prohlášení vlastníka
Dobrý den,
zakoupili jsme byt – novostavbu s garážovým stáním v garážích pod
domem. V kupní smlouvě nám bylo přiděleno číslo gar.stání na základě
prohlášení vlastníka. Stání nám ovšem nevyhovuje a rádi bychom ho
vyměnili za jiné, které je ještě volné ( je jich dost ). Je možné se
k výměně nějakými právními úkony dopracovat? Díky za
odpověď. Eva
Pokud je gs nebyt jednotka (NB)a vy mate spoluvlastnicky podil na NB s vylucnym pravem pouzivat konkretni gs a vse bylo takto zaneseno do katastru tak … vymen te s developerem vase gs za nove – tedy pokud developer bude mit zajem. Za to zaplatite dan z prevodu nem. a pak jeste zaplatite dan z nem az developer bude prodavat vase puvodni gs nebot toto uz neni prvni prevod.
Vychazel jsem z predpokladu, ze kdyz bych koupil byt c. 1 a chtel byt c.2, tak zde by se musela platit dan. U novostavby je prvni prevod bez dane z prevodu nemovitosti, ale dalsi uz ne. U GS jsem ocekaval stejnou logiku. Pokud podej gs (resp. spoluvlasnickeho podilu) neni povazovan za prevod nemovitosti, tak se pak zadana dan platit nemusi.
Kazdopadne jakakoliv smena GS s developerem je mozna jen, kdyz developer bude souhlasit.
Stále to nerozlišujete. Pletete si garážové stání (což je pouze pár čar kdesi na podlaze) s Vaším spoluvlastnickým podlem na jednotce garáž (což je nebytový prostor zapsaný v katastru). To jsou dvě různé záležitosti.
Pouhá změna způsobu užívání jednotky jejími spoluvlastníky je věcí domluvy či rozhodování většinou spoluvlastníků. Nijak se tím nemění vlastnictví Vašeho podílu na jednotce. Nedochází k žádným změnám na majetku, ani ke změně vlastníka tohoto majetku.
Nesprávně se domníváte, že při převodu spoluvlastnického podílu na jednotce se nehradí daň z nemovitosti. Samozřejmě, že se hradí.
lake
Dobrý den pane lake,
díky za objasnění. Ještě se zeptám jestli takto definované kontrétní GS v kupní sm. dle vás neplatné?
- developer má většinu prodáno
- do KN zapisuje postupně
- SVJ neni zatim ustanoveno
Dále je předmětem převodu ideální spoluvlastnický podíl na nebytové jednotce – společné garáži č. xxx/100 o velikosti 3081/60887, spojený s užíváním garážového stání č. 103 (ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě označeného jako GG103), (dále také jen „garážové stání“). Tato jednotka je hromadná garáž s jednotlivě vyznačenými garážovými stáními, umístěná v 1. a 2. podzemním podlaží Bytového domu. Jednotka se skládá z vlastní společné garáže, obsahuje 40 parkovacích míst, komunikaci a úklidovou komoru.
Rexi, gratuluji!
Prodávající na Vás převedl ideální spoluvlastnický podíl na jednotce
garáž o velikosti 3081/60887, což je 5,06%. Takže při
40 parkovacích místech můžete pro sebe nárokovat dvě místa.
Přesněji řečeno, připadá na Vás 2,024 parkovacího místa plus podíl na
komunikaci a technickém zázemí.
Dohoda s developerem o užívání pouze garážového stání č. 103 je absolutně neplatná. Viz např. rozsudek Nejvyššího soudu 22 Cdo 277/2005 ze dne 4. srpna 2005, http://www.portalsvj.cz/…-a-na-sluzby#….
Máte možnost užívat kteroukoliv dvojici garážových stání v jednotce, zcela podle Vašeho výběru. Jde pouze o to neomezovat ostatní spoluvlastníky garáže. Samozřejmě platí, co jsem napsal prve: spoluvlastníci mohou kdykoliv rozhodnout jinak, a to většinou hlasů.
Zkontrolujte si, zda Váš podíl na jednotce je správně zapsán
v katastru. Také zkontrolujte, zda jednotka garáž náhodou není
v Prohlášení uvedena jako věcné příslušenství domu. To by měnilo
situaci.
......................................................
K podílu na nebytové jednotce (garáž) podle kupní smlouvy měli předkupní právo všichni spoluvlastníci garáže. Prodávající měl povinnost nabídnout jim podíl přednostně, a to písemně. (To platí jen pokud garáž není společné příslušenství domu.)
Toto právo může kterýkoliv z nich uplatnit přímo vůči Vám ve lhůtě jednoho roku. Budete povinen prodat Váš podíl tomuto spoluvlastníkovi za stejných podmínek. I Vy sám můžete uplatnit předkupní právo vůči developerovi při prodeji dalších podílů, nebo (pokud nesplnil nabídkovou povinnost) přímo vůči nabyvatelům podílu. Neuplatněné předkupní právo spoluvlastníka zanikne uplynutím jednoho roku.
lake
Já se těm developerům divím. Pokud má nějaký developer závazné zájemce na všechna garážová stání (smlouvy o smlouvě budoucí), proč neprodá všechny ideální podíly na nebytové jednotce – garáži hromadně jednou smlouvou.
- V této smlouvě developer může každému určit konkrétní garážové stání. To sice budoucí spoluvlastníci mohou později změnit, ale není příliš pravděpodobné, že se tím většina bude chtít zabývat (nebo že se na nějaké zásadní změně dohodnou).
- Při prodeji jednou smlouvou odpadne nejistota, zda některý dřívější kupující neuplatní předkupní právo.
U novostavby je první převod (převodcem je developer) bez daně z převodu nemovitosti, ale zato je to s DPH. Stát o nic nepřijde.
Jak již bylo řečeno, jednotlivá GS převádět nelze. Převádějí se podíly na nebytové jednotce – garáži. Nemá žádný smysl měnit s někým ideální podíl 1/41 za jiný ideální podíl 1/41 směnnou smlouvou. Na katastru by na to koukali jak blázni.
Je sporné, zda je přidělení konkrétního GS k ideálnímu podílu v kupní smlouvě vůbec možné. Podíly (ke všemu ještě všechny stejně velké) nemají mašličku, nelze je rozlišit. Podíly lze dále dělit a tyto menší podíly převádět, podíly lze také slučovat. Jak by mohlo být nějaké GS trvale přiděleno k podílu?
Pan X píše: „Je sporné, zda je přidělení konkrétního GS k ideálnímu podílu v kupní smlouvě vůbec možné.“
Je to možné, ale očekávaný účinek to nemá. Developeři tahají kupce za nos.
Takové ustanovení v kupní smlouvě je platné pouze v případě, že v době uzavření smlouvy byl developer jediným vlastníkem jednotky garážové stání. Pouze za této situace byl oprávněn sjednat s kupujícím nějaké podmínky pro budoucí užívání části jednotky. Obsah takové kupní smlouvy ovšem není trvalý: nemá žádnou závaznost pro další nabyvatele podílů na společné garáži. Mohou tedy kdykoliv rozhodnout (většinou) o užívání prostoru v garáži zcela jinak. Kupující nemá žádnou jistotu, že se tak nestane.
Jestliže již developer v době uzavření smlouvy nebyl jediným vlastníkem jednotky, pak ustanovení ve smlouvě je absolutně neplatné. Developer ignoroval vůli ostatních spoluvlastníků jednotky a slíbil něco, co již nebyl oprávněn slíbit. V té době jednotka měla nejspíše i jiné spoluvlastníky a bez jejich vědomí nebyl developer (ani jako většinový spoluvlastník podle ObčZ) oprávněn sám rozhodovat o společném majetku.
lake
Přesně tak, jenže to vypadá, že developer zájem nemá. A ani povinnost. Jaké kroky bychom museli podniknout, a jaké kroky developer aby se výměna uskutečnila?
Zakoupili jste byt. Až potud je Vaše informace v pořádku. Nezakoupili jste ovšem byt „s garážovým stáním“. To je právně vyloučeno. G.S. není věc, není samostatným předmětem vlastnických vztahů, nemůže být předmětem koupě a prodeje.
Prosím napište, zda G.S. je ve společné části domu, nebo jste spoluvlastníkem garáže, která je jednotkou. Dále prosím citujte co o garáži či o G.S. praví Prohlášení vlastníka.
lake
Dobrý den, prohlášení vlastníka nemám a nikdy ani neviděla. Smlouvu kontroloval právník a jen vím, že o tom mezi ním a prodávajícím byla řeč, al opatřím to. Ve smlouvě je uvedeno : spoluvlastnický podíl o velikosti 1/41 na nebyt. jednotce č.. – velkoprostorová garáž s garáž. stáními, která se nachází v 1.podz.podlaží. S tímto spoluvlastnickým podílem na nebyt.jednotce je spojeno výhradní užívací právo kupujícího k park. stání č…
Teď už je to daleko jasnější. Prohlášení jenom kvůli tomu shánět nemusíte (ale hodí se ho mít), nic relevantního tam nenajdete. Garáž je nebytovou jednotkou s podílem na společných částech domu, víc tam nebude. O libovolné jednotce rozhodují spoluvlastníci jednotky, není to věcí prohlášení, ani později věcí SVJ. Vy vlastníte ideální podíl 1/41 na nebyt. jednotce, tedy žádné garážové stání nevlastníte. Nic s nikým neměníte. Vyměnit ideální podíl 1/41 za ideální podíl 1/41 s jiným spoluvlastníkem nedává žádný smysl. Můžete ale svůj podíl prodat nebo naopak přikoupit další. Stále však půjde jen o ideální podíl, nikoliv o konkrétní stání.
Způsob užívání jednotlivých míst si musíte dohodnout se spoluvlastníky. Třeba to půjde po dobrém.
Ještě mě napadlo, že pokud bude developer i nadále prodávat podíly na garážové nebytové jednotce, můžete uplatnit předkupní právo. Pak může být váš ideální podíl 2/41 nebo třeba 5/41. Už z toho je zřejmé, že přiřazení konkrétního garážového stání k nějakému podílu je nesmyslem. Dva ideální spoluvlastnické podíly jsou rozlišitelné v podstatě jen svou velikostí, která se může měnit. Pokud mají dva podíly stejnou velikost, nelze rozhodnout, který je který.
Dodatečně mě napadlo, že formulace „S tímto spoluvlastnickým podílem na nebyt.jednotce je spojeno výhradní užívací právo kupujícího k park. stání č…“ je s velkou pravděpodobností naprosto nesmyslná. Důvod je ten, že ideální spoluvlastnické podíly nelze identifikovat.
Také si představte, že nějaký podíl zdědí a rozdělí si více dědiců. Nebo v případě prodeje podílu uplatní předkupní právo více spoluvlastníků.
Pro hospodaření s jednotkou v podílovém spoluvlastnictví platí ustanovení (§ 139 odst. 2 o.z.) – spoluvlastníci tedy rozhodují většinou, počítanou podle velikosti jejich spoluvlastnického podílu dle principu majorizace. Mezi rozhodování o hospodaření např. patří i určení, který ze spoluvlastníků bude užívat kterou reálnou část jednotky a za jakých podmínek. Přesto, že pro toto rozhodování zákon nestanoví písemnou formu, lze ji jen doporučit – ať již alespoň ve formě písemné deklarace rozhodnutí většinového vlastníka nebo ještě lépe ve formě dohody spoluvlastníků.
Text v kupní smlouvě „S tímto spoluvlastnickým podílem na nebyt. jednotce je spojeno výhradní užívací právo kupujícího k park. stání č…“ lze proto v obecné rovině považovat za takové vyjádření vůle spoluvlastníků – (zatím) většinového a budoucího minoritního – o dalším způsobu užívání společné věci. Určitě lze této strohé úpravě vyčítat nedostatečnost, která může časem vyvolat problémy nebo spory mezi spoluvlastníky, a zasluhovala by si mnohem větší propracovanost. V žádném případě ale nemá taková úprava užívání co dělat v prohlášení vlastníka, stanovách či jiných vnitřních předpisech SVJ (jak se občas děje), neboť se jedná o svrchované rozhodnutí spoluvlastníků jednotky.
Osobně před ujednáním v kupní smlouvě (byť jakkoli kvalitním) dávám z praktických důvodů přednost samostatné písemné dohodě spoluvlastníků, k níž postupně přistupují další. Pokud ji developer není ochoten (nebo neumí) vytvořit, měli by se toho ve vlastním zájmu chopit, jakmile to bude možné (nadpoloviční spoluvlastnický podíl), noví vlastníci jednotek.
Pokud Vám není developer ochoten vyjít vstříc ve Vaší žádosti (opravdu nemusí), jedinou možností je pokusit se tuto změnu dohodnout v budoucnu s ostatními spoluvlastníky. Ovšem pokud má Vaše stání nějakou obecnou nevýhodu, pochybuji o ochotě jiného spoluvlastníka k jeho dobrovolné výměně.
Magisterix
Předpokládejme, že v garáži je 41 garážové stání. Developer tedy může prvním 21 kupujícím určit ve smlouvě konkrétní stání, ale dalším 20 nikoliv, protože již ztratil většinu. Hodně hloupé řešení.
Dalším nedostatkem je, že kromě posledního všichni mohou uplatnit předkupní právo. Hypoteticky první kupující může skoupit zbývající podíly (pokud je bude developer nabízet). To by se asi developer divil, kdyby neměl co na prodej a nemohl tak dostát svým případným závazkům.
Řešení je přitom poměrně jednoduché: prodat všech 41 podílů jednou smlouvou. Do doby než developer najde všechny kupující zůstává jediným vlastníkem garážové jednotky a vlastníkům bytů může umožnit parkování za úplatu.
Poslední komentáře