Není pravda, že výši záloh určuje SVJ, natož externí správce. Zákon dává přednost dohodě a stanovuje další pravidla pro určení výše záloh, která jsou ale dispozitivní.

„Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne společenství“

Přednost má tedy dohoda, teprve pokud k dohodě nedojde, nastupuje rozhodnutí společenství (tj. usnesení shromáždění či pravidla ve stanovách).

Zákon současně stanoví postup, když k dohodě nedojde, nebo absentuje rozhodnutí společenství.

„Nedojde-li k ujednání, nebo není-li přijato rozhodnutí společenství, určí poskytovatel služeb příjemci služeb měsíční zálohy za jednotlivé služby jako měsíční podíl z předpokládaných ročních nákladů na služby z uplynulého roku, nebo podle posledního zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku.“

Současně podle NOZ platí, že výši záloh schvaluje shromáždění.

Častou, a chybnou praxí v laicky vedených SVJ je, že výši záloh svévolně určuje výbor, nebo dokonce externí správce. Takové zálohy jsou pak nevymahatelné, pokud se vlastník aktivně brání (pravda však je, že 99 % dlužníků se nebrání a nechá soudní řízení plynout, obvykle pak soud vynese rozsudek pro zmeškání). To, že většině SVJ takové žaloby procházejí, tedy není argument, protože dlužníci si to obvykle nechávají líbit a jediná obrana, na kterou se zmůžou, že si nepřebírají obsílky.

Aby tedy zálohy byly vymahatelné, musí shromáždění přijmout jasná pravidla. Pravidla mohou být v každém SVJ jiná, vždy záleží na velikosti SVJ, druhu jednotek (v některých domech jsou pouze byty, někde jsou garáže, parking, obchody, kanceláře), na druhu odebíraných služeb, způsobu odečtů apod. Každé SVJ si tohle prostě musí nastavit podle sebe. V mém jsme shromážděním schválili minimální fixní částku (na každý byt stejně) na elektřinu a úklid, a dále minimální fixní částku podle velikosti bytu (1+1, 2+1, 3+1) u vytápění a vody. Vlastníci si ale mohou určit vyšší zálohy, shromáždění stanovilo pouze spodní limit, který odpovídá souhrnným nákladům na odběr, které máme v posledních 6 letech každý rok přibližně stejné (trochu roste teplo, voda kolísá, úklid a elektřina vychází nastejno). Samozřejmě si lze představit i jiné způsoby určení výše záloh, náš systém asi nebude vhodný pro malá SVJ.

Jeden z neplatičů (jde o pronajímatele, který má u nás 9 bytů) v rámci obrany angažoval velkou AK, která tento náš systém rozporovala. Určil si sám nulové zálohy, resp. velmi nízké zálohy, v měsících, kdy měl byt neobsazený. Nedokázal pochopit, že my zálohy dodavatelům platíme celý rok, i když jsou byty prázdné (to je také častý nářek chalupářů, kteří na jaře zmizí ze sídliště a vracejí se na podzim, požadují po nás nulové zálohy). Zaplatil si také právní rozbor respektovaného právníka z jiné AK a znalecký posudek, přesto tento náš systém letos prošel okresním i krajským soudem, šlo to svižně. Jsme demokrati. Jde o systém liberální (výši záloh si vlastník určí sám), současně brání platební neschopnosti SVJ (stanovené minimální zálohy pokryjí naše platby dodavatelům) a současně je souladný se zákonem o službách.