prohlaseni vlastnika katastr versus realita

Musíte respektovat to, co je v Prohlášení vlastníka
Zbytečně nad tím filozofujete. Developer „něco“ 8 vlastníkům vyhradil k úžívání a pokud je to v Prohlášení, tak to musíte respektovat. Je úplně jedno, jestli vy tomu říkáte místnost nebo koje. Musí to být jednoznačně popsané v Prohlášení a to, co tam je napsané platí. Proč by se měli domlouvat, ono to není v Prohlášení jasně definované?

Děkuji za další podrobnosti. Už tomu teď lépe rozumím.

Jestliže podle prohlášení je celá místnost rozdělena na 8 částí beze zbytku, a každá z těchto částí je ve výlučném užívání vlastníka určité jednotky, pak platí, že nikdo další nemůže tuto místnost užívat.

O užívání čtyř kójí „navíc“ se tedy nějak dohodne těch 8 vlastníků mezi sebou. Pravděpodobně v místnosti je i přístupová ulička k zadním kójím, ale ta musí zůstat volně průchozí.

Jak se výluční uživatelé kójí mezi sebou dohodnou je pouze na nich samotných. Pokud by chtěli v místnosti bourat a přestavovat (např. z 12 kójí udělat 8 kójí podle prohlášení), pak taková změna vnitřního uspořádání podléhá souhlasu shromáždění. A nejspíše by si to hradili sami.

Justitianus

Sklepní kóje oddělené pouze montovanými přepážkami či pletivem neexistují jako místnosti. (Stejně jako neexistují např. parkovací stání ve společné garáži.) Je to jen prázdno plné vzduchu. Jsou-li sklepní kóje oddělené zděnými přepážkami, které nesahají až ke stropu, jde stále jen o jednu společnou místnost s přepážkami, které nesahají až ke stropu. U takových kójí nelze určit jejich podlahovou plochu, protože se nejedná o místnosti.

Můžete se domáhat změny prohlášení, je-li chybné. Musí s tím souhlasit všichni, nebude to zadarmo, a nic tím nejspíše nezískáte ani Vy, ani ostatní vlastníci jednotek v domě. Nebo můžete začít ve sklepní místnosti bourat to, co se odchyluje od obsahu prohlášení (samozřejmě jen na základě většinového rozhodnutí shromáždění).

Že čtyři kóje „nejsou nikde napsané“ je bezvýznamné. Jde pouze o část prostoru uvnitř společné místnosti domu. Část prostoru místnosti nemusí být napsána vůbec nikde.

Nerozumím co míníte pojmem „zlegalizovat 4 kóje“. Pouhá kóje neexistuje jako předmět vlastnických vztahů. Možná míníte „legalizaci“ z pohledu stavebního práva?

Už jsem napsal, že jde o jednu společnou místnost s nějakými montovanými přepážkami, nebo se zděnými přepážkami. Možná jde o stavební úpravy (přepážky), které nejsou zachyceny ve stavební dokumentaci domu. Pak je povinností SVJ (právnické osoby) nechat dodatečné stavební úpravy zaměřit a nechat k tomu vyhotovit stavební dokumentaci skutečného provedení stavby. Tato povinnost vyplývá ze stavebního zákona. Tím se skutečné provedení stavby „zlegalizuje“ z pohledu stavebního úřadu.

Justitianus

Děkuji za upřesnění.

Takže k některým jednotkám je v prohlášení uvedeno výlučné právo užívat společný prostor – vymezenou sklepní kóji. Pokud prohlášení vlastníka určuje ty kóje jednoznačně a přiřazuje je nezaměnitelně ke konkrétním bytům, pak není co řešit: prostě dodržujte co je uvedeno v prohlášení.

Podotýkám, že obsah kupních smluv je bezvýznamný pro určení vlastnických a spoluvlastnických vztahů. Platí pouze obsah prohlášení – ať jde o popis společných částí, nebo o podlahové plochy místností, nebo o spoluvlastnické podíly.

Taky jste napsal, že kterési čtyři kóje někdo užívá „nelegálně“, a Vy nevíte kdo. Jde o společné prostory domu, a k jejich užívání jsou oprávněni vlastníci jednotek. Není na tom tedy nic nelegálního, že si nějak určili kdo užívá kterou společnou část výlučně. Kdyby někdo nesouhlasil, jistě by se už dávno ozval.

Nelegální by bylo, kdyby některou kóji užívala osoba, která není vlastníkem jednotky v domě, ani nemá s oprávněným uživatelem té kóje sjednanou dohodu o užívání.

Justitianus

„že si nějak určili kdo užívá kterou společnou část výlučně. Kdyby někdo nesouhlasil, jistě by se už dávno ozval.“

A ten někdo se ozval právě teď. Že 8 kójí je úředně zapsáno ve výlučném užívání, ještě neznamená, že se užívací právo těchto vlastníků vztahuje i na zbylé 4 kóje. Na místě je tedy stanovení pravidel pro užívání těch zbylých kójí, včetně nějakého poplatku (ekvivalent nájemného), který budou jejich uživatelé platit všem spoluvlastníkům. Jinak se tam někdo bezdůvodně obohacuje. Předložit návrh na shromáždění.

„že si nějak určili kdo užívá kterou společnou část výlučně. Kdyby někdo nesouhlasil, jistě by se už dávno ozval.“

Někdo si nějak určil,kdo užívá kterou společnou část výlučně?

V ZOVB(72/1994 Sb.,§ 4)je to vlastník budovy,který to určuje a nikoliv vlastníci jednotek!

Totéž platí i dle NOZ(89/2012 Sb.,§ 1166)

Shromáždění vlastníků, nemůže pouhým svým usnesením, změnit prohlášení vlastníka!

Přeji hezký den.JaVa

„Shromáždění vlastníků, nemůže pouhým svým usnesením, změnit prohlášení vlastníka!“

V tom ZoVB si přečtěte v § 11 / 4, že shromáždění přijímá usnesení ohledně obsahu prohlášení vlastníka. A v občz je to zas v § 1208 / b. To až od červencové novely občz o tom shromáždění už nemůže rozhodovat. Ale i tak je shromáždění vhodná příležitost, jak s vlastníky takové věci řešit. Jen nepůjde formálně o součást shromáždění, nýbrž o nějakou navazující schůzi, o jejíž náplni budou vlastníci řádně informováni.

Navíc by nemuselo jít o trvalé zapsané užívací právo, ale o nějakou formu smluvního propůjčení užívacího práva za úplatu. Prostě to, co by se mohlo jmenovat nájemní smlouva, kdyby uživatel nebyl zároveň i spoluvlastníkem. Shromáždění (nebo ta schůze) zmocní společenství jako zástupce v té věci.

V § 11 odst.4 se píše pouze o přijetí usnesení,které jsou obsahem PV a nikoliv o jeho změně (dle § 1169 odst.2/89/2012 Sb.,)K té je nutná nejprve písemná dohoda všech dotčených vlastníků jednotek v domě!Teprve na základě této dohody může shromáždění přijat nějaké usnesení!

Proto je (ZOVB) v odst. 5 uvedeno že k přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby 6) a o změně stavby 7) je zapotřebí souhlasu všech vlastníků jednotek.

Novela § 1208 to vše vyřešila a změnu PV je nyní možné učinit jen podle § 1169 odst.2!

Přeji hezký zbytek dne.JaVa

JaVa, mýlíte se. Jestliže vznikla jednotka dle ZoVB a je v KN zapsaná – rozdělení domu na jednotky – dle ZoVB, tak nemůžete použít pro změnu PV § 1169 odst.2! § 1169 odst 2 platí pro jednotky, které vznikly dle NOZ a to bytového spoluvlastnictví. Takže pro jednotky vzniklé dle ZoVB je rozhodujícím pro změnu PV – podílů na společných částech domu – dohoda všech vlastníků v domě!, tj. písemný souhlas všech vlastníků v domě. Už to konečně potvrzují AK, které se zabývají výhradně bytovým vlastnictvím.

Mezi nama… z mé cca 20 leté praxe statutára vím , že cca 80 % vlastníků neví ani co to prohlášení vlastníka je a to samé procento nezná ani své stanovy SVJ a to je dle mne optimistický odhad…