Předložení vyúčtování dlouhodobé zálohy ("fondu oprav")

Simone, vymaha vcas nekdo z radovych vlastniku skody po clenech vyboru jimi zavinene nebo jim to jedno…?

Účet krátkodobé zálohy nepředložíte?

Co si představujete pod účtem krátkodobé zálohy? V našem SVJ jsou příspěvky od vlastníků v účetnictví účtovány smluvním správcem jednat na ú. 955100 správa domu a pozemku – opravy a údržba a jednak na 955199 správa domu a pozemku – režie. Na žádný jiný účet se příspěvky neúčtují.

To je přece záloha s použitelností do 12 měsíců, sem tedy patří VŠECHNY každoročně se opakující platby za správu domu a pozemku, např. údržba zeleně, požární prohlídka, testování čidel CO apod. To, že z dlouhodobé zálohy, která má použitelnost delší než 12 měsíců, hradíte krátkodobé výdaje, svědčí o neznalosti účetnictví.

Pane Dufek dotaz jsem pokládala p. Tichému nade mnou. Ten se ptal na krátkodobou zálohu,tak mě zajímalo, co si on pod tím představuje. Jinak právě účet režie je u nás krátkodobá záloha, tzn. jak píšete ty opakující se platby. Nepředpokládala bych, že někdo bude chtít předkládat i povinné platby, které společenství hradit musí /u nás to od určité doby řešíme tak, že na shromáždění při schvalování účetní závěrky se každý může podívat na pohyby na těch účtech o kterých píši a nerozumí-li tak se hned zeptat, ušetří se tím problémy, které se na tomto portálu neustále řeší/.Neřešila jsem účetnictví, i když vím co je MD a Dal, ale čistě mě to zajímalo.

HAna, myslím si to také, ale už ani nevím kolikrát jsem urgovala a nemám šanci.Výbor má pocit, že ho podezíráme. Zároveň si teď nechali odsouhlasit roční odměnu 200.000,– Kč pro 3 osoby. Nevíte, zda VŘ o kterých rozhoduje výbor jsou také přístupná pro obyčejné vlastníky? Výbor tvrdí, že mají povinnost mlčenlivosti. Děkuji.

Hano, svj obecně nemá povinnost dělat výběrové řízení ve smyslu státní organizace. Když hledáte firmu nebo řemeslníka, tak stejně musíte vybírat, ovšem ne podle kritérií daných státem. Někdy vybíráte z více firmem, komu zakázku zadáte, někde seženete pouze jednu a někdy ani jednu. Jestli se jako členka svj domníváte, že někde čeká 20 superkvalitních a laciných firem, které čekají, aby jim nějaké svj nabídlo zakázku, tak jste na velikém omylu. Máte co dělat sehnat vůbec jednu kalitní a spolehlivou firmu. Pokud takovou najdete, tak jste vyhrála.

SVJ nemá obecně povinnost konat výběrová řízení. Pokud máte něco podobného určeno ve Vašich stanovách, musíte si to vyřešit na shromáždění mezi sebou, ostatně to tak je v drtivé většině případů.

„Má výbor povinnost na požádání toto předložit?“

Povinnosti a práva jsou jak známo v NOZ a stanovách

„Výbor tvrdí, že mají povinnost mlčenlivosti“

Mlčenlivost o čem ? Dle GDPR ? Zeptala jste se alespoň dle dle jaké vyhlášky, zákona, stanov ? Je chyba, když si někdo nechá něco nakukat bez zdůvodnění nebo jde o dezinterpretaci vyhlášky apod.

Možná hledáte informace o tom, zda jsou v SVJ dluhy.

Pokud jde o příspěvky, tak zkuste hledat ne internetu nebo zde, např.

www.portalsvj.cz/…spevek-v-noz

www.portalsvj.cz/…vu-podle-noz

www.portalsvj.cz/…-zavazek-svj

www.portalsvj.cz/…mu-a-pozemku

www.portalsvj.cz/…vela-1208-oz

Jestli z toho budete budete moudrá.

Abych to uvedla na pravou míru: nechci nic jiného, než informaci o tom, co se z vybraných peněz (FO) platilo a proč. Dostala jsem od výboru informaci, že se platily pouze „drobnosti, které ani nestojí za řeč“. Je mi jedno, jak vybrané příspěvky nebo zálohy účtují nebo jak se nazývají. Chci jen vědět, kolik se za co zaplatilo a proč. Ale nemám šanci. Proto se dotazuji zde, abych mohla výbor opět kontaktovat s pádnými argumenty, že výbor tuto povinnost má. Ohledně výběrových řízení je v zápisu ze schůze výboru, že VŘ provedli ze 3 firem a nějakou vybrali (uveden pouze název). Rozhodli o tom, že další detaily nebudo zveřejňovat, protože firmy si to nepřejí a oni mají povinnost mlčenlivosti. Já nepolemizuji o tom, jestli VŘ má být nebo nemá, je mi to celkem jedno, jen bych ráda věděla za kolik vybraná firma práce prováděla a kolik za stejné práce chtěli ostatní. Děkuji za reakce.

Neznám váš případ vybírání ze 3 firem, ale mohu vás ubezpečit, že nabídky firmem jsou cenově srovnatelné. Ony se totiž ty firma samy moc dobře hlídají navzájem, aby mezi nimi nebyla taková, která uvedené práce děla laciněji a lacinější nabídkou jim bere kšefty. To by musela být firma např. z jiného konce republiky, ta může být lacinější, ale té zase musíte zaplatit dopravu, která je drahá, takže nula od nuly pojde. Pokud se nabídky liší cenou, tak to jsou pouze prkotiny. Cena se ale může lišit např. pro to, že tam firma nezahrne některé práce, které se ale stejně musí udělat, a pak si je účtuje jako vícepráce. Vícepráce musíte zaplatit. Nicméně právo na informace máte. Váš výbor by tyto praktiky firem měl vlastníkům sdělit, ovšem zda to členové vašeho výboru tuší, to nevím.

Povinností výboru SVJ je předložit na shromáždění zprávu o hospodaření.Z té musí vyplynout na co a v jaké výši byly použity finanční prostředky z dlouhodobých záloh (FO).

Paní Hano, už více diskutujících Vám zde napsalo abyste si přečetla příslušnou část Občanského zákoníku a vaše stanovy. Dokud to neuděláte, je zbytečné, abyste zde uváděla další bezvýznamné podrobnosti.

• Neexistuje zákonem stanovená povinost SVJ zdůvodňovat či vysvětlovat vlastníkům jednotek výběr konkrétního dodavatele. Takovou povinost mohou SVJ (členům výboru) uložit stanovy nebo rozhodnutí shromáždění.
• Neexistuje zákonem stanovená povinost SVJ provádět „výběrová“ řízení. Takovou povinost mohou SVJ (členům výboru) uložit stanovy nebo rozhodnutí shromáždění.
• Neexistuje zákonem stanovená povinost SVJ zpřístupnit vlastníkovi jednotky podklady a nabídky, na jejichž základě výbor rozhodl o dodavateli. Takovou povinost mohou SVJ (členům výboru) uložit stanovy nebo rozhodnutí shromáždění.
• Neexistuje zákonem stanovená povinost SVJ sjednávat či nesjednávat ve smlouvách omezující doložky o mlčenlivosti. Takovou povinost mohou SVJ (členům výboru) uložit stanovy nebo rozhodnutí shromáždění.

Justitianus

Neexistuje ani zákonem stanovená možnost přinutit výbor respektovat stanovy nebo rozhodnutí shromáždění. Stačí, aby o vašich jakýchkoli námitkách, připomínkách, návrzích či žádostech se prostě nehlasovalo. Potom nejste přehlasovaný, i kdyby se ukázalo, že jste v SVJ možná poslední gramotný, tedy kdo umí alespoň trochu číst a psát.

Pane Zapisovateli, nemáte ve všem pravdu. Jestliže se nehlasovalo o Vašich připomínkách a návrzích (které jste samozřejmě uplatnil v dostatečném předstihu před svoláním shromáždění), pak Vám zákon dává možnost podle § 1207 NOZ:

Jak vidíte, nepotřebujete k tomu vůbec výbor. Ale pokud nejste schopen přesvědčit čtvrtinu vlastníků o potřebě svolat shromáždění podle § 1207 a hlasovat na něm o Vašem skvělém návrhu, pak je na místě závěr, že vlastníci nemají o Vaše novoty zájem. Takže byste na běžném shromáždění nejspíše neuspěl.

Justitianus

Ačkoliv s Vašimi odpověďmi zpravidla souhlasím, tak s těmito závěry nesouhlasím. Vlastníci SVJ nechtějí řešit, je to pro ně složité, a když už, tak zpravidla dají na výbor, který tomu sice taky nerozumí, ale nikdo jiný do výboru nechce. A můžete argumentovat, že jde o jejich dobro, oni tomu nerozumí a nikdo nechte to, čemu nerozumí. Takže závěr, že když někdo není schopen přesvědčit 25 % vlastníků, tak jeho návrh stejně za nich nestojí. Praxe je holt jiná než teorie, která říká, že o svůj majetek se každý stará a ještě k tomu odpovědně, u SVJ to neplatí. No, když vlastník napíše poznámku k platbě zálohy „nájemné“, tak se nelze moc divit.

Jde o zamezení hlouposti, neschopnosti, korupce a v konečném důsledku nikoliv nutnému placení věcí zbytných. Např. nepotřebuji nesplacený úvěr, mám-li na účtu dostatek vlastních (SVJ) prostředků. Nepotřebuji předsedu právníka, který si jednání výboru vymýšlí, když jej požádám o nahlédnutí do jeho zápisů, nepotřebuji advokáta, který volá městskou policii v komediální reakci na mou neohlášenou návštěvu jeho prázdné advokátní kanceláře, kdy se svým vypečeným synem – rovněž advokátem zinscenují frašku, jak je ohromně obtěžuji, když chci vidět zápis, který po měsíci po ukončení shromáždění pochopitelně neexistuje. Myslíte, že si vymýšlím ? Nebo se mám smířit s tím, že advokát prostě může jezdit vždy beztrestně vprotisměru, shromáždění opakovaně informovat o povinnostech členů patit a platit, přičemž jím chráněný soused, rovněž spoluvlastník a člen výboru opakovaně dluží ? Aha, já vím, vypečeného advokáta potřebuje kdejaká …, pořád někdo něco dluží. rozvádí se, bojuje o děti atd atd. No a v konečném důsledku mít dluhy je asi moderní a dobrá potrava pro vymahače, exekutory, soudce, dražebníky … Zapomněl jsem někoho ?

U vás to taky řídí JUDr.? :-) Gratuluji, ten dobře ví, co máte vy dělat a hlavně ví, jak má beztresntně obcházet své povinnosti :-)

Pak vám řekne, že SVJ nemá ani počítač a ani místnost a že to či ono už skartoval a najme si na vás jiného právníka :-)

Servisní firma „opravila“ zvonky a jejich „osvětlení“ (1 ks LED 3V 20mA). Při tom „spotřebovala“ jistič 3×20A a celkově účtovala 2000,– Kč. A pan předseda JUDr. (!!!!!) se rozčiluje, když se jej zeptám, zda-li si před objednáním opavy ověřil, neby-li jistič vypadlý prostě pro to, že ve sklepě praskla žárovka, a že vedle vyměněného jističe jsou dva další popsané REZERVA. Není nad takového JUDra. Ale lidem, co přehazují palmáre vidlemi jsou takové věci šumák.

Pane Zapisovateli, do Vašeho výčtu věcí které nepotřebujete bych doplnil toto:
Nepotřebujete vlastnit byt v domě kde správu vykonává SVJ.

Spoluvlastnictví je ďáblův vynález. Pořiďte si domek.

Justitianus

Pane Justitiane, dáte Zapisovateli na ten domek peníze? Ne, tak demagogicky neraďte. Ne každý má kapitál na rodinný domek, dokonce ne každý má kapitál na koupi bytu, někteří dokonce jsou nuceni žít v nájmu a jsou tací, kteří žijí na ulici.

Samotná skutečnost, že SVJ je ovládáno nečestným manipulátorem za pasivního přihlížení lhostejné většiny, nesmí znamenat, že zákonodárce rezignuje na ochranu slabší strany a menšinového vlastníka, samozřejmě s rozumnou mírou.

Čím bych se potom bavil ?

Musím se podělit s jednou pozitivní zkušeností. V případě jednoho shromáždění, kde jsem navrhl změny některých ustanovení stanov SVJ (např. jsem požadoval ze stanov vypustit zákaz kopírování, šlo o profláknuté stanovy od SČMBD) a předsedající o změnových návrzích odmítl dát hlasovat, jsem toto použil jako jeden z argumentů u soudu. Soud některé argumenty odmítl (zejm. druhy vad, které soudy rády označují za bagatelní), ale zrovna tento uznal za pádný a skutečně usnesení o schválení stanov zrušil. Soudce to odůvodnil tím, že o každém návrhu je třeba hlasovat, resp. je nutno se s ním nějak procesně vypořádat, odmítnutí předsedajícím je projevem jeho zvůle, je porušením práv vlastníka (člena SVJ).

Je bohužel pravděpodobné, že jiný soudce by reagoval opačně a žalobu by zamítl s odůvodněním, že vůle byla projevena a většina hlasovala za variantu stanov navrženou výborem.

Znovu opakuji, že pokud v NOZ nebude existovat ochrana slabší strany (vlastník JE slabší strana) a ochrana menšinových vlastníků, jako u akciové společnosti, nejsme právní stát.

V poslední době bohužel dochází k stále rozsáhlejším porušováním vlastnických práv ze strany tzv. profesionálních předsedů, kteří na SVJ nahlížejí jako na své protektoráty za lhostejného přihlížení většiny vlastníků, „kteří nechtějí mít starosti a chtějí jen bydlet“. Jednotlivec nebo menšina vlastníků proti této svévoli nenachází v zákoně obranu.

A pod tlakem družstevních svazů nadále dochází k rozvolňování NOZ a oklešťování práv vlastníků (viz přechod dluhů, odebrání shromáždění pravomoci schvalovat výši celkové zálohy na služby, odebrání pravomoci vyúčtovat příspěvky na správu atd.).

Zajímalo by jistě i další, lze-li nějak navlíknout, aby takový spor finančně dopadl nikoliv na SVJ, ale přímo na výbor, či rovnou předsedajícího (řídícího) ?

Samozřejmě, že ne. Už jste někdy slyšel, aby nějaké SBD, které je chráněno mocnou organizací SČMBD, neslo odpovědnost? Náklady na právníka soudě dle vyúčtování založeném v soudním spisu činily asi 100 000 Kč, které pochopitelně zaplatilo SVJ. Vlastníkům to nevadí, jelikož o této škodě nevědí. Myslí si totiž, že žijí v družstevním domě, že družstvu platí nájem a žijí v blahé nevědomosti, za co jsou jejich peníze utráceny. Na domovní schůze si chodí popovídat se sousedy, vyslechnout výtky uličního výboru na papuče před dveřmi a zvednout ruku podle pokynů družstevního božstva.

Pokud soud usnesení o schválení stanov zrušil, by znamenalo jinými slovy, že tyto prohlásil od samého počátku za neplatné. Musel jste stihnout lhůtu pro podání žaloby, vyčkat soudcovského rozjímání (několik roků) a radovat se ze své pravdy, že můžete zpětně kopírovat, bude-li co. Nebo jste dosáhl předběžného opatření ?

Jak byste si v případě stanov představoval předběžné opatření?

Ale mám pocit, že např. v případě, že stanovy by obsahovaly ustanovení, že výbor má zajistit trestný čin, například vyrabování účtu s nějakým pochybným maskujícím odůvodněním, na které ovce slyšely, nebo např. provedení nevratných stavebních prací v krátkém čase, likvidaci archivu, a pod. Ale jak přinutit SVJ, aby alespoň řádnou registrací členů výboru, tyto přimělo k pocitu odpovědnosti a případně k obavě z možných sankcí, to opravdu ani u pana advokáta netuším. Přes advokátní komoru ?

Posuzovat něco jen podle ceny může jen hlupák. Rozumím tomu, že takovému člověku výbor nechce podklady ukazovat.

Okolojdoucí, na rozdíl od mínusovačů s vámi souhlasím, protože vím o čem to je. Cena je nepochybně důležitá, ale na prvním místě je u nás kvalita. Pak posuzujeme, zda cena s kvalitou jsou v souladu.

Koukám, že jsem se asi neobrátila na správné místo. Samozřejmě, že mě zajímá hlavně cena a dále rozsah prací, ale nedozvěděla jsem se nic. Stanovy jsem také četla a podle nich mám na tyto informace nárok. Nejsem právník, abych si správně vyložila zákon. Pokusím se zjistit další informace někde jinde. Vy, když si něco pořizujete tak se zajímáte pouze o to, jak něco funguje a cena Vás nezajímá? Tak takového člověka neznám. Není třeba mě hned nazývat hlupákem, podle toho mála, co jsem zde uvedla. Každý nežije pouze tím, že se zajímá o chod SVJ a právní věci s tím spojené. Chtěla jsem pouze radu.

§ 1179 Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Pokud Vám výbor nebude chtít nic ukázat, musíte přesvědčit většinu ostatních vlastníků ke změně výboru. Žádná jiná reálná možnost není.

Děkuji za informaci, myslím, že je v tuto chvíli dostačující.

Navíc s ostatními vlastníky musíte schválit účetní závěrku na shromáždění vlastníků. Tam je vše z učetnictví uvedené.

Bohužel ze samotné ÚZ ale tyto informace nevyčtete.

Jde o poměrně častý faul argument advokátů SVJ, když se vlastník soudí o informace (nahlížení do dokladů), že „přece účetnictví je ve sbírce listin“, do které může každý nahlížet. Přitom ve sbírce listin je pouze účetní závěrka.

V hlavičce mluvíte o vyúčtování a v textu o přehledu (hospodaření) DZ (FO). To je ovšem rozdíl!
Vyúčtovat za poslední zúčtovací období (v příkladu 2017) může každý a k tomu potřebuje:
• Ze sbírky listin výkaz rozvahy roku 2017
• plochu vlastního bytu určená pro majetkový podíl, zde 73,5 m2
• majetkový podíl vlastního bytu z KN ve formě zlomku, zde 49/2194
• sazba tvorby DZ (částka mezi 10–30) Kč za 1m2 a měsíc, zde 20 Kč/měs.

DZ v účetnictví je veden na nějakém účtu, ale to znát nemusíme, stačí z výkazu Rozvahy přečíst počáteční (PZ) a konečný stav (KZ) DZ v části výkazu Pasiva na řádku B.II. Dlouhodobé závazky celkem, zde PZ 1 851 000,– Kč, KZ 485 000,– Kč.
Pokud neznáme, vypočteme celkovou plochu jednotek SVJ:
Plocha bytu/jmenovatel zlomku z KN x čitatel zlomku z KN, zde 73,5/49=1,5×2194= 3291 m2
Předpokládáme, že neplatiče nejsou nebo jen málo…
tvorba DZ za rok a za SVJ: 3291×20×12=78­9 840 Kč
z rovnice PZ + (tvorba DZ za rok a za SVJ) – čerpání DZ za rok a za SVJ= KZ
dostaneme (čerpání DZ za rok a za SVJ) = PZ + (tvorba DZ za rok a za SVJ) – KZ
zde čerpání DZ za rok a za SVJ= 1 851 000 + 789 840 – 485 000= 2 154 840 Kč
Z toho můj majetkový podíl 49/2194=0,022333637
Podíl vlastníka na PZ = 1 851 000×0,0­22333637= 41 340
Podíl vlastníka na tvorbě DZ = 789 840×0,022­333637= 17 640
Celkový příspěvek vlastníka do DZ = 41 340 + 17 640 = 58 980
Čerpání DZ za vlastníka = 2 154 840×0,0­22333637= 48 125 Kč
Stav DZ za vlastníka 58 980 – 48 125 = 10 854 Kč stav přebytku.
Pokud nás zajímá pouze konečný stav DZ…
KZ DZ = 485 000×0,022­333637=10 854 Kč stav přebytku.
Pokud nás zajímá stav hospodaření, v podobě na co bylo a za kolik použito čerpání v objemu 2 154 840 Kč k tomu je potřeba položkový výpis z účetní evidence.

Pane vyučující, nejspíše je Vám známo, že řada SVJ má dlouhodobé úvěry. Mohl byste doplnit výuku pro ty, kteří je mají, a kteří dostávají rozvahu ve zkráceném rozsahu, ze které vycházíte při své výuce i Vy?

Napsal jste:

„DZ v účetnictví je veden na nějakém účtu, ale to znát nemusíme, stačí z výkazu Rozvahy přečíst počáteční (PZ) a konečný stav (KZ) DZ v části výkazu Pasiva na řádku B.II. Dlouhodobé závazky celkem,** zde PZ 1 851 000,– Kč, KZ 485 000,– Kč.“

Poučte mne, prosím, jak zjistím z částky 485 000 Kč, kolik připadá na DZ a kolik na úvěr, abych si mohla spočítat, jaký zůstatek DZ připadá na moji osobu, když znám svůj podíl na společných částech.

Protože Vím předem, že mi neporadíte, protože to prostě zjistit nejde, přečtěte si, prosím, proč to nejde zjistit. Mé vysvětlení, že je účetní závěrka ve zkráceném rozsahu jako zdroj informací o hospodaření k ničemu, dostali i na MF.

Je to tady: http://klaiex.webnode.cz/…o-odb-28-mf/

N. Klainová

Samozřejmě, metoda výpočtu vyúčtování za DZ považuje to co je uveden v daném výkazu na řádku B.II. Pokud je to agregát (FO) a úvěru pak dílčí pohled na složky již vyžaduje data z účetní evidence. Stejně tak (FO) můžu rozkládat na jednotlivě akce rekonstrukce (střecha, zateplení,…). Nelze připisovat metodě jiný význam než je k tomu určený. Státní výkazy slouží pro státní orgány (z pohledu jejich potřeb) jednotným způsobem a srovnatelně zobrazit ekonomiku libovolné účetní jednotky. Neslouží primárně pro potřeby účetní jednotky. Pokud „pohled státu“ pro specifika účetní jednotky není plně vypovídací, chybějící informaci lze uvést do zprávy hospodaření. To že SVJ takové „upřesňující“ informace nepožaduje na zpracovateli je jeho chyba a nelze obviňovat stát za to, že nevytváří výkazy z hlediska analytických potřeb SVJ.

Vážený pane, agregát z úvěru a dlouhodobých záloh na správu v položce B.II. dělají ti, kdo záměrně sestavují rozvahu ve zkráceném tvaru, aby nebylo moc vidět do jednotlivých položek.

Kdybyste se podíval na přílohu 1 k vyhlášce č. 504(2002 Sb., která upravuje uspořádání a obsah rozvahy, uvidíte v pasivech položku B.II. Dlouhodobé závazky rozepsanou na dílčí položky 1. až. 7. Dlouhodobé úvěry jsou hned na prvním místě, přijaté dlouhodobé zálohy jsou na 4. místě.

Z takto sestavené rozvahy se dá zjistit i výše úvěru i výše dlouhodobých záloh + další položky.

Vaše výmluva na nějaké státní výkazy, které by měly vypadat jako ty Vaše, vznikla zřejmě proto, protože jste zatím neviděl normální výkazy v plném rozsahu. Z nich už se dají vyčíst alespoň ty nejnutnější informace, tj. druhy pohledávek a závazky a druhy nákladů a výnosů (i když některé je třeba rovněž rozkličovávat, obzvlášť, když se jmenují „ostatní“ pohledávky, závazky, náklady, výnosy.

Cílem mého příspěvku bylo ilustrovat výpočet vyúčtování DZ a ne analyzovat pro různé varianty SVJ odkud čerpat správné hodnoty PZ a KZ za DZ. Pro náš případ platí zdroj který jsem uvedl a pro tento případ je to i dobře (úvěr nemáme). Přiznám se, že účetně metodické záležitosti mně tolik nezajímají a ani tak podrobně neznám, abych mohl někomu radit. Proto je dobře že jste to doplnila a děkuji. Místo nalezení správných hodnot PZ a KZ za DZ na vlastní výpočet vyúčtování ovšem nemá vliv. Ještě poznamenám, že výkazy jsem viděl a kdysi některé i sám programoval (zkrácené i úplné). Samotný výpočet nehodnotíte, a proto je to trochu diskuze „já o koze vy o voze“.

Nechci se hádat na portálu, proto posílám odpověď mailem včetně hodnocení výpočtu, „který si může každý udělat sám“, jak jste napsal.

Vážení minusovači, rád se poučím, můžete napsat co je špatně v uvedeném výpočtu vyúčtování DZ?

„nechci nic jiného, než informaci o tom, co se z vybraných peněz (FO) platilo a proč“

Ti, kterým to není jedno, se tímto trápí stále. My jste dostávali od bývalé správní firmy za každý byt Počáteční stav, Předpis, Přepl/Nedopl, Podíl na nákladech, Konečný stav.

Nová správní firma nám toto nedává. Dostáváme Pohyby na účtu, víme na kterém účtu je zůstatek tzv. fond oprav za dům, dozvíme se celkové dluhy vůči SVJ (ale ne celkové závazky SVJ) a z toho si dle svého % podílu „na domě“ můžeme odhadnout jaký je náš podíl (t.j. stav našeho zůstatku). Problém je, že náklady správy domu by se nyní měly rozúčtovávat (a snad se tak rozúčtovávají) na každý byt stejně, takže odhad přesného podílu „bytu“ na zůstatku z tzv. fondu oprav za dům už není přesný.

K tomu jsme dostali zprávu o hospodaření s přehledem o nejvýznamnějších položkách výdajů. Ve stanovách bývá, do jaké výše může rozhodnout o investici výbor. To ale nebrání výboru zmanipulovat masu, oponenta označit za kverulanta a při hlasování na shromáždění přesvědčit ostatní, že jimi prosazovaná firma je lepší. Není pravda, že nabídky bývají skoro vždy plusmínus ve stejné výši, jak tvrdí „atd“.

Případné rady nechat se zvolit do výboru (jak se tu objevují) jsou hloupé, pokud se výbor svých křesel drží. Ke zvolení mu stačí jeho hlasy, několik plných mocí a několik kamarádů (spojenců). Myslím, že zkušenosti s volbami výboru máme všichni.

Proč není zákonem (vyhláškou) dáno, co se má člen společenství na konci roku dozvědět ? Kvůli tomu, že mu asi vložené peníze už nepatří a jsou příjmem SVJ, zatímco dle ZoVB byly závazkem právnické osoby SVJ vůči vlastníkům ?

ZoVB § 15 (4) Pokud vznikla právnická osoba (§ 9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek.

Pane Petře, podle mého názoru jsou příspěvky vybírané formou záloh (NV 366/2013 Sb. stále závazkem SVJ k vlastníkům jednotek. Stačí se podívat do rozvahy, kde jsou vykazovány jako dlouhodobé nebo krátkodobé závazky.

Všichni si to však nemyslí. Potom se nemůžeme divit, když se snaží okleštit práva vlastníků na rozhodování o nevyčerpaných zálohách, práva na informace, jak byly zálohy použity apod.

Např. z MMR jsem dostala k zálohám následující vyjádření:

"Záloha je pouze forma platby. Slovo záloha bylo zvoleno proto, že je možné, že někdy nebudou pokryty zcela náklady správy domu a bude třeba je navýšit. Aby shromáždění nemuselo rozhodovat o mimořádném příspěvku, bylo již kdysi zvoleno slovo záloha.

O tom psal již JUDr Horák a vysvětloval, že toto slovo bylo použito proto, že se nenašlo vhodnější slovní spojení, i když je to matoucí. Není žádný problém toto slovo vypustit."

To mi docela vyrazilo dech, protože jsem nikde neslyšela ani nečetla, že existuje dvojí pohled na zálohy – účetní a právní. Tak jsem se ptala právníků na zde doporučeném Portálu o bydlení, ale odpověď jsem dosud nedostala.

Jsem zvědavá, jak budou nadšeni všichni účetní, kteří umí účtovat o příspěvcích jen jako o zálohách, pokud se v zákoně ustanoví, že se příspěvky hradí do vlastních zdrojů SVJ (např. do výnosů nebo do fondů).

Nejvyšší soud a ministerstvo pro místní rozvoj označují příspěvky na správu příjmem SVJ, který po zaplacení (odeslání na bankovní účet SVJ) zůstává navždy SVJ. Navýšení příspěvků přitom není důležitým důvodem a vlastník tedy nemůže požadovat soudní přezkum, Nejvyšší soud zatvrzele odpírá vlastníkům v podání žalob proti „zvýšení záloh do fondu oprav“. Podle Nejvyššího soudu se přitom „zálohou“ myslí „příjem“. Nejvyšší soud opakovaně argumentuje, že účelem záloh je spoření na budoucí investice, prostředky odpovídající zálohám, či zvýšení zálohy, se budou nejprve spořit. Než je SVJ reálně vynaloží na konkrétní investici (např. na opravu střechy či jinou investici), až teprve potom bude záležitost předložena shromáždění ke schválení a teprve tento moment lze podle Nejvyššího soudu považovat za „důležitý“ a dovolit vlastníkovi podat žalobu, umožnit soudní přezkum, tj. soudní ochranu (např. 26 Cdo 5024/2015). I potom ovšem Nejvyšší soud však takovou žalobu zamítne, pokud byla projevena vůle na shromáždění (hlasovala k tomu přísušná většina), jelikož soudy odmítají zasahovat do autonomie právnických osob.