společenství vlastníků, tak i ve sbírce listin rejstříku společenství vlastníků – srov. § 1220 odst. 2), může si každý potenciální nabyvatel jednotky v domě zjistit, jaký poměr výše příspěvků připadá na jednotku, kterou chce nabýt do vlastnictví. Navíc lze podotknout, že i podle stávající právní úpravy může poměr výše příspěvku určovat jediná osoba. Náležitosti stanov mohou být součástí prohlášení (§ 1166 odst. 2), o těch rozhoduje původce prohlášení, a poté jakákoli změna je obtížná (srov. § 1214). Rovněž pokud stanovy tvoří dvě osoby, situace není příliš odlišná (například případy smlouvy o výstavbě). Pokud jde o povahu ustanovení, tak dispozitivnost § 1180, a to jak v účinném, tak v navrhovaném znění, vyplývá z ustanovení § 1 odst. 2 občanského zákoníku [Ustanovení § 978 občanského zákoníku stanoví, že od ustanovení této části zákona se lze odchýlit ujednáními s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon. Určení výše příspěvku však účinky ve vztahu k třetím osobám nemá (jde pouze o určení příspěvků člena, tj. osoby uvnitř spoluvlastnictví), proto je třeba vycházet z obecné úpravy § 1 odst. 2 občanského zákoníku)]. Není zde dán žádný důvod k tomu, aby bylo ustanovení § 1180 kogentní. Na dispozitivnost ukazuje i navrhované ustanovení § 1166 odst. 1 písm. c). Pokud by bylo ustanovení § 1180 kogentní, nedávalo by smysl, aby muselo být opisováno do prohlášení, aniž by byla vlastníkům jednotek dána možnost upravit si poměr výše příspěvků jinak. Dispozitivnost ustanovení je navíc zdůrazněna v důvodové zprávě, úmysl zákonodárce je tak zjevný."

Přeji hezký den.JaVa

Jak už jsem uvedl v jiném příspěvku, i v tomto případě citujete z neaktualizované DZ. Poslední verze DZ odeslaná do PS obsahuje k § 1180 podstatně jiný text než citujete.

Stávající § 1180 odst. 2, který upravuje další část příspěvku, se také zachovává.
Pravidlo pro stanovení této části příspěvku je také dispozitivní a napříště bude možné se od něho odchýlit pouze v prohlášení.

Navrhovaným ustanovením bude jednoznačně upraven poměr výše příspěvků, nikoli však jeho samotná výše. O celkové výši příspěvků pak bude rozhodovat shromáždění prostou většinou [§ 1208 písm. c), (nově označené)], pokud stanovy nestanoví vyšší počet hlasů (§ 1206 odst. 2).

Ke změně poměru výše příspěvků v prohlášení je potřeba zpravidla 100% souhlas vlastníků jednotek, který je nezbytný, protože určení poměru výše příspěvků lze považovat za stanovení základní povinnosti vlastníka jednotky podílet se na správě společných částí domu a pozemku, které neoddělitelně souvisí s předmětem vlastnictví a o kterém tedy nelze rozhodovat bez souhlasu dotčeného vlastníka, jde tedy o změnu, která se dotýká práv a povinností vlastníka jednotky (srov. odůvodnění k § 1169 v bodě 2).

Děkuji za potvrzení ,že již mám tu správnou verzi.JaVa

Ano, už jsem tu opakovaně uváděl Snemovní tisk č. 411/0, v kterém je uveden aktuální návrh novely, DZ a Platné znění s vyznačením změn

https://www.psp.cz/…xt/tiskt.sqw?…

JaVa, chováte se jako manipulátor, v § 1180 NOZ není žádná zmínka o prohlášení vlastníka a je tedy jen a jen na shromáždění vlastníků, jak si příspěvky na opravy a údržbu stanoví. Cituji z § 1180:

1. Nebylo-li jinak určeno, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech…

V našem SVJ starého typu má SVJ dva druhy jednotek: jednak jsou to byty, druhak garáže, těch je oproti počtu bytů polovina. Ještě některé domy mají i třetí typ jednotek – jde třeba o obchody v přízemí domu. Shromáždění vlastníků jednotek rozhodlo, že pro byty a garáže se budou vybírat příspěvky na opravy společných částí domů zvlášť (dle typu jednotky) v závislosti na velikosti ploch bytů a na velikosti ploch garáží (každá garáž má jiné rozměry, i byty nemáme stejně velké. Rozměry jsou dány v prohlášení vlastníka – ty ctíme.) Sazby pro byty i garáže jsou různé, garážníci se musejí podílet na opravách střechy domu i zdí domu v přízemí, kde jsou garáže. Z toho vyplynulo, že i sazby příspěvků za m2 bytů i garáží jsou různé. Vrata garáží si hradí garážníci sami.

Tak rozumím tomu, nebylo-li stanoveno jinak – u nás bylo tedy stanoveno jinak se souhlasem všech dotčených vlastníků jednotek.

O příspěvcích na opravy a údržbu společných částí domu ve výlučném užívání se nemíním opakovat, oceňuji příspěvky renomovaného právníka na zdejším portálu, kterého si vážím, protože jeho příspěvky jsou věcné a skutečně vedou k řešení problému. Pro Vás alespoň 2 uvedu, aby nedošlo k mýlce: http://www.portalsvj.cz/…ak-se-branit#…

http://www.portalsvj.cz/…ak-se-branit#…

Porovnejte formulaci těchto příspěvků s texty na jiných portálech, na které Vy odkazujete a zjistíte, že na jiných portálech se problém zamlží se zdůvodněním, že problematika je složitá a praktická řešení problémů jsem tam nenašel.

I kdyby jste ve Vašem SVJ měli podle Vás deset „druhů jednotek“ musíte si uvědomit, že žádný zákon nerozlišuje nějaké „druhy jednotek“ a z toho vyplývá, že pro všechny jednotky platí shodný princip podílení se na nákladech spojených se správou domu a pozemku podle velikosti spoluvlastnického podílu na společných částech domu. Velikost svého spoluvlastnického podílu najdete v katastru nemovitostí. Pokud jste vlastníkem více jednotek je VSP dána součtem všech Vašich jednotek. A pokud v prohlášení vlastníka máte uvedeno, že vlastníci jsou povinni přispívat na správu domu a pozemku podle VSP, tak na tom nic nezmění žádné usnesení shromáždění vlastníků(pokud nebyla dohoda všech), nebo výboru atd.

U nás se přispívá dle spoluvlastnických podílů, ale každý typ jednotky má svou sazbu – s tím souhlasilo 100% vlastníků hned při založení SVJ. Prokázalo se, že šlo o rozumné řešení, protože při revitalizaci domu se zateplovala jen obytná podlaží, kdežto společné prostory a garáže v přízemí domu ne. Pokud by sazba za oba druhy jednotek byla shodná, majitelé garáží by spolufinancovali zateplení bytů. U nás se podíleli finančně jen na zateplení a revitalizaci střešního pláště a na opravách omítek v přízemí domu. Revitalizace garážových vrat šla čistě na konto majitelů garáží. Nikdo na nikoho nedoplácel – to je zárukou klidu v SVJ. Jádrem sporů bývají totiž povětšinou peníze a pocit, že někdo musí doplácet na někoho jiného. To, že zateplení nesahá až do přízemí, se ukázalo být výhodné, protože v jiném domě vandal vyrýpal otvory do zateplení. U nás by k tomu potřeboval žebřík.

Pokud s tímto řešením souhlasilo 100% vlastníků, tak je to v pořádku. Jako rozumné řešení to ale nepovažuji. Majitelé garáží mají v zimním období příjemně temperovanou garáž od přízemních bytů a společných prostor, v letním období stejným způsobem garáž ochlazovanou a to vše zadarmo. Navíc v zimním období, vzhledem k tomu, že asi nemají zateplená garážová vrata a garáž používají, dochází k ochlazování podlah přízemních bytů. Zatímco ostatní platí zateplení podle velikosti spoluvlastnického podílu, majitelé garáží neplatí nic a pouze na jejich nákladech parazitují. Je to opravdu rozumné řešení?

Dům byl takto vyprojektován a postaven – s tím nic nenadělám, garáž nemám. Nad garážemi jsou 3 byty – shodou okolností těch vlastníků, kteří mají v garážích svá auta. Navrhoval jsem zateplení stropů garáží, ale to neprošlo, protože garážníci mají v domě skoro dvoutřetinovou většinu hlasů, takže mohou blokovat cokoliv, pokud jsou jednotní. Prošlo jen zateplení stropu vchodu do domu a venkovní kolárny. Vrata garáží sice zateplili, ale ve vratech jsou navrtány otvory kvůli CO, jak stanoví norma. Teplá garáž je horší než studená – sůl na podvozcích aut působí v zimě více a rychleji, to je známé. Každý svého štěstí strůjcem.

Četl jste přechodové ustanovení? Jak navrhovatel hodlá všechny tyto také Tepovy prasárny zlegalizovat?

Které myslíte, můžete ho ocitovat?

Vážený JaVa, já jsem nikdy nerozporoval samozřejmost, že na údržbu a opravu společných částí domu, které nejsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky, je nutné přispívat ve výši odpovídající podílům na společných částech domu, u starých SVJ je to definováno v PV dle plochy bytů. Tyto příspěvky po 1.1.2014 u nás slouží jen a jen na údržbu a opravu společných částí domu, které nejsou ve výlučném užívání vlastníka jednotky.

Vy nedokážete pochopit, že není dobré a vůbec není praktické míchat nově stanovované doplňkové příspěvky na údržbu a obnovu společných částí domu ve výlučném užívání vlastníků bytů dle § 1180 NOZ, které se stanoví se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. (Toto je možné činit až od platnosti NOZ, ale není to povinné! Je pak na SVJ, aby zajistilo spravovat tuto část na vlastní náklad. Jinak jde o zjevnou nemravnost.)

Mimochodem – používám znění § 1180 z https://zakony.kurzy.cz/…ragraf-1180/

• tam o PV není žádná zmínka. Odkud berete Vaše znění tohoto paragrafu?

Zdravím pane tep" a posílám Vám znění obou § 1180.Doufám,že po přečtení zjistíte,že v nich není až tak velký rozdíl,V obou je totiž jasně uvedeno:„není-li určeno jinak“.

Ono samozřejmě určeno je a to v PV.Jelikož si toto „určení“ někteří vykládali jiným, tzn.vadným způsobem,přidal tam zákonodárce ve své novele odkaz ,kde je to „určeno“.

§ 1180

Aktuálně platné znění zákona 89/2012 Sb.,

(1)„Nebylo-li jinak určeno“, přispívá vlastník jednotky na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu na společných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Návrh v novele tohoto zákona:

§ 1180

(1) Vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku v poměru odpovídajícím jeho podílu na společných částech, „nebylo-li v prohlášení určeno jinak“, zejména se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části, která slouží jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, a k rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad."

Přeji Vám hezký den.JaVa

Pokud budete obsáhle citovat z cizích materiálů a nebudete uvádět zdroj citace, budete mazán.

Pokud nejste schopen porozumět psanému textu ,kde je na jeho počátku uvedeno,že se jedná o návrh novely NOZ ,pak si „mažte“,co uznáte za vhodné.

Přeji Vám hezký večer.JaVa

Znám SVJ, kde si stanovili další příspěvky na údržbu společných částí domu ve výlučném užívání vlastníků jednotek. Zajímá mě, v čem se provinili, když byl můj předchozí příspěvek o tom vymínusován. Jde přece o příspěvek ze zákona! Lepší řešení problému jsem nikde nenašel.

Asi to bylo tím, že zákon o „vypsání“ žádného nového příspěvku neříká vůbec nic! Zákon jen říká, že „Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“ To není nový příspěvek. Stačí rozumět česky. To je ten problém.

„Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“ Tento příspěvek z povahy věci nelze smíchat s tradičním příspěvkem na údržbu a opravy, který slouží od platnosti NOZ pouze na údržbu a opravy společných částí domu, které nejsou ve výlučném užívání vlastníků jednotek a který je odvozen většinou od velikosti plochy bytu. Jinak těžko docílíte toho, aby výlučný uživatel spravoval tuto část na vlastní náklad, pokud by neplatil až dodatečně celou opravu hotově. Hotovost mnozí vlastníci nemají a pak jsou s tím problémy.Proto některá SVJ mají další typ příspěvků na údržbu a opravy.

Milý pane „tep“.Vy stále nechcete pochopit naprosto triviální věc,že pouhým usnesením shromáždění vlastníků,nemůžete změnit prohlášení vlastníka k budově a pak se dokonce „čertíte“,že Vás stále někdo minusuje.

Pochopte už konečně, že pokud ty společné části ve výlučném užívání jen některých vlastníků jednotek, nebudou přesně vymezeny v Prohlášení vlastníka, včetně způsobu hrazení jejich oprav a údržby,tak žádné shromáždění vlastníků/pop­ř.výbor SVJ, nemůže někomu předepsat nějaké„další příspěvky“!!!

Už se prosím probuďte,Je trapné,jak si Vás zde někteří vychutnávají.

Přeji Vám hezký den.JaVa

Barvoslepí mají problém rozeznat červenou od zelené. Výlučné užívání společné části domu u nás rozeznávají všichni vlastníci jednotek, takže není nutné tuto samozřejmost doplňovat do prohlášení vlastníka.

Když se pořizoval výtah do domu, financovaly méně než 2/3 vlastníků tuto vestavbu výtahu, takže je výtah doposud ve výlučném užívání skupiny vlastníků bytů – provozovatelů výtahu. V přízemí domu jsou sklepy, garáže a dále společně užívané místnosti, takže i do bytů v 1. patře je skoro 20 schodů. Nyní už máme v domě pouze 3 byty, které výtah nevyužívají, z toho 2 byty už šetří peníze na to, aby mohly výtah využívat – vlastníci zažádali o pořízení čipů pro jízdu výtahem. Pokud se časem přidají zbývající 3 vlastníci, bude výtah společnou částí domu bez přívlastku výlučnosti, nicméně příspěvky na jeho údržbu a opravy se budou nadále vybírat zvlášť, protože nejsou stanoveny podle majetkových podílů na domě, ale jinak, jak si to schválili provozovatelé výtahu a jen na nich záleží, jak si příspěvek stanovili. § 1180 NOZ je dispozitivní, proto je výši příspěvku možné stanovit dohodou dotčených vlastníků.

Existuje řada domů, kde jsou lodžie jen u některých bytů a jsou v PV deklarovány jako společné části domu. ZoVB umožňoval, aby jejich opravy a údržba byly financovány z příspěvků na údržbu a opravy stanovených dle vlastnických podílů na domě. Tento způsob financování jejich oprav je od platnosti NOZ nemravný, protože výluční uživatelé nefinancují tuto opravu na svůj náklad. Čeká se na judikáty… My nečekáme a jednáme – spravedlivá dohoda vlastníků je nejlepším možným řešením, které zde na portálu propaguji a jsem za to po zásluze mínusován. Za dobrotu na žebrotu – tak zní dosud platná moudrost našich předků.

„Tento způsob financování jejich oprav je od platnosti NOZ nemravný, protože výluční uživatelé nefinancují tuto opravu na svůj náklad.“

Milý pane"tep".O tom, zda je tento způsob financování „jejich oprav,dle zákona nemravný“, nemůže rozhodnout výbor SVJ ani shromáždění vlastníků,ale pouze soud.Pokud máte v „kapse“ rozsudek příslušného soudu,pak se Vám hluboce omlouvám.Jestli ne,tak raději mlčte a nenabádejte zde, k porušování zákona!

https://www.dumplnyuspor.cz/…vlastnictvi/

https://www.tzb-info.cz/…ytoveho-domu

Přeji hezký večer.JaVa

oprav a provozu částí domu, co jsou využívány pouze některými vlastníky, který popisují i články, na které sám odkazujete…

Viz druhý váš odkaz:

Řešení je v pohledu na terasu jako na střechu, kterou ve skutečnosti také je. Střecha je dle zákona o vlastnictví bytů společnou částí. Na její opravě se podílí všichni spoluvlastníci, a to bez ohledu na to, jestli mají byt pod střechou. Pakliže terasa plní funkci střechy, a tedy obsahuje ve své skladbě vrstvy, které plní izolační funkci, zejména hydroizolační vrstvu, je třeba tyto vrstvy považovat za společnou část. Opravy havárií nebo jiných nevyhovujících stavů pak řeší společenství vlastníků, ne majitel sám. Náklady na opravy se dělí mezi všechny vlastníky dle platných předpisů.

Trochu jiná je situace, pokud se vlastník terasy rozhodne vyměnit z estetických důvodů např. jen dlažbu. Dlažba neplní a ani ze své technické podstaty nemůže plnit izolační funkci. Podle prohlášení vlastníka navíc bývají podlahové krytiny uvedeny jako součást jednotky. V takovém případě by měly jít náklady na výměnu dlažby za majitelem bytu, a to včetně nutných nákladů např. na obnovu hydroizolační stěrky, která se pod dlažbou, resp. pod lepidlem, obvykle nachází.

Souhlasím s tep, že financování společných částí ve výlučném užívání z pěněz všech je nemravné a je úplně lhostejné, zda jsou jednotky vymezeny dle ZOVB nebo NOZ.

Proč by vlastník bytu bez lodžie či balkónu měl platit jejich opravy, když jsou tyto společnou částí, kterou využívá pouze vlastník bytu z něhož jsou přístupné.

Zděšený člene,

píšete, že souhlasíte s tepem, že financování s společných částí ve výlučném užívání z pěněz všech je nemravné.

Záleží ovšem na tom, jaké financování máte na mysli. To jste neuvedl. V citovaném příspěvku se hovoří o financování oprav. Tep ovšem zastává názor, že i samotnou výstavbu (pořizovací investici) společné části ve výlučném užívání (niko-ĺi jen opravy a údržbu) hradí pouze vlastníci s výlučným užíváním společné části.

Pane Zděšený člene SVJ, Java je místní opisovač paragrafů, kterým ale nerozumí. A Vy dokonce používáte slovo „nemravné“. To Java nepobere. Nejlepší je ho ignorovat nebo mazat.

A co výměna balkonových dveří u společných balkónů?

V našem SVJ, založeném v roce 1996, jsou dva druhy balkónů. Jedny jsou zapsány jako součást bytu, mají přístup pouze z bytu, a v PV zapsány jako součást bytu, ale bez uvedení plochy. Další balkóny jsou přístupny z chodby, ty jsou zapsány v PV jako společná část, ale někteří vlastníci si vymanili za podpory naší předsedkyně, že je budou používat pouze oni.

Teď se budou společné balkony rekonstruovat, vyměňovat se bude zábradlí i balkónové dveře za plastové.

Jak by mělo zde proběhnout financování?

Když si něko vymíní něco, na co nemá nárok, pak z toho vzniká chaos. Logika říká, že by taky měli dotyční vlastníci přispívat na výměnu takových dveří. To je nepořádek v svj. Není to domyšlené a každý si pak dělá co chce. To je ale vina vaší předsedkyně a ostatních vlastníků, že to dovolí.

„Proč by vlastník bytu bez lodžie či balkónu měl platit jejich opravy, když jsou tyto společnou částí, kterou využívá pouze vlastník bytu z něhož jsou přístupné.“

Poněvadž,pokud tyto společné části nejsou jednoznačně definovány v PV, jako společné části ve výlučném užívání pouze některých vlastníků jednotek,tak se na ně pohlíží jako „pouze společné“ a tudíž se na jejich opravách a údržbě, podílejí všichni vlastníci jednotek v domě,dle velikosti svého podílu na společných částech domu a pozemku.

Přeji hezký den.JaVa

vlastníkem jednotky definovány v prohlášení vlastníka jako výlučně užívané a jedná se o společné části nepřístupné ostatním, tak v žádném případě není správným řešením financovat je společně s odkazem na PV.

Naopak, jedná se o chybu v prohlášení vlastníka, které je tímto v rozporu s ZOVB i NOZ.

Je nutné tuto chybu PV opravit a do doby její opravy postupovat podle

§ 1168

Odstranění vady prohlášení

(1) Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.

(2) Určí-li prohlášení neurčitě nebo nesprávně podíl vlastníka jednotky na společných částech, nepřihlíží se k tomu.

Tak jako platí, že pokud je špatně určen podíl na společných částech, protože neodpovídá plochám jednotek, tak se k výši podílu v PV nepřihlíží a platí skutečný poměr dle ploch, tak analogicky pokud PV neošetřuje výlučné užívání společných částí co jsou skutečně výlučně užívány a jsou ostatním nepřístupné, tak platí skutečnost a ne chyby v PV.

Zděšený člene,

pokud PV neošetřuje výlučné užívání společných částí, tak se postupuje tak, jak je uvedeno ve vámi citovaném odst. 1. Podle něho je třeba postupovat.

Postup podle odst. 2 se týká výhradně neurčitého nebo nesprávného podílu na společných částech. Nelze uplatnit analogický postup podle odst. 2 v případě výlučného užívání společných částí. V praxi to ani není možné. U opravených podílů lze snadno spočítat příspěvek na správu i zpětně. V případě výlučného užívání společné části se o výši příspěvku musí nejdříve rozhodnout se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění společné části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad. A to nastane až po změně prohlášení či rozhodnutí soudu dle odst. 1.

Skutečně totiž není možné, aby se opravy výlučně užívané části byly placeny z peněz od vlastníků ji vůbec neužívající.

Prostě pokud není nějaká část domu společně užívána, nelze její údržbu platit ze společných peněz. A je úplně lhostejné co o ní tvrdí prohlášení vlastníka, neboť to je jednoduše vadné v dané své části.

Vy se tu jen pokoušíte slovy ústavního soudu v jiných případech „právně zdůvodnit zjevnou nespravedlnost“.

Soulad s dobrými mravy vyžaduje u výlučného užívání některé společné části:

1. Pokud se jedná o společnou část v čase vzniku prohlášení vlastníka užívanou všemi (tedy stavebně určenou ke společnému užívání – například sušárna) vybírat od jejího výlučného uživatele v čase a místě obvyklý nájem, ten rozdělovat vlastníkům a platit tedy údržbu ze společného.
2. Pokud se nejedná o společnou část v čase vzniku prohlášení vlastníka užívanou všemi (tedy stavebně nebyla a není určena pro společné užití – například jen z bytu přístupná lodžie, terasa či balkón) určit ji jako část náležící jí užívajícímu vlastníkovi či jako společnou část ve výlučném užívání konkrétního vlastníka (nebo i více vlastníků) a ti mají platit náklady její údržbu, buď tak, že se jako dlouhodobá záloha na opravy nevybírá nic a vše platí oni, nebo že je jim stanovena dlouhodobá záloha na opravy za toto účtovaná odděleně od dlouhodobých záloh na části společně užívané všemi a z této odděleně účtované masy záloh se financují opravy této výlučně užívané části.

Jen bych doplnil něco z DZ k novele NOZ:

Stávající § 1180 odst. 2, který upravuje další část příspěvku, se navrhuje zrušit, neboť přinesl v praxi spíše výkladové obtíže. Bylo diskutováno, zda jde o ustanovení kogentní nebo dispozitivní, což nebylo dosud vyjasněno. Část veřejnosti tak začala podle tohoto ustanovení postupovat bez dalšího, a to ode dne účinnosti občanského zákoníku, část veřejnosti přijala k tomuto postupu rozhodnutí shromáždění, avšak schválené pouze většinovým hlasováním, a část veřejnosti je názoru, že k postupu podle odstavce 2 je třeba souhlas všech vlastníků jednotek, neboť jde o zásah do jednoho ze základních práv vlastníka.

Vzhledem k výše uvedenému je navrženo vrátit se k základnímu uspořádání poměru výše příspěvků odvozeného od podílu na společných částech s přihlédnutím k výlučně užívaným společným částem tak, jak tomu bylo i v zákoně o vlastnictví bytů, tedy ponechat ustanovení § 1180 odst. 1 (s určitou modifikací) a odstavec 2 zrušit s tím, že v prohlášení může být stanoven jiný poměr výše příspěvků, případně podrobnější členění příspěvku, pokud tak rozhodne původce prohlášení nebo pokud se dohodnou vlastníci jednotek na změně prohlášení. Pokud k jinému rozhodnutí nedojde, bude v prohlášení uvedeno pravidlo podle § 1180.

konec citace

Proč to uvádím.Poněvadž spousta „aktivních statutárů“ SVJ vzniklých ze ZOVB (72/1994 Sb.,) a jejich účetní, začali okamžitě od platnosti NOZ, účtovat příspěvky na tzv. „vlastní správu“,na každou jednotku stejně dle § 1180 odst.2),přes­tože mají ve svých prohlášeních vlastníka k budově, jednoznačně napsáno o povinnosti vlastníků jednotek hradit své povinné částky na správu domu a pozemku, dle velikosti spoluvlastnického podílu".

Má otázka zní:

1)Patří příspěvky na vlastní správu do nákladů na správu domu a pozemku nebo ne?

2)Je možné, změnit způsob(poměr) hrazení nákladů na správu domu uvedenou v PV, pouhou nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek nebo je nezbytná dohoda všech dotčených vlastníků jednotek v domě?

3)Je pak takové/nedohodnuté 100%/ vyúčtování nákladů na správu domu vadné a tudíž i neplatné nebo je správné?

Děkuji předem za fundované odpovědi.JaVa

Vlastní správou SVJ chápu ty činnosti, které jsou nezbytné pro chod kanceláře SVJ i kdyby žádná nemovitost (jednotka, budova, pozemek) neexistovala. Typicky je to účetnictví, poplatky a kolky při podání do rejstříků, náklady na schůze výboru a schůze shromáždění apod. Tedy taky náklady na vyhotovení pozvánek, zápisů a jiných dokumentů SVJ právnické osoby.

Mezi náklady vlastní správní činnosti SVJ přece nemohou být náklady spojené se správou nemovitosti, tedy správou cizího majetku. Polopaticky: Pozemek, dům, společné části, výtah, elektroinstalace, odpady, potrubní rozvody, to vše přece nepatří právnické osobě SVJ, ale vlastníkům, kteří SVJ zřídili ke správě svého majetku.

Vláda má představu, že například revize majetku vlastníků, např. výtahu, elektriky, plynu, hromosvodu jsou nákladem právnické osoby SVJ, když tato infrastruktura právnické osobě SVJ nepatří. Naopak, patří přece spoluvlastníkům – členům SVJ, a to podle jejich podílů.

Rovněž odměna statutárům, která by se podle názoru vlády měla rozúčtovat všem jednotkám stejně, přece není celá odměnou za schůzování a za vypisování zápisů. Je především za péči o dům, sledování technického stavu, zajišťování oprav, korespondenci s dodavateli atd., tedy správu cizího majetku. Tento díl náplně práce výboru a hlavně jeho časové náročnosti je přece nesrovnatelně větší než sama kancelářská práce ve prospěch SVJ – právnické osoby. Tedy i tento díl odměny by měli vlastníci hradit podle svého podílu na nemovitosti.

Taky odečty měřidel a rozúčtování odpovídajících služeb nejsou materiálově a časově náročné ve všech jednotkách stejně (to byste museli mít dům se stejnými jednotkami). Když to zajišťujete dodavatelsky, smlouva jistě zní na počet měřáků x jednotková cena. Jak spravedlivě rozúčtovat mezi jednotky s 2 měřidly a jednotky se 7 měřidly (taky takové jsou)? Asi podle jejich počtu, že.

Další dilemata bývají v názoru na náklady na chod výboru, na telefony, internet, kancelářské potřeby, papír a inkousty do tiskáren atd. Přitom zpravidla někdo z výboru k práci pro SVJ užívá svůj počítač, svoji tiskárnu, svůj telefon, své internetové připojení, svoji elektřinu a bůhví co ještě.

Je vhodné, aby členové SVJ schválili rozdělení sporných nákladů na ty, jež patří do vlastní správní činnosti, a na ty, které jsou správou cizího majetku. A s nimi pak účtovali a dosáhli tak aspoň minimální spravedlnosti.

Vykašlete se na dělení nákladů na správu cizího majetku tj. majetku vlastníků a nákladů na správu právnické osoby SVJ.

Takto to v SVJ nefunguje, v SVJ nejsou dvě firmy, aby mohlo jít o typickou správu cizího majetku. V právnické osobě SVJ je nejvyšším orgánem shromáždění vlastníků, o veškeřé správě rozhodují samotní vlastníci, niko-liv nějaká cizí právnická osoba řízená cizími osobami.

Zdravím a děkuji za Váš obsáhlý příspěvek.Jen v něm, nikde nenacházím odpověď na můj dotaz,který zněl takto:

„Patří příspěvky na "vlastní správu“ do nákladů na správu domu a pozemku nebo ne?

Neboť správou domu se dle § 1189 rozumí:

„(1) Správa domu a pozemku zahrnuje vše, co nenáleží vlastníku jednotky a „co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné nebo účelné pro řádnou péči o dům a pozemek jako funkční celek“…atd“

Děkuji předem za Vaši,doufám již pouze krátkou,ale jednoznačnou odpověď.

Přeji Vám hezký den.JaVa

Náklady na vlastní správu se při roční závěrce zúčtují proti příspěvkům vlastníků na vlastní správu, které jsou vedeny účetně jako závazek vůči vlastníkům a ten se následně vypořádává s vlastníky. Náklady na správu se rozklíčují mezi vlastníky jednotek a k nim se přiřadí příspěvky vlastníků na vlastní správu. Rozdíl mezi závazky a skutečnými náklady u jednotlivých vlastníků vytváří přeplatek nebo nedoplatek a ten se společně s přeplatkem či nedoplatkem za služby vypořádá s vlastníky. Reklamace se přijímají do 30 dnů od předání rozúčtování vlastníkům.

Jsem přesvědčen, že ano. Ke správě domu, pozemku a všeho, co nenáleží vlastníkovi jednotky, a co je v zájmu všech spoluvlastníků nutné, mají vlastníci ustanovené SVJ. Aby SVJ mohlo tuto funkci plnit, musí v něm fungovat výkonný orgán, jež má pro svoji práci zřízenou „kancelář“. Proto i náklady na orgány SVJ a chod jejich kanceláře, alias vlastní správní činnost, jsou náklady na správu domu a pozemku.

Pouze musíte rozlišit, co z nákladů na správu domu je vlastní správou (na kancelář) a co je správou cizího majetku (z pohledu právnické osoby SVJ).

dle předpisu 74/1992 SB §9 odst. (8). „Náklady na činnost orgánů  společenství se považují za náklady společenství spojené se správou domu“. Předpokládám, že je známo, že předpis byl zrušen.

Pokud jste zaregistroval,že je již ZOVB zrušen,musel jste taky zjistit ,co je v tom NOZ uvedeno v § 3028 odst.2.:

(2) Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných;

:)jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.:(

Váš učitel,kterému dlužíte za školné

To už tu bylo dávno vyřešeno, čtěte např. zde:

http://www.portalsvj.cz/…cmo-315–2015

Děkuji za upřesnění a prosím o Váš názor na tuto pasáž v prohlášení vlastníka:

cituji:

"Pravidla pro přispívání spoluvlastníků domu na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu.

Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na výdaje spojené se správou, údržbou a opravami společných částí domu a pozemku (dále jen „správa domu“) podle velikosti svých podílů na společných částech domu, jestliže nedojde k jiné dohodě všech spoluvlastníků."

konec citace

A nyní bych prosil o Váš názor,zda je v pořádku, když statutární orgán sám rozhodne,že se příspěvky na „vlastní správu SVJ“, které jste vyjmenoval a které dle Vás patří do „nákladů na správu domu“,budou účtovat na každou jednotku stejně, aniž by byla sepsána dohoda všech spoluvlastníků jednotek v domě,tak jak je to vyžadováno v PV.

Je následné vyúčtování vadné a nebo správné?Připo­mínám,že § 1180 odst.2) je dispozitivní!

Děkuji předem za Vaši odpověď a přeji Vám hezký zbytek dne.

JaVa

Domnívám se, bohužel, že odpověď není jasné ano či ne.

Dispozitivnost § 1180 odst.2) je sporná a lze připustit, že statutár jednal správně, když aplikoval odst.2).