Stavební řízení s dodatečným schválením shromážděním
Výbor našeho společenství žádal o stavební povolení na rekonstrukci celého domu, aniž by akce byla schválena shromážděním. V námitkách jsem na to upozornil stejně jako na skutečnost, že akce zasahuje bez souhlasu do mého (i ostatních VJ) vlastnictví. Přesto stavební úřad vydal stavební povolení. Akce prý byla schválena na třech schůzích a mé vlastnictví je podle NOZ společné. Pochopitelně jsem se odvolal. Oprava střechy a zateplení budovy byly totiž „schváleny“ v rámci diskuze – prezentace různých typů balkónů a demolice mého balkónu v bodě schválení typu balkónů pro revitalizaci. Zřejmě na základě mého odvolání chce výbor po půl roce od zahájení stav. řízení o revitalizaci hlasovat. Mezitím schválilo shromáždění změnu stanov podle NOZ, čímž prý padla podmínka 100% schválení změny budovy a můj balkón se stal společným. Je možno ve stavebním řízení, které začalo a proběhlo neoprávněně, pouze doplnit schválení shromážděním? Je souhlas vlastníka se stavbou souhlasem všech VJ, jak se domnívám? Musím připustit likvidaci balkónu, který mi vyhovuje a investovat do nového, který nechci? Děkuji za odpověď, či radu.
Možná by Vám pomohlo prostudování rozsudků Nejvyššího správního soudu ze dne 29.11.2013 sp.zn. 5 As 117/2012 a Krajského soudu v Brně ze dne 23.4.2014 sp.zn. 31 A 101/2010. Oba jsou dostupné na www.nssoud.cz v sekci Rozhodovací činnost. Pozor ale na lhůty při správním řízení.
Děkuji panu jarkovi za zajímavé odkazy na judikaturu.
K rozsudku NSS je třeba připomenout, že tentýž NSS již v dřívějším rozsudku 5 As 117/2012 vyslovil názor, že vyloučení vlastníků jednotek ze stavebního řízení může být v rozporu s Ústavou, a závazně uložil Krajskému soudu, aby se touto možností zabýval. (Ostatně o protiústavnosti této části tehdejšího znění Stavebního zákona jsem zde opakovaně psal i já.)
V obou rozsudcích NSS šlo o Stavební zákon ve znění účinném pouze do 31.12.2012.
Na základě rozsudku NSS 5 As 117/2012 bylo protiústavní omezení ze Stavebního zákona rychle vypuštěno a StavZ byl novelizován tak, že od 1.1.2013 jsou účastníky stavebního řízení vlastníci jednotek vždy, bez výjimky. SVJ nemůže jejich účastenství nijak nahradit, není totiž zákonným zástupcem vlastníka budovy při stavebním řízení. Tedy SVJ nemůže jednat se SÚ jako stavebník bez jejich souhlasu.
Pokud ovšem tazatel nevyužil svého práva brojit proti usnesení shromáždění, ani neuplatnil své námitky jako účastník následného stavebního řízení, pak nevyužil žádnou ze zákonem daných možností. Případný soud by zřejmě dopadl v jeho neprospěch i v případě, že tazatel skutečně je vlastníkem balkonu přístupného z jeho bytu. Kdo se nestará o svá práva – ten o ně přichází.
lake
V zákonné lhůtě jsem podal námitky před zahájením stavebního řízení, kde jsem upozornil, že SVJ nemá smlouvu provést stavbu (ani vlastnická práva), ani shromáždění o ní nerozhodlo a současně stavba bez souhlasu zasahuje do mého vlasnictví (podle prohlášení vlastníka je balkón příslušenstvím jednotky stejně jako předsíň, koupelna, WC, nebo sklep). Domnívám se, že bez dokladů požadovaných stavebním zákonem nelze stavební řízení ani zahájit. Nicméně úřad dokonce vydal stavební povolení. Ze zákona si totiž vybral pouze „…nebo rozhodnutí shromáždění…“ a pominul „vlastnické právo, nebo právo založené smlouvou stavbu provést“ a k tomu si neexistující rozhodnutí shromáždění ještě vymyslel. Domnívám se, že úřad má akceptovat a ověřit předložené, či veřejně dostupné údaje (což by mělo být i prohlášení vlastníka) a podle nich postupovat, nikoliv rozhodovat o jejich změně. Ovšem právě to tvoří většinu vypořádání mých námitek, když z vlastníka balkónu udělal výlučného uživatele, ze škody způsobené demolicí balkónu udělal zisk v nahrazení novou lodžií a neopomenul povinnost podřídit se rozhodnutí shromáždění. Proti stavebnímu povolení jsem se v zákonné lhůtě odvolal, přičemž jsem doložil zápisy schůzí shromáždění, kde se údajně mělo o stavbě rozhodovat. To je zřejmým důvodem, proč nyní svolává výbor schůzi, kde chce o stavbě hlasovat.
Otázkou je, zda lze po vydání nepravomocného stav. pov. dodatečně rozhodovat ve věci, která měla být doložena před zahájením stav. řízení? Má vůbec stav. úřad právo jakkoliv řešit vlastnické vztahy?
Prosím ještě o vysvětlení pojmu „smlouva stavbu provést“, která, chápu-li to správně, nahrazuje vlastnická práva. Je to smlouva mezi SVJ, které má být stavebníkem a všemi spoluvlastníky? Je podmínkou zahájení stav. řízení?
Děkuji za odpovědi. V.Procházka
Napsal jste o Stavebním úřadu: „Ze zákona si totiž vybral pouze „…nebo rozhodnutí shromáždění…““.
Nic takového ovšem zákon v § 110 neobsahuje. Stavebník je povinen vždy a bez výjimky doložit, že má „právo založené smlouvou provést stavbu“. Neprokáže-li to, stavební úřad jeho žádost svým usnesením odloží, neboť byla podána osobou neoprávněnou.
Je-li stavebníkem SVJ, je navíc také povinno doložit buď smlouvu o výstavbě, nebo rozhodnutí svého nejvyššího orgánu. Tím není nijak dotčena povinnost stavebníka prokázat své oprávnění zasáhnout do cizí nemovitosti. Pouhé většinové usnesení shromáždění ovšem takovým oprávněním není.
Argumentace SÚ je absurdní. Neználci na Stavebním úřadu porušují zákon.
Stavební úřad se (jak správně píšete) nezabývá vzájemnými rozepřemi mezi spoluvlastníky stavby. V této souvislosti upozorňuji, že pokud snad stavební povolení existuje a nabylo právní moci, je již naprosto bezvýznamná jakákoliv Vaše argumentace „nesprávným hlasováním“ v rámci SVJ. Ostatně tento argument je bezvýznamný: o změně stavby vůbec nerozhoduje SVJ, nýbrž vlastníci jednotek mezi sebou.
lake
Děkuji, za odpověď. Ve své zmínce o stavebním úřadu jsem vycházel z příspěvků, které zde již byly řešeny. Totiž, že stavební úřady někdy pomíjejí právě tu část §110, která hovoří o povinnosti všech stavebníků a „stačí“ jim pouze to co SVJ má doložit navíc. V mém případě úřadu postačilo i neexistující smyšlené usnesení shromáždění.
Stavební povolení nenabylo právní moci, neboť jsem se v zákonné lhůtě odvolal. Osobně se domnívám, že rozhodnutí úřadu bylo na objednávku, což asi nemá smysl řešit.
Prosím o odpověďi na otázky:
Lze usnesení shromáždění doplnit dodatečně při řešení odvolání proti stavebnímu povolení?
Je shromáždění SVJ oprávněno schválit stavbu zasahující do mého vlastnictví (balkónu, sklepu) bez mého souhlasu?
Kdo je oprávněn uzavřít smlouvu provést stavbu – je to 100% spoluvlastníků?
Mnohokrát děkuji,
V.Procházka
„Na základě rozsudku NSS 5 As 117/2012 bylo protiústavní omezení ze Stavebního zákona rychle vypuštěno a StavZ byl novelizován tak, že od 1.1.2013 jsou účastníky stavebního řízení vlastníci jednotek vždy“
Zmíněný rozsudek je datován 29.11.2013, tvrzený názor neobsahuje, a sotva mohl vyvolat změnu zákona účinnou od 01.01.2013.
Opravuji: rozsudek NSS 5 As 117/2012 odkazuje na dřívější rozsudek NSS 5 As 18/2011 ze dne 13.05.2011, vychází z něj a zmiňuje jej výslovně ve své argumentaci. Právě tam je zmíněna možná neústavnost StavZ. Podrobnosti o rozsudku 5 As 18/2011 najdete zde: http://www.portalsvj.cz/…tnika-stavby.
lake
NSS v rozsudku „5 As 117/2012 vyslovil názor, že vyloučení vlastníků jednotek ze stavebního řízení může být v rozporu s Ústavou“
A jak to dopadlo? Vyslovil soud, když se věcí zabýval, že vyloučení vlastníků jednotek ze stavebního řízení je v rozporu s Ústavou?
Podívejte se do Prohlášení vlastníka, co se tam praví o balkónu. Vesměs je společnou součástí domu, i když jste jeho výhradním uživatelem.
A co když mám v papírech výslovně uvedeno, že balkon je v mém osobním vlastnictví? Má SVJ právo mi ho znárodnit?
René, v papírech určitě nemáte, že balkon je ve vašem osobním vlastnictví. Osobní vlastnictví v ČR neexistuje. Napište, co je o balkonech v Prohlášení vlastníka. Obdobně by to mělo být v kupní smlouvě, ale Prohlášení je směrodatné.
Při koupení bytu je v Prohlášení vlastníka uvedeno, že balkon je součástí našeho bytu. Byt jsme odkoupili od bytového družstva do osobního vlastnictví. SVJ však tvrdí, že to je přežitek a balkony jsou společným vlastnictvím. Náš dokument neuznává.
René, asi máte problém s pochopením jednoduchého psaného textu. Osobní vlastnictví neexistuje. Pravděpodobně tedy nevíte, co je v Prohlášení vlastníka. Tak si tu mumlejte své hlouposti.
Tento oříšek rozlouskl nejvyšší soud. Pro to, zda je či není balkon příslušenstvím bytu anebo společným prostorem, dle zákona o vlastnictví bytu rozhoduje vlastník budovy. V prohlášení vlastníka budovy je definováno příslušenství k bytovým jednotkám. Pokud tedy v tomto dokumentu naleznete, že balkon je příslušenstvím bytu, je balkon také při převodu jednotky převáděn společně s touto bytovou jednotkou. Tohle není osobní vlastnictví? Co to tedy je, když nenáleží k „společným částem domu“? Nebo příslušenství bytu patří SVJ?
Poslední komentáře