rekonstrukce - nové lodžie
Dobrý den,
Jako SVJ chceme provést rekonstrukci balkonů – výměna za lodžie, v domě jsou jednotky s různou výměrou a příspěvky do fondu oprav jsou placeny z poměrů bytové plochy. Vzhledem k tomu že lodžie je stejná pro všechny byty a náklad na ni je stejný, chtěli bychom při čerpání úvěru provádět splácení tak aby jednotlivé byty platili stejně , tedy ne přepočet dle plochy, ale na bytovou jednotku. Všechny ostatní platby – správa, fond oprav atd. by byly zachovány a placeny poměrem. Za jakých podmínek je toto možno provést, stačí 100% souhlas všech vlastníků? Děkuji
Myslím si, že je jedno, zda dle Prohlášení jsou stávající balkóny ve vlastnictví jednotlivých vlastníků či ve spoluvlastnictví jako společná část domu. Jejich odstraněním tato část domu přestane existovat. Následně nahrazením balkónů novými „lodžiemi“ vznikne nová část domu – většinou nové „lodžie“ nejsou lodžie, ale opět zavěšené balkóny, jen jiné konstrukce, a většinou jsou větší, než ty původní balkóny. Proto bývají přístavbou, která rozšiřuje půdorys domu. O nové části domu by mělo být dopředu členy společenství dohodnuto, zda si jednotlivé nové balkóny budou pořizovat vlastníci do svého vlastnictví, či zda si je pořídí jako společnou část domu do svého spoluvlastnictví. Z hlediska financování je to jedno – vlastník si zaplatí náklad na nový balkón ve svém vlastnictví sám, spoluvlastníci – i když vlastní různě velké byty – zaplatí také stejnou částku, protože každý z těch balkónů je přístupný jen z jednoho bytu a je tak ve výlučném užívání vždy jednoho ze spoluvlastníků. Pokud některou ze společných částí může užívat výlučně jen určitý vlastník, pak hradí náklady na tuto část. Vyplývá to i z toho, že ostatní spoluvlastníci jsou vyloučeni z užívání balkónu přístupného pouze z jednoho bytu a jako vyloučení z užívání mají právo na náhradu těch finančních částek, které by za balkón, který nemohou užívat, museli zaplatit. Pokud jsou nové balkóny větší, mělo by být opraveno Prohlášení na katastru – a tam musíte jednoznačně určit, čí ty balkóny jsou. Tuto otázku si tedy musíte vyjasnit dopředu!!! Jak vidím nové tzv. „lodžie“ v okolí, svou konstrukcí se společnými bočními panely apod. nasvědčují spíše tomu, že by to měla být společná část domu – společná vždy pro určitou skupinu vlastníků, u jejichž bytů je blok s balkóny zavěšen. A hradit náklady na celý nový balkón by měl vzhledem k tomu, že ho může užívat pouze výlučně vlastník přilehlého bytu, vždy příslušný vlastník bez ohledu na to, jak velký byt vlastní. Tedy pokud jsou všechny balkóny stejně velké. Velmi důležité tak je, abyste si dopředu už před vlastní realizací v SVJ vyjasnili, co budete pořizovat – zda balkóny do vlastnictví (musí souhlasit všichni vlastníci) či do spoluvlastnictví. Pokud jsou balkóny stejně velké, v obou případech by všichni vlastníci měli platit za nový balkón stejně. Jinak si zaděláte na spoustu problémů, kterým je lepší se vyhnout. Dá to trochu víc práce v rámci přípravy, ale ušetříte si násobek té práce po realizaci, až se Vám začnou ozývat vlastníci, kteří jaksi předpokládali, že se bude vše dělat tak, jak oni si myslí a najednou SVJ dělá něco jinak. Vlastník, který se vyzná v záludnostech stavebního zákona a správního řádu a nebyl by spokojen s tím, co děláte, by Vám mohl vše pěkně zkomplikovat.
Nejdříve si zjistěte, kde máte balkony zapsány v Prohlášení vlastníka, zda jsou součástí bytu nebo patří do společných částí domu. Z toho se pak odvijí i financování. V mnoha domech v ČR jsou vedeny jako součást bytu a jejich podlahová plocha není do výměry bytu započítána.
Ať je v prohlášení vlastníka cokoliv, tak platí § 1180 NOZ: Lodžie bude sloužit k výlučnému užívání vlastníku jednotky, takže musí být pořízena a spravována na jeho náklad. Mínusovači to nepochopí, ale je to tak. Obdobně to platí u oken bytu. Pokud by lodžie byla přístupná z chodby domu, přispívali by na ni vlastníci dle svých spoluvlastnických podílů. Totéž platí o oknech na chodbě anebo u místností, které nemá někdo ve výlučném užívání anebo o střeše, na jejíž opravu přispíváme dle spoluvlastnických podílů a nikomu to není divné.
Napsal jste:„…platí § 1180 NOZ: Lodžie bude sloužit k výlučnému užívání vlastníku jednotky, takže musí být pořízena a spravována na jeho náklad.“
V § 1180 je uvedeno:„Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.“
Tzn., že způsob příspívání na správu této společné části ve výlučném užívání na vlastní náklad vlastníka vč. stanovení výše příspěvku musí být uveden ve stanovách. Pokud to ve stanovách řešeno není, platí všichni podle spoluvlastnických podílů, protože není dán „rozsah povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad“. Také není uplně jasné, zda v § 1180 uvedené „spravovat na vlastní náklad“ znamená správu vč. pořízení, nebo bez pořízení.
V noz je napsáno, že ustanovení ve stanovách, která jsou v rozporu s NOZ, jsou neplatná. Pokud něco ve stanovách chybí – např. spravování společné části ve výlučném užívání vlastníka jednotky – tak opět platí NOZ. Pokud něco není ve stanovách, platí pro to zákony anebo nařízení vlády. Ve stanovách nemusí být vše – není třeba opisovat zákony. Představte si dům, kde ne všechny byty mají lodžie. Proč by byty bez lodžií měly přispívat na lodžie ve výlučném užívání vlastníků bytů k nim přilehlých? Znám BD, kde udělali fond oprav lodžií, nazvali ho FO2 a přispívají do něj byty, které mají lodžie, stejnou částkou bez ohledu na to, jak velký byt je, protože všechny lodžie jsou stejně velké.
NOZ ani NV neřeší „rozsah povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad“. To musí být uvedeno ve stanovách. Např. to, jakým způsobem se bude rozhodovat o výší příspěvků na správu lodžií, tj. kdo bude schvalovat výši příspěvků a kdo bude schvalovat případné opravy, budou to pouze vlastníci s lodžiemi, nebo shromáždění vlastníků, nebo snad si bude moci každý vlastník opravu lodžie zabezpečit sám a nárokovat úhradu z vybraných příspěvků na správu lodžií? V čí pravomoci bude rozhodnutí, jak postupovat v případě,že nebude na opravy lodžií dostatečná částka vybraných příspěvků. To vše by měly upravovat stanovy.
U nás jsme to řešili smlouvou dotčených vlastníků, protože ostatní vlastníky ten problém nezajímal. Dotčení vlastníci pouze museli splnit požadavek ostatních vlastníků, že po nich nebudou požadovat žádné platby. Už to někdo vyřešil ve stanovách? Pokud ano, zajímalo by mě, jak.
Z mého návrhu stanov z roku 2013 – systém „dodělej si sám“
U nás mají lodžie přístupné z bytů všichni, někteří však po dvou, takže se musí financování řešit.
Návrh jsem umístila na naše webové stránky. Nejdříve by měl zapracovat výbor a doplnit chybějící pravidla, potom by měl výbor svůj návrh předat k připomínkování vlastníkům, kteří o to projeví zájem.
Výsledek už by mohli ti, kteří o připomínkování neprojevili zájem, schválit.
Varianty, % apod., kdy existuje možnost něco navrhovat, jsou barevné. Barevné jsou i odkazy na právní předpisy, aby bylo jasné, s čím je možné hýbat a s čím ne (zde NV v závorce)
K výlučnému užívání společných částí:
„Ve výlučném užívání pouze některých vlastníků jednotek jsou následující společné části domu:
1) Lodžie přístupné z bytů jsou ve výlučném užívání vlastníka příslušné jednotky včetně dveří lodžií. (NV č. 366/2013 Sb., § 5 odst. 1 písm. f).)
Vlastníci bytů jsou povinni provádět údržbu a drobné opravy lodžií přístupných z bytů na vlastní náklady. Za údržbu a drobné opravy se považuje …….............................
(Je třeba specifikovat, co se považuje za údržbou a drobné opravy. Např. je možné uvést, že se tím myslí provádění nátěrů zaprášených stěn a otlučeného zábradlí, výměna rozbitých dlaždic apod. )
Z příspěvků na správu mohou být hrazeny pouze náklady a výdaje na opravy, rekonstrukce a modernizace lodžií přístupných z bytů, schválené shromážděním....….....%. většinou všech hlasů.“
Konec ukázky. Nejsem technik, proto ty tečky, protože netuším, co všechno je drobná údržba a co oprava společných částí. Byl to jen pokus, zatím se nic neděje a já se už věnuji jenom účetnictví.
N. Klainová
Poslední komentáře