Porušování zákona předsedou společenství

Franto,

Vaše úvahy jdou nesprávným směrem.

Citace se vztahuje jen a pouze na správní rozhodnutí, která jsou ve veřejném právu. Stát svěřuje vrchnostenské postavení úředním osobám nad pouhými občany a jinými osobami. Tam skutečně platí presumce správnosti správního rozhodnutí i když každý vidí, že rozhodnutí je věcně nesprávné nebo nezákonné nebo jen formálně vadné. Všechna tato rozhodnutí jsou „správná“ a musí se napadnout soudně, jinak vyvolávají účinky.

Něco jiného je nicotnost. Takové rozhodnutí nemůže vyvolat žádné účinky. Příkladem budiž vyhlášení prohibice osobou k tomu nezpůsobilou, která si něco poplkala do rozhlasu a do televize a která zcela ignoruje, že povinnosti se ukládají pouze na základě zákona přijatého poslanci (senátoři a prezident mají pouze právo zdržovat) a publikovaného ve Sb.z. Ale to se píše v Ústavě a to málokdo čte.

A úplně něco jiného je soukromoprávní oblast, kam patří např. vztah člen SVJ a SVJ. Tam není presumpce správnosti. Tam platí staré přísloví, že právo svědčí pouze bdícím, nikoliv spícím.

Hezký den!

Pavel

Pane Pavle, definici nicotnosti znám. Že právo svědčí pouze bdícím, nikoli spícím vyplývá také z toho, co jsem opsal. Znamená to, že usnesení je platné, i když je vadné a přijaté, pokud není vadné od počátku. Z toho vyplývá, že musím jednat, protože mám pouze 6 měsíců na nápravu.

V ZoVB není tato oblast řešena, takže se poučíme jinde. Pro diskutované případy to přece sedí. V příspěvcích jsem našel pouze „tak to je“ ale žádné zřetelné zdůvodnění, „proč to tak je“. Kdyby tam bylo, nebyla by dlouhá diskuze bez zřetelného závěru.

FrantaF

Přečetl jsem si pečlivě § 11 odst. 3 ZoVB. Některé interpretace jeho ustanovení v této diskuzi považuji za nesprávné. Pan Martin napsal o předsedovi, „To, že ke schválení takovéhoto kroku zákon vyžaduje tříčtvrtinovou většinu, ho vůbec nezajímá“. Z toho snad vyplývá, že návrh předsedy nebyl přijat. Pro rozhodnutí nebyl dostatek přítomných a usnesení bylo v tomto bodě neplatné. Pan Martin, poměrně nový vlastník, neměl proč předpokládat, že předseda neschválenou realizaci provede. Nevidím zásadní chybu na jeho straně. Matoucí v jeho výroku bylo, že si předseda prosadil „provedení“ opravy, když ji vlastně neprosadil, protože bylo usnesení neplatné.

Větu v zákoně „Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoli vlastníka jednotky soud“ nechápu tak, že předseda může považovat bod za schválený, pokud se žádný vlastník neobrátí na soud. Naopak se domnívám, že pokud předseda (jako přehlasovaný vlastník) neuspěje, může se u soudu domáhat rozhodnutí ve prospěch jeho návrhu (do 6 měsíců), stejně jako kterýkoliv vlastník (který neuspěl).

Tvrzení že pan Martin konkludentně schválil usnesení, pokud se neobrátil na soud, snad nemůže v tomto případě platit. Nebo snad skutečně platí, že i neschválené (nebo neplatné) usnesení platí, pokud se někdo neobrátí na soud. Tento smysl totiž cítím z příspěvků pánů kubajze a lake. Nechápu to. Takže otázku pana Martina „co se dá dělat“ považuji za oprávněnou.

Je pravda, že vlastně jenom potvrzuji stručnější příspěvek pana Černého, protože jeho opakování výroku pana lake se může zdát poněkud matoucí spolu s jeho odmítnutím. Nejsem znalý práva, a nedotkne se mě, pokud mě někdo přesvědčí, že se mýlím. Naopak se rád poučím. Domnívám se však, že by v ustanovení zákonů měla být logika.

FrantaF

Snaha o zpětné hledání chyb v usnesení je jednak zbytečná, jednak právně nevymahatelná.

• Zbytečná je proto, že nelze pomocí práva zpětně vrátit stav před opravou. Buď je to nemožné, nebo jedině s podstatně vyššími náklady, než stála celá oprava. Vše by samozřejmě zaplatili vlastníci jednotek. O co tedy jde?

• Právně nevymahatelná je proto, že justice nebude chránit jednotlivce, který se nedovedl ozvat zákonem předvídaným způsobem, a hlavně se neozval včas. Soudy chrání zejména další osoby, které se usnesením řídily v dobré víře.

Ohledně platnosti usnesení, které nebylo včas napadnuto, jsem napsal několik příspěvků s uvedením konkrétních rozsudků Nejvyššího soudu a Ústavního soudu: http://www.portalsvj.cz/…BEdy+zhojeny

Ten, kdo byl přítomen na shromáždění, měl zákonnou lhůtu celých šest měsíců na to, aby se bránil zákonnými prostředky a poukázal na chybu v hlasování: buď svoláním dalšího shromáždění, nebo se mohl rovnou obrátit na soud (s žádostí o rozhodnutí že usnesení nepřijaté potřebnou většinou nemá právní účinky).

Tazatel však neučinil nic z toho. Nechal uplynout zákonnou lhůtu, nechal SVJ provést opravu za 250000 Kč. Dodatečně přichází s předem ztraceným návrhem na trestní stíhání. Zbytečné gesto.

Ano, nápad s trestním oznámením je předem odsouzen k nezdaru. Psal jsem o tom zde vícekrát. Člen výboru nemá zákonnou trestně právní odpovědnost za neřádné hospodaření. Takovou odpovědnost by měl pouze na základě soukromoprávní písemné smlouvy o výkonu funkce. Pokud se někdo domnívá opak – prosím: ať tedy cituje zákon č. 40/2009 Sb., trestní zákoník.

lake

Pane lake. Přijímám Vaše zdůvodnění, proč nelze vrátit, co se již stalo. Původní dotaz zněl ve smyslu, jak lze viníka potrestat a tazatel si nezasloužil výtky pro neznalost. Mě naopak překvapilo, že usnesení, které zjevně odporuje zákonu je platné pokud …. atd.

Procházel jsem příspěvek na odkazu, který jste uváděl. Tamější diskuze se nedostala ke zřetelnému závěru, stejně jako tato. Rozhodnutí ÚS 1867/07 ze dne 23. 10. 2007, na které jste odkazoval, není poučením, protože řešený případ byl zásadně odlišný. Usnesení bylo od počátku právoplatné a také dokonce sám žalobce pro ně hlasoval.

V obou tématech nebyla přes snahu účastníků vysvětlena zásadní otázka. Tou je pojem „platné“ a „neplatné“ usnesení z hlediska právního. Váš výrok „Co se řádně odhlasovalo a oznámilo, platí“ nic neprozrazuje tomu, kdo není seznámen s významem slov „řádně odhlasovalo“. Z Vašich výtek zjistil tazatel, co měl dělat v daném případě. Protože se domníval, stejně jako já a snad také mnozí další, že usnesení odporovalo zákonu, můžeme všichni usuzovat, že Vaše „řádně“ do věty nepatří.

Pak neplatí moje původní domněnka, že usnesení je neplatné vždy, když odporuje zákonu, ale naopak by platilo opačné poučení pro vlastníky a sice: „Usnesení shromáždění, které je uvedeno v zápise jako schválené a je řádně oznámené vlastníkům, platí i v případě, že porušuje ustanovení zákona. Za neplatné jej může ve stanovené lhůtě dodatečně označit pouze rozhodnutí soudu, na žádost kteréhokoliv z přehlasovaných vlastníků. Neplatí to pro usnesení, pro které není shromáždění oprávněné“. (Nekritizujte formulaci textu). Takto jsem to v těchto diskuzích nenašel a nemusí to být pravda. Proto nezbývá, než ptát se a čekat, zda někdo znalý konečně zřetelně vlastníkům poradí.

FrantaF

Pane FrantaF,

že se některá diskuse nedostala „ke zřetelnému závěru“ je naprosto běžné ve většině zdejších diskusí. Ke každé správné odpovědi se najde grafoman, který bez znalostí plácne přesný opak. Například zde o dva příspěvky výše Honza Černý: Plete si relativní neplatnost s absolutní neplatností. Nezná zákonnou úpravu, nezná dlouholetou konstantní judikaturu, nezná výklad ústavního soudu, nečetl právní literaturu k věci. Musíte si sám umět vybrat informace právně podložené, jinak bude celý tento portál pro Vás navěky „nezřetelný“.

Usnesení I.ÚS 1867/07 ze dne 23.10.2007 se samozřejmě velmi týká našeho případu, jinak bych ten odkaz v příspěvcích neuváděl. Bylo třeba si přečíst argumentaci ÚS. O možnosti napadnout výsledek hlasování shromáždění SVJ pravil Ústavní soud toto (parafrázuji právní věty):

Zákon stanoví v tomto směru časovou restrikci (se zjevným účelem zabezpečit právní jistotu většiny a současně s cílem zajistit právní jistotu třetích osob). Právo rozporovat rozhodnutí spoluvlastníků by již zaniklo (časová restrikce) uplynutím šesti měsíců ode dne přijetí rozhodnutí.

Je tedy naprosto zjevné co v usnesení Ústavního soudu I.ÚS 1867/07 je obsaženo k našemu problému.

• Rozporovat průběh hlasování lze pouze v zákonné lhůtě šesti měsíců.
• Neuplatní-li vlastník své námitky během této doby, toto právo navždy zaniká.
• Je třeba chránit dobrou víru všech, kteří z daného usnesení vyšli jako z platného.

Ostatně totéž je uvedeno v ZoVB, viz § 11 odst. 3: „Právo je nutno uplatnit u soudu do 6 měsíců ode dne přijetí rozhodnutí, jinak právo zanikne.“

Zánik práva znamená, že toto právo už nelze uplatnit, i kdybyste měl tisíckrát pravdu a sehnal si k tomu pětadvacet svědků. Zápis praví, že usnesení bylo přijato. Platnost zápisu už nezvrátíte. Nevím jak ještě jinak bych to měl vysvětlit.

Je to jako s jogurtem, který jste si koupil v samoobsluze: reklamovat jej můžete pouze do konce vyznačené životnosti. Pokud reklamujete PROŠLÉ zboží se zelenou plísní na povrchu, můžete sice tvrdit, že ta plíseň už v kelímku byla, když jste si jogurt donesl domů. Vaše reklamace bude zamítnuta z důvodu prošlé záruční lhůty. Vedoucí se Vás pochopitelně zeptá: A proč jste to tedy nereklamoval hned?

Na totéž jsem se zeptal tazatele já.

lake

§ 11 odst. 3 nic neřeší situaci, kdy je v zápisu ze schůze uvedeno, že usnesení bylo přijato, ač nebylo dosaženo předepsané většiny. To speciálně znamená, že se v dané situaci nepoužije ani poslední věta § 11 odst. 3 (lhůta). Běh 6měsíční lhůty je v takovém připadě irelevantní.

Nebo snad některý ze soudů vyšších stupňů (zmiňovaná „konstantní“ judikatur) rozhodl, že uplynutím 6měsíční lhůty jsou zhojeny veškeré vady rozhodování právnické osoby?

Takže klid: Vždy je třeba zkoumat, zda se jedná o situaci, na niž dopadá § 11 odst. 3, který se použije toliko „Při rovnosti hlasů, nebo nedosáhne-li se potřebné většiny nebo dohody“

Pokud tato situace předvídaná shora citovanou částí § 11 odst. 3 nenastala, pak na ni nedopadá a nemůže dopadat 6měsíční lhůta, tím méně může dojít k nějakému samočinnému zhojení vad během lhůty.

Jinak řečeno, vadné rozhodnutí zůstává vadným rozhodnutím.

Káčko napsal: „Nebo snad některý ze soudů vyšších stupňů (…) rozhodl, že uplynutím 6měsíční lhůty jsou zhojeny veškeré vady rozhodování právnické osoby?“.

Samozřejmě že rozhodl, a ne jednou. Celou dobu nepíšu o ničem jiném. Proč se zde tedy pouštíte do právních výkladů, jestliže o věci nic nevíte?

Znásilnění či vražda se promlčí za 20 let, soudem přiznané právo za 10 let, nárok na náhradu škody za 2 roky a právo na opravu chyb v zápisu shromáždění za půl roku.

Uvedu namátkou jeden citát. Jde o výklad příslušné části Občanského zákoníku z rozsudku Nejvyššího soudu 21 Cdo 948/2006 ze dne 15.02.2007:
„Právní úkon, u něhož je dán důvod tzv. relativní neplatnosti podle ustanovení § 40a obč. zák., se považuje za platný (se všemi důsledky z toho na právní vztahy vyplývajícími), dokud se ten, na jehož ochranu je důvod neplatnosti právního úkonu určen, neplatnosti nedovolá. Jestliže se oprávněná osoba dovolala tzv. relativní neplatnosti důvodně, je právní úkon neplatný od svého počátku (ex tunc).“

Zákon č. 72/1994 o vlastnictví bytů pro tyto případy stanoví kogentně ve svém ustanovení § 11 odst. 3, že vlastník jednotky se může svého práva dovolat pouze ve lhůtě šesti měsíců, jinak toto právo zanikne.

Ústavní soud potvrdil nepřekročitelnost šestiměsíční lhůty v usnesení I.ÚS 1867/07 a jednoznačně vyložil jaké má toto ustanovení smysl: ochrana dobré víry ostatních osob.

Nejvyšší soud v rozsudku 29 Cdo 383/2010 judikoval totéž. Navíc upozornil, že přezkoumání platnosti usnesení se vlastník jednotky může domáhat pouze podle § 11 odst. 3 ZoVB a výhradně v tam uvedené lhůtě šesti měsíců:
„Ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů upravující předpoklady a podmínky pro soudní přezkum usnesení shromáždění vylučuje, aby tato usnesení byla přezkoumávána jiným než v tomto ustanovení upraveným postupem.
(…) Opačný závěr by právní úpravu, začleněnou do ustanovení § 11 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů, činil nadbytečnou a vnášel by v rozporu s principem právní jistoty do poměrů společenství, vlastníků jednotek a koneckonců i třetích osob právní nejistotu “.

Váš názor, pane Káčko, říká, že jednotlivý rýpal má navěky absolutní přednost před právní jistotou všech ostatních. Takový názor je v rozporu s právem. Znamenal by, že jakékoliv usnesení shromáždění by mohlo kdykoliv v budoucnu být úspěšně napadeno a zneplatněno od počátku pro formální chybu nebo chybu v počtech. Každý zápis by se na věčné časy stal časovanou bombou, čekající na toho, kdo to po letech vytáhne na světlo.

Podívejme se, jak by vypadal svět podle pana Káčka:
Řekněme, že první shromáždění SVJ v roce 2001 mělo napadnutelnou chybu (chyba v pozvánce, nebo nebyla zjišťována usnášeníschopnost). Podle názoru pana K. jsou tím neplatná všechna přijatá usnesení, včetně hlasování o stanovách a volba prvního výboru. Tento „neplatný“ výbor tedy nebyl oprávněn jednat jménem SVJ, neplatné jsou podle pana K. i všechny právní kroky, které výbor v dalších letech činil navenek. Všechny smlouvy a objednávky se od počátku ruší. Další shromáždění včetně volebních byla podle pana K. svolávána neoprávněnými osobami, takže automaticky jsou zneplatněny všechny další volby všech následujících výborů a všechny jejich právní kroky až do dneška. Vlastní přijaté stanovy SVJ neplatí a je třeba se zpětně od r. 2001 řídit podle vzorových. Byty v nástavbě, schválené v r. 2006 a zkolaudované v r. 2008, právně neexistují. Rozúčtování služeb nebylo nikdy schváleno a proto se zpětně od r. 2001 musí rozúčtovat nějak jinak. A tak dále.

Pane Káčko, Vy si snad opravdu myslíte, že můžete kdykoliv – po dvou, pěti nebo deseti letech – zneplatňovat dříve přijatá usnesení? Takovou anarchii a nekonečnou právní nejistotu naštěstí zákony tohoto státu nepřipouštějí.

lake

Pane lake. Udělám krátké shrnutí našich příspěvků. Snad z toho vyplyne, proč platí Vaše poznámka, že ve většině příspěvků se diskuse nedostala ke zřetelnému závěru. V prvním svém příspěvku jsem vyjádřil pochyby, zda je správná interpretace § 11 odst. 3 ZoVB ve Vašem příspěvku, „že i neschválené (nebo neplatné) usnesení je platné, pokud se nikdo neobrátí na soud“. A položil jsem otázku, zda to skutečně platí. Dodal jsem, že se rád poučím.

Vy jste odpověděl mnoha slovy, ale na moji jedinou otázku (pochybnost) jste neodpověděl.

V dalším příspěvku jsem ve zdrojích, na které jste odkazoval, našel novou informaci pouze ve Vaší větě „Co se řádně odhlasovalo a oznámilo, platí“. V uvedeném tvaru, je výrok neurčitý, protože, jste neuvedl, co se skrývá ve slově „řádně“. Pokud je to Vaše věta, měl byste definovat, co je „řádné odhlasování“, případně byste měl slovo „řádně“ vypustit. V obou případech pak bude význam věty zřejmý a v každém z uvedených návrhů asi jiný.

Vaše obsáhlá odpověď opakovala pouze již známé pravdy, které se dají vyhledat.

Přitom podstata sporu byla v obou diskusních tématech právě o tom, co má vyjadřovat Vaše „řádně“, pokud vůbec do věty patří. Mohu se domnívat, že to sám nevíte. Tím, že mi opakujete totéž, navíc na co jsem se neptal, děláte z jednoho z nás pitomce, který nic nechápe. Pokud ostatním místo rad chcete náhradou poskytnout zábavu, beru to. Začíná ve mně hlodat myšlenka, že Vám jde v poslední době spíše o množství vět a odstavců, než o skutečné rady.

FrantaF

Pane Franto, jestlipak není problém spíše u Vás?

Dal jsem odkazy na jedno usnesení Ústavního soudu, na dva rozsudky Nejvyššího soudu a celou konstantní judikaturu ohledně rozhodování právnických osob, odkázal jsem na článek o věci vyhledatelný na internetu a na fundovanou odbornou publikaci, kterou si můžete koupit a prostudovat.

Pokud Vám toto všechno nestačí, nemohu sloužit.

Navíc předstíráte, že údajně citujete má slova, ale v uvozovkách uvádíte Váš vlastní zkomolený text, který jsem nikdy nikde nenapsal: „… že i neschválené (nebo neplatné) usnesení je platné, pokud se nikdo neobrátí na soud“.

Ve skutečnosti jsem psal něco zcela jiného, ale to byste si ty příspěvky musel napřed přečíst. Je to zcela stejná nedbalost při čtení jako s usnesením Ústavního soudu I.ÚS 1867/07, ve kterém jste údajně nenašel nic k věci. Je to zcela stejné, jako když mne nyní nabádáte, abych objasnil OBECNĚ jak to vlastně je. Přitom v jednom z příspěvků, na které jsem odkázal (http://www.portalsvj.cz/…hromazdeni-0#…), jsem napsal jasně:

„Zda konkrétní usnesení je platné, nebo absolutně neplatné, nebo nulitní (nicotné) se dá zjistit pouze při znalosti obsahu tohoto usnesení. Tuto základní informaci však neposkytujete, takže Váš dotaz zůstává neurčitý a nelze na něj odpovědět.“

Mějte se pěkně.

lake

Pane lake. Necitoval jsem Vaši větu. Vyjádřil jsem pochyby, zda je správná interpretace § 11 odst. 3 ZoVB ve Vašem příspěvku, „že i neschválené (nebo neplatné) usnesení je platné, pokud se nikdo neobrátí na soud“. V uvozovkách je uvedeno, jak jsem chápal význam tří málo odlišných formulací Vaší věty. Věty uvedu na závěr tohoto příspěvku.

Vaše výtka, co vše jsem neprostudoval a nekoupil, je nehorázná. Žádáte, abych utratil čas a dokonce peníze, k vysvětlení jednoho slova Vaší věty. Do diskuse jsem vstoupil pouze s úmyslem upozornit na domnělé nesrovnalosti, v interpretaci výše uvedeného paragrafu. Vaše odkazy mě následně přivedly k Vaší větě „Co se řádně odhlasovalo a oznámilo, platí“. Obsah slova „řádně“ jste nikde nedefinoval a věta je proto neurčitá. Napadlo mě, že to mohlo být příčinou, proč jste nepřesvědčil nejen mě, ale také další diskutující. Snažil jsem se Vás na to pouze upozornit. Na vysvětlení jsem byl zvědav, ale prakticky je nepotřebuji.

Váš pokus opět odejít od Vaší věty nepřijímám. Je pravda, že se dá zjistit platnost usnesení až při znalosti jeho obsahu a okolností jeho vzniku. Ale neurčitost Vaší věty to neřeší. FrantaF

Dále uvádím Vaše věty přesně. Vložil lake, 23. Duben 2012 – 9:40 Není-li platné usnesení včas napadeno způsobem předvídaným v § 11 odst. 3 ZoVB, je na něj nahlíženo i nadále jako na platné. Jakékoliv zpochybnění takového usnesení po uplynutí šestiměsíční lhůty podle ZoVB je navždy vyloučeno, i kdyby dodatečně vyšly najevo skutečnosti, pro které mohlo být (v zákonné lhůtě) za neplatné.

Vložil lake 23. Duben 2012 – 10:04 Jakékoliv zpochybnění řádně přijatého usnesení je omezeno šestiměsíční lhůtou. ZoVB je totiž lex specialis vůči ObčZ.

Vložil lake 23. Duben 2012 – 11:44 Usnesení (není-li absolutně neplatné, t.j. od samého počátku) je zásadně PLATNÉ a jako k platnému se k němu přistupuje. Judikatura je v této věci konstantní. Jedině soud by mohl takové usnesení zrušit (dodatečně zneplatnit) podle § 11 odst. 3 ZoVB. Neplatnost usnesení by byla prohlášena ex tunc, tedy od počátku. Neučiní-li to soud, na platnosti usnesení se nic nemění a zůstává platným i nadále

Takže ještě jednou: Lake tvrdí, že zfalšovaný zápis o přijatém usnesení (tj. odlišný od přijatého usnesení, s uvedenými jiného procenta hlasování než odpovídá skutečnosti ad.) platí, pokud ho nikdo nenapadne. Navíd tvrdtí, že takto rozhodl Ústavní soud České republiky.

Zfalšovaná kupní smlouva rovněž platí?

Filipe, pokud to „falšování“ je jen produktem tvé mysli a nedokážeš, že smlouva falešná je, nebo se včas práva svého nedovoláš – je platná. A takový je život vetšiny ofcí – prostě se nebrání a tak jsou oškubány.

Filipe, jak chceš dokázat že to bylo zfalšovaný když na shromáždění nechodíš?

A ještě uveď kdo je „Navíd“ ja žádnýho neznám. Možná nějaká biblická postava?

CC.

„Jestliže jste se včas neobrátil na soud (nejpozději do šesti měsíců, viz § 11 odst. 3 ZoVB), pak předseda má souhlas i od vás. V právničině se takovému souhlasu říká konkludentní.“

Jestliže nebyl dán zákonem předepsaný souhlas, pak takové rozhodnutí neplatí a nikdy neplatilo, v právničtině se tomu říká absolutní neplatnost. K tématu srv. diskusi zde, zda soudy nahlížejí na rozhodování společenství jako na právní úkon.

Opak by znamenal, že cokoli předseda napíše na papír a 6 měsíců nikomu neukáže, tak platí.

Již jsem si všimnul, že zde často s některými tazateli, kteří se důvodně domnívají, že zde dostanou fundovanou odpověď na dotaz, jednáte dost arogantně, nemyslím jen Vás. K čemu tedy tyto stránky jsou? K tomu, aby se vlastníkům nebo výborům SVJ dostala rada nebo aby byli uráženi?

Pane Shánělec,
dal jsem tazateli radu, aby uklidnil svou mysl, neboť nebránil účinně svá práva a teď se užírá marnou touhou po pomstě.
To není dobré pro zdraví.
Máte-li pro něj jinou lepší radu - prosím, sem s ní.

lake