Prokazování práva účastnit se shromáždění
V poslední době tu byly publikovány příspěvky, vyžadující uvedení §§, podle kterých se musí vlastník legitimovat, aby se mohl účastnit shromáždění.
JUDr. Pražák, 2. vydání, na str. 106 uvádí:
„Protože hlasovat na shromáždění je právem vlastníka, pak se tento vlastník musí sám starat o to, aby doložil, že je vlastníkem…Nedoloží-li, že je vlastník, ač jím skutečně je, je to jeho problém – nemůže na shromáždění hlasovat, protože nedoložil své právo hlasovat.“
Diskuzi o tom, který § ukládá prokazování totožnosti považuji za zbytečnou. Pokud se člověk o svá práva nestará, tak o ně přichází. To je zřejmé z praktického života a nemusí to být výslovně upraveno zákonem.
Pro eliminaci podobných potížistů by asi bylo vhodné upravit do stanov, že vlastník musí prokázat totožnost a skutečnost, že je vlastník, pokud není uveden v katastru nemovitostí.
V případě, že vlastník jednotku zdědil nebo vydražil, tak se stává vlastníkem dříve než proběhne zápis do KN.
Hezký den!
Zajímavé, že neřešíte zásadní věc, totiž jak má vlastník prokázat, že je vlastníkem. Např. v případě dědického řízení katastr zapíše vlastnické právo se zpětnou účinností, a to např. po 10 (i více) letech. Po celou tu dobu měl vlastník právo rozhodovat, prokázat to ale nijak nemohl, a už určitě ne občanským průkazem.
Po oněch 10 letech by se zřejmě měla zpětně přepočítat všechna rozhodnutí. Ve větším domě je stále alespoň jedna jednotka v dědickém řízení. Co na to JUDr. Pražák?
Samozřejmě i ten, kdo je dědicem a bude určen jako vlastník bytu, může své právo (jednat ohledně bytu za vlastníka) prokázat. V průběhu dědického řízení je třeba navrhnout soudu (soudnímu komisaři – notáři), aby určil správce dědictví. Správce dědictví pak vykonává až do skončení projednání dědictví soudem správu dědictví nebo jeho části (§ 460a obč. zák.). Do skončení řízení o dědictví totiž skutečně nelze říci, kdo bude vlastníkem.
Vlákno jsem založil jako reakci na tvrzení nicku Ano, že nezná §, který by mu ukládal prokazovat totožnost u presence. Já takový § také neznám ale domnívám se, že není potřeba. Pokud vlastník neprokáže své právo účastnit se shromáždění, nemůže své právo konzumovat.
Případ dědictví a dražby jsem jen zmínil a dále jej nerozváděl, protože se jedná o něco jiného.
Jsem praktik a řešit případy jejichž četnost limituje k nule mne moc nebaví.
Ze své praxe vím, že drtivá většina dědictví končí do roka. Za dobu kdy dělám předsedu bytového družstva a předsedu výboru SVJ se mi nestalo, že by dědici přestali platit nájem/příspěvek, ale stát se to může.
Možnost, že by se po 10 letech musela přepočítávat hlasování je pro mne nepřijatelná a hlavně většinou prakticky neproveditelná. Hlasování probíhala po celou dobu podle platného právního stavu a pokud dojde ke změně, nemohou být touto změnou dotčeni ostatní vlastníci, kteří jednali v dobré víře a podle platného stavu v době rozhodování.
Opět platí co tu opakovaně uvádím, pokud se jednotlivec nestará o svá práva, nemůže svá práva využívat. Dědic se měl podle § 175e resp. § 175f OSŘ postarat o ustanovení správce dědictví, který by po celou dobu vyřizování dědictví (třeba i 10 let) hájil zájmy dědice.
Hezký den!
Pavel
Jsme SVJ s celkem 48 byty. Výbor SVJ je současně správcem,vše si vedeme sami,pouze účetnictví máme prováděno úplatně jednou paní. Proto nemáme žádný problém s prokazováním vlastnictví.Výbor vede seznam členů/ukládají vzorové stanovy článek III.oddíl 4,písmeno f/ další zdůvodnění viz z.č.72/1994Sb, §5,6,podle mého dostatečně podrobně. Máme i několik jednotek pronajatých,kde vlastníci předali svým podnájemníkům plnou moc a ti na shromáždění hlasují jako rovnoprávní vlastníci. Moc by mě zajímala situace popisovaná při řešení dědictví nebo jiné příčiny,že by vklad do KN trval lO let. To je snad jen teoretická úvaha,ne?Kdo by platil náhrady za užívání bytu? Kým by byl byt využíván celou dobu? Nevěřím,že by tam nějakým způsobem bydlící člověk trpně přihlížel lo a více let.
Kdo by platil náhrady za užívání bytu? Po 10 letech už bude prvních 7 let promlčeno a poslední 3 roky zaplatí zpětně zapsaný vlastník. Jednoduché, podle práva.
Takže s placením problém není, problém je s rozhodováním. O právo rozhodovat nemůže být vlastník připraven.
Vážený p.Václave a ostatní,
jednou ročně konáte shromáždění a schvalujete „účetní závěrku“ za předcházející kalendářní rok.
Na základě výsledků závěrky je „dlužník“, vůči kterému se má postupovat v souladu s ustanovením ZoVB, minimálně dle ustanovení §9a odst.3., §15 odst.3., a §16.
Tím je zastavena promlčecí doba.
Dluhy vyplývající z vlastnictví jednotky jsou také předmětem dědictví a musí se uplatnit v dědickém řízení. Bez právníků si to společenství „na koleně“ nevyřeší.
Matějka
Vážený p.Václave, a ostatní,
víte, je to ten, kdo je ke dni podání veden v KN jako vlastník. (Za vlastníka je oprávněn, to již není vaší věcí, dědic.)
Existuje i institut přednostního jednání ke snížení či zamezení případných škod, včetně snížení hodnoty dědictví.
Vše je individuelní a je nutno řešit s právníky a advokátní kanceláří, která řeší dědictví.
Matějka
Vážený pane Matějko,
nechci Vám brát iluze, ale bohužel to není tak jednoduché, že by vlastníkem byl ten, kdo je veden v katastru:
- Uzavřu kupní smlouvu, na katastr ji vložím za 20 let. Mezitím jsem nepochybně podle práva vlastníkem, ale katastr o tom zatím neví.
- Postavím dům, jednotku, ale na katastr to neoznámím. Opět jsem podle práva vlastníkem, a to i bez zápisu v katastru.
- Ani katastr není neomylný a obsahuje chyby, resp. zápisy, které nejsou v souladu se skutečným stavem věcí.
Vážený pane Václave, a ostatní,
společenství svolává shromáždění 15 dnů před jeho konáním na základě údajů uvedených k tomuto datu v KN. Společenství tak udělalo vše v souladu se zákonem, aby pozvalo všechny vlastníky, pokud jim nebyli známé žádné jiné údaje-adresy. Je tedy chybou nového vlastníka, jak zde uvedl p.Pavel, že se o svůj matetek-jednotku nestará. Teoretický původní vlastní svůj majetek může ještě jednou prodat, protože je stále vlastníkem nebo v případě jeho úmrtí je vše součástí jeho dědického řízení. Nový nezapsaný majitel se pak může se svou kupní smlouvou neregistrovanou na KN nechat „vyfotit“.
Povinností vlastníka je, aby se o svůj majetek staral a plnil nejen svá práva, ale i povinnosti v souladu se ZoVB §13, §14, §15, §16.
Takže po třech měsících nehrazení příspěvků jste „vzorným“ dlužníkem a společenství bude vymáhat dluh po vlastníkovi (původním, jelikož nového nezjistil ani se neoznámil), ten sdělí komu prodal, a společenství tak bude vymáhat po novém vlastníkovi.
Takže, zanechme filozofování a řešme reál.
Matějka
Vážený pane Václave,
souhlasím pouze s bodem 3.
Pokud jsou body 1. a 2. myšleny po 1.1.1993 (nepoužil jste minulý čas) tak Vám musím brát iluze, protože od této doby opět platí intabulační princip, zrušený v roce 1951.
Pokud máte v šuplíku kupní smlouvu, tak jste podle současného práva (i podle připravovaného ObčZ) pouze majitel té kupní smlouvy, ale majitelem nemovitosti je stále osoba zapsaná v KN. Teprve zápisem, k okamžiku podání návrhu na zápis, dojde ke změně majitele.
Máte sice právo stát se majitelem nemovitosti, protože máte kupní smlouvu, ale své právo nevyužijete a tak ho nekonzumujete. Dnes už to píšu asi potřetí. :-))
Hezký den!
Pavel
Vážený pane Pavle,
děkuji za doplnění, měl jsem na mysli období do 31. 12. 1992, tj. před účinností katastrálního zákona účinného od 1. 1. 1993.
Mám-li v šuplíku smlouvu uzavřenou nejpozději 31. 12. 1992, kterou jsem ještě nedonesl na katastr, mám za to, že jsem majitelem nemovitosti.
Vážený pane Václave,
vlastnit jednotku můžete až od 1.5.1994 v souladu se ZoVB. Takže všechny souvislosti a ne filozofické otázky, to jste si popletel portál.
Matějka
Vážený pane Matějko,
jak jsem už uvedl (a pan Pavel upřesnil, děkuji), podle práva mohu být vlastníkem domu nebo podílu na něm, aniž by (dosud) byl proveden zápis v katastru. Pozdější vymezení jednotek v domě na tom nemůže nic změnit, a to ani případě, že by (dosud) nikdo nenamítl neplatnost takovéhoto vymezení jednotek.
To, že zápis v KN nemusí být (a často bohužel není!) v souladu se skutečným právním stavem, není chyba mé úvahy, ale důsledek právní úpravy účinné v dané době.
Panu Pavlovi děkuji za připomenutí, že se dá spoléhat na zápisy v KN od 1. 1. 1993. To ovšem neznamená zápisy učiněné po 1. 1. 1993, ale zápisy týkající se skutečností vzniklých po 1. 1. 1993. I dnes mohou být (a jsou) činěny zápisy do KN o skutečnostech vzniklých před tímto datem.
Zájemcům o problematiku doporučuji článek
http://www.svet-bydleni.cz/…itelem-.aspx
z roku 2007. Není důvod domnívat se, že se situace od té doby zlepšila.
Uvádí se tam, že nelze dohledat 3 vlastníky ze 100.
nemusíte hned podávat žalobu, stačí se přihlásit s pohledávkou do dědického řízení, tam se projednávají nejen aktiva ale i pasiva (dluhy, půjčky) zemřelého
Tady je debata o tom, kdo hradí a rozhoduje za byt v průběhu dědického řízení, které může trvat měsíce, roky, ale i desetiletí.
Přihlásit se do dědického řízení nestačí, resp. v daném případě ani není možné. V něm se totiž vypořádají pohledávky pouze do dne úmrtí zůstavitele, o těch zde není řeč.
U SVJ jsem to neřešil, u podnikatelů, kteří vlastnili podnik a zemřeli, ano. Se soudem nikdy nebyly problémy. Jen je otravné psát zprávy o činnosti správce, ale soudy to až tak nevyžadují. :-))
Domnívám se, že by soud i v případě dědictví jednotky ustanovil správce dědictví dle OSŘ, protože nezatížení dědictví dluhy z neplacení příspěvků/nájmu považuji za důležitý zájem dědiců.
A když bude správce, tak se může účastnit shromáždění a hlasovat. Práva vlastníka nebudou krácena.
Hezký den!
Pavel
Poslední komentáře