Příkazní smlouva o zajištění výkonu správy nemovitosti.
Dobrý den-pozor – nejsem právník, tak v tom docela slušně lítám. Jsme Společenství vlastníků vzniklé ze zákona v roce 2009. Máme tříčlenný výbor. V r. 2014 shromáždění vybralo firmu, byla uzavřena příkazní smlouva o zajištění výkonu správy nemovitosti, s platností od 1.1.2015. Po celkem krátké zkušenosti jsme došli k závěru, že se bez této firmy obejdeme. Na dohodu o ukončení smlouvy, nepřistoupil. Tedy přichází v úvahu výpověď klasická – 3 měs. jak máme v příkazní smlouvě uvedeno. Převzetí výpovědi nepotvrdil, chce jí poslat poštou. Na jednu stranu jsem ráda, nechci udělat chybu a tak, jako řada z nás mám díky NOZ v hlavě pořádný zmatek. Ve stanovách z rok 2009, máme uvedeno v odstavci – Shromáždění – rozhoduje o změně osoby správce a o změně obsahu smlouvy se správcem. Stanovy v tomto bodě neodporují ani nové úpravě NOZ . Změnu obsahu smlouvy se správcem vnímám, tak, pokud by chtěl navýšení platby za svou činnost, pak bych musela nechat o tom rozhodnout shromáždění, o nového správce zájem nemáme. Ve stanovách není uvedeno, že o výpovědi rozhoduje shromáždění, beru to tak, že je to v kompetenci výboru SVJ. Tak doufám, že nepřekračuji své pravomoci. Přemýšlím o tom, proč převzetí výpovědi, napsané v souladu s příkazní smlouvou, nepodepsal a nepřevzal, v podstatě má 4 měsíce před sebou. Z jakého důvodu by se mohl správce domáhat u soudu neplatnosti výpovědi příkazní smlouvy?, lze to vůbec?
Normo, jelikož jsem předpokládal to, co popisujete, proto jsem pro jistotu tuto variantu uvedl. Pokud se jedná o uzavírání smluvních vztahů za SVJ jako právnickou osobu, pak pro platnost takového právního úkonu je potřeba, aby bylo činěno v duchu požadavků kladených pro platnost takového právního jednání. Pokud se spoléháte pouze na to, že jako předseda můžete jednat navenek sama, to je sice v pořádku, ale jednání a právní úkon jako takový je nebe a dudy. Osobně zastávám názor, že pokud jste smlouvu se správcem za SVJ podepsala pouze sama jako předseda a nikdo jiný, pak je taková smlouva absolutně neplatná a to pro rozpor se zákonem. Pokud toto budete konzultovat s právníkem mám dojem, že můj názor potvrdí. Projevený právní úkon trpí takovou vadou, kterou nemůže zhojit ani argument, kterým se pokoušíte operovat. Se stávajícím správcem vás nic nezavazuje, protože s takovou smlouvou si nedovolí se domáhat u soudu její platnosti.
Zdeněk II
Zdeňku, firmu správce vybralo shromáždění, jednajícími za SVJ je výbor, předseda, místopředseda, člen výboru.
Zpracování smlouvy, podpis smlouvy je zajisté právní úkon. A znovu uvádím z našeho platného výpisu z rejstříku společenství vlastníků .
Způsob jednání: Za výbor jedná navenek jeho předseda.
V době nepřítomnosti předsedy jej zastupuje místopředseda.
Jde-li o písemný právní úkon, který činí výbor, musí být podepsán předsedou
nebo
v jeho zastoupení místopředsedou a dalším členem výboru.
Podepisuje-li předseda spolu s místopředsedou, je podpis místopředsedy považován za podpis dalšího člena výboru.
To znamená, pokud by smlouvu podepisoval místopředseda, musel by smlouvu podepsat ještě další člen výboru.
Pokud po mě bude požadováno, něco podepsat ještě s dalším členem výboru, tak pak si vyberu z výboru kohokoliv, pokud by to byl místopředseda, pak ten podpis bude považován za podpis dalšího člena výboru.
Výpověď může klidně napsat i místopředseda, ale ten už by musel podepisovat s dalším členem výboru. Nebo si myslíte, že kdybych teď zkolabovala, zemřela, že by někdo jiný z výboru nemohl výpověď podepsat, protože jsem smlouvu podepsala já. Prostě s Vámi v tomto směru nemohu souhlasit.
Paní Normo,
stačilo pouze přečíst si znění zákona při nástupu do funkce. Zákon č.72/1994 Sb. stanoví pro právnickou osobu SVJ(2000) způsob právního jednání jednoznačně takto:
| 72/1994 Sb. § 9 (13) Jde-li o písemný právní úkon, musí být podepsán předsedou výboru a dalším členem výboru. |
Text zákona je jednoznačný. Takže způsob jednání, který je uveden v rejstříku, je možno vyložit jedině tak, že podepisují vždy dvě osoby. Buď předseda a další člen výboru, nebo místopředseda (zastupující v tom případě předsedu) a další člen výboru.
Problém vaší právnické osoby SVJ je, že si do rejstříku vložila
popis způsobu jednání, který není jednoznačný ani určitý. Opsali jste
to z vadných vzorových stanov. Při neznalosti zákona by se mohlo zdát, že
text umožňuje dva různé výklady. Pouze jeden z obou výkladů je však
v souladu se zákonem. A tomuto výkladu je nutné dát přednost.
---------------------------------------------------------------------------------------
Na rozdílod pana Zdenka se však domnívám, že smlouvy podepsané pouze předsedkyní SVJ nejsou absolutně neplatné. Zákon nic takového výslovně nestanovil a ani dnes nestanoví. Katastrofický scénář se tedy nekoná.
Použije se nejspíše příslušné ustanovení Občanského zákoníku ve znění účinném do 31.12.2013:
| 40/1964 Sb. § 20 (1) Právní úkony právnické osoby ve všech věcech činí ti, kteří k tomu jsou oprávněni smlouvou o zřízení právnické osoby, zakládací listinou nebo zákonem (statutární orgány). (2) Za právnickou osobu mohou činit právní úkony i jiní její pracovníci nebo členové, pokud je to stanoveno ve vnitřních předpisech právnické osoby nebo je to vzhledem k jejich pracovnímu zařazení obvyklé. Překročí-li tyto osoby své oprávnění, vznikají práva a povinnosti právnické osobě, jen pokud se právní úkon týká předmětu činnosti právnické osoby a jen tehdy, jde-li o překročení, o kterém druhý účastník nemohl vědět. |
lake
Vložil lake, 6. Květen 2015 – 2:55
Dobrý den, Vy snad nespíte, ale díky za čas, který jste mi věnova/a a za výklad, to víte, že jsem nakonec sáhla i po brožurce „Zákon o vl. bytů“ a přečetla jsem si , jak to je psáno.
Díky i za uklidnění. SVJ žádné škody nevznikly, vše mám řádně na shromáždění projednané, schválené, nemusím panikařit.
Fungujeme dobře, úvěry nemáme, všichni řádně platí na správu a zálohy, vyúčtování máme každý rok nejpozději do konce února, výplata přeplatku a nedoplatků je uzavřena nejpozději do konce dubna.
Zakládám si na tom, že jsme všichni spokojeni a hezky se nám tady žije a najednou se zadrhnu na takové věci, ale jsem ráda, že jsem na tento web přišla.
Ještě jednou moc děkuji Vám i ostatním, kteří se mnou ztráceli čas, doufám, že neztratili nervy.
Můj názor – myslím, že Zdeněk II má pravdu. Smlouva je neplatná, protože pouze váš podpis k takovému úkonu nestačí. Není tedy co vypovídat.
No tak v tom případě, není platná smlouva s bankou, pojišťovnou, vodárnami, elektrárnou, všechny jejich vedoucí pracovníky, tedy i ředitele, by měli vyhodit, atd. protože se řídili platným výpisem z rejstříku společenství vlastníků a k uzavření platné smlouvy jím stačil pouze můj podpis. Stačilo jím pouze, že si přečetli, že – Jde-li o písemný právní úkon, který činí výbor, musí být podepsán předsedou, OP jsem sebou měla, z výpisu je jasné, kdo je předseda – porovnání s OP stačilo.
Normo,
pokud jste uzavřeli smlouvu se správcem tak, že jste ji za SVJ podepsali dva
členové výboru, z nichž jeden byl předseda, pak tato zásada musí být
dodržena i v případě výpovědi, kde nestačí tuto podepsat pouze
předsedou výboru. Pokud smlouvu podepsal pouze předseda, je podle mne smlouva
neplatná od samého počátku pro rozpor se zákonem. Pokud je podepsaná
předsedou i členem výboru, pak nezbývá, než uplatnit písemnou výpověď
na doručenku, přičemž projednání a schválení této výpovědi na
shromáždění vlastníků jednotek se nevyhnete.
Zdeněk II
Zdeňku II, v tomto směru mám celkem jasno. Smlouvu jsem podepsala jako předseda výboru SVJ sama a to protože to tak mohu udělat: Způsob jednání v případě našeho SVJ : Za výbor jedná navenek jeho předseda. V době nepřítomnosti předsedy jej zastupuje místopředseda. Jde-li o písemný právní úkon, který činí výbor, musí být podepsán předsedou, nebo v jeho zastoupení místopředsedou a dalším členem výboru. Podepisuje-li předseda spolu s místopředsedou, je podpis místopředsedy považován za podpis dalšího člena výboru. Toto mě vůbec netrápí.
Normo – Zdeněk Vám to jasně vysvětlil. buď to nejste schopna pochopit nebo nechcete. Jednat jako předseda můžete, ale podepsat musí 2 (slovy dva!)
- buď předseda a další člen výboru, pokud s předsedou podepisuje místopředseda bere se jako ten další člen.
Ale vždy DVA PODPISY!
Tm
Mám dojem, že to spíš nechápete Vy.
Podepisuje předseda .
Nebo místopředseda s dalším členem výboru.
Pokud se vyžadují dva podpisy, pak když podepisuje předseda s místopředsedou, je podpis místopředsedy považován za podpis člena.
Když po předsedovi nikdo nebude požadovat pro uzavření jakékoliv smlouvy dva podpisy, stačí podpis předsedy. Nebo Vy máte někde napsané, nebo je někde uzákoněno, že musí vždy podepisovat předseda a ještě jeden. Ano při vybírání peněz z banky, nebo na příkazech jsme si stanovili a uzavřeli smlouvu s bankou, že musí vždy být dva podpisy a to jakýchkoliv členů výboru , ale vždy ve dvojici.
Normo, Váš problém není právní, ale gramatický. :-) Vy čtete/chápete text v rejstříku: „Jde-li o písemný právní úkon, který činí výbor, musí být podepsán předsedou, nebo v jeho zastoupení místopředsedou a dalším členem výboru…“ Ve skutečnosti je smysl textu: „Jde-li o písemný právní úkon, který činí výbor, musí být podepsán předsedou, nebo v jeho zastoupení místopředsedou, a dalším členem výboru…“ V první větě jsem přidal jednu čárku, ve druhé dvě. V rejstříku máte prostě dva překlepy, které si zřejmě léta vykládáte jako záměr autora… :-)
No , tak to je tedy bomba, protože mi nic jiného nezbývá, než Vám dát fakt za výklad jedničku s hvězdičkou, máte pravdu, když tvrdíte:
" V rejstříku máte prostě dva překlepy, které si zřejmě léta vykládáte jako záměr autora… :-)"
No a to nám stanovy a návrh zpracovával právník a podal výklad, takový, jaký já tady presentuji. Výpis, jako veřejnou listinu stejně brali i třetí strany.
Setkala jsem se s výpisem , který byl napsán takto: Za výbor jedná navenek předseda výboru nebo výborem písemně pověřený člen výboru. Je-li pro právní úkon zapotřebí písemná forma, je nezbytný podpis předsedy a dalšího člena výboru.
Takže toto je jasné, jako facka, pak se náš výpis jeví tak, jak je , odlišně, no nic, tak mám co napravovat.
Uvedený nezávorkovaný logický výrok s operátory „nebo“ –
logický součet a „a“ – logický součin v rozporu s pravidlem
Booleovské logiky o prioritách operací se nahradí výrokem:
„(předseda nebo místopředseda) a člen výboru“ (1)
místo „(předseda) nebo (místopředseda a člen výboru)“ jak vykládáte
vy.
Upravený výrok (1) pak dle pravidla distributivity je ekvivalentní
s výrokem:
„(předseda a člen výboru) nebo (místopředseda a člen
výboru)“.
Máme to stejně a v bance jsem marně argumentoval s pravidlem formální
logiky, sám jako předseda při změně dispozičního práva k účtu jsem
neuspěl.
Myslím si, že není to poprvé kdy právní výklad je v rozporu s pravidlem
f(n)ormální logiky!
Poslední komentáře