Skutečný stav bytové jednotky nesouhlasí na Prohlášení vlastníka, Protokol o kolaudaci a kupní smlouvu; ale výkresy na SU ano.
Dobrý den, popíšu situaci, kterou bychom rádi vyřešili:
Koupili jsme bytovou jednotku od stavebníka (developera). Podle skutečného rozmístění pokojů – co do prostoru a uspořádání se jedná o 3KK, máme plánek patra s výměry přímo od stavebníka podepsané a orazítkované ze stavebního úřadu, které jsou pravděpodobně součástí spisu(doměnka). Ve smlouvě o převodu bj je, ale bj definována, jako 2KK a v příloze smlouvy na pláncích taktéž. V prohlášení vlatníka budovy při dokončení stavby je taktéž naše bj definována jako 2KK. V kolaudačním rozhodnutí ze stavebního úřadu je opět bytová jednotka definována jako 2KK. Rozdíl mezi obytnou plochou je cca 0,69m2, která samozřejmě ovlivňuje podíl na společných částech bytového domu. Naším cílem je uvést stav skutečný do souladu s právním a evidenčním, dokud je situace celkem živá.. Jaký postup byste navrhoval? Jsem toho názoru, že je možné:
- provést rekolaudaci ve stavebním řízení a následně opravu prohlášení vlastníka a zanést do KN
- provést „fiktivní“ smlouvu o výstavbě a následně postupovat podle bodu a)
Ale, nevím od koho nejlépe začít, zda od nás SVJ či od SÚ?
Díky za radu.
RxH
Nejsem v tomto odborník ale: jediné, co mě napadá je, že se dodatečně zjistilo, že některá místnost nesplňuje kriteria pro obytnou místnost, a tedy nemohla být započítána. Mohlo to být způsobeno (například) i zmenšenou plochou.
Stav (2+kk) , zachycený v PV, smlouvě, a v kolaudačním rozhodnutí by tak mohl být správný.
Čistě pragmaticky: pokud byl sjednán s developerem byt 3+kk a nyní se jedná převod bytu o 2+kk, pak se jedná o vadu věci.
G.X.
Nejpravděpodobnější důvod rozdílu:
Developeři ve snaze vyjít vstříc klientům jsou ochotni přizpůsobovat půdorysy bytů jejich představám. Ve fázi hrubé stavby se občas operativně přizdívají nenosné příčky, nebo se naopak odstraňují, podle toho, zda kupec chce mít velký obývák, nebo naopak dvě menší místnosti. To by vysvětlovalo i onen rozdíl v podlahové ploše: jde o plochu, která u 2+KK měla být volná podlaha, ale ve 3+KK zde stojí příčka, rozdělující původní velkou místnost na dvě menší.
Pan G.X. napsal, že nesoulad mezi kolaudačním stavem a skutečností je vadou věci. Ono je to ještě horší: ta věc neexistuje. Byt 3+KK, který jste v dobré víře "koupil", nebyl nikdy zkolaudován a tedy právně není. Vaše kupní smlouva je absolutně neplatná (to znamená od počátku). Nyní byste měl developerovi vrátit klíčky od jeho (nezkolaudovaného) bytu 3+KK a on Vám vrátí plnou cenu, kterou jste mu zaplatil za byt 2+KK.
Předpokládám, že při současné úrovni cen bytů by pro developera bylo ztrátové vzít si "vybydlený" byt nazpět za cenu novostavby. Šikovný právník by developera trochu přitlačil ke zdi a získal od něj nějakou finanční kompenzaci.
Nebo byste mohl načerno zbourat onu zatracenou příčku a tím vytvoříte byt 2+KK v souladu s kolaudačním stavem.
lake
Děkuji všem za doplnění informací, které jsou mi známé, přesto je bylo/ je vhodné zmínit.
- Ano, jedná se o právní vadu.
- Developer přistoupil na onu přestavbu.
Nicméně, pokusme se prosím najít způsob řešení, za situace, kdy danou bj prostě nechceme opustit, vše uvést do korektního stavu a budoucím generacím nezanechat „časovanou bombu“
Cestu vymáhání náhrady od developera prosím opustme, protože pak bychom byly prakticky stejně na začátku, a to jak z 2KK vybudovat 3KK.
Děkuji za jakékoliv konstruktivní návrhy postupu.
Pane RxH, máte dvě cesty:
(a) buď přizpůsobíte skutečný stav nemovitosti stavu kolaudačnímu,
nebo
(b) skutečný stav zůstane zachován a měnit se budou:
- vnitřní uspořádání domu (nutný je souhlas všech)
- podlahové plochy (nutný souhlas všech, protože všem se mění podíly).
Změna vnitřního uspořádání domu:
je spojena se stavební úpravou, tedy zamíříte na stavební úřad. Obdobně
se bude postupovat při zpětném odstranění chyby ve stavební dokumentaci.
Jste naštěstí schopen doložit, že úpravu jste neprovedl Vy sám
„načerno“ dodatečně (dokladem bude Vaše kupní smlouva).
Je možné, že ke změně bude stavební úřad jako obvykle požadovat vyjádření statika, hasičů a hygieniků. To je obvyklý postup. Bude-li vznesen požadavek na souhlas všech vlastníků jednotek se změnou vnitřního uspořádání domu (podle StavZ, nebo podle § 11 odst. 5 ZoVB) a Vy jej nedosáhnete, je možno nahradit tento souhlas rozhodnutím soudu.
Změna spoluvlastnických podílů:
nastane po přepočítáni skutečných podlahových ploch Vašeho bytu.
Obraťte se na katastrální úřad. Postupuje se podle Pokynů ČÚZK č. 24, a
to tak, že změněné Prohlášení vlastníka schválíte a vložíte do
katastru. Katastrální úřad bude k tomu vyžadovat „souhlas
tříčtvrtinové většiny, avšak všech, kterým se spoluvlastnický podíl
mění“. Takže prakticky je nutno doložit podpisy všech. Při
nezískání souhlasu máte i zde jedinou možnost – obejít nesouhlas
pravomocným rozhodnutím soudu.
lake
Spor o 0,69 m2 – to se už vyplatí táhnout klidně až do Štrasburku!
Po uhrazení všech Vámi iniciovaných řízení budete mít nejdražších 0,69 m2 obytné plochy.
Poslední komentáře