Snižování pravidelných měsíčních záloh na služby spojené s užíváním byto v osobním vlastnictví správcem SVJ

Není pravda, že výši záloh určuje SVJ, natož externí správce. Zákon dává přednost dohodě a stanovuje další pravidla pro určení výše záloh, která jsou ale dispozitivní.

„Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne společenství“

Přednost má tedy dohoda, teprve pokud k dohodě nedojde, nastupuje rozhodnutí společenství (tj. usnesení shromáždění či pravidla ve stanovách).

Zákon současně stanoví postup, když k dohodě nedojde, nebo absentuje rozhodnutí společenství.

„Nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí společenství, určí poskytovatel služeb příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.“

Současně podle NOZ platí, že výši záloh schvaluje shromáždění.

Častou, a chybnou praxí v laicky vedených SVJ je, že výši záloh svévolně určuje výbor, nebo dokonce externí správce. Takové zálohy jsou pak nevymahatelné, pokud se vlastník aktivně brání (pravda však je, že 99 % dlužníků se nebrání a nechá soudní řízení plynout, obvykle pak soud vynese rozsudek pro zmeškání). To, že většině SVJ takové žaloby procházejí, tedy není argument, protože dlužníci si to obvykle nechávají líbit a jediná obrana, na kterou se zmůžou, že si nepřebírají obsílky.

Aby tedy zálohy byly vymahatelné, musí shromáždění přijmout jasná pravidla. Pravidla mohou být v každém SVJ jiná, vždy záleží na velikosti SVJ, druhu jednotek (v některých domech jsou pouze byty, někde jsou garáže, parking, obchody, kanceláře), na druhu odebíraných služeb, způsobu odečtů apod. Každé SVJ si tohle prostě musí nastavit podle sebe. V mém jsme shromážděním schválili minimální fixní částku (na každý byt stejně) na elektřinu a úklid, a dále minimální fixní částku podle velikosti bytu (1+1, 2+1, 3+1) u vytápění a vody. Vlastníci si ale mohou určit vyšší zálohy, shromáždění stanovilo pouze spodní limit, který odpovídá souhrnným nákladům na odběr, které máme v posledních 6 letech každý rok přibližně stejné (trochu roste teplo, voda kolísá, úklid a elektřina vychází nastejno). Samozřejmě si lze představit i jiné způsoby určení výše záloh, náš systém asi nebude vhodný pro malá SVJ.

Jeden z neplatičů (jde o pronajímatele, který má u nás 9 bytů) v rámci obrany angažoval velkou AK, která tento náš systém rozporovala. Určil si sám nulové zálohy, resp. velmi nízké zálohy, v měsících, kdy měl byt neobsazený. Nedokázal pochopit, že my zálohy dodavatelům platíme celý rok, i když jsou byty prázdné (to je také častý nářek chalupářů, kteří na jaře zmizí ze sídliště a vracejí se na podzim, požadují po nás nulové zálohy). Zaplatil si také právní rozbor respektovaného právníka z jiné AK a znalecký posudek, přesto tento náš systém letos prošel okresním i krajským soudem, šlo to svižně. Jsme demokrati. Jde o systém liberální (výši záloh si vlastník určí sám), současně brání platební neschopnosti SVJ (stanovené minimální zálohy pokryjí naše platby dodavatelům) a současně je souladný se zákonem o službách.

1. TN, nepředpokládám že uvedete č. jednací a řešící soud, svých soudních výher… :)
2. nedodal byste ten „rozbor respektovaného právníka z jiné AK“ – aby bylo vidět čím obskurním argumentuje „respektovaný právník“?
3. pokud možno, uveďte z čeho Vámi zmíněný „respekt“ plyne resp. máte přesvědčení, že kdokoli z laické veřejnosti se obrací na právníky „nerespektované“?
4. tím „systémem“ míníte, že každému jednomu vlastníku je stanoven minimální limit (<1/12 Vašich SVJ-souhrnných nákladů) a pak ať si přeplácí měsíčně kolik chtějí? V tom je ta „liberalita“?
5. osobně, si jak vykládáte cit. „…nebo o ní rozhodne společenství…“? Míníte tím rozhodnutí o „dvoustranné nedohodě mezi SVJ a vlastníkem“ tzn. kde východiskem musí být
   rozhodnutí „o určení výše záloh mezi SVJ a vlastníkem“ nebo
   rozhodnutí „o určení výše záloh mezi SVJ a vlastníky“?
6. jak Vy byste rozhodoval, při nedohodě mezi
   • Vámi a SVJ … (Vy = člen Společenství tzn. i SVJ)
   • ne-Vámi a SVJ … (Vy = Shromážděná SVJ-člen)
   • ne-Vámi a SVJ … (Vy = člen výboru SVJ)

   když by Shromáždění mělo rozhodnout o výši měsíčních záloh (na nátlak SVJ nebo i jako mstu ze strany SVJ) ve výši nižší než 1/12 (tedy: 1/9, 1/6, …) ze záloh za minulé zúčtovací období?

7. máte li názor (jako já), že mantinely pro rozhodnutí Shromáždění neexistují, souhlasíte, že jde do cela slušný šikanistický prostředek: „SVJ donutí Shromážděné k rozhodnutí, že je správné že menšina bude mít z rozhodnutí Shromážděných zálohy <1/12 aby většina mohla mít zálohy >1/12 anebo že jejich zálohy ponechají pouze na té „dohodě mezi SVJ a členem SVJ““?
8. je „ujednání“ mezi SVJ a členem SVJ o zálohách podkladem, který je dle Vašeho názoru nutné předkládat v svazku podkladů o které příjemce služeb požádá poskytovatele podle §8/1 zák. 67/2013?

Čmuchale, diskuse je naprosto zbytečná, protože v novele NOZ vypadla kompetence shromáždění o schvalování výše záloh na služby, výši tedy bude od 1.1.2020 určovat statutární orgán.

SVJ se plíživě přibližuje družstvům, až mezi nimi nebude žádný rozdíl.

Vy přeci citujete ze zák.67/2013. Stačila li by odpověď i pro „Pavel II“ – proč jste ji nepoužil a napsal „Pavel II“ rozsáhlý Liebesbrief?

Pokud jde o změnu od 1.1.2020 – kde se ta změna medializuje… prostě kde je to, co tvrdíte. Tedy plíživá transformace vlastnictví do družstevnictví?

Jde o změnu 89/2012 nebo 67/2013 nebo kde to máte… ?

Dle NOZ § 1208 Do působnosti shromáždění patří:

1. schválení … celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období …
   
2. schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu…
   

jsou to příjmové ukazatele rozpočtu (finančního plánu SVJ).

Zálohy bytů jsou odvozené/rozepsané ukazatele uvedených souhrnných údajů na jednotky a na měsíc zúčtovacího období. Schvalujeme-li celek (rozpočet) rozepsané hodnoty již schvalovat zbytečnost a též nedokážeme posoudit oprávněnost individuálních hodnot. Místo individuálních záloh je třeba schválit metodu rozpisu celkové částky na jednotlivé jednotky.

S těmi službami je to sporné, protože zároveň zákon o službách 67/2013 uvádí, že „§ 4 (1)Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají.“ Tedy upřednostňuje se dohoda…

Teď jsem v situaci, kdy INOGGY poslalo na rok předpis záloh ve výši 8000Kč/měsíčně, ale výbor nechal odhlasovat shromáždění záloh 1000Kč/byt a je 20 bytů = tedy 20000Kč bude vybíráno na topení. Celkový náklad s poplatky za odpočty a zpracování vyúčtování tepla za rok je cca 120tis.Kč a vybere se 240tis. Prý s tím musím souhlasit…

Pro Markétu Gr. :
Předpis 67/2013 platí pro všechny formy vlastnictví SVJ, BD, a nájemné bydlení u vlastníka. Pro SVJ poskytovatel služeb je SVJ a příjemce je vlastník jednotky (případně vlastník jednotky a nájemce). Návrh rozpočtu a záloh by měl připravit a předkládat k projednání stat. orgán SVJ (nebo podle určení ve stanovách). Lze sestavit rozpočet a zálohy jednotek buď metodou od shora dolů (odhadnou se součty za SVJ a na jednotky se rozepíše) nebo obráceně (stanoví se zálohy za jednotky a celek se spočítá součtem). Schvalování se provádí na schůzi. Dohoda je obsažena ve schváleném usnesení. K dispozici mají být hodnoty za SVJ za poslední období skutečnosti a plán za následující období. Projednání stat. orgán může delegovat na správce, nicméně nemá se zapomínat kdo je odpovědný a kdo koho má poslouchat! V popsaném případě není jasný co popisujete, rozpočet dodávek plynu nebo výrobu tepla. Pokud to první pak 100% rezerva je příliš nicméně přiměřenost záloh k budoucím nákladům se již nevyžaduje, schválená dohoda je platná pro každého. Pokud platí druhý případ pak do výroby tepla a TUV vstupují další významné nákladové položky jako náklady obsluhy a SV pro TUV.

Jde o první případ… Dohoda je preferovana mezi dodavatelem vlastnikem a odběratelem. SVJ, až poté určuje výši záloh za služby shromáždění.A tohle pravidlo se u nás nerespektuje. Máme milionáře v paneláku, co si mohou dovolit až 10tis. Kč příplatky. To však není můj případ.

Nemyslím si proto, že shromáždění mi může direktivně určit zálohu 1000kc, když podíl z předpisů dodavatele INNoGY je na být 500Kc.