Příprava na § 1208 NOZ

Přečetl jste si důkladně předmětná ustanovení? Přijde vám rozumně uskutečnitelné, aby výši záloh na úhradu služeb schvalovalo shromáždění? To je přece technická záležitost, která je dána vymezením a rozsahem služeb, pravidly jejich rozúčtováním a cenou služeb.

Rovněž tak mně přijde minimálně těžkopádné až neproveditelné, aby o osobě správce a např. změnách smlouvy s ním rozhodovalo shromáždění. Shromáždění se odpovídá výbor a ten by měl vybrat takového správce, se kterým se bude dobře spolupracovat, bude cenově přiměřený a hlavně kompetentní a schopný.

Myslím ale, že řešení mé otázky je třeba hledat v § 1 odst. 2 NOZ.

Přijde vám rozumně uskutečnitelné, aby výši záloh na úhradu služeb schvalovalo shromáždění? To je přece technická záležitost, která je dána vymezením a rozsahem služeb, pravidly jejich rozúčtováním a cenou služeb.

Rozumne uskutecnitelne? Mozna byste se mel zeptat vsech SVJ, ktera se v tomhle bodu neodchylila od vzorovych stanov, ve kterych se zminuje jako jedna z veci ve vylucne pusobnosti shromazdeni rozhodovani o: g) výši záloh na úhradu za služby, pokud není rozhodování v této věci usnesením shromáždění svěřeno výboru nebo pověřenému vlastníkovi,

U nas jsme provedli zmenu, kterou to shromazdeni sverilo vyboru, protoze je to pochopitelne praktictejsi – ale obecne je to samozrejme uskutecnitelne. Bude to vice ci mene prakticke s ohledem na to, kdy se kona shromazdeni versus vyuctovani sluzeb. Pokud budete mit shromazdeni treba v kvetnu, budete mit v dalsim roce 5 mesicu jeste stare zalohy, ale uz budete vedet, jak zalohy stanovit, abyste po pristi fakturaci nemeli sekeru.

A co se smlouvy se spravcem tyka, taky nevidim problem. Jak casto menite spravce? Jak casto menite smlouvu se spravcem? Pokud by doslo na neco opravdu zavazneho, muzete jen kvuli tomu udelat mimoradne shromazdeni, ale podle meho valna vetsina veci „pocka“ do dalsi rocni schuze…

co znamená newspeak: „ujednat“

• je to „dohodnout“ tj. schválit 100% ?
• nebo je to „usnést se“ tj. méně než 100% a více než 50% ?

taky vlastníku,

dotaz, co znamená termín „ujednat“ jsem položil Komisi pro aplikaci nové civilní legislativy. Její odpověď je zde:

http://www.portalsvj.cz/…0–2-podle-ms

Hezký den!

Pavel

Zcela jistě je to rozumné. Jak chcete stanovovat výši záloh za služby, když ne podle schválených pravidel. Podle modrých očí sousedky z 5. patra? Jak prosim určíte v příslušném roce např. výši záloh za společnou elektřinu pro konkrétního vlastníka. Jak napadne předsedu, nebo podle sympatií k majitelce bytu, nebo výši snad určí výbor podle výše patra. S vašim tvrzením o výběru správce nemáte pravdu. Co je na tom těžkopádného, dokonce neproveditelného.

Mínusovači, napiš nám jak je to u vás. Rád se poučím.

MINISTERSTVO SPRAVEDLNOSTI ČR Vyšehradská 16, 128 10 Praha 2 Komise pro aplikaci nové civilní legislativy ČÍSLO VĚCI 18/2013-LO-SP/22

VYŘIZUJE: Mgr. Pavla Sýkorová E-MAIL: kancl@msp.jus­tice.cz

V Praze dne 24. 1. 2013

Věc: odpověď na Váš dotaz ze dne 23. 1. 2013

Dotaz: „Budou se již existující společenství vlastníků jednotek (SVJ) řídit podle nového OZ?“

Odpověď: Vážená paní, dovolte mi reagovat na Váš e-mailový dotaz ze dne 23. ledna 2013. V současné době je bytové spoluvlastnictví, zahrnující také problematiku společenství vlastníků jednotek, upraveno v samostatném zákoně o vlastnictví bytů (zákoně č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony). Nový občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen „NOZ“), který nabude účinnosti ke dni 1. ledna 2014, tuto problematiku přebírá a zároveň v ní zavádí některé novinky či přináší některé změny.

Již existující společenství vlastníků jednotek se tak bude řídit ustanoveními NOZ. …

Šárko,

mám stejnou odpověď od MS:

http://www.portalsvj.cz/…028-podle-ms

Vzhledem k tomu, že MS je pachatelem NOZ, tak jeho stanovisko převzalo i MMR. Stejný výklad podávají i právníci na SMBD.

Nehodnotím, zda je výklad správný, pouze konstatuji, že takový výklad ze státní správy existuje.

Hezký den!

Pavel

Přetiskujete dopis, který neříká k věci nic. Dá se z něj zjistit pouze co si soukromě myslí jistá paní Sýkorová, ale nedá se zjistit proč si to vlastně myslí. Takový dopis mohl napsat i robot.

Doporučuji namísto textu paní Sýkorové přečíst si § 3063 nového Občanského zákoníku. Zákonodárce jednoznačně praví, že SVJ vzniklé podle zákona č. 72/1994 Sb. se podle něj bude řídit i nadále – i po 1. lednu 2014.

Je tedy nepodložené tvrzení, že právnická osoba řídící se navěky podle zákona o vlastnictví bytů by měla měnit své stanovy tak, aby odpovídaly jinému zákonu – novému Občanskému zákoníku.

K tomu se zde už rozsáhle diskutovalo: http://www.portalsvj.cz/…-ridit-nobcz#…. Pokud chce někdo přispět do této diskuse, měl by se především vyjádřit k § 3063 nového Občanského zákoníku.

lake

Lake,

nešlo by ustanovení § 3063 vykládat tak, že se netýká vzniklých SVJ, ale případů, kdy SVJ nevzniklo (převedeno méně než 5 bytů), protože přechod vzniklých právnických osob na NObčZ řeší § 3041 a následující §§?

Váš výklad by byl v rozporu s § 3041.

V důvodové zprávě k § 1182 je uvedeno:
I do budoucna se navrhuje zachovat pojetí, že v domě s pěti a více jednotkami musí být k správě domu založeno společenství vlastníků. Jeho úpravě se věnují následující ustanovení. Jim předchází návrh úpravy správy bez vzniku společenství vlastníků, protože tato právní pravidla se uplatní obecně ve všech případech bytového spoluvlastnictví, tedy i v těch, kdy má být společenství vlastníků založeno, ale založeno nebylo nebo sice bylo založeno, ale nevzniklo. Ve všech těchto případech se bude správa řídit těmito ustanoveními. Ta nebrání, aby právní jednání směřující k vzniku jednotek určilo podrobnější pravidla správy. Navrhuje se zachovat pravidlo obsažené v platném zákoně o vlastnictví bytů (§ 11 odst. 8), podle kterého platí v domě, ve kterém nevzniklo společenství, přiměřeně ustanovení o rozhodování shromáždění vlastníků jednotek jako orgánu společenství. Neshledává se důvod měnit dosavadní stav. Vytvářet dvojí režim správy domu a pozemku se jeví neodůvodněné.

V důvodové zprávě k § 3063 je uvedeno:
Navržené ustanovení vylučuje vznik takového vlastnictví bytů, které by v sobě slučovalo právní režim založený zákonem č. 72/1994 Sb. i právní režim založený novým občanským zákoníkem.

Pane Dušane,
k výkladu ustanovení § 3063 navrhujete, zda by se nemělo týkat pouze případů, kdy SVJ nevzniklo. Domnívám se, že není žádný důvod pro takový úzce omezený výklad. Příslušné ustanovení zní:

• „§ 3063 Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.“.

Text zákona neposkytuje žádnou oporu pro tvrzení, že by se snad toto ustanovení mělo použít pouze v případech kdy SVJ nevzniklo. Zákon jasně vymezuje, že v domech rozdělených na jednotky, v nichž již došlo (či dojde před 01.01.2014) k nabytí jednotky (či více jednotek) do vlastnictví, bude se tak dít i nadále v budoucnu pouze podle zákona č. 72/1994 Sb..

Nabýt jednotku je možno koupí, přijetím daru, výměnou, dědictvím, rozdělením společného jmění manželů, rozhodnutím soudu. Při nabytí jednotky je bezvýznamné, zda v domě již vzniklo SVJ a zákon se o tom nezmiňuje. Pod § 3063 tedy patří i změna vlastníka jednotky v domě, kde SVJ existuje jako právnická osoba.

Připomenu Vám, že klíčový pojem „jednotka“ má podle ZoVB zcela odlišný význam než podle ObčZ. Přitom „jednotka“ je klíčový pojem definující vlastnické vztahy, práva a povinnosti členů těchto právnických osob. Vzhledem k tomu nemůže být totožné SVJ podle ZoVB a SVJ podle ObčZ. Jejich definice jsou odlišné a zasahuje to do samé podstaty vlastnictví.

Takže soudím, že současná SVJ, v nichž došlo k nabytí minimálně pěti jednotek do vlastnictví alespoň tří různých vlastníků, spadají také pod § 3063 a jednotky v tomto domě budou už navěky nabývány podle zákona č. 72/1994 Sb..

Tvrdíte, že jste citoval z důvodové zprávy k § 3063 zákona. Domnívám se, že jde o omyl. Vládní návrh zákona vůbec neobsahoval § 3063 ani v textu, ani v jeho důvodové zprávě. Vládní návrh končí ustanovením § 3046. Viz http://www.psp.cz/…historie.sqw?….

Text nynějšího § 3063 se objevil poprvé jako poslanecký pozměňovací návrh ve sněmovním tisku 362/3, str. 52. Tento dokument ovšem neobsahoval žádnou důvodovou zprávu k pozměňovacím návrhům.

lake

Lake,

co se týče té důvodové zprávy, tak se jedná o konsolidovanou důvodovou zprávu, ve které byly původní texty přečíslovány podle čísel §§ po schválení v PS a doplněny o texty k novým §§ schváleným v PS na základě pozměňovacích návrhů.
http://obcanskyzakonik.justice.cz/…na-verze.pdf

Máte pravdu, že § 3063 byl navržen jako jeden z pozměňovacích návrhů ústavně-právního výboru a poté schválen v PS. Mně se zdá jen dost divné, že tento pozměňovací návrh vč. ostatních byl domlouván při společných jednáních výboru a autorů NOZ a nikdo nepřišel na to, že to přinese takový problém, který jste popsal. Navíc z ministerstva spravedlnosti i některých jiných zdrojů, o kterých mluvil Pavel, se dovídáme, že NOZ má platit jak pro staré tak nové SVJ. Pokud by to mělo skutečně takto platit, nemůže to podle mého názoru vyřešit výklad ani nějaký prováděcí předpis. Zrušit nebo změnit § 3063 může jen novelizace. O druhém řešení, při kterém by platily vedle sebe ZoVB i NOZ jste už psal.

Pane Dušane, napsal jste: „… nikdo nepřišel na to, že to přinese takový problém, který jste popsal.“

Já ale nikde žádný problém nevidím! Stará SVJ budou i nadále existovat i vedle nových SVJ. Problém z toho uměle vytvářejí různí vykladači, jako pan Glotzmann a jiní, kteří se snaží bez právního důvodu a bez znalosti práva vykládat nový ObčZ způsobem, který přesahuje hranici rozumného výkladu.

Existuje konstantní judikatura i pevný názor Ústavního soudu o tom, že zásah do práv a svobod jednotlivce může státní moc učinit pouze jednoznačným a nerozporným právním aktem. K omezení ústavních práv nelze dojít pouhým výkladem nejednoznačné právní normy. V nejasnostech či pochybnostech je třeba dát přednost takovému výkladu, který šetří práva občana.

Jestliže všechny jednotky nabyté do vlastnictví miliony osob v současných 53000 SVJ mají definici odlišnou od pojmu „jednotka“ podle nového Občanského zákoníku, pak je jasné, že musí nastat jedna ze dvou možných situací:

1. buď bude zákon doplněn o „vyvlastňovací“ ustanovení, kterým se všem nynějším vlastníkům zákonem změní definice jeich jednotky, a k tomu se zruší § 3063 nového ObčZ,
2. nebo nebude zákon změněn a pak současní vlastníci jednotek nemohou vytvářet SVJ podle nového Občanského zákoníku, neboť nikdo z nich nevlastní ani jednu jednotku podle zákona č. 89/2012 Sb.

Do doby než bude nový ObčZ změněn, je zde určité a jednoznačné ustanovení § 3063, že jednotky podle zákona č. 75/1994 Sb. se budou v domech nabývat i nadále podle ZoVB. Toto se nedá okecat nějakým ministerským výkladem. To je prosím otázka týkající se vlastnických práv milionů lidí. Chcete příklad? Zde je:

1. Dnes je jednotka (byt) samostatnou věcí. O její stavební úpravě rozhoduje vlastník jednotky.
2. Podle nového ObčZ byt nebude samostatnou věcí. Jednotka bude zahrnovat jak byt, tak i společné části domu což bude dohromady jediná nerozdělitelná věc. O úpravě bytu vlastníka nebude rozhodovat tento vlastník, nýbrž shromáždění.

SVJ podle zákona č. 89/2012 Sb. může vzniknout pouze tak, že od dne 1. ledna 2014 budou budovy rozdělovány podle tohoto zákona a vzniknou v nich jednotky podle tohoto zákona a vznikne v nich (se souhlasem VŠECH vlastníků těchto jednotek) SVJ podle tohoto zákona.

lake

Lake,
nesouhlasím s tvrzením, že:

O úpravě bytu vlastníka nebude rozhodovat tento vlastník, nýbrž shromáždění.

Z § 1175 odst.1

(1) Vlastník jednotky má právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt jakož i užívat společné části,…

vyplývá, že vlastník bytu může upravovat stavebně svůj byt bez shromáždění. To lze vyvodit i z důvodové zprávy k § 1175:

Vlastník jednotky je především spoluvlastníkem společné věci. Má proto práva a povinnosti vyvěrající ze skutečnosti, že jím je, tj. podílet se na správě společné věci v míře odpovídající jeho spoluvlastnickému podílu. To vyplývá z obecných ustanovení o spoluvlastnictví. Současně se jedná o vlastníka jednotky, má tedy oprávnění a povinnosti jako vlastník. Při bytovém spoluvlastnictví jde v podstatě o modifikaci obecné úpravy spoluvlastnictví v tom smyslu, že spoluvlastníku sice náleží vlastnictví ideálního podílu k domu, ale rozšířené o výlučné právo k určitým prostorově vymezeným částem domu a zároveň omezené stejným právem jiných spoluvlastníků k jiným prostorově vymezeným částem domu, takže ideální podíly zůstávají na společných částech nemovité věci a na společných zařízeních. Úvodní ustanovení zdůrazňuje právo vlastníka jednotky na správu, používání a úpravu bytu jako reálně vymezené části domu. Klade se tedy důraz jak na práva ostatních vlastnicky bydlících spoluvlastníků, tak na spoluvlastnic­tví domu.

V § 1208 odst.f je stanoveno, jaká rozhodování patří do působnosti shromáždění. V bodě 7 je uvedeno:

rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem;

Rozhodování shromáždění o stavební úpravě bytu vlastníka v § 1208 uvedeno není.

Pane Dušane,
nevyjádřil jsem se precizně a oprávněně jste mi to vytkl. Neměl jsem na mysli KAŽDOU úpravu bytu podle Vámi citovaného § 1175 nObčZ. Měl jsem na mysli takovou úpravu jednotky, kterou se mění způsob jejího užívání podle § 1208 nového ObčZ. To znamená přeměna bytu na nebytový prostor, nebo naopak: přeměna nebytového prostoru na byt.

• Podle současného ZoVB je oprávněn provést změnu stavby její vlastník – tedy pouze vlastník jednotky.
• Podle nového ObčZ však platí § 1208: „Do působnosti shromáždění patří (…) rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu“. Takže k tomuto nakládání s jednotkou již nebude oprávněn její vlastník, nýbrž vyžaduje se schválení SVJ.

Aha – už je tu problém: Vlastník jednotky má odlišná práva ke svému bytu podle toho, zda jde o SVJ podle režimu ZoVB, nebo o SVJ podle nObčZ. „Jednotka“ podle ZoVB je jiná „jednotka“ nežli ta vzniklá podle nObčZ. (Mimochodem, netvrdím, že nová právní úprava je špatná: zamezí se tím, aby si vlastník udělal z bytu bar nebo lékařskou ordinaci pro kožní a pohlavní choroby.)

Nesdílím názor, že všech 53000 SVJ se sesype dohromady do klobouku, pořádně protřepe a promíchá a vytáhne se 53000 SVJ podle nového ObčZ. To umí jen kouzelník Bosko, když tahá králíky z klobouku.

Toto prostě není možné bez zásahu do samé podstaty vlastnictví každého z milionu vlastníků jednotek. A k zásahu do ústavou chráněných práv musí existovat POZITIVNÍ právní úprava. Ta však v nObčZ není obsažena. To nelze překlenout výkladem. Takže veškeré úvahy ohledně názorů toho či onoho ministerstva jsou postaveny na pouhém chtění, na přání, na vodě a na blátě. Raději bych se držel Listiny základních práv a svobod.

lake

Lake
když jsem napsal problém, který jste popsal, vycházel jsem z příspěvku http://www.portalsvj.cz/…-ridit-nobcz#…

ve kterém jste uvedl:

„Zákonodárce zjevně mínil § 3063 nObčZ jako přechodové ustanovení, ale zároveň si sám „podtrhl židli“ tím, že zrušil ZoVB, na který § 3063 odkazuje. Obávám se, že tento kočkopes je nepřekonatelný výkladem. Jako řešení vidím novelu ObčZ, která ponechá ZoVB i nadále v platnosti a odejme mu pouze účinnost pro domy nově vzniklé ode dne 1.1.2014. Paskvil tedy bude žít dál …“

V nejasnostech či pochybnostech je třeba dát přednost takovému výkladu, který šetří práva občana.

Prosím judikát, jedná se totiž o poměrně zásadní princip, že pochybení státu nemůže být přičítáno k tíži občanovi, což se bohužel často porušuje.

„O úpravě bytu vlastníka nebude rozhodovat tento vlastník, nýbrž shromáždění.“

Kde jste tohle vyčetl? (Úprava se nedotkne ostatních bytů.)

Pane Dušane, domnívám se, že nemáte pravdu, a to ze dvou důvodů.

• Za prvé:
Obsah ustanovení § 3063 se týká pouze SVJ. Je to tedy lex specialis vůči obecnému § 3041. Jak jistě víte, lex specialis má při aplikaci vždy přednost před lex generalis.
To znamená, že v případě domů podle zákona č. 72/1994 se nabytí jednotky v tomto domě (i kdykoliv v budoucnu) bude řídit pouze podle „podle dosavadních právních předpisů“. Nabyvatel jednotky se tedy i v budoucnu stane členem SVJ podle zákona č. 72/1994 Sb. Přečtěte si § 3063 a pochopíte, co zákonodárce napsal.

Ostatně Váš citát z důvodové zprávy k § 3063 jasně říká, že úmyslem zákonodárce bylo, že nadále budou existovat dva druhy SVJ: SVJ podle zákona č. 72/1994 Sb. a SVJ podle zákona č. 89/2012 Sb. Zákonodárce jen vyjádřil starost, aby se obě právní úpravy nemíchaly dohromady. Jestliže zákonodárce připustil, že by se mohly míchat, pak tím nepochybně dal najevo, že obě právní úpravy budou existovat vedle sebe zároveň.

Už jsem ostatně v jiné diskusi napsal, že vedle sebe budou do nekonečna existovat společenství podle ZoVB a společenství podle ObčZ. To není nic neobvyklého: Dnes přece vedle sebe existují společenství s právní subjektivitou a vedle nich i společenství bez právní subjektivity podle zrušených ustanovení původního znění zákona č. 72/1994 Sb., které přestalo platit dne 1. července 2000 (novelizace zákonem č. 103/2000 Sb.). A nikomu nevadí, že původní ustanovení zákona už v ZoVB nenajdete. Viz aktuální znění § 9 odst. 4 ZoVB.

• Za druhé:
Vámi citované obecné ustanovení § 3041 se týká pouze „právnických osob upravených tímto zákonem“. Ale SVJ podle zákona č. 72/1994 Sb. není právnickou osobou upravenou „tímto zákonem“ a nemůže se ani takovou osobou stát. Vždyť § 3063 stanoví kogentně, že vztahy v dosavadních SVJ se budou i nadále řídit „podle dosavadních právních předpisů“.

Pochopte, že právnická osoba SVJ podle nového ObčZ může vzniknout pouze založením tak, že všichni zakládající vlastníci jednotek v domě by se shodli na znění stanov. Jiný způsob vzniku „nového“ SVJ Občanský zákoník nepřipouští. Před tím by nepochybně muselo nynynější SVJ podle zákona č. 72/1994 Sb. zaniknout (tím, že by vlastníci jednotek zrušili rozdělení domu na jednotky).

Nemohu za to, že autoři zákona jsou zmatkaři. A nemohu za to, že jakýsi ministerský ouředník (který nedovede rozeznat SVJ od vlastníků jednotek) má jiný názor, odlišný od znění zákona a ničím nepodložený. Nebo jste snad v jeho vyjádření nalezl nějaké právní zdůvodnění?

lake

Pane lake, § 3063 vykládáte příliš rozšiřujícím způsobeb, tento paragraf pouze říká, že budou existovat dva druhy jednotek – jednotky podle starého zákona a jednotky podle NOZ, ve všech ostatních věcech se všechna SVJ budou řídit novým občanským zákoníkem. Takový je výklad ministerstva i výklad autorů nového zákona. § 3063 pouze brání tomu, aby v jednom domě existovaly dva druhy jednotek. Zákon je paskvil o tom nic.

Pane Magistře,

stejný výklad, že se všechna SVJ budou řídit NOZ, mám z MS, MMR, SMBD, Vrchního soudu Praha, literatury etc..

Jediný, kdo píše něco jiného, je pan lake.

Je ale skutečností, že tento výklad MS jde „přes závit“, protože NOZ je minimálně v části SVJ vadný. Výslovně nestanovuje, jak se má současných 52 000 SVJ chovat, když jinak o každé právnické osobě uvedené v NOZ přesně určuje, zda se bude řídit zrušeným zákonem nebo bude muset „konvertovat“ podle NOZ.

Ale není politická vůle vadný NOZ opravit, protože jak by se NOZ otevřel, tak by spadl pod stůl.

Tak to ti právní neumětelové z Plzně „překlenou výkladem“.

Hezký den!

Pavel

Lake,

vycházite z přesvědčení, že se obsah ustanovení § 3063 týká pouze SVJ a že stanoví kogentně, že se vztahy v dosavadních SVJ budou i nadále řídit podle dosavadních právních předpisů.

Domnívám se, že z textu tohoto ustanovení to nejde jednoznačně vyvodit. Podle mého výkladu by se SVJ vůbec týkat nemuselo. Upravuje se tam vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě, což se může, jak už jsem uvedl, týkat domů kde SVJ nevzniklo (převedeno méně než 5 bytů). Ani v důvodové zprávě k § 3063 není SVJ přímo zmíněno, tam se též hovoří o vlastnictví bytů.

Důležitější než názor zmiňovaného úředníka je myslím úmysl zákonodárce, ke kterému by mělo být přihlíženo při hledání smyslu jednotlivých ustanovení zákona. Snad někdo brzy v takové zásadní věci úmysl zákonodárce objasní.