povinnost umožnit nahlížení do dokumentů

V NOZ v § 1179 se píše: Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Může mi někdo vysvětlit jak lze ještě jinak chápat tu druhou větu,začínající :U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv …atd.

Já si ji vykládám tak,že vlastník má právo nahlížet do dokumentů u právnické osoby SVJ v místě jejího sídla,tzn.na adrese uvedené v RS a nikoliv někde u nějakého externího správce nebo účetní firmy.Poněvadž ani jeden z nich není tou osobou odpovědnou za správu domu a pozemku,tak jak je to uvedeno v § 1190 téhož zákona.Právnickou osobu zastupuje při jednání její statutární orgán zapsaný v RS.Opět to chápu tak, že dokumenty SVJ k nahlédnutí,popř. nepožkozujícímu kopírování by měl předkládat člen výboru SVJ a nikoliv nějaký zaměstnanec cizí firmy.

Předesílám,že je to můj názor právního laika navýše zniňované znění § 1179 JaVa

Pana JaVa,

nahlížet u této osoby skutečně v případě SVJ znamená nahlížet u právnické osoby SVJ (tam, kde SVJ ještě nevzniklo, to bude správce). Nahlížení se ale nemusí provést přímo v sídle SVJ. Může být upraveno ve stanovách, že nahlížení proběhne např. u externího správce, jednoduše proto, protože tam bude uložena potřebná agenda. Při nahlížení může být přítomen člen statutárního orgánu SVJ, ale také nemusí. Nahlížení není právním jednáním, tzn. že nemusí být vždy přítomen statutární zástupce družstva uvedený v rejstříku. Samozřejmě, pokud by pracoviště externího správce např. kvůli vzdálenosti od sídla domu nebylo snadno dostupné, tak si upravíte nahlížení ve stanovách jinak.

Děkuji za Váš názor pane Orel.Ale stále se zde omílá,že ustanovení ve stanovách,která rozporují platné zákony a vyhlášky, jímiž je SVJ povinováno se řídit,jsou v této části stanov neplatné,tudíž pro členy SVJ právně nezávazné.Pokud se v § 1179 píše,že se nahlížení do dokumemntů uskuteční u této osoby(míněno právnickou osobu SVJ),která je ze zákona zodpovědná za správu domu a pozemku,tak tím,že dáte do stanov jiné ustanovení než to, co je v platném zákoně, vlastně uvádíte vaše stanovy do rozporu se zákonem a pro členy SVJ jsou v této části stanovy nezávazné.Oče­kávám,že mě někdo z těch ,kterým se můj výklad § 1179 nelíbí, odkáže na § znění zákona nebo Judikát, kde je napsáno,že se při nahlížení do dokumentů SVJ musím dostavit tam, kam mi výbor SVJ poručí.Děkuji předem. JaVa

Já to chápu tak, že „u této osoby“ znamená jen to, že nahlížení zajistí a umožní tato právnická osoba SVJ. Na jakém místě bude nahlížení zajištěno není podstatné. Pokud budou ve stanovách upraveny bližší podminky a místo nahlížení, pak nejde o nařízení výboru, nýbrž rozhodnutí nejvyššího orgánu SVJ tj. shromáždění vlastníků.

Kdo chce hledá způsob, kdo ne hledá důvod.

Místo §§ řešte selským rozumem.

Dejte informace na vývěsku, případně i elektronickou, či zasílejte jako přílohu k emailu, a umožněte „podílet se na informacích“, těm kteří mají o věc zájem.

Čeho se bojí Výbor, když hledá způsob jak informovanost co nejvíce znemožnit ?

Kdo se bojí opozice, ten se bojí o pozice. O jaké výsady se bojí Výbor ?

Kdo sa bójí, s..e v síni.

Opět se musí opakovat.Ani nejvyšší statutární orgán SVJ(shromáždění) nemůže svým nařízením obcházet(poru­šovat)jednoznač­nou dikci zákona a nařizovat členům SVJ, dostavit se k nahlížení do jejich společných dokumentů k právnické osobě,která za správu majetku zmiňovaného SVJ není ze zákona odpovědná.JaVa

Javo, vykládat právo bez základního právnického vzdělání nebo alespoň základních právnických znalostí nelze, jste toho důkazem. Je nezpochybnitelné, že nejvyšším STATUTÁRNÍM orgánem není shromáždění. Netušíte, co je statutární orgán. Pokud je ve stanovách uvedeno, že nahlížet lze v místě X v čase Y nebo po dohodě jindy, tak to platí. Nepředpokládám, že by SVJ z Ostravy za místo k nahlížení zvolilo Aš, předpokládám rozumné stanovy. Nevím, zda jste schopen si představit, že jsou i SVJ, která nemají nebytové prostory a u kterých si nechce nikdo z výboru pouštět členy SVJ do svého bytu, aby s nimi listoval šanony. Rozumný výbor proto volí místo u externího správce, kde je stůl a židle, kde jsou šanony a kde je osoba, která ví co je v šanonech.

Super: „Rozumný výbor proto volí místo u externího správce, kde je stůl a židle, kde jsou šanony a kde je osoba, která ví co je v šanonech.“ Takže výbor neví, co je v šanonech, ačkoli za ně odpovídá, ouřaduje doma v obýváku… Jak taková osoba kontroluje, že co má v šanonech je správně?

Když to shrnu, podle vás „nahlížení u právnické osoby SVJ“ jednoznačně znamená, že musí proběhnot v sídle SVJ. Podle mě znamená, že nahlížení bude umožněno způsobem uvedeným v pravidlech pro správu a na rozdíl od vás nepovažuji nahlížení mimo sídla SVJ uvedené v pravidlech za porušení dikce zákona.

Na doplnění uvedu, co uvádí k § 1179 DZ:

„…Je samozřejmé, že ani práva stanovená v tomto ustanovení nemůže vlastník jednotky vykonávat kdykoli. Způsob jejich výkonu mohou především určit pravidla pro správu domu…ani osoba odpovědná za správu domu nesmí určit pro výkon práv vlastníka jednotky způsob tak omezující, aby výkon práva vlastníku jednotky hrubě ztížila nebo v podstatě vyloučila.“

Odpovídá Mgr. Jana Obermajerová, právní analytik Klusák Advokátní Kancelář – Law Firm

Dle § 1179 OZ má vlastník jednotky právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Platná právní úprava říká: Člen společenství má právo seznámit se s hospodařením a způsobem správy domu, s podklady, z nichž vychází určení výše jeho povinnosti podílet se na nákladech spojených se správou domu a pozemku a s dodávkou služeb spojených s užíváním jednotky, právo nahlížet do smluv uzavřených ve věci správy a oprav domu, do účetních knih a účetních dokladů.

Nahlížení lze realizovat po předchozí domluvě se statutárním orgánem společenství výlučně v prostorách určených společenstvím a za přítomnosti člena statutárního orgánu či pověřeného člena, a to 1 x čtvrtletně.

Člen má právo si výlučně pro svoji potřebu pořizovat výpisy, nemá však právo odnášet si jakékoli písemnosti mimo určené prostory, má právo si na místě vlastními prostředky pořizovat fotokopie a má povinnost uhradit náklady vzniklé v souvislosti s přítomností správce či účetní.

Dle mého stanoviska je platná právní úprava v posuzované otázce velice kusá, ponechává proto prostor pro podrobnější úpravu ve stanovách. Zákonem ani podzákonným právním předpisem tedy není podrobněji upraven ani způsob realizace práva vlastníka jednotky dle § 1179 OZ, ani frekvence a ani to, zda společenství (případně smluvní správce) má nárok na náhradu nákladů s tím spojených.

V případě, že se styk vlastníků jednotek se správcem neupraví, uplatní se obecná pravidla stanovená pro soukromý styk. Zejména jde o zásady, že subjektivní právo lze uplatnit jen při poctivém dodržování dobrých mravů se zřetelem ke zvyklostem soukromého života a že se zjevnému zneužití práva odnímá právní ochrana.

Osoba odpovědná za správu domu nesmí proto určit pro výkon práv vlastníka jednotky způsob tak omezující, aby výkon práva vlastníku jednotky hrubě ztížila nebo v podstatě vyloučila. V opačném případě by se vlastník mohl určující žalobou domáhat plnění zákonné povinnosti ze strany osoby odpovědné za správu domu.

Závěr Ústavního soudu

Otázkou rozsahu práva na poskytování informací o hospodaření se společnou nemovitou věcí se zabýval i Ústavní soud ČR, který ve svém nálezu č. II. ÚS 3137/09 konstatoval, že „Spoluvlastník má právo na předložení komplexního, věcně a časově souvisejícího na sebe navazujícího souboru listin týkajících se hospodaření s nemovitostí. Jde o právo průběžné a trvalé, které lze vykonávat k novým skutečnostem, ale i opakovaně. Limitem je zde požadavek ochrany ostatních spoluvlastníků před nepřiměřeným rušením. Právo na informace přitom nelze chápat formálně, doklady musí být předloženy za takových podmínek, aby měl spoluvlastník reálnou možnost se s jejich obsahem seznámit a řádně je prostudovat.”

Byť se jedná o nález, který se zabýval otázkou vzájemné informovanosti mezi spoluvlastníky nemovitosti, kde nebylo založeno společenství vlastníků, lze nepochybně jeho závěry analogicky aplikovat i pro posouzení rozsahu výkonu práva člena společenství na informace dle § 1179 OZ.

1× za čtvrt roku? Málo!

S přihlédnutím k výše uvedenému se proto jeví omezení vlastníka k uplatnění svého práva pouze 1 x čtvrtletně jako v rozporu s výše uvedenými zásadami. Na druhou stranu není jistě žádoucí, aby vlastník svá práva uplatňoval v podstatě bez omezení, kdykoli. Lze proto doporučit jistou kompromisní variantu, kdy vlastníci jednotek by byli oprávněni svá práva uplatňovat v jistém přesně časově vymezeném období, aniž by měli povinnost platit jakékoli poplatky.

V tomto vymezeném období (např. každé pondělí od 14:00 do 16:00 hodin) by bylo možno nahlížení do dokumentů společenství a pořizování kopií za účasti člena výboru, který je za výkon své funkce odměňován. Při takové úpravě se také jeví jako spravedlivé, aby členové společenství neměli povinnost platit žádné poplatky za výkon svého práva, neboť by se tak dělo za přítomnosti člena výboru, který je za svoji přítomnost placen v rámci jeho odměny člena výboru.

Mimo tuto (řekněme standardní) formu výkonu práva člena společenství dle § 1179 OZ by pak stanovy obsahovaly i možnost vlastníka realizovat své právo mimo pravidelnou dobu, a to po předchozí dohodě se statutárním orgánem (případně smluvním správcem), a za přiměřenou úplatu, která by pokrývala náklady s tím spojené. V každém případě by výše těchto nákladů neměla být stanovena tak, aby výkon práva vlastníku jednotky hrubě ztížila nebo v podstatě vyloučila.

Výše nákladů by také měla být vlastníkovi předem známa. V daném kontextu lze proto doporučit, aby výše nákladů byla zakotvena do stanov nebo byla určena rozhodnutím shromáždění.

JaVa

Děkuji Kolemjdoucího za doplnění.Uvedu tedy konkrétní příklad.Pokud se shromáždění vlastníků jednotek pravidelně koná v čisté místnosti,speciálně k tomuto účelu vyhrazené,vybavené zásuvkou 240 V, stolem a židlemi v dostatečném počtu pro všechny členy SVJ,která se nachází ve sklepě sídla SVJ,tak by neměl být pro členy výboru tohoto SVJ žádný problém, umožnit nahlížení do požadovaných dokumentů v této místnosti.Samoz­řejmě po vzájemné dohodě ohledně termínu schůzky.Nutit v tomto případě člena SVJ,který si nahlížení vyžádal, jezdit někam k externímu správci a ještě tvrdit,že je to dle § 1179 v pořádku,není podle mě „košér“ a jedná se pouze o pohodlnost členů výboru potřebné listiny zajistit a předložit k nahlížení.

PS.Samozřejmě máte pravdu v tom,že jsem právní laik a že nejvyšším orgánem je pouze"shromáždění vlastníků" bez toho statutárního přívlastku. JaVa

JaVa, to si představujete, že si předseda vezme požadovaný dokument a strčí ten dokument do zásuvky? Nebo jak si to představujete.

Je mi absolutně jedno, kam si ty vyžádané dokumenty člen výboru SVJ nebo jeho předseda strčí.Jeho povinností je podle znění v zákoně a stanovách SVJ, předložit tyto listiny členovi SVJ k nahlížení.Pokud ve stanovách tohoto konkrétního SVJ není uvedeno žádné místo,kde k tomuto nahlížení bude docházet, tak předpokládám,že místnost o které se zmiňuji v jiném příspěvku, je naprosto vyhovující pro obě strany.Samozřejmě po předchozí domluvě o termínu schůzky. Stanovy si můžete pročíst v uvodním příspěvku na http://www.portalsvj.cz/…-Hlubina.pdf

Jedná se o článek V.-Členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a jejich uplatňování odst.1/písm.e-f a odst.5. téhož článku. Zkuste si táké pročíst tento odkaz,třeba se Vám to něco dá. http://www.magazinvybor.cz/…adna/3095–2/ JaVa

ale kompl a mail už má téměř každý a poslat přílohou pár .xls nebo .pdf snad není taková věda a opět odpadnou nesmysly 1–12.

Právem každého spoluvlastníka je mít „přehled“ o stavu hospodaření s jeho majetkem.

Toto právo má stejně člen Výboru jako jeho nečlen. Pokud se někdo stane členem Výboru, pak se jím stal dobrovolně, a měl by respektovat toto právo u všech spoluvlastníků.

Vybírání poplatků, a další omezení, je pouze snahou zbavit se povinnosti respektovat právo jiných členů SVJ.

Místo snahy o omezování přístupu má člen Výboru povinnost plnění tohoto práva umožnit. A jak to má tedy Výbor udělat ?

Myslím že ve většině případů nejde o zpřístupnění a nahlížení všech dokladů a podkladů, ale o získání základního přehledu o hospodaření s financemi, tedy:

• bankovní výpis z účtu SVJ
• přehled uskutečněných hotovostních plateb
• přehled faktur
• přehled uzavřených smluv
• zápisy jednání Shromáždění
• zápisy jednání Výboru.

Tyto materiály poskytnou základní přehled, s „teoretickou“ možností vyžádat si případně i seznámení s podklady. Tyto materiály (kromě výpisu z banky) je možno psát rukou s kopií průpisem, či průklepem na psacím stroji. Je evidentní, pokud člen Výboru vlastní PC, že si tuto činnost může usnadnit a výtisk i kopii provést na vlastní tiskárně. Myslím, že to ani příliš nezatíží využití výpočetní techniky oproti jejímu soukromému využití.

V opačném případě lze využít nabídku služeb v této oblasti, ovšem za cenu ztráty času při jejím zajišťování externě, a co si kdo vybere je pak na něm.

S investicí času však člen Výboru musí počítat.

Veškeré informace, které mají členové Výboru, nejsou tajné, členové Výboru nepožívají žádného zařazení ve zvláštním režimu pro práci s tajnými doklady, neskládají přísahu a podobně.

Veškeré informace jsou „majetkem“ společenství,

tedy všech členů, zakrývání „důvěrných“ informací postrádá tedy význam, a případného zneužití (použití mimo společenství) se může dopustit kterýkoliv člen, tedy i člen Výboru, včetně bývalých.