Použití prostředků z fondu oprav

NeznáIek napsal: „… míním že, že koupě pozemku pro NOVÉ PARKOVIŠTĚ nepochybně není správou domu“

NeznáIku, Vaše mínění Vám nikdo nebude rozmlouvat. K věci zatím existuje jediný judikát: Krajský soud v Hradci Králové v rozsudku 30 Ca 44/2002–16 odůvodnil, že parkoviště slouží ke správě domu v širším smyslu a může tedy být zakoupeno do vlastnictví SVJ – právnické osoby. Viz http://www.portalsvj.cz/…-nemovitosti#…

NeznáIek napsal: „míním že, hotová věc „NOVÉ PARKOVIŠTĚ“ je věcí novou a několikrát zde již bylo tvrzeno, že vlastník nemůže být nucen podílet se na „nových věcech““

Nu, to mícháte dohromady dvě různé záležitosti. VJ nemůže být nucen, aby se stal proti své vůli spoluvlastníkem nové věci. Ale ušlo Vám, že nabytí nové věci do vlastnictví SVJ – právnické osoby je něco zcela jiného než nabytí věci do spoluvlastnictví.

NeznáIek napsal: „míním že, PARKOVIŠTĚ bude stavbou, tj. novou stavbou, (…) a že k němu je třeba 100% (doložení práva provedení stavby)“

To bude záležet na okolnostech. Je-li SVJ vlastníkem pozemku a zároveň stavebníkem, nemusí Stavebnímu úřadu prokazovat oprávnění provést stavbu, neboť staví své parkoviště na svém pozemku.

lake

„…ušlo Vám, že nabytí nové věci do vlastnictví SVJ – právnické osoby je něco zcela jiného než …“

1. uvedený rozsudek nijak neuvádí zda byla iniciace převodu v důsledku 100% všech nebo byl někdo proti. Uvedený spor byl odvoláním proti rozhodnutí CUZK nezapsat SVJ jako vlastníka.
2. jde o specifický výklad soudu jinak jasného výkladu §9/1 ZoVB, který ovšem nelze paušalizovat tak, že je příspěvek na správu domu – použitelný za zvyšování hodnoty a velikosti majetku právnícké osoby určené výhradně k tomu a by zajišťovala na základě usnesení vlastníků „služby“ – ZAJIŤOVALA, nikoli přeprodávala. Takže i když je dle uvedeného rozsudku parcela napsána na SVJ neznamená to, že na ní nemají ti co ji financovali užívací nebo jiný podíl prostřednictvím separátních smluv.
3. nevím jaký důvod by měl CUZK jít do „kasační stížnosti“ – míním že mu rozhodnutí „nadřízené úrovně“ postačuje. Z čehož ovšem plyne, že šlo pouze o jednoúrovňový spor bez větší motivace podložit rozhodnutí 2.hé instance pádnějšími argumenty

„…VJ nemůže být nucen, aby se stal proti své vůli spoluvlastníkem nové věci…“

• jestli tomu rozumím, je toto tedy zjevný návod jak pořídit nové věci za příspěvky na správu ? Např. pokud nemáme vůbec výtah a chceme výtah – > zjevně stačí odhlasovat jeho nákup do majetku SVJ? Tím by se tedy daly pořídit různé věci – třeba i dětské pískoviště nebo vytvoření a naplnění stroji fitness-místnost pro hlasující většinu – jedno, že ostatní děti nemají nebo fitness pro ně není a nepochybně jim to tedy nemůže sloužit za účelem správy domu. Je to tak?
  
  Kdo ručí / má odpovědnost za takto nabytý majetek? Mají k němu členové SVJ ještě nějaký právní vztah a profit nebo mají jen závazek, případně generující se náklady za tímto majetkem – uhradit ?

Neználek

„i když je dle uvedeného rozsudku parcela napsána na SVJ neznamená to, že na ní nemají ti co ji financovali užívací nebo jiný podíl prostřednictvím separátních smluv.“

Je-li nemovitost v ČÚZK zapsána na vlastníka V.L., pak na ní má vlastnický podíl tento vlastník V.L. a pouze vlastník V.L.

(Ponecháváme teď stranou, že se zápis v ČÚZK objeví až zpětně, takže nelze ověřit vlastnické právo k danému dni: může být dodatečným zápisem zpětně změněno, i po letech.)

Pane Neználku, Váš příměr parkoviště a výtahu není přesný. Případné parkoviště zmiňované panem Lake by postavilo SVJ na svém vlastním pozemku. Vámi zmiňovaný výtah by však stavělo SVJ v cizím domě (vlastníkem není SVJ ale vlastníci jednotek) – tzn. v případě výtahu by byl potřebný souhlas vlastníků jednotek.

Ale souhlasím v jedné věci – vybavení společné místnosti fitness stroji nepochybně není správou domu.

A ještě příklad ze života ohledně pozemku – naše SVJ koupilo do svého majetku pozemek, který těsně sousedí s naším domem. Je přes něj přístup na obecní cestu, leží na něm mj. jímka na odpadní vodu. Na katastru jsme neměli žádný problém se zapsáním nabytého vlastnictví.

Myslím, že zrovna tento můj příklad by mohl sloužit jako argument pro ty, kteří si myslí, že SVJ v žádném případě nemůže nabýt nemovitost (psalo se o tom na tomto portálu už mockrát). Myslím si, že v tomto případě není důvod rozporovat, že se jedná o nabytí majetku za účelem správy domu – udělali jsme pouze úkon pro zajištění bezproblémového užívání domu vlastníky (přístup od cesty ke vchodu do domu) a zabezpečili jsme si do budoucna bezproblémový přístup ke společným částem domu (umístění lešení v případě rekonstrukce pláště budovy, postavení plošiny v případě rekonstrukce střechy apod.).

Pravdou je, že v našem případě souhlasilo s koupí pozemku do majetku SVJ 100 % vlastníků, ale nikomu jsme tuto skutečnost dokládat nemuseli.

„…Případné parkoviště zmiňované panem Lake by postavilo SVJ na svém vlastním pozemku…“

• no to nemusí být tak jisté. Pokud není možné nebo není vůle udělat výtah jak Vy uvádíte ve společných částech, pak zjevně by mohlo SVJ nakoupit pozemek právě pro účely realizace výtahu – např. naše SVJ vlastní pás okolo domu na kterém dům stojí ale tento pás je široký POUZE 1m od hrany domu – což nepochybně na výstavbu výtahu nestačí.

„…zrovna tento můj příklad by mohl sloužit jako argument pro ty, kteří si myslí, že SVJ v žádném případě nemůže nabýt nemovitost…“

• ano jsou jistě specifické případy – jako je Váš nebo jako ten ve zmíněném rozsudku. O počtu souhlasících v rozsudku není zmíněno a Vy uvádíte že jste 100% měli. Jen doufám, že se shodneme že příspěvek tazatele nevypadá na to, že by souhlasilo 100%. To, že uvedený způsob není více propracován (což ale dovozuji pouze z mé neznalosti dalšího množství judikátů svědčících situaci Vaší nebo té v rozsudku) neznamená, že se nebude zvětšovat snaha takovéhoto postupu využít i jiným způsobem než tímto – tedy např. i tak jak je zmíněno o „realizaci a vybavení fitness“.
• mimo jiné by mne opravdu zajímalo mnou zmíněné v posledním odstavci – tedy kdo za majetek SVJ ručí a jaký má např. podíl na tomto majetku – pokud nějaký takový existuje – např. v případě prodeje BJ. Lze si jako prodávající tento podíl „zakalkulovat“, když byl placen z příspěvků na správu?

Neználek

Otázka: "... by mne opravdu zajímalo kdo za majetek SVJ ručí ..."
Odpověď: Zmatečná otázka. Spletl jste si znaménka. Ručit je možno za DLUH (závazek) jiné osoby, nikoliv za MAJETEK této osoby.

Otázka: "... a jaký má např. podíl na tomto majetku např. v případě prodeje BJ"
Odpověď: Žádný. Nečiní přece problém rozeznat majetek vlastníka jednotky od majetku SVJ.

Otázka: "Lze si jako prodávající tento podíl „zakalkulovat“..."
Odpověď: Jde o jasný trestný čin podvodu, jestliže jako prodávající budete kupujícímu tvrdit, že na něj přechází také podíl na majetku, který nevlastníte. Kupující by mohl úspěšně požadovat vrácení části kupní ceny, a to v desetileté promlčecí lhůtě (§ 107 odst. 2 ObčZ).
----------------------------------------
Netřeba dále mudrovat o věci, která je v zákonu jednoznačně upravena. O věcech spojených se správou domu (včetně pořízení majetku movitého či nemovitého) rozhoduje v souladu se ZoVB statutární orgán, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění. (§ 9 odst. 11 ZoVB).

Zákon neobsahuje ustanovení o tom, že by pořízení majetku snad podléhalo 100% souhlasu vlastníků jednotek, ba ani souhlas 75% či 50% či 25,0001% zákon nevyžaduje. Zkoumat zda bylo či nebylo dosaženo 100% v některém jednotlivém případě je tedy bezvýznamné.

Tuto skutečnost nemá cenu dále obecně rozebírat - to bychom se museli začít bavit o konkrétním případu nabytí majetku a začít zkoumat stanovy a jednotlivá usnesení konkrétního SVJ, abychom zjistili, zda výbor nepřekročil své oprávnění.

A pokud se snad dodatečně zjistí, že k překročení oprávnění došlo, nic to na věci nezmění: i tak bude právní úkon nepochybně platný.

lake

„…jestliže jako prodávající budete kupujícímu tvrdit, že na něj přechází také podíl na majetku, který nevlastníte…“

• v tom případě ale je jasné, že by se měl spoluvlastník za jakoukoli cenu bránit tomu aby skrze hlasování byl nucen svyšovat podíl majetku SVJ, na kterém tedy nemá podíl. SVJ není akciovka a je primárně určena ke zajišťování služeb a nikoli k tomu aby byl navyšován majetek který tedy dle tohoto výkladu nepatří žádné fyzické osobě.
• pokud není majetek SVJ možné započítat jako podíl vlastníka skrze jeho příspěvky – komu připadne tento majetek po zániku SVJ ?

„…Zákon neobsahuje ustanovení o tom, že by pořízení majetku snad podléhalo 100% souhlasu vlastníků jednotek, ba ani souhlas 75% či 50% či 25,0001% zákon nevyžaduje…“

• hm. a co tedy určuje §11/2 ? Potřebuje výbor „usnesení“ vůbec na něco? …když zřejmě může nakoupit pozemek – > zjevně bez předchozího souhlasu materializovaného „textem usnesení“ ??

Neználek

„O věcech spojených se správou domu rozhoduje v souladu se ZoVB statutární orgán, pokud si rozhodnutí v těchto věcech nevyhradí shromáždění. (§ 9 odst. 11 ZoVB)“

Můžete to trochu rozvést?

Statutární orgán chce učinit rozhodnutí. Podle shora uvedeného § může statutární orgán učinit rozhodnutí pouze, pokud si rozhodnutí v této věci nevyhradí shromáždění. Statutární orgán je tedy povinen před každým rozhodnutím zjistit, zda si rozhodnutí v této věci nevyhradí shromáždění. Nestane-li se tak, je statutární orgán oprávněn ve věci rozhodnout.

Jak to funguje v praxi?

„…statutární orgán učinit rozhodnutí pouze, pokud si rozhodnutí v této věci nevyhradí shromáždění…“

• dobrá otázka. Já na ni odpověď v ZoVB nevidím.
  V zák.371/2004 čl.VII/3/p se píše:

  Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o … dalších záležitostech společenství, pokud tak stanoví zákon o vlastnictví bytů, anebo si je shromáždění k rozhodnutí vyhradí

  V zák.371/2004 čl.VII/3/k se píše:

  Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o … nabývání nemovitých věcí, bytů nebo nebytových prostor k účelům, které j… částka určená usnesením shromáždění, jinak částka vyšší než 50 tisíc Kč v jednotlivém případě

  Stanovy jsou ale jen stanovy – svazek listů, který může obsahovat kraviny. Bohužel míním, že by nedávalo smysl tvrdit, že si Výbor musí nejprve Shromáždění oslovit s tím zda si nechce pravomoc nad rozhodnutím vyhradit, protože by to popřelo tuto jeho rozhodovací pravomoc – danou defaultně vzorovými stanovami. Je tedy v zájmu každého Společenství aby tuto volnost SVJ omezilo finančním limitem a zavazující právní kroky aby zcela „zaškrtilo“ a jejich relativní volnost připustilo pouze na situace řešící havarijní stavy nebo je výhradně specifikovalo v textu usnesení.
  
  
• na základě principu z čl.VII/3/k lze nejen rozhodnout o nabytí ale také o DARECH. Takže odstupující výbor má možnost udělat pro své spoluvlastníky „dobrý skutek“ – > a při svém odchodu z funkce darovat 50.000 třeba na „děské vesničky“. Doposud jsem toto ustanovení vládních – defaultních stanov – zřejmě nedoceňoval :))

Neználek

Pane lake,

doporučuji Vám seznámit se s níže uvedeným zněním

"§ 15 ZoVB

4)Pokud vznikla právnická osoba (§ 9), jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek."

Logicky z něj vyplývá to co tomm77 napsal méně obratně jako svěřené prostředky. Závazek právnické osoby vůči vlastníkům jednotek znamená, zejména s primárním určením finančních prostředků a to hradit náklady spojené se správou domu a pozemku, počínat si tak aby ve svém konání nezpůsobil (např. zvětšením pozemku nákupem dalšího) další dodatečné náklady na jeho údržbu ale naopak co nejefektivněji využil stávající prostředky pro stávající dům a pozemek! To v některých megalomansky myslících výborech by mohlo dojít ve Vašem pojetí problému třeba k tomu, že ovládnutím určité většiny vlastníků by pak všichni financovali neustále rostoucím příspěvkem nákup polí a luk v okolí domu. Tak zvažte slova jenž tady píšete. Kdo koupí byt a s ním právo a povinnost podílet se na údržbě společných částí tak určitě nemá zájem společné části zvětšovat a tak zřejmě více hradit na údržbu. Pro nechápavé = kdo chce bydlet s výběhem do zahrad ať si za své koupí parcelu s domem a neobtěžuje svými sny lidi v bytech.

Luboš zásadový napsal: „Závazek právnické osoby vůči vlastníkům jednotek znamená, (…) počínat si tak aby ve svém konání nezpůsobil (…) další dodatečné náklady na jeho údržbu ale naopak co nejefektivněji využil stávající prostředky pro stávající dům a pozemek!“

Pane Luboši, mýlíte se naprosto. Pouhé Vaše přání vydáváte za skutečnost. Závazek (dluh) je pouze účetní kategorie „má dáti“. Nejde o nějaký morální závazek k pečlivému hospodaření, jak se mylně domníváte. Vaše interpretace nemá nic společného s právní ani účetní realitou.
SVJ – právnická osoba ani její výbor nemá uloženu povinnost počínat si „s péčí řádného hospodáře“, ani se nemusí chovat „šetrně“, a ani „efektivně“.

Co je „šetrné“ a „efektivní“ neurčujete v SVJ přece Vy, nýbrž výbor (§ 9 odst. 11 věta první ZoVB). Nebo v lepším případě shromáždění (což může být těsně nad 25% vlastníků jednotek). To si musíte, pane, v SVJ pohlídat sám, aby se hospodařilo šetrně a modlete se, aby Vás ostatní nepřehlasovali.

Pokud se domníváte opak, citujte právní předpis, který by SVJ nebo výboru nějakou povinnost v tomto směru přímo ukládal.

lake

Vyjádření k příspěvku:

Vložil: „Vložil lake, 4. Květen 2012 – 23:04“

Lake citace:
"SVJ – právnická osoba ani její výbor nemá uloženu povinnost
počínat si „s péčí řádného hospodáře“, ani se nemusí
chovat „šetrně“, a ani „efektivně“.

…

„Pokud se domníváte opak, citujte právní předpis,
který by SVJ nebo výboru nějakou povinnost v
tomto směru přímo ukládal.“

Tím právním předpisem je přímo §9 zák. č.72/1994 Sb. Toto ustanovení je o opravě. O odstranění vady věci. Co je oprava – odstranění vady věci – pochopíte nejlépe, pokud položíte svůj mobilní telefon „před sebe“ a pokusíte se na něj dovolat (kupříkladu z mobilu Vašich

rodičů).

Přijmutím hovoru negujete (bez dalšího) vadu věci – Vaš mobil bude funkční (pro ujištění se pokuste navázat hovor: Lake → rodiče).

Zpět k meritu, pokud „slavný výbor“ NEPROKÁŽE vadu věci (rozlišuj mezi prokázáním a pouhým tvrzením), budou muset být prostředky vlastníka navráceny (tomuto vlastníku, na návrh).

Prostředky navrátí buď „společenství“ (a pokud žádné nemá), tak jednotliví členové slavného výboru.

Právní kvalifikace bude na soudu. Navrhoval bych – preventivně – zažalovat „společenství“ a veškeré členy výboru. Jsem přesvědčen o tom, že údajná „usnesení“ (obrana společenství) budou tak neurčitá (lidově pro Lake = hloupá), že je bude soud negovat již v první instanci.

Povinným se stanou členové „slavného výboru“.

Pokud povinný dobrovolně nesplní to, co mu soud ukládá, může se oprávněný obrátit na exekutora, jehož mravně pokleslí pacholci oprávněnou pohledávku vymůžou.

V Praze, dne 5.5.2012

ZoVB

Pane „ZoVB“,
je notoricky známo, že SVJ je způsobilé konat v záležitostech oprav a údržby společných částí domu. O tom jistě není sporu.

Váš názor že snad za neřádnou správu lze žalovat přímo členy výboru není ovšem ničím podložen. Žalovat můžete, jako Zorro Mstitel, Batman a Spiderman v jedné osobě; ale ničeho se nedomůžete.

Naopak podle § 420 odst. 2 ObčZ platí, že „Škoda je způsobena právnickou osobou anebo fyzickou osobou, když byla způsobena při jejich činnosti těmi, které k této činnosti použili. Tyto osoby samy za škodu takto způsobenou podle tohoto zákona neodpovídají; jejich odpovědnost podle pracovněprávních předpisů není tím dotčena.“.

Za škodu způsobenou členy statutárního orgánu při výkonu funkce ponese tedy odpovědnost samo SVJ. Zaplatí to nakonec všichni vlastníci jednotek podle svého spoluvlastnického podílu, protože SVJ většinou žádný vlastní majetek nemá.

Ani trestný čin podle § 220 (Porušení povinnosti při správě cizího majetku) či § 221 (Porušení povinnosti při správě cizího majetku z nedbalosti) nelze prokázat, a to z jednoduchého důvodu: člen výboru totiž zpravidla nemá „podle zákona mu uloženou nebo smluvně převzatou povinnost opatrovat nebo spravovat cizí majetek“. Existence takové povinnosti je ovšem základním předpokladem trestní odpovědnosti.

Na neexistenci smlouvy o výkonu funkce jsem již vícekrát poukázal. Právě na tuto smlouvu a její obsah se bude vyšetřovatel ptát jako na první věc, až za ním dojdete podat trestní oznámení. Až zjistí, že žádná písemná smlouva o výkonu funkce uzavřena nebyla, trestní oznámení ihned odloží jako nedůvodné a odejde na oběd. Zase jeden vyřešený případ!

Nebo snad můžete jmenovat jeden jediný judikát, podle něhož byl člen výboru odsouzen k náhradě škody v souvislosti s výkonem funkce? SVJ existují v tomto státě již 18 let a je jich celkem 50000. Kde jsou tedy všichni ti pravomocně odsouzení členové výborů? Kde jsou všechny ty exekuce, o kterých píšete? Kde jsou ty rozsudky?

lake

Lze zastavit psaní nicku ZoVB?

Vyjádření k příspěvku (Vložil lake, 4. Květen 2012 – 23:04)

Virtuální osoba Lake tvrdí:

„… nemá uloženu povinnost počínat si „s péčí řádného hospodáře“,
ani se nemusí chovat „šetrně“, a ani „efektivně“.“

Vyjádření „Lake“ jsou očividně nehorázné, opovrhující životem, nelze se podivovat nad přímou cestou do pekel, kam se Lake plouží – pokud jej někdo nepostrčí, nevtáhne, navěky.

V Praze, dne 5.5.2012

ZoVB

„…Závazek (dluh) je pouze účetní kategorie „má dáti“. Nejde o nějaký morální závazek…“

• nepochybně.
• z uvedené teorie lze dovodit – a já to nehodnotím – že pokud není pro SVJ přesně vymezeno co je a co není správa domu – že pokud bude do punťy vyúčtována, ať již obsahuje fakticky colkoli je SVJ „z obliga“
• naštěstí pro většinu vlastníků je vymezeno ve Stanovách co je tou správou myšleno. To je ta obecná smlouva, kterou se zástupci SVJ musí řídit. A i kdyby nebyly přijaty separátní Stanovy – byla eo ipso projevena vůle spoluvlastníků tím, že nakoupili majetek v SVJ.
• a co se týče toho zda SVJ které zastupuje parta vykutálených jedinců z řad vlastníků zvolených stádem které je nebude kontrolovat – ano to je věc každého jednoho z tohoto stáda. Nepochybně se však dostáváme mimo meritum vlákna a to zda se lze usnést o investici do parkoviště.
• SVJ není cizí nepřátelská černá skříňka, která zná pouze kategorii má dáti / dal. Většinou jsou představiteli nejotrlejší ze spoluvlastníků a jejich vlastní činy dopadnou i na ně. Jestli podle práva nebo nikoli závisí jen na míře jejich amorálnosti.

Navrhoval bych aby jste se držel vlastních historických invektiv – pokud chcete diskutovat o jiném než meritu vlákna tj. o tom na co se ptal vlastník tj. o oprávněnosti investice do POZEMKU – ZALOŽTE K TOMU NOVÉ VLÁKNO.

Neználek