Stanovení výše záloh za sluzby - stanovy
Dobry den, chtela jsem se zeptat, je-li mozne, aby bylo ve stanovach zakotveno, ze vysi zaloh za sluzby stanovuje vybor. Delame nove stanovy dle NOZ a nas pravnik rika, ze je to v rozporu s §1208 – kde se uvadi „schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky“ je v kompetenci shromazdeni. V praxi si ale toto dost dobre neumime predstavit – prece shromazdeni nemuze hlasovat o vysi zaloh jednotlivych vlastniku. Dekuji.
Shromáždění samozřejmě nerozhoduje o stanovení výši zálohy pro každého vlastníka. Shromáždění schvaluje pravidla, jak se výše záloh stanovuje. Pravidla se schváli jednou a pak pravidlo platí pořád. Výbor sám o sobě není kompetentní stanovit, že Vonásek bude platít zálohu 1500 Kč a Vocásek 1800 Kč a Vorel bude platit 25 Kč, vždyť je to nesmysl.
A proč je to nesmysl ?? jen proto, že Vy anan, si to myslíte?
Pokud se Vonásek, Vocásek a Vorel dvoustranně dohodnou se SVJ (zastoupené výborem), tak takhle prostě platit budou a Vy s tím NIC nenaděláte.
Jedině zde prokazujete, že tato problematika je nad prahem Vašeho chápání, ale to na platnosti výše uvedeného, nic nezmění.
Nepochopil jste jednu zásadní věc. Celé společenství je o schválených pravidlech. Když je máte, máte pořádek. Když je nemáte, tak Vonásek, Vocásek a Vorel budou kdykoliv donuceni k tomu, aby platili nesmyslné zálohy.
druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu – já tomu rozumím jako za jednotlivé služby „celkem za SVJ a rok“ tj. konkrétní čísla z rozpočtu SVJ. Rozhodně ne podle vlastníků, tyto hodnoty vznikaji pouze rozpočítáním uvedených souhrnných částek za SVJ a rok.
Může tam být, že zálohy na služby a jejich druh schvaluje shromáždění. Výbor provádí úpravy záloh podle ročního vyúčtování nebo na žádost vlastníka. Každá taková změna je projednána s vlastníkem. Jestliže je velký přeplatek, tak s vlastníkem většinou nehnete. Ten nechce platbu snížit, protože si vlastně šetří. Pokud je nedoplatek, tak výbor musí vědět, v kterých položkách jsou nedoplatky a podle toho zvýšit. Rozumný vlastník pochopí.
uvádím citaci z připravované úpravy stanov
Do působnosti shromáždění patří: … f. schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, …
Výbor zejména:… d. v souladu s usnesením shromáždění zajišťuje sdělení jednotlivým členům společenství o … výši záloh na úhradu za služby,… e. zajišťuje vyúčtování záloh na úhradu za služby a vypořádání nedoplatků nebo přeplatků,… f. zabezpečuje rozpis záloh za jednotlivé služby …,
a na konec je vždy lépe se dohodnout než se soudit viz též příspěvek paní Janici.
Dobrý den, shromáždění samozřejmě nehlasuje o výši záloh jednotlivých vlastníků. Jedná se o způsob stanovení těch záloh, způsob rozúčtování, jaká služba podle jakého hlediska. Např.:
- voda – poměrové vodoměry
- osvětlení a úklid společných prostor – počet osob
- výtah – počet osob mimo přízemí a 1. patro
- vlastní správa – všechny jednotky stejně
- televize – počet zásuvek
- pojištění – plocha bytu
atd.
„Samozřejmě výbor SVJ má povinnost konat s péčí řádného hospodáře. Tj. předepsat novému vlastníkovi zálohy na služby a příspěvky na správu a jejich úhrady vymáhat.“
„…způsob rozúčtování… výtah – počet osob mimo přízemí a
1. patro …“
„…Zproštění plateb za výtah …“
…vezmu Vaše pravidlo:
„výtah – počet osob mimo přízemí a 1. patro“které předpokládám znamená toto
„výtah – náklad na provoz a údržbu výtahů se rozúčtuje na byt podle hlášeného počtu osob v bytě dle §12 ZSL s výjimkou bytů v přízemí a 1. patro, kde „počet osob“ bude =0a převrátím ho takto:
[a to proto, že se nám moc líbí principy vyhlášky 176/1993]“
„výtah – náklad na provoz a údržbu výtahů se rozúčtuje na byt podle hlášeného počtu osob v bytě dle §12 ZSL v bytech do 3.ho patra s výjimkou bytů od 4.ho patra, kde „počet osob“ bude =0Co myslíte, jeví se Váš návrh „výtah – počet osob mimo přízemí a 1. patro“ jako mravný ??? (neptám se zda ten můj je nemravnější než ten Váš, ale zda vyloučení někoho z úhrady za zkonzumované služby a to jen podle umístění jeho bytu je mravné a vůbec možné)
[a to proto, že se nám moc líbí principy „svobodné vůle“, kterou nám nadělil v NOZ a §5/1 ZSL v oblasti ujednání a hlasování. A máme též s ohledem ke všem okolnostem za to, že jednáme poctivě :) :) ]“
Bohužel, pane HajdyHou, nedovedu odpovědět, jestli je to mravné, nebo nemravné. Je to obvyklé. U nás v domě kdysi padl návrh účtovat výtah všem stejně, ale vlastníci z 1.patra a přízemí byli radikálně proti. Další hlasování proto bylo o tom, aby to zůstalo, jak to bylo. Vlastníci z vyšších pater byli pro. Byli na to tak zvyklí, přišlo jim to logické, když přízemí a 1.patro výtah nepoužívá, taky se nikdo nechtěl hádat.
Dekuji za odpoved, ale otazka znela trosku jinak: Je mozne, aby bylo ve stanovach zakotveno, ze vysi zaloh za sluzby stanovuje vybor? Nas pravnik to odmita s tim, ze je to dle NOZ pravomoc shromazdeni.
Omlouvám se, domnívala jsem se, že to z mé odpovědi vyplývá. Tedy: ne, není to možné, Váš právník má pravdu, NOZ výslovně toto rozhodnutí svěřuje do působnosti shromáždění. Viz NOZ § 1208 písm. d) a e)
Do působnosti shromáždění patří (…)
- schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo vypořádání nevyčerpaných příspěvků,
- schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.
No a kdyz ma nekdo kazdorocne cca 30tis preplatek ci nedoplatek, kdo ma tedy pravomoc mu snizit zalohy?
Poskytovatel služeb má právo požadovat na příjemci služeb placení záloh na úhradu nákladů na služby poskytované s užíváním bytu. Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství
Pokud vůle mezi SVJ (poskytovatelem) a vlastníkem (příjemcem) JE, pak může být stanovena dvoustrannou ujednáním (přičemž shromáždění do individuelního ujednání nemůže kecat).
Pokud vůle mezi SVJ (poskytovatelem) a vlastníkem (příjemcem) NENÍ, pak rozhodne společenství (shromáždění – nikoli však individuálně o kadém jednom ale paušálně (zřejmě podle obskurního vzorce))
Pokud vůle mezi SVJ (poskytovatelem) a vlastníkem (příjemcem) NENÍ a ani není rozhodnuto společenstvím, stanoví výši záloh SVJ jako 1/12 nákladů z minulého roku (§4/2).
Pokud vůle mezi SVJ (poskytovatelem) a vlastníkem (příjemcem) NENÍ a ani není rozhodnuto společenstvím a ani SVJ neurčilo výši zálohy ve výši 1/12, mám za to, že vlastník může platit dle svého uvážení v libovolné výši anž by se čehokoliv dopustil (tedy protizákonného)
Podle mne zákon o službách je lex-specialis vůči NOZ a tvrzení právníka tazatele, že není možné zakotvit do stanov pravomoc výboru ohledně záloh, není pravdivé ale ani potřebné. Postačí si pouze NOZ a ZSL nastudovat a nezaplevelovat stanovy kravinami, kterým nerozumí nikdo natož aby se tím řídil.
Kdo má tedy pravomoc zálohy nepoměrně-obtěžující-svou-výší
snížit?
Samozřejmě poskytovatel (tzn. SVJ – zastoupené výborem
(statuut.orgánem) a nejaký souhlas shromáždění k tomu
NEPOTŘEBUJE).
Doporučuji, raději si rozmyslet – každý jeden z Vás – CO BUDETE DĚLAT jako příjemci služeb, jimž případně vznikají X0.000 přeplatky (zjevně ze záměrné krutostí), pokud se SVJ nechce dohodnout ať už z jakýchkoli důvodů a shromáždění buď záměrně rozhodne, že zálohy mají generovat mega-přeplatky (třeba u nás, údajně z důvodu zvykového práva) nebo záměrně rozhodne, že na dosavadních předpisech záloh nebude ničeho měnit (protože tak je to dobře a jde údajně o „pokojný stav“).
Podle mne by se příjemce služeb musel obrátit na soud jako přehlasovaný vlastník (samozřejmě po odmítnutí svého návrhu ofco-shluku) s tím že chce stanovit pro sebe výši zálohy ve výši přiměřené a odpovídající dobrým mravům. Poskytovatel by pak měl dokázat, že výši záloh generujících X0.000 přeplatek je důvodná a přiměřená.
Co ale soud bude chtít, já zatím nevím (zkušenost nemám), ale míním, že to bude chtít zamést „pod ten nejtěžší koberec“, prostě aby se tím vůbec nemusel zabývat (zjevně za plat 80.000 měsíčně to není dost-cool problém).
Asi ten zákon chápu jinak, než Vy. Podle mě:
- když je v domě družstvo, rozhoduje družstvo
- když je v domě společenství, rozhoduje shromáždění
- když není ani družstvo, ani společenství (soukromý majitel domu, realitní kancelář, město atd), tak si poskytovatel a příjemce výši záloh ujednají.
Samozřejmě máte pravdu v tom, že není cílem generování nesmyslně velkých přeplatků. U nás v domě např. máme pravidlo 1/12 předchozího roku + max. 5% rezerva.
Má-li vlastník velké přeplatky, tak mu výbor či správce (je-li to v jeho pravomoci dle uzavřené smlouvy) může navrhnout, aby si zálohy snížil, je jen věcí vlastníka zda to udělá či nikoliv. V případě nedoplatků, předpokládejme že dost velkých, tak obdobně – výbor či správce sdělí vlastníkovi, že by bylo vhodné navýšit zálohy a zdůvodní mu to neustálými nedoplatky, a rozumný vlastník na zvýšení přistoupí. Takto to alespoň funguje u nás, zatím s tím nebyl problém.
Výši záloh mění opět shromáždění. Shromáždění se koná 1× ročně a výši záloh také stačí změnit 1× ročně.
Pokud se ptáte na to, zda je možné individuálně některým jednotkám nastavit zálohy v jiné výši, než ostatním, tak to nevím. S tím jsem se dosud nesetkala.
„A proč ne zprostit platby za výtah od 3. patra, nebo nikomu?“
A proč ne zprostit platby za výtah od 4. patra?
A proč ne zprostit platby za výtah pana HajdyHou?
Pane Anonyme, snažte se soustředit, není to zase tak dlouhý text. Jak v otázce, tak v odpovědi figuruje slovo „jednotlivým“.
Zproštění plateb za výtah pro přízemí a 1. patro pochází z jakési starší vyhlášky, dnes již zrušené. Nicméně mnoho SVJ u tohoto způsobu rozúčtování zůstalo.
„…Zproštění plateb za výtah …“
To je jistě pravda, ale proč to uvádíte Vy – protože souhlasíte s takovýmto rozůčtováním za výtah?
Mně rozúčtování výtahu jen od „nějakého“ patra přijde krajně nemravné. Vyhláška 176/1993 byla též krajně nemravná a i proto byla zrušena ústavním soudem. Ono se není čemu divit, když ji napsali ministerští ouřadové.
Zajímalo by mne ale z čeho plyne Vaše víra (se kterou peskujete nick „Anonyn“), že shromáždění nemůže určovat zálohy jednotlivým vlastníkům? Já samozřejmě také míním že to tak být nemá, ale že tak být nemůže – to je jen Váš názor proti názoru tlup, rozhodujících buď „výboro-hlasováním“ nebo „ofco-hlasováním“. Jinak řečeno: z gramatického výkladu §1208/e NOZ mně neplyne, že by nemohlo být rozhodnuto o každém jednotlivém vlastníkovi. Ono nakonec lze stanovit i obskurní „vzorec“ jenž se jen na-oko tváří nezávisle vůči KONKRÉTNÍMU jednotlivci.
Když to vezmeme čistě gramaticky, tak s Vámi asi souhlasím, pane HajdyHou.
Prakticky je to těžko proveditelné.
Za prvé, když budete na schůzi shromáždění hlasovat o záloze každého jednotlivého vlastníka, může se Vám ta schůze hooodně protáhnout.
Za druhé, nejsem si jista, zda není proti nějakému předpisu zveřejnit zálohy, potažmo vyúčtování všech ostatních vlastníků. My to neděláme.
Za třetí, musel byste svolat schůzi shromáždění pokaždé, když někdo nahlásí změnu počtu osob.
Vůbec není potřeba svolávat shromáždění pokaždé. Stačí odhlasovat pravidlo, že pan Hajdy bude hradit desetinásobek ve srovnání s ostatními a že toto pravidlo platí napořád.
U nás se teď taková hlasování provádí pdle §1210/11 NOZ. Konkrétně: shromáždění se nesvolá vůbec (což ale žádné z ofcí zřejmě nevadí, dokud se to jí osobně nebude týkat), ale napíše se, že má rozhodnout ve věci „…blůá blůá blůá…“ a za měsíc se napíše, že bylo rozhodnuto tak a tak (zda OPRAVDU bylo nebo ne, nelze zjistit, protože stanovy neobsahují nárok na zápis takže podle výkladu výborovýho-psa, nárok neexistuje a stejně tak nelze zjistit kdo byl pro a kdo proti – tím je vyloučeno abyste se obrátil na soud včas, protože na soud se lze obrátit pouze jako vlastník přehlasovaný – ale dokážete snad včas dokázat, že „svatý výborový zápis“ je listinou lháře?)Takže zpět k věci:
(1) per-rollam se rozhodne o mně (panu Hajdym.. či jiném prudiči) – že bude platit 10-ti násobek záloh s účinností „za 4-měsíce“ od přijetí usnesení. Usnesení se vyvěsí na nástěnku neprodleně po přijetí na dobu potřebnou k vyfocení aby bylo možné se s ním „seznámit“ a ihned po focení se sundá. 4-tého měsíce se pošle Hajdymu nový předpis záloh s odůvodněním že tak rozhodla „komunita“ protože byla tuhá zima. Hajdy ani neví, že ostatní mají jiné předpisy záloh a popravdě by ho to ani nemuselo zajímat, protože ví že SVJ může udělat jednotlivě dvoustranná ujednání. Hajdt ví, že při rozúčování by se vše „mělo srovnat“.
(2) per-rollam se rozhodne o mně (panu Hajdym.. či jiném prudiči) – že bude platit 10-ti násobek úhrad za služby dodávky vody, výtahu, úklidu, donosu pizzy, připojení na web některých bytů …atd (s výjimkou tepla, kde ho pořád ještě chrání §6 ZSL). Po skončení zúčtovacího období, se mu předá vyúčtování s takovými údaji aby nemohl nijak zjistit která bije; jeho požadavek podklady, bankovní záznamy a způsob rozúčtování se ignoruje a nekomunikuje se; po datu splatnosti se na něj pošle tlupa goril (vymahačů) z nichž ta co umí mluvit tvrdí, že údajný dluh vyúčtování služeb je splatný a že za prodlení naskakuje gorilí-pokuta 2500/den. Rovnou mu také gorila s darem řeči sdělí, že pokud nezaplatí YHNED (tedy před skončením soudu), že SVJ odpojí elektřinu do bytu, vymění zámky do domu případně vypne výtah → podívejte se do SVJ-ček v Teplicích, většina jich používá na výtahy čip (podle mých informací i záchranka si musí namastit lýtka, protože čip, buď nedostanou, tam kde ho dostanou je nefunkční a nakonec – ani ho nechtějí, protože univerzální čipy fungující ve Vaněrko-výtazích v různých domech a SVJ, prostě nejsou).
Z uvedeného příkladu z praxe je zřejmé, že je zcela PRAVDIVÉ, že „není potřeba svolávat shromáždění pokaždé“. Stačí, bude li ve výboru užíván „rozum pod průměrného člověka“…
„…Prakticky je to těžko proveditelné…“
Ale co Vás nemá, není to nic těžkého: to je jen Vaše malá zkušenost s podstatou „bestie“ se kterou jste se zatím zjevně nemohla (u sebe) hlouběji seznámit.
Za prvé, nemusíte hlasovat pro každého vlastníka, ale můžete hlasovat účelově jen pro několik vybraných prudičů nebo nejhlasitější odpůrce (domnívat se opak z gramatického znění zákona, je možné ale podle mne chybné).
Za druhé, jako člen společenství ručící za závazky společenství a tedy i za to, že i ostatní spoluvlastnící PLNÍ SVÉ POVINNOSTI (a že se nedostanete do dluhové pasti (o které jsem minule psal u toho zkrachovalého SVJ), kterou pořídí výboroví-kulíšci), máte samozřejmě podle mne právo totální kontroly – tedy i toho, že SVJ nestanovilo svým podporovačům zálohy např ve výši 1/10 (indivindi-ujednáním) oproti těm členům SVJ, které výbor-SVJ nepodporuje či je s nimi ve sporech. Jiná věc je, jak toto právo uplatnit do důsledku, případne z osob povinných (což je, i Vašimi příspěvky placený výbor) VYTLOUCT perlíkem.
Za třetí, nevidím důvod proč svolávat shromáždění po změně počtu osob u konkrétního vlastníka resp. co tím vůbec chcete říci? Záloha může přeci zůstat jak je – ono si totiž většinou vždy lze půjčit z nějaké „rezervy“ plynoucí z nadsazeně stanovených příspěvků na správu (tím netvrdím, že to tak je všude, ale budu záměrně stavět na tom, že to všude JDE, až dokud mi někdo neprokáže opak). A dále, zřejmě by bylo důvodné z toho dělat vědu jen u „natěsno stanovených“ záloh na vodu, protože dle mého názoru jen dodávka této služby (vody) může významně rozkolísat cashflow. Podstatné bude rozúčtování a to se dělá PO konci účetního období.
Toto jsou už věci za hranou zákona, opravdu s tím nemám žádné zkušenosti. Domnívám se, že takovému znevýhodňování / upřednostňování určitých vlastníků by se dalo úspěšně bránit soudní cestou. To je mimo pravomoc výboru, mimo pravomoc shromáždění. Pravidla by měla být jasná a pro všechny stejně vypočítaná.
Poslední komentáře