Stará SVJ se řídí NOZ, tvrdí časopis Notářské komory

Vždyť autoři vycházejí z většinového názoru odborné veřejnosti. Já článek považuji za velké plus. Článek přehledně popisuje tolik diskutované změny v bytovém spoluvlastnictví vč. uvedení pramenů právní úpravy a pravidel pro příspěvky na úhradu cen služeb a pro způsoby určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky, která představují nově od 1. 1. 2014 obligatorní náležitost stanov. V případě nejednotného výkladu některých ustanovení odbornou veřejností na tuto skutečnost upozorňují.

Za velký přínos považuji variantní zpracování návrhu stanov vč. komentáře odborné veřejnosti k jednotlivým bodům. Paní Klainová tu nedávno nabízela svůj návrh stanov a pochybovala o tom, že někdo poskytne návrh stanov zdarma.

Osobně jsem počinem autorů přijemně překvapen a rozhodně si zaslouží uznání a poděkování.

Zdeňku,

píšete o dvou údajných závažných chybách uvedených v článku. Já tvrdím, že o žádné chyby nejde a obě Vámi z článku citovaná tvrzení jsou správná.

Uvádíte že:

„V článku se tvrdí, že „Společenství vlastníků mají povinnost do 3 let od nabytí účinnosti NOZ přizpůsobit své stanovy donucujícím ustanovením. To není pravda. Společenství vlastníků mají povinnost do 3 let od nabytí účinnosti NOZ přizpůsobit své stanovy úpravě NOZ, tedy nikoliv jen donucujícím ustanovením.“

Podle mého názoru „přizpůsobit své stanovy donucujícím ustanovením NOZ“ znamená totéž co „přizpůsobit své stanovy úpravě NOZ“. Tvrdíte-li opak, pak uveďte, které přizpůsobení stanov odpovídající úpravě NOZ považujete za nikoliv jen za „donucující ustanovení“.

Dále tvrdíte, že „notářský zápis budou vyžadovat změny pouze těch stanov, které vzniknou po 1. 1. 2014“

Podle mého názoru nesprávné tvrzení. Notářský zápis budou vyžadovat i změny stanov vzniklých před 1. 1. 2014. Zákon o veřejných rejstřících stanoví povinnost při každé změně stanov zakládat jejich platná úplná znění do sbírky listin příslušného rejstříku společenství vlastníků jednotek (jde o formu veřejné listiny). Už se nebude postupovat podle zrušeného ZoVB, kdy ke změně stanov nebyl notářský zápis zapotřebí – nevyžadovala se forma veřejné listiny. Podle § 564 NOZ vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě. Uvedené se netýká (jak je v článku správně uvedeno) zakládá-li se společenství vlastníků prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě (ust. § 1200 odst. 3 NOZ).

Pane Rosťo,

ad 1. chyba: NOZ rozlišuje mezi 2 typy řekněme omezujících ustanovení a k jejich lepšímu pochopení doporučuji seznámit se s úvodní částí důvodové zprávy.

První typ omezujících ustanovení jsou ta, která jsou nazývána jako „donucující“ a jsou uvozena slovy „zakazuje se“ nebo se výslovně stanovuje důsledek odklonu od kogentních ustanovení poukazem na neplatnost takových ujednání nebo stanovením, že se k závadnému ujednání nepřihlíží. Tato ustanovení jsou závazná absolutně od 1. 1. 2014.

Druhý typ ustanovení jsou ta, u kterých je uvedeno, že se od nich „nelze odchýlit“ nebo ta z části 3. NOZ absolutní majetková práva, do které patří i úprava SVJ, s účinky vůči třetím stranám, ledaže to zákon připouští (viz § 978). A vůči těmto ustanovením „druhého typu“ se mohou po 3leté přechodné období stávající stanovy SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 odchylovat.

ad 2. chyba: NOZ v § 1200 pouze stanoví, že statut veřejné listiny mají ty stanovy, které byly schválené (pochopitelně po 1. 1. 2014) při založení společenství a jejichž schválením společenství bylo založeno. Statut veřejné listiny nemají stanovy těch společenství, která byla založena po 1. 1. 2014 prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Notářský záznam je pak nutný pouze u stanov, které mají statut veřejné listiny.

Rozumím ale tomu, že by pro notáře bylo výhodné, aby všechna SVJ při změně jakýchkoliv stanov si je najímala.

Myslím si, že nemáte pravdu. Podle mého názoru k 1.1.2014 poz­bývají závaznosti všechna ustanovení stanov, která odporují obligatorním ustanovením NOZ. Tj. obou skupin, které jste uváděl, i když tato ustanovení ve stanovách zůstanou až tři roky do provedení změn.

Snad by bylo pro pochopení lepší uvést na konkretních příkladech, která to podle Vás jsou ta donucovací opatření. Dle Vašeho vysvětlení donucujících ustanovení byste v části bytové spoluvlastnictví téměř žádné donucující ustanovení nenašel.

Uvádíte, že Notářský záznam je pak nutný pouze u stanov, které mají statut veřejné listiny. Ale přece při změně stanov mají být tyto vloženy do sbírky listin a stát se veřejnou listinou. Vy se domníváte, že mohou být vloženy do sbírky listin a stát se veřejnou listinou bez přítomnosti notáře na shromáždění schvalujícího změny stanov? Já si to nemyslím.

Tady se nejedná o žádné názory, tady se jedná o to, co je uvedeno, a to celkem zřetelně, v NOZ:

„Ustanovení společenské smlouvy nebo statutu právnických osob uvedených v odstavci 1, která odporují donucujícím ustanovením tohoto zákona, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti; právnická osoba přizpůsobí do tří let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona společenskou smlouvu nebo statut úpravě tohoto zákona a…“

Těch donucujících ustanovení jsem v části bytového spoluvlastnictví napočítal celkem 8, stačí si tuto část zákona nechat projet vyhledávačem se zadaným klíčovým slovem „nepřihlíží“.

Jak už jsem psal, doporučuji seznámit se též alespoň s úvodní částí důvodové zprávy.

Jinak co se týče pojmu „veřejná listina“ tak listinou s tímto atributem se nestává automaticky jakýkoliv dokument tím, že je vložen do sbírky listin. Do sbírky listin se ukládají dokumenty stanovené zákonem a mohou jimi být jak veřejné listiny, tak i jiné listiny či dokumenty. Dále viz např. zde: http://is.muni.cz/…ages/06.html

Zdenku,

napsal jste, že těch donucujících ustanovení v části bytového spoluvlastnictví jste napočítal celkem 8. Jenže většina z nich ve stanovách (vzorových stanovách) řešena vůbec není (tj. nejsou ve stanovách řešeny jinak) a nemělo by tedy ani co pozbýt od 1.1.2014 plat­nosti).

Naopak podle Vašeho výkladu byste za donucující ustanovení (nejsou uvozena slovy „zakazuje se“, „nepřihlíží se“ nebo nepoukazují na neplatnost) nepovažoval např.:

• povinnost svolat shromáždění nově vznikne viz. § 1207 odst. 1 NOZ, jestliže o to požádají vlastníci jednotek mající více než ¼ hlasů (nikoliv alespoň ¼ hlasů jako tomu bylo podle ZOVB a VS SVJ), nejméně však dva z nich (tutu podminku ZOVB a VS SVJ nepožadovaly)
• Odst. 12 VS SVJ je nepoužitelný, protože ja v rozporu § 1209 NOZ. (ve vztahu k čl. VII odst. 14 VS SVJ) plyne, že k záležitostem uvedeným ve druhé větě se již nepožaduje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Pokud jde o podavek v první větě odst. 14, bude se souhlas všech vlastníků jednotek požadovat pouze v případě, že půjde podle § 1169 odst. 2 o záležitost, kdy se změna dotkne práv a povinností všech vlastníků jednotek.
• Podle § 1208 písm. g) bod 3 je v působnosti shromáždění (shodně jako podle předchozího ZOVB) uzavření smlouvy o úvěru společenstvím. Nově se však výslovně stanoví, že tomuto schválení podléhá nejen samotné uzavření smlouvy, nýbrž současně základní náležitosti smluvního ujednání, jimiž je výše úvěru a podmínky jeho poskytnutí bankou.

Pokud byste je nepovažoval za donucující, pak by se podle Vás měly citované záležitosti řídit podle uvedených ustanovení vzorových stanov (samozřejmě za předpokladu, že si v SVJ schválily vzorové stanovy) nadále po 1.1.2014 až do změny stanov tj. až tři roky a neřídily podle nové úpravy NOZ uvedenou v příkladech protože tato úprava zatím není promítnuta do stanov? Skutečně jste to tak myslel, nebo jsem Vás špatně pochopil?

Ano, tak to je. Stručně řečeno, stanovy SVJ vzniklých před 1. 1. 2014, ať už vzorové nebo jakkoliv upravené, jednoduše po 3 roky „přebíjí“ ustanovení NOZ s výjimkou donucujících ustanovení.

Nechci polemizovat s obsahem tohoto článku, ale nedá mi abych nereagoval na již oblíbený postup, který používá lake.

1. Vyzývat někoho jmenovitě k reakci, na anonymním fóru (o jehož existenci možná nemá vyzvaný ani potuchy) je demagogické a ubohé, protože samozřejmě nebude reagovat a lake bude opět vítěz (kontumačně).
2. Argumentovat mládím, tématem habilitačních nebo jiných prací oponenta je hloupé a domýšlivé. Pokud bychom převzali tento názor, tak by se každý právník mohl vyjadřovat pouze k tomu, co bylo tématem jeho habilitační práce!
3. Pokud chce lake napříště poukazovat tímto způsobem na neodbornost oponenta, NECHŤ UVEDE ODKAZY NA VLASTNÍ ODBORNÉ PRÁCE V TÉTO OBLASTI, abychom my ostatní mohli žasnout nad hloubkou a brilantností těchto prác.

1. musíte oslovit přímo JUDr. Cellara
2. při Vašem slovníku si s Vámi „zaboxují“ opravdu jen neználci, trollové, blbové, sokolíci atd. (vždy jen chvíli) … no vzpoměňte všech nadávek a urážek, kterými nás zde častujete. Na to každý nemá dost velký střeva :( Kdybyste nebyl líný, už dávno jste si zařídil právní kancelář dávající licenci všem právním vzdělávacím institucím, neboť jen Vy jste schopen dolédnout všech zákoutí českého práva. Alespoň tak nám to sděluje Vaše ego.

X,

příspěvek jsem napsal ne jako polemiku, zda se stará SVJ budou řídit částí bytové spoluvlastnictví NOZ, ale jako upozornění, co si přečetli notáři ve svém komorovém časopise.

Předpokládám, že většina notářů tuto informaci převezme za svou a bude se jí řídit.

Hezký den!

Pavel

Dobrý den Pane Pavle, srdečné díky za Váš příspěvek a rovněž díky panu Zdeňkovi za upozornění na chyby v článku. Nemohu se vyjádřit k názorům p. lake, nejsem právník. Pouze se domnívám, že jeho zlehčování článku poukazem, že ho napsali 2 mladí a zřejmě nezkušení právníci, považuji za velmi nebezpečné. Takto se dá odsoudit novinový článek, ale ne článek v renomovaném časopisu Notářské komory. Článek byl posuzován šéfredaktorem, redakční radou, dvěma anonymními recenzenty atd. Plně platí, že se jim notáři budou řídit a je dobře, že to víme. S pozdravem amap

No a co má být. Naše společenství fungovalo bez notáře a bude fungovat bez notáře i nadále. Co si čtou notáři nás vůbec neenitresuje.