Předložení vyúčtování dlouhodobé zálohy ("fondu oprav")

K tomu ještě dodám, že soudy všech stupňů (prvoinstanční, odvolací i Nejvyšší, rovněž Ústavní) jsou srozuměny s tím, že SVJ tvoří fond oprav. Přičemž Nejvyšší soud chápe fond oprav jako finanční zdroj vytvořený příspěvky vlastníků určený na budoucí opravy a stavební úpravy, které následně budou podléhat samostatnémus chválení; jinak řečeno, výdaje z takto vybraných peněz (výdaje z fondu oprav) mohou vlastníci ovlivnit svou účastí na shromáždění. (např. 26 Cdo 4567/2016)

Z tohoto názoru (který je nutno považovat za ustálený, máme zde tedy konstantní judikaturu) by ovšem bylo možné učinit závěr, že SVJ podle soudů tvoří ještě další fondy, ze kterých se hradí jiné výdaje SVJ; tímto fondem je podle soudů administrativní fond, jinak též nazývaný provozní fond. Z něj jsou financovány odměny výboru, poštovné, náklady na právníky, revize společných částí, pojištění domu, vedení účetnictví atd.

Závěry Nejvyššího soudu však neodpovídají praxi, kdy mnoho SVJ v evidenčním listu (předpisu záloh) předepisuje často jen jednu jedinou položku nazvanou „fond oprav“ a z těchto peněz financují veškeré výdaje, tedy nejen opravy a stavební úpravy, ale také splátky úvěru a náklady vlastní správní činnosti; ačkoli úhrada poštovného jistě nemůže být považována za opravu domu, soudy akceptují, že i poštovné lze hradit z fondu oprav.

Žalobu však proti zvýšení příspěvků podat nelze, jelikož nejde o důležitý důvod, Nejvyšší soud tedy vlastníkům upírá právo soudního přezkumu.

TN. za koho kopete? Za SVJ nebo za BD? To co tady předvádíte je divadlo hrané BD. Co se týká té Vaší konstantní judikatury,ta nemá oporu v občanském zákoníku platném od r. 2014. Vaší oporou konstantní judikatury je zrušený ZOVB. Máte právo na vlastní názor, ale nepřesvědčujte zde lidi, že jim SVJ mohou nedůvodně tahat z kapes peníze do všelijakejch fondů. Není to vůči nim slušné ani férové. Tak se jděte s těmi fondy oprav a bůh ví čeho vyfotografovat.

Paní Klainová, děkuji Vám za rozumný přístup odborníka. Nejasnosti mohou panovat ohledně neurčitého pojmu „příspěvek“, nikoliv však ohledně pojmu „záloha“.

Pojem „záloha“ je vždy (účetně i právně) spojen se vznikem závazku příjemce zálohy vůči plátci zálohy. O tomto závazku musí být řádně účtováno. Nejde o konečnou úhradu.

Dalším závazkem příjemce záloh (který také vzniká automaticky), je povinnost přijatou zálohu vyúčtovat a následně vypořádat s plátcem zálohy. Podle druhu zálohy lze pouze rozlišovat dobu po které má dojít k tomuto vyúčtování a vypořádání. Nelze však vyúčtování a vypořádání záloh odmítat zcela.

U krátkodobých záloh (t.j. těch, jejichž doba použití je kratší než 1 rok) je to jasné: uplynul rok, tedy SVJ je povinno předložit plátci vyúčtování a vypořádat přeplatky a nedoplatky. Jestliže krátkodobá záloha nebyla použita, vrátí se po uplynutí roku celá, pokud se plátce a příjemce nedohodnou jinak.

U dlouhodobé zálohy je to také jasné, judikatura uvádí, že splatnost nastává:
• uplynutím sjednané doby, nebo
• po použití zálohy na účel, ke kterému byla složena, nebo
• jestliže odpadl důvod, na který byla záloha určena.

Pokud vlastníci jednotek skládají dlouhodobé zálohy na neurčitý nebo jen obecně stanovený účel (např. „správa domu“), bez dalších ujednání, pak vyúčtování a vypořádání takových záloh nenastane prakticky nikdy. S výjimkou případu, kdy dojde k zániku domu, nebo k zániku SVJ.

Justitianus

Nevíte pane Justitianusi proč vlastníci jednotek skládají dlouhodobé zálohy na neurčitý účel? Úroky z toho nemají a žádný právní předpis jim tuto povinnost neukládá! Díky za informaci.

Jura I, na co skládáte dlouhodobé zálohy máte vědět vy sám. Máte to mít někde odsouhlasné, např. ve stanovách. My to máme uvedené v Pravidlech pro správu domu. To jsme si odsouhlasili a nemáme s tím žádný problém. Vlastníci skládají dlouhodobé zálohy na neurčitý účel, protože si neumí odhlasovat pravidla. Tak skládají a neví na co.A pak se ještě diví tomu, co dělají.

Mentalni postizeni vlastniků…?

Já je neskládám, jak jste na to přišel? Jestliže si někteří či všichni vlastníci jednotek založí ztrátový finanční ústav je to čistě jejich věc. Odsouhlasit si to mohou, ale každý sám za sebe. Jiného k tomu nutit nemohou. Nicméně se stále ptám proč takovou pitomost lidi dělají, co je k tomu žene?

Rozumíme tomu tedy stejně. Myslím si, že kdyby mnou oslovení právníci z Portálu o bydlení věděli, z jakých zákonů vyplývá právní pohled na zálohy, který se liší od účetního, že by odpověděli.

Zůstávám tedy nadále věrná přesvědčení, že zálohy jsou vždy závazkem, jak píšete. Je tu ale velký problém.

Na novelizaci OZ – oddílu „Bytové spoluvlastnictví“ pracují lidé, kterým je nějaký účetní pohled úplně lhostejný. Lhostejný jim byl už při tvorbě právních předpisů a připomínek si jednoduše nevšímali.

Tito lidé nerozlišují a nikdy nerozlišovali příjmy od výnosů viz § 16 NV č. 366/2013 Sb., vlastní zdroje od cizích viz pohled na zálohy apod. Že by se alespoň lehce dovzdělali v základech účetnictví, když už se do toho pletou, nebo si vzali na pomoc někoho, kdo to umí rozlišit, je vůbec nenapadne.

„…že zálohy jsou vždy závazkem“ – mluvíme-li o záloze v původním pojetí, pak je to finanční transakce. Z toho plyne že někdo dává a někdo dostává, takže měli bychom specifikovat (neplyne-li z kontextu) zda se jedná o zálohu poskytovanou nebo přijatou. Od té doby co bylo umožněna evidence záloh předpisem měli bychom rozlišit, a zase specifikovat, zda mluvíme o záloze (o penězích) nebo o předpisu zálohy. Pak ten předpis může být závazkem nebo pohledávkou a je zase ze které strany (příjemce nebo poskytovatele) ten pohled vytvářím. Předpis poskytované zálohy vlastníkem je závazkem vlastníka. Předpis přijaté zálohy SVJ je pohledávkou SVJ. Nebo to chápu špatně?

Řekla bych, že v tom máte nejasno. Cesta k pochopení ale vede přes pochopení způsobu jejich účtování a to opravdu není zrovna jednoduché a ne všichni to zvládnou viz zmetky, které jsou vydávány za účetnictví.

Předpis poskytované zálohy se neúčtuje, účtuje se až její poskytnutí na základě výpisu z bankovního účtu.

Předpis přijatých záloh je nesmysl. Předepisují se zálohy, které se teprve budou přijímat, ne přijaté.

Pohledávky SVJ z předepsaných záloh:

1. krátkodobých záloh 311×xx/324-xxx
2. dlouhodobých záloh 311×xx/955-xxx

Neuhrazené zálohy (neplatiči) se tedy zjišťují na účtech 311-xxx.

Na účtech 324 a 955 je závazek SVJ viz účtové skupiny 32 a 95.

Závazky SVJ k vlastníkům jednotek z předepsaných záloh na účtech 324 a 955 trvají, dokud tam nějaké jsou. Snižují se o čerpání záloh. Předepsané zálohy je třeba nejpozději k rozvahovému dni vyúčtovat a vypořádat. Samozřejmě se přitom zohlední neuhrazené zálohy na účtech 311 Pohledávky.

Vypořádat = nejen vyplatit, ale i např. převést do dalšího roku, ovšem rozhodovat mají vlastníci, ne účetní.

Další podrobnosti jsou přístupné všem tady: http://klaiex.webnode.cz/…rpani-zaloh/.

Vy si můžete navíc přečíst i podrobnosti k účtování předpisů a úhrad záloh zde: http://klaiex.webnode.cz/…uhrad-zaloh/.

Pokud minite kvalitu znalostí pravniku dr. Jindřicha Víteka, AKEV, tak to je co se tyce byt. spoluvlastnictvi velmi bidna uroven…

Ale to je přece logické zdůvodnění. Družstevní lobby se dlouhodobě snaží o sjednocení bytového družstva a společenství vlastníků. JUDr. Novotný na jednom ze seminářů hovořil o záměru (zatím ve fázi úvah) přípravy „zákona o bytových korporacích“. Nevím, jak by se sjednocení družstev a SVJ právně realizovalo, možná by formálně zůstalo u dvou právních forem, nebo si pomohou přechodnými ustanoveními bez ohledu na zákaz reotroaktivity, jako tomu bylo již mnohokrát v minulosti. Faktem je, že přispívání vlastníky jednotek na správu domu se v praxi stále ve větším rozsahu fakticky přibližuje placení nájemného. Nájemce také nemá právo na informace, co majitel provede s inkasovaným nájemným, má pouze právo na vyúčtování služeb. Zatímco soukromý pronajímatel skutečně nesděluje svým nájemníkům, co s inkasovaným nájemným udělá, protože svůj majetek si spravuje sám svým jménem, v případě bytového družstva je rozdíl v tom, že nájemci jsou současně členy toho družstva. U společenství vlastníků jsou vlastníci majiteli domu, ale SVJ se zde stává jakýmsi fiktivním vlastníkem, tj. „de facto“ vlastníkem. Přirovnal bych to k nahlížení na odměny členů statutárního orgánu, kdy všichni víme, že statutáři nejsou zaměstnanci, ale z pohledu mzdové agendy se na ně jako na zaměstnance nahlíží. Obdobně ne všichni zaměstnanci městského úřadu jsou úředníci (např. sekretářka starosty nejspíše úřednicí nebude), ale nahlíží se na ně jako na „de facto úředníky“.