Reklamace vad na společných částech domu
V 11/2006 jsem jako fyz. osoba převzal od investora a GD stavby bytovou jednotku v rozsahu prohlášení vlastníka v novostavbě bytového domu. V 3/2007 jsme založili SVJ, zvolili výbor a nechali vše zapsat do OR. Výbor uplatnil písemně v zákonné lhůtě nárok na odstranění vad na společných částech domu. Některé odstraněny byly, nekteré vščayk do současné doby ne. Jelikož investor a pro nás jedinný partner na reklamace nereaguje, předal výbor SVJ věc právníkovi. Ten nám po prostudování podkladů sdělil s odkazem na zákon o vlastnictví bytů následující – citace: „Dle ustanovení § 12 zákona o vlastnictví bytů jsou z právních úkonů týkajících se společné věci vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů. Důsledkem takto vyjádřené zásady je skutečnost, že společný závazek (ale i právo, tj. i právo z odpovědnosti za vady) se „rozpadá“ na samostatné závazky, v nichž vystupuje každý vlastník jednotky sám. Každý z vlastníků jednotek je zavázán a oprávněn pouze v rozsahu, který na něho připadá.“ Tento závěr se mi jeví jako nelogický ve vztahu k účelu, pro který jsou SVJ zakládána. Dále právník uvedl, že v současné době již asi máme smůlu, neboť uplynula doba delší jak 2 roky od převzetí bytů. Pokud ale výbor SVJ vady reklamoval ve lhůtě stanovené zákonem, máme ještě nějakou šanci bojovat o nárok na odstranění vad? Děkuji Milan Perun
Reklamaci uplatňuje účastník závazkového vztahu - tedy ten, kdo podepsal kupní smlouvu. SVJ v domě nic nevlastní, není s investorem v žádném právním vztahu. Není tedy partnerem pro reklamační řízení. Tím není vyloučeno, aby vlastník jednotky pověřil vyřízením reklamace jinou osobu (např. SVJ) na základě plné moci.
Pokud společenství (nesprávně píšete "výbor") jednalo jménem vlastníků nebo alespoň jménem jediného vlastníka na základě plné moci (nejlépe písemné, s datem předcházejícím dnu uplatnění reklamace), pak lze mít za to, že reklamace byla řádně uplatněna.
Píšete, že investor reklamaci neodmítl (např. z důvodu nedostatku aktivní legitimace SVJ), nepožadoval doložit plné moci vlastníků a některé závady na společných částech domu skutečně odstranil. Tím dal konkludentně (svým jednáním) najevo, že reklamaci považuje za řádně uplatněnou a za oprávněnou (alespoň částečně). Z toho by váš právník mohl vycházet při svém dalším postupu.
lake
Aktuálně řešíme stejný problém (zatím bez eskalace na pravníka). To, že by každý vlastník měl reklamovat svůj ideální podíl na vadě je úsměvný, ale zřejmě vychází ze zákona. V dnešní době je velice těžké donutit vlastníky k reakci, protože málo koho trápí špatně zakončené hromosvody atd.. pokud to není jeho byt. Vycházím z toho že výbor společenství jedná jménem vlastníků i v jiných věcech, proč by musela být plná moc k tomuto?
andrews napsal:
"... Vycházím z toho že výbor společenství jedná jménem vlastníků i v jiných věcech"
Tedy vycházíte z nesprávného předpokladu. Výbor společenství jako statutární orgán jedná výhradně jménem společenství které je právnickou osobou. Nejedná jménem vlastníků; k tomu by museli jednotliví členové výboru mít od vlastníků plnou moc. Přečtěte si §22 a §23 Občanského zákoníku.
andrews napsal:
"... proč by musela být plná moc k tomuto?"
Přečtěte si laskavě §§ 597, 598, 599 ObčZ; případně §§ 613 až 627 (pokud prodávající jednal jako podnikatel v rámci své podnikatelské činnosti). Společenství není "kupujícím" ve smyslu ObčZ a nemůže jednat jménem kupujících bez jejich vědomí a výslovného souhlasu.
O reklamacích BJ viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 33 Odo 1314/2005 ze dne 27. července 2006.
lake
Nejsem pravnik, ale podle me NS nezpochybnil rozsudek soudu prvního stupně viz text z tohoto odvolání. A technicky tak jsou dvě možnosti: žaloba většinou vlastníků a nebo řešení přes SVJ.
======
Soud prvního stupně vyšel ze zjištění, že žalobkyně smlouvou ze dne 15. 5. 2000 koupila bytovou jednotku č. 521/11 ve 3. patře domu č. p. 521 v K. ulici č. 57, v P.–V. spolu se spoluvlastnickým podílem ve výši 675/17205 ke společným částem domu a k pozemku p. č. 689 (dále jen „bytová jednotka“); na předmět koupě poskytla žalovaná záruku v délce 36 měsíců. Dne 8. 9. 2001 bylo do obchodního rejstříku zapsáno „Společenství vlastníků K.“, (dále jen „společenství“). To je podle stanov oprávněno vykonávat práva ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Požadavek na opravu fasády domu jako společné části domu z titulu odpovědnosti za vady prodané věci v záruční době je tak oprávněno uplatnit jen společenství. Okamžikem vzniku společenství přešla totiž správa domu z jednotlivých vlastníků bytových jednotek na společenství jako právnickou osobu. Poněvadž i reklamace vady koupené věci náleží do okruhu záležitostí souvisejících se správou společné věci, není žalobkyně aktivně legitimována k podání žaloby vůči žalované. I za situace, kdy by nebylo možno podřadit odstranění vad fasády pod správu domu, musela by žaloba být podána většinovými spoluvlastníky, a ne jen žalobkyní.
======
Pro andrews:
Rozsáhle citujete z argumentace soudu prvního stupně, ale ušlo Vám (v následujícím odstavci), že odvolací soud se neztotožnil s jeho právními závěry a naopak judikoval:
"Na rozdíl od soudu prvního stupně dospěl totiž [odvolací soud] k závěru, že je žalobkyně aktivně legitimována, protože se domáhá odstranění vad koupené věci."
Nejvyšší soud se pak zabýval již pouze řešením otázky, podle kterých §§ má tato oprávněná individuální reklamace být řešena.
lake
Poslední komentáře