Stanovisko banky k § 1132 (ve věci úvěru na zateplení domu)
Dobrý den, prosím Vás zde na portálu o předání Vašich zkušenosti v oblasti sjednávání úvěrů s SVJ na zateplování domů s bankami, zda trvají opravdu na 100% souhlasu všech vlastníků podle § 1132 pokud je uveden ve stanovách.
K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.
Zde předávám k diskuzi stanovisko právničky banky, kde netrvají na 100% souhlasu a nejsou jediná banka, která toto nevyžaduje.
Přijetím úvěru není nijak zatěžována společná věc a nejsou ani nijak omezována práva spoluvlastníků. Ustanovení, které citujete, myslí na situace, kdy by např. byla zřizována služebnost cesty přes pozemky, které jsou ve spoluvlastnictví členů SVJ, zřizováno zástavní právo, práva stavby, uzavírána nájemní smlouva na dobu delší 10 let atd.
Děkuji Hanušová
Dobrý den,
s konstatováním, že přijetím úvěru není nijak zatěžována společná věc a nejsou ani nijak omezována práva spoluvlastníků se dá souhlasit. Banka nevyžaduje vklad do katastru, jediná podmínka, kterou banka vyžadovala, byla minimální platba do tzv. fondu oprav podle výše spoluvlastnického podílu.
Jinak schopná realizační firma Vám kromě kvalitního provedení dokáže také zprostředkovat úvěr a podat žádost o dotaci. Mohu v tomto směru vřele doporučit www.rebustav.cz.
Rasta
Samozřejmě, že přijetím úvěru právnickou osobou jsou omezována práva vlastníků. Vlastníkům tím totiž vzniká ze zákona (tedy nedobrovolně) ručitelský závazek za dluhy právnické osoby.
Úvodní dotaz je však zmatečný: tazatelka směšuje právní vztah mezi SVJ a bankou za právní vztah mezi SVJ a členy SVJ. Ustanovení § 1132 dopadá výhradně na spoluvlastnický vztah mezi vlastníky jednotek navzájem.
Není totiž normální, aby se SVJ zadlužovalo na desítky let, a hradilo navíc k jistině i úroky z úvěru a poplatky za úvěrový účet.
Přijetí úvěru není u SVJ výnosem, a splácení jistiny úvěru není u SVJ nákladem. Takže nemůže jít ani o náklad na správu domu. SVJ není oprávněno vymáhat tyto částky v rámci správy domu. SVJ se pouští do poskytování finanční služby neplatičům – to je činnost, která je již jednoznačně mimo rámec správy domu.
Vlastník, který je schopen složit celý příspěvek jednorázově, nebude SVJ nic dlužit. Může po neplatičích požadovat, aby mu v souladz s NOZ poskytli dostatečnou jistotu pro případ, že banka jej vyzve ke splnění jeho zákonného ručitelského závazku.
lake
Lake uvedl, že " SVJ se pouští do poskytování finanční služby neplatičům – to je činnost, která je již jednoznačně mimo rámec správy domu."
Není to pravda, dle NOZ § 1208 odst.g/3 patří do působnosti shromáždění udělení předchozího souhlasu s k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru.
Dle NV 366/2013 § 14 odst.2 patří sjednání úvěru do „Některých dalších činností společenství vlastníků jednotek při správě domu a pozemku“.
Pane Diskutující, zjevně jste neporozuměl tomu, co jsem napsal.
Existuje judikát Evropského soudního dvora k odkladům plateb: Jestliže věřitel poskytne dlužníkovi odklad platby na dobu přesahující dobu obvyklou v obchodním styku, nejde již o jediný obchodní případ, nýbrž věřitel poskytuje dlužníkovi navíc také finanční službu.
Judikát byl namířen proti nekalým praktikám, kdy spřáteleným místním firmám byly nastavovány platební podmínky měkce, s dlouhodobým splácením, a vůči jiným (zahraničním) soutěžitelům na evropském trhu bylo postupováno tvrději, s požadavkem na okamžité složení celé částky. Tím docházelo k nerovnostem a k deformaci volného trhu.
Snad chápete, že odklad úhrady se splátkovým kalendářem na desítky let je již zcela mimo obvyklé činnosti správce při správě domu. Jde o nadstandardní službu, kterou obvykle poskytují banky. Ty ovšem k tomu mají know-how a desítky právníků!!! Stále se přesvědčujeme o tom, že statutáři v SVJ nejsou schopni tyto dlouhodobé finanční služby administrovat, řádně zaúčtovat, ani nejsou schopni zajistit si splácení písemnými smlouvami. Je zde tedy zvýšené riziko, protože statutáři dělají to, čemu vůbec nerozumějí.
Jestliže SVJ jako zákonný správce hodlá některým dlužníkům poskytovat finanční služby, musí se tak dít v režimu služeb, které jsou poskytovány individuálně jednotlivcům. V žádném případě nejde o správu domu.
Jak už jsem zde napsal: vlastník jednotky, který se nepodílí na dlouhodobém splácení, se nemůže vyvázat ze svého zákonného ručitelského závazku za dluhy SVJ. Může však eliminovat svá rizika tím, že bude požadovat, aby mu byla poskytnuta dostatečná jistota podle obecných ustanovení NOZ o spoluvlastnictví.
Vy zjevně nechápete, že obecná právní úprava spoluvlastnictví dopadá také na bytové spoluvlastnictví. Zákon neříká, že by tomu snad mělo být nějak jinak. Bytové spoluvlastnictví není nic jiného než spoluvlastnictví nemovité věci (§ 1158 NOZ).
lake
„Do působnosti shromáždění patří … udělování předchozího souhlasu … k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil,“což není nic proti ničemu. Prostě o zatížení SVJ úvěrem nemůže ex-lege rozhodnout pouze výborová banda tupounů, ale ofčí shromáždění. O krytí šarády nazývané „úvěr SVJ“ v §1208 NOZ prostě nestojí nic. Kapišto?
Upřesňuji dotaz – naše SVJ se domnívá, že k poskytnutí úvěru dle tohoto paragrafu je potřeba 100% souhlasu, pokud bychom měli v plánu zateplit dům s úvěrem (nemáme dostatek peněz a vlastníci také). A protože se nám nedaří dosáhnou 100% souhlasu zateplení odkládáme. Hledáme řešení.
Nyní máme informace, že banky nepožadují 100%
Dotaz – banka nejčastěji v podobných případech jako je ten náš, poskytuje úvěr komu, vlastníkovi nebo SVJ? Říkate, že SVJ si úvěr vzít nemůže. Je zde na portálu k tomuto výklad jak postupovat?
Děkuji Hanušová
Paní Hanušová,
podle právní úpravy NOZ o spoluvlastnictví se na Váš případ nevztahuje § 1132, nýbrž uplatní se speciální ustanovení § 1133. Domnívám se, že § 1133 je lex specialis (speciální ustanovení), které upravuje režim úvěru pro všechny případy.
Podle tohoto ustanovení platí, že „ke zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově postačí rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny spoluvlastníků“.
Z Vašeho popisu plyne, že SVJ si bere úvěr pro účely zlepšení společné věci. Samotné zlepšení vyžaduje podle § 1129 NOZ dvoutřetinovou většinu hlasů spoluvlastníků. Přijetí úvěru bude mít za následek, že všichni vlastníci jednotek se stanou ručiteli a poskytnou tedy bance jistotu (ručitelský závazek, z něhož budou ručit veškerým svým majetkem). Pro tento případ zákon také stanoví souhlas dvoutřetinové většiny všech.
Pro přehlasovaného spoluvlastníka (který hodlá uhradit celou částku najednou a nehodlá se podílet na žádných vícenákladech), platí obrana podle § 1130 a § 1131 NOZ.
lake
Lake uvedl: „podle právní úpravy NOZ o spoluvlastnictví se na Váš případ nevztahuje § 1132, nýbrž uplatní se speciální ustanovení § 1133.“
Není to pravda, na „bytové spoluvlastnictví“ se uplatní zvláštní úprava uvedená v § 1206 tj. nadpoloviční většina přítomných. Speciální úprava pro bytové spoluvlastnictví má přednost před obecnou úpravou spoluvlastnictví uvedenou v § 1131 a následujících. Podrobněji jsem o tom psal včetně judikatury zde:
§ 1129 vyžaduje dvoutřetinovou většinu hlasů spoluvlastníků.
§ 1133 vyžaduje dvoutřetinovou většinu spoluvlastníků.
Nerozumím, co zákonodárce sleduje tím, že v § 1129 a § 1133 požaduje rozdílná kvora.
Máme úvěr od SFRB (velmi přísné podmínky)- požadavek byl pouze souhlas shromáždění s uzavřením smlouvy (asi by stačila nadpoloviční většina, měli jsme více, cca 70%) …
Poslední komentáře