Sklep
Soused bude prodávat byt.Domlouvali jsme se, že bychom si prohodili zděné sklípky. A nevíme, jestli to možné je nebo není. Sklípky máme koupené s bytem, jsou i v kupní smlouvě. Jedná se o to, že než by to prodal, tak by proběhla výměna. Ve velikosti sklepů je rozdíl nějakých 15 cm. Prosím Vás, lze to? Může to někdo napadnout? Sklep je naše vlastnictví, podíly by se neměnily.
Vyjádření „ZoVB“ k názoru „Vložil Alena1 (bez ověření), 9. Únor 2011 – 11:12“.
Máte v úmyslu, citace:
„…že bychom si prohodili zděné sklípky…než by to prodal, tak by proběhla výměna“
Krátká poznámka k možnosti převedení „sklepu“:
Dle platné právní úpravy není možný ani prodej ani výměna konkrétní části jednotky, ve Vašem případě sklepu. A to bez ohledu na tu skutečnost, zda „sklep“ je příslušenstvím jednotky nebo součástí jednotky.
Prodat (převést) lze pouze jednotku nebo spoluvlastnický podíl k této jednotce. Ve Vašem případě lze tedy převést (prodat) pouze část bytu (včetně odpovídající části na sklepu). Platná právní úprava neumožňuje ponechat si část jednotky (byt) a převést (prodat) sklep (příslušenství nebo součást jednotky).
Z předešlého vyplývá, že „výměna/prodej sklepu“ (bez dalšího) nepřipadá vůbec v úvahu. Byť by se neměnily spoluvlastnícké podíly na společných částech domu.
Dle názoru „ZoVB“ by smlouva týkající se prodeje (převedení) sklepu jako součásti bytu, nebo příslušenství bytu, byla absolutně neplatná.
Jinými slovy: Nelze nabýt do vlastníctví „sklep“, pokud „sklep“ není samostatná jednotka (v tomto případě prostor určený k jinému účelu než k bydlení).
Stejný osud stíhá i tzv. „parkovací stání“ v tzv. „novostavbách“. „ZoVB“ se setkal s případy, kdy existovali v domech vlastníci „garážových stání“,která byla definována jako jednotky. Tato „garážová stání“ odkoupili zájemci od tzv. „developerů“. Smlouvy, na základě kterých takoví vlastníci nabyli výlučné vlastníctví ke garážovým stáním (jako k jednotkám), jsou absoulutně neplatné.
„Garážové stání“ může být pouze příslušenstvím jednotky (bytu). A pouze s jednotkou lze toto příslušenství (garážové stání) nabýt, prodat, převést.
Odlišný názor, případně názor příslušného katastrálního úřadu, je irelevantní. Katastrální úřad pouze eviduje údajné změny vlastnických vztahů. Podstatná je vždy smlouva o nabytí vlastnictví. Smlouvu může negovat pouze soud, na návrh. Nikoliv katastrální úřad.
Z předešlého jednoznačně vyplývá, že „zbavit se pouze sklepu“ lze jen v případě redefinování jenotek (změna prohlášení původního vlastníka budovy).
ZoVB
A ještě mne tak napadlo:
Váš sklep je teoreticky možná o tloušťku stěny větší, ale pokud je prohlášení vlastíka sestavováno podle projektové dokumentace (jako to máme my), tek může klidně situace být taková, že sklep je jen opticky větší.
Naši sousedi, kteří přišli do domu kdysi první, prohlásili, že druhý sklep v řadě se jim zdál největší, a proto si jej vzali. Přitom v této řadě šesti sklepů jsou ty na krajích 7,0, předpolední z každé strany 7,1 a prostřední dva vevnitř řady 7,25. Ačkoli oni měli mít jeden z těch prostředních, vzali ten 7,1, protože na ně pouze opticky působil jako největší.
Přitom podle oken, která lícují s okny v bytech, kde jsou v trochu „rozbitém“ uspořádání, je zcela jasné, že ten sklep větší nemají.
Tak to jen tak pro upozornění, abyste si nenaletěl. (-:
Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz
Dobrý den!
Začal jsem ře-shit, dáse napsat, že díky Vám, náš shodný problém.
Sousedka měla jako druhý sklep zádveří bývalé kotelny. Místnost o výměře 0,9 × 1,1 m. Dveře vedoucí ze zádveří zále do kotelny byly zazděné a tak nebyl nikde problém.
Jenže my jsme po rekonstrukci začali kotelnu používat a bylo nepřípustné do ní chodit pouze venkovními vraty.
Sklep jsme jí přestěhovali jinam a shodou okolností znovu na místo o rozloze 0,9 × 1,1 m. Ale to místo je dispozičně jinde, než je zakresleno v plánku – příloze prohlášení „Vlastíka“, které je vloženého v kastrátu.
Hovořil jsem o tomto konkrétním problému s právníkem kastrátu a ten mi řekl následující:
Pokud se tím nezměnil jmenovatel podílů na společných částech domu, není možné nic oficiálně zapsat, neboť k žádné transparentní změně v LV nedochází. Přesto je možné vložit nový plánek jen tak, k archivačním účelům, stejně jako je založeno zmíněné PV. Ale zapsat není co.
Dále se často stane, že se modernizují byty a přebouráním několika příček najednou dojde ke změně výměry vlastní jednotky a tím i změně podílu na společných částech domu.
PV si můžete „obšlehnout“ podle toho minulého s tím, že zapíšete změny, pro které je podáváte znovu jako nové.
Potom se jedná natvrdo o oficiální vklad (jako kdybyste vkládal nové vlastnictví jednotky), tedy s poplatkem 500,— Kč a dalšími peripetiemi.
I tumuto de facto čelím, neboť se mi z bytu o oficiální výměře 62,85 m2 podařilo vytlouci 65,70 m2.
Lidová odpověď pana Xypsilona, nikoli jako od právníka katastru, ale od normálního člověka, znalého problematiky, byla tato: „Kdybychom byli němci, jistě byste to musel jít povinně zapsat. Ale tady v Německu nejsme a tak k tomu můžeme přistupovat jako každý, totiž, že takovéhle drobnosti se neřeší. Pokud však chcete mít všechno naprosto doonalé, tuto mou radu ignoroujte a ten návrh na zapsání podejte.“
Jeho slova mne poučila a proto: I Vy sám se rozhodněte, jaxe k tomu postavit. (-: Já se rozhodl to nechat být. (-:
Filip, Praha 42 – POSTOLOPRTY, 566a567@seznam.cz
Vyjdu z Vašeho tvrzení, že sklípky byly „koupené s bytem“. Ovšem k potvrzení, zda skutečně jsou součástí jednotek, nebo se jedná o společnou část domu, může dát pouze Prohlášení vlastníka budovy.
Sám píšete, že ve velikosti sklepních místností je rozdíl. Pak ovšem platí, že spoluvlastnické podíly se výměnou budou měnit u obou bytů. Ke změně spoluvlastnických podílů potřebujete souhlasu všech vlastníků jednotek (§ 11 odst. 5 ZoVB).
K výměně místností (i v případě, že mají shodné podlajové plochy) je třeba změnit Prohlášení vlastníka budovy v části definující obě jednotky. K tomu bude katastrální úřad vyžadovat „souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek, avšak všech, kterým se rozsah vlastnictví mění“ (Pokyn ČÚZK č. 24).
lake
Pane Karle,
ani napotřetí neodpovídáte na jednoduchou otázku zda sklepní místnosti mají rozdílnou podlahovou plochu. Stále tedy nelze říci, zda výměnou dojde ke změně Prohlášení vlastníka a zároveň ke změně zapsaných spoluvlastnických podílů v katastru.
lake
Pane Lake, koukal jsem na ten paragraf a:K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby6) a o změně stavby7) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek. Jde-li o modernizaci, rekonstrukci, stavební úpravy7a) a opravy společných částí domu, jimiž se nemění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu, postačuje souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek. Ustanovení zvláštních právních předpisů7) tím nejsou dotčena.
Proč, když se to netýká společných částí domu, neměníme vnitřní uspořádání domu,ale jenom dvou jednotek s tím musí souhlasit všichni? My, kterých se to týká s tím souhlasíme.Mezi sebou to vyřešíme a klidně dáme na katastr. Umíte si představit,že sháníte souhlas 3/4 lidí? Jeden si řekne, že budu mít větší dklep,1 řekne, že ho to nezajímá, 1 s Vámi nemluví a nepodepíše to…
Takže měníte velikost spoluvlastnických podílů, nebo neměníte? Napsal jste původně, že jeden ze sklepů má větší podlahovou plochu.
Pokud se plochy jednotek nemění, pak pouze změníte Prohlášení vlastníka, odsouhlasíte změnu tříčtvrtinovou většinou všech a zajdete na katastrální úřad.
P.S. podepisujte se laskavě nějak.
lake
Změna v označení jednotek a změna spoluvlastnických podílů na společných částech domu se do katastru nemovitostí zapisuje záznamem na základě oznámení společenství vlastníků (§ 11 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 103/2000 Sb.) doloženém:
a) smlouvou o výstavbě v případě stavebních úprav, jimiž se mění velikost jednotky a rozsah jejího příslušenství na úkor společných částí domu (§ 17 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 103/2000 Sb.), nebo
b) smlouvou o výstavbě v případě stavebních úprav, jimiž se mění vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných částech domu (§ 13 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, ve znění zákona č. 103/2000 Sb.), např. sloučení dvou jednotek v jednu, zvětšení jedné jednotky na úkor jednotky druhé, nebo
c) změněným prohlášením vlastníka (nebo jeho části ve formě dodatku) z důvodu opravy chybně stanovených podlahových ploch jednotek a tím chybně stanovených spoluvlastnických podílů na společných částech domu nebo v případě změny ve vymezení jednotek, kdy například sklep, který byl v původním prohlášení uveden jako příslušenství jednoho bytu, se stane příslušenstvím bytu jiného, nebo v případě přečíslování jednotek v domě.
Společenství vlastníků při každém oznámení musí k výše uvedeným listinám vždy doložit i výpis z rejstříku společenství vlastníků jednotek.
(Pokyny ČÚZK č. 24)
lake
Teoreticky možná ano, prakticky KÚ nevyžaduje. Při převodu bytu do OV jsme zjistili, že máme prohozený sklep s jiným z již vlastníků, sdělili jsme BD. Oni změnili Prohlášení a vložili do KN, bez jakékoli schůze, bez jakéhokoli obcházení ostatních vlastníků. A to se měnily i spoluvlastnické podíly, protože těch chyb tam bylo víc :-/.
Částečně viz můj příspěvek Sklep – schůze. Jinak si nejsem jistý vaším tvrzením, že se spoluvlastnické podíly nemění. My jsme zjistili chybu ve výměře sklepa v součtu ani ne 1m2 a podíly se měnily…Vy budete mít k bytu přiřazen sklep s větší výměrou, tudíž by vás spoluvlastnický podíl se měl zvýšit a naopak.
Poslední komentáře