SVJ versus členství v bytovém družstvu

Vážený pane, jsem si vědoma absurdit v mé otázce, omlouvám se, za jejich špatnou interpretaci. Na vysvětlenou. Byli jsme před rokem 2006 družstvo zahrnující 96 bytů. V roce 2006 došlo k převedení všech bytů jednotlivým vlastníkům (na základě tzv. smlouvy o převodu bytů z vlastnictví družstva do vlastnictví člena družstva). Došlo k rozdělení na 4 SVJ a každé SVJ má pouze pověřeného vlastníka. Družstvo nezaniklo, je na základě výše uvedené smlouvy správcem a nemá žádný spoluvlastnický podíl. Navíc bohužel neexistují ani kontrolní mechanismy družstva. Pověřený vlastník nefunguje dle stanov, a místopředseda družstva svolává a vede jednou za rok schůze, kde arogantním způsobem rozhoduje o tom, na co našemu SVJ peníze dá, a na co ne, komu zakázku zadá apod. Nyní naposledy svolal místopředseda družstva tzv. jednání vlastníků (jehož se účastnili a hlasovali i nečlenové SVJ. Domnívám se, vzhledem k tomu, kdo schůzi svolal (a to už nemluvím ani o způsobu pozvání…)je schůze jako shromáždění neplatná a hlasování nicotné. Současně se domnívám, že vzhledem k tomu, že byla určena pouze části členů BD, nemůže být chápána ani jako schůze družstva. Děkuji, jestli jste dočetl mou prosbu do konce, za odpověď. Je mi jasné, že jsme jako SVJ kandidáti o Zlatou mříž, proto jsme se rozhodli se nedat (požadujeme svolání shromáždění, volbu výboru a zřízení kontrolní komise), ale potřebujeme potvrdit náš názor. S přáním prima dne Jarka

Nevidím ve vaší otázce žádnou absurditu. Tento stav je v mnoha SVJ a příčina je jediná. Neinformovanost a nezájem vlastníků. Píšete, že: družstvo si nechalo vypořádací podíly. To je chyba. Jestli vznikla 4 SVJ, tak nutně máte mít 4 oddělené účty. Píšete, družstvo nemá žádný vlastní majetek a vzápětí napíšete, že schůze se zúčastnili i nečlenové družstva. Píšete, že hlavní polír je místopředseda družstva. A co předseda? Je to stále stejná píseň. Nesedět, burcovat, domáhat se práva. Je to běh na dlouhou trať a nedočkáte se jen potlesku obecenstva. Každé jedno SVJ, potažmo každý pověřený vlastník je zodpovědný za chaos, který u vás vládne. Tvrdě vyžadujte dodržování zákona o VB. Standa

Standa napsal: „Tvrdě vyžadujte dodržování zákona o VB.“

Pokud se domníváte, že tazatelův problém lze vyřešit takovouto „radou“, jste buď naivka, anebo jste spadnul z Marsu. Ona realita vypadá trochu jinak. Kecat, to by některým šlo.

myslela jsem samozřejmě nečlenů SVJ, nikoliv družstva, omlouvám se za mystifikaci:-)))

Paní Jarko,
není pravdou, že "družstvo je na základě výše uvedené smlouvy správcem".
Účinnost uvedených individuálních smluv o správě skončila okamžikem volby statutárního orgánu SVJ. Viz FAQ "Datum vzniku SVJ". Od té doby vykonává správu domu samo SVJ, včetně povinnosti vést účetnictví, dále vykazovat a odvádět platby zdravotní a sociální daně a odvod daně z příjmů.

Doporučuji pročíst články v sekci FAQ, dále zákon o vlastnictví bytů do § 16 a vaše stanovy.

lake

Milý lake, protože vidím, že Vaše odpovědi v diskusích jsou erudované, ráda bych se zeptala na Váš názor. Pořád se to odvíjí od konkrétní situace u nás. BD XY převedlo byty do osobního vlastnictví. Vzniklo nám SVJ. Vypořádající podíl z BD v částce cca 10 000 se ve smlouvě o převodu zavázalo uhradit na účet správce. Do teď je to právně v pořádku. Co ale s tím, když tím správcem je stále BD XY. Jsme jako vlastníci popř. SVJ členem i BD XY? Domnívám se, že ne, přesto naše smlouvy o převodu bytů z majetku BD jsou do převodu vlastnictví člena družstva. Děkuji Vám za Váš názor. Jarka

Paní Jaroslavo,

píšete, že vzniklo SVJ, ale správcem je stále BD.
To tedy znamená, že vaše SVJ dosud nezvolilo svůj statutární orgán. I v tomto případě se o správě domu rozhoduje hlasováním na shromáždění podle ZoVB (zejména § 11 a § 15). Totéž platí pro rozhodování o převedené částce. Tu totiž správce pouze spravuje jako zálohu určenou na správu domu a pozemku podle § 15 odst. 1 ZoVB.

O tom, zda jste členem družstva nevím nic. Záleží na těchto okolnostech:
- zda družstvo je původním družstvem ve smyslu § 24 odst. 1 a 2 ZoVB (pak se uplatní příslušná ustanovení ZoVB),
- na znění stanov družstva
- na obsahu pravidel pro převod bytů přijatých členskou schůzí družstva, nebo vydaných představenstvem,
- na obsahu smlouvy o převodu bytu.
- na obsahu případné vaší další dohody s družstvem o navýšení základního členského vkladu, nebo o vzniku/zániku členství po převodu bytu.

lake

SVJ si zvolilo pověřeného vlastníka, první shromáždění za účasti notáře všetně schválení stanov proběhlo řádně. Potom začal Kocourkov. Správce (obávám se, že samozvaný) všem řekl, že je všechno při starém a starousedlíci, kteří s ním bydlí 50 let mu věří. Za zády SVJ vyjednává věci, ke kterým nebyl pověřen shromážděním a pak na lidi agorantně řve, když se jim to nelíbí.

• ano, družstvo je původním ve smyslu §24 odst. 1 a 2 ZoVB
• stanovy družstva se neměnily, jsou stále stejné jako když bylo družstvo vlastníkem, je tam dovětek, že v případě převodu se postupuje podle ZoVB
• ne, žádná dohoda o navýšení vkladu, apod. neexistuje, pouze smlouva o převodu bytu
• smlouva o převodu bytu je vystavena jako smlouva o převodu družstevního bytu do vlastnictví člena družstva (v bodě zajišťování správy domu je určen správce BD XY a podílovou částku převedlo BD na účet jím určeného správce domu). Proto se domnívám, že všichni členové SVJ nejsou členové družstva, pak mi ale není jasné, jakto, že družstvo nezaniklo a pod jeho hlavičkou tady vykonává správce spolek 4 lidí. Jsem z toho docela bezradná:-(

Paní Jaroslavo,

dokud nezačnete nazývat věci pravými jmény, neporozumíte vaší situaci a nevyřešíte ji. Jasně jsem napsal, že správa domu přešla ze zákona na SVJ a napsal jsem i kterým okamžikem. Žádného "správce" tedy nemáte. Vše je pouze na vás, vlastnících jednotek a vašem zvoleném pověřeném vlastníkovi. Dříve uzavřené individuální smlouvy o správě tímto okamžikem pozbyly účinnosti pokud se jedná určení osoby vykonávající správu domu.

Že na shromáždění SVJ umožňujete přístup jakési osobě, která "na lidi arogantně řve" je váš problém. Nemá tam co dělat.

Váš pověřený vlastník zřejmě neplní řádně co od něj očekáváte. Máte již bankovní účet kam si posíláte zálohy? Prvořadým úkolem p.v. bylo zajistit výkon činností spojených se správou. Není-li sám všeuměl, který se vyzná v účetnictví, rozúčtování tepla a vody, pracovním právu, vymáhání nedoplatků, údržbě a dvaceti dalších činnostech, měl v první řadě zvolit řešení a uzavřít jménem SVJ mandátní smlouvy nebo smlouvu o výkonu správních činností s některou profesionální osobou, nebo s bytovým družstvem XY.

Nevidím nic, co by vám bránilo vybrat správní firmu nebo firmy pro vaše SVJ a uložit vašemu p.v., aby s ní uzavřel smlouvu.
----------------------------------------------------------------------------------------------------
Pokud jde o Vaše členství v BD, skončilo podle § 24 odst. 9 ZoVB v okamžiku, kdy na vás přešlo vlastnictví jednotky. Členkou družstva tedy nejste, pokud jste nepodala znovu přihlášku, ani před nabytím jednotky nenavýšila základní členský vklad. I zde se obávám, že si právní realitu nějak upravujete a družstvo Vás udržuje v tomto omylu.

lake

cituji lake:

Pokud jde o Vaše členství v BD, skončilo podle § 24 odst. 9 ZoVB v okamžiku, kdy na vás přešlo vlastnictví jednotky. Členkou družstva tedy nejste, pokud jste nepodala znovu přihlášku, ani před nabytím jednotky nenavýšila základní členský vklad. I zde se obávám, že si právní realitu nějak upravujete a družstvo Vás udržuje v tomto omylu.

S tímto vaším tvrzením mám problém. V případě tazatelky, kdy nedošlo k vyrovnání finančního zůstatku,a peníze byly převedeny na účet správce, tj. BD, se domnívám, že členství v BD stále trvá. Textu tazatelky rozumím tak, že 4 vzniklá SVJ mají 4 PV a ti jsou právě činovníci zmíněného BD. Dokud nedojde k oddělení účtů pro jednotlivá SVJ a k vyrovnání finančního zůstatku, do nuly, tak to v pořádku nebude. Z textu dovozuji, že majetek BD je nulový. Stanislav

Pane Anonymouss,

protiřečíte si. Tvrdíte, že „nedošlo k vyrovnání finančního zůstatku“. Avšak tazatelka jasně napsala že peníze byly převedeny na účet správce; tedy již došlo k vzájemnému vypořádání podle § 24 odst. 7 ZoVB.

Navíc zánik členství v družstvu se neváže na převod finančního zůstatku, jak se snad mylně domníváte, nýbrž na převod jednotky do vlastnictví nabyvatele, bez ohledu na to, že nárok na vypořádací podíl vznikne teprve později (zpravidla do tří měsíců po schválení účetní závěrky za předchozí rok, ale stanovy mohou určit jiný termín).

Tazatelka sama vyloučila, že by došlo k navýšení jejího členského vkladu, což by vedlo k jejímu setrvání v družstvu i po převodu bytu (§ 24 odst. 9 ZoVB). Nicméně v příspěvku „Pro paní Mruzkovou“ (Vložil lake, 17. Listopad 2010 – 9:46) jsem vypsal dokumenty, které mohou mít vliv na členství či nečlenství tazatelky v družstvu, takže ji nechme, ať si podle nich zjistí skutečný stav.

lake

Tazatelka snad doplní informace. A nemusí dojít k navýšení základního členského vkladu. To je vaše interpretace. Stačí, když zůstane družstvu základní členský vklad v původní výši. Vy, který máte tak rád důkazy, jistě nějaký pro potřebu navýšení dodáte. Dle mého těžko. Standa

Stando, pokud chcete diskutovat k věci, přečtěte si alespoň ZoVB. Zejména § 24 odst. 9. Základní členský vklad buď není nabyvateli vyplacen vůbec (propadne družstvu), nebo se stává součástí vzájemného vypořádání a je bývalému členovi vyplacen. Přečtěte si k tomu § 223 odst.1 a 3, § 233 odst. 3 ObchZ.

Opakuji podruhé, že tazatelka se mohla s družstvem dohodnout odchylně o použití vypořádacího podílu podle § 25 odst. 1 ZoVB, takovou dohodu však popírá. Další odchylný postup mohou obsahovat stanovy družstva podle § 233 odst. 5 ObchZ., což si musí ujasnit tazatelka sama. Zbytečná diskuse.

lake

Jarka napsala:

Vypořádající podíl z BD v částce cca 10 000 se ve smlouvě o převodu zavázalo uhradit na účet správce. Do teď je to právně v pořádku. Co ale s tím, když tím správcem je stále BD XY

A já se ptám. Proč na účet správce, teda zřejmě pověřeného? Kde je lake, podle vás zákonné vyrovnání? když už něco BD převádělo, když ne vlastníkům, proč nepřevedlo na účty nově vzniklých SVJ? Stále mi budete tvrdit, že Jarka už není členem BD? Standa

Neexistuje nic takového jako "pověřený správce".
A zřejmě nevíte, že družstvo provádělo správu domu ze zákona do doby, než jeho spoluvlastnický podíl poklesl na 1/4. Je možné, že u všech převodů před tímto okamžikem družstvo převádělo finanční vyrovnání na účet správce, tedy na účet sebe sama.

lake

ZOVB:

1. pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako

celku, včetně označení osoby pověřené správou domu.

Osobu pověřenou správou domu jsem nazval pověřený správce. Nebazírujte na detailech a nevyhledávejte spory, kde nejsou. Děkuji Standa

S takovou bandurskou vyřešíme zéro a nic navíc.

Jmenuji se Standa, lake prosím znova. A nechytejte mě za slovo. Možná neexistuje termín pověřený správce, ale existuje dočasný, uvedený v prohlášení vlastníka. Bazírujete na prkotinách a větší problémy velkoryse přehlížíte. To, že podíly převádělo na účet sebe sama? A co jako? To je ta objevená Amerika? To napsala Jarka. Pro mě je důležitější, jak a na jakém podkladu, chcete-li zákonném, skončilo členství jarky v BD. A stávající stav je takový, že BD už nevlastní vůbec nic. Jen zadržuje finance, které mu nepatří. A to je ten problém, o který tady diskutuju. A co je v převodních smlouvách nevím ani já, ani vy. Tak si laskavě počkejte, až to budete vědět a nesuďte ostatní diskutéry před cílovou páskou. Děkuji. Standa

A navíc. Řeklo se, že počkáme na Jarku. Tak se netrapte konstrukcema co by bylo, kdyby bylo. Ono třeba něco nebylo, co vy předpokládáte, že bylo.

Velká mýlka, lake. Vůbec není zbytečná. A poznámku o mé neznalosti zákona? Nekomentuji. Těchto případů je hodně a jasno v tom má málokdo. Proto diskutuji. Jestli je to zbytečné, tak se zdržte komentářů. Já si počkám, až se ozve tazatelka. Víme oba, že jasno ve věci nemá. Tak to nechte tzv. dotáhnout, bez zesměšňování ostatních diskutujících. Děkuji. Stanislav

možná bude nejlepší ještě jednou: cituji ze smlouvy o převodu družstevního byteu do majetku člena družstva: „správu, provoz.....za­jišťuje správce, kterým je v souladu s PV BD XY. Pravidla pro přispívání spoluvlastníků společných částí domu, jsou součástí prohlášení vlastníka budovy, stejně jako pravidla pro správu společných částí domu. Převádějící a nabyvatelé se dohodli, že fin.prostředky v částce 10000,–,které převádějící vedl ke dni podpisu této smlouvy na svém účtu u příslušné banky, určené na provoz domu s jednotkami, převedl na účet jím určeného správce domu, kterého smlouvou zavízal k tomu, že je použije výlučně na opravy, údržbu a správu domu a jednotek v domě. Převádějící se zavazuje, že v prvním kalendářním měsíci poté, co převede poslední jednotku v domě do vlastnictví člena družstva, provede na schůzi společenství vlastníků jednotek vyúčtování a následně převod nevyčerpaných prostředků na účet výše uvedeného správce. Nepřevede-li poslední jednotku v domě do vlastnictví člena družstva do 30.6.2010, provede vyúčtování a převod nevyčerpaných prostředků na účet správce do 31.12.2010. (pozn.všechny byty jsou převedeny, vznikla SVJ) Převádějící a nabyvatelé se dále dohodli na tom, že prostředky ze zisku bytového hospodářství se zatím nevypořádají, neboť nabyvatelé nadále zůstávají členy BD a tyto prostředky budou vypořádány uplynutím 3 měsíců od schválení účetní závěrky za rok, v němž členství zaniklo.“ (podotýkám, že účetní závěrky nejsou předkládány, stanovy BD nejsou nijak upraveny -jsou stále ve stavu, jako když družstvo bylo vlastníkem a pronajímalo byty s tím, že se v případě převodu bytů do vlastnictví postupuje dle ZoVB.Navíc jsem zjistila, že všechny tzv. schůze odporují stanovám, v zápisech není nikde zmínka, že se schvalovala smlouva se správcem. Jaký je tedy můj vztah k družstvu? Jak to tedy je a čím mám postrašit správce, aby se stáhl z hřiště? Jestli je to tak, jak říká lake, nejsem členem BD a SVJ na řádném shromáždění mělo schválit smlouvu se správcem (tak jak je to ve stanovách). Bohužel se nám do nich ale také zázrakem dostalo, že BD nám 1× za rok provádí vyúčtování. Což ale jistěneznamená správcovský smluvní vztah. Jarka