podpis dohody o fondu oprav
Dobrý den, můzě mi prosím někdo odpovědět, jak lze změnit způsob přispívání do fondu oprav? Předchozí majitel mého bytu podepsal se SVJ dohodu o jiném způsobu přispívání do fondu oprav, než podle podlahové plochy. Přechází tato dohoda na mě automaticky, jakožto na nového vlastníka,nebo zaniká změnou vlastníka tohoto bytu a SVJ se mnou musí sepsat dohodu novou, pokud ano, tak do kdy od převodu bytu na moji osobu. Chci přispívat do FO podle podlahové plochy, jako je v zákoně a SVJ mi nechce vyhovět. Mockrát děkuji za radu Alena H.
Myslím, že do fondu oprav se neplatí podle podlah,plochy, ale podle podílů na společných částech domu. My máme 361/10000 a schválili jsme si 4,– na podíl. Takže platím do FO 1.444,– Davidová
Přísně vzato máte pravdu, jenže podíl na společných částech domu se určí jako poměr podlahové plochy bytu k součtu podlahových ploch všech bytů, takže formulace, že na správu domu se přispívá podle podlahových ploch je také správná (nedohodnou-li se všichni jinak). Pepa z Depa
Dobrý den, k vašemu výpočtu, věnujte pozornost tomu, že jmenovatel podílu může být u jednoho domu u různých vlastníků různý a pokud by jste počítali dle čísla v čitateli, pak dojdete k nesmyslným úhradám, s pozdravem, Petr Vávra
Placení podle podlahové plochy jednotky nebo podle spoluvlastnických podílů na společných částech domu je shodné, protože podíly se počítají právě s ohledem na podlahovou plochu jednotky.
N. Klainová
Děkuji za odpovědi na jinou otázku, než kterou jsem pokládala. Jmenovatele máme stejného, takže jsem lehce spočítala, že byty 3+kk platí do FO 39kč/m2 a byty 1+kk platí 53kč/m2 (mámě velký úvěr na kompletní rekonstrukci domu).S pozdravem A.H.
Dobrý den, myslím si, že nejste povinna přispívat jiným způsoben než který předepisuje zákon, pokud jste vy jako vlastník nepodepsala stejnou dohodu jako všichni ostatní. Dohoda předchozího vlastníka Vás, dle mého názoru nijak nezavazuje, s pozdravem, Petr Vávra
Dobrý den, děkuji panu Vávrovi i ostatním za názory, myslím si totéž. Přachází na mne pouze stanovy, ve kterých taková dohoda nefiguruje, ale mám ještě jeden dotaz. Kamarádka je ve stejné situaci, ale mají zatím založené družstvo nájemníků. Někde jsem četla, že u družstevního vlastnictví to nelze počítat jinak, než podle podlahové plochy ani když by s tím všichni souhlasili. Ona s tím samozřejmě nesouhlasí a předseda družstva s tím nechce nic dělat a je na ni sprostý, když s tím na schůzi vystoupí. Platí vsichni 1500,–kč, ať už je to 1+kk 30m2, nebo velký 4+1 85m2. Potřebuje na schůzi ukázat černé na bílém, že předseda jedná protiprávně. Nevíte někdo, kde to najít? Děkuji Alena Havránková
Dobrý den, tato praktika jednoznačně poškozuje uživatele menších bytů a neopodstatněně zvýhodňuje uživatele bytů větších. Obávám se ze svojí zkušenosti, že u osob, které si usurpují moc v družtvech či SVJ prosazení a hájení zájmu Vaší kamarádky skončí u soudu. Doporučuji prokazatelně doručit představenstvu družstva nesouhlas s nespravedlivým přispíváním do FO, který bude dokumentem pro další řízení, s pozdravem, Petr Vávra.
Zda dohoda zavazuje dalšího vlastníka je otázka, kterou neumím vyřešit. Dovodit se dá obojí. Nový vlastník totiž vstupuje do práv a povinností předchozího vlastníka. Možná by bylo lepší nesouhlas výslovně písemně vyjádřit, a to co nejdříve, i s tím, že do doby doručení tohoto vyjádření společenství strpíte úpravu, s níž souhlasil předchozí vlastník. I kdyby to nebylo nutné, určitě si takovýmto postupem neuškodíte. Pepa z Depa
Na tuhle otázku jsem tu odpovídala – odpověď se asi někde ztratila, takže kopie podstatné části mé odpovědi:
Že musí být dohoda podepsána všemi stávajícími vlastníky, považujeme v našem SVJ za samozřejmé a při změně vlastníka podepíše nový vlastník nejen stanovy SVJ, ale i dohodu o rozdělování nákladů. Protože to takhle přímo v zákoně není stanoveno, napište si dotaz na MMR s tím, že zákon není zcela jednoznačný a že dohoda uzavřená s jinými vlastníky vás, nové vlastníky poškozuje.
S odpovědí MMR se potom pochlubte na tomto portálu.
N. Klainová
A jsme opět u chybějící definice služeb. S dohodou o přispívání na správu domu musí souhlasit všichni vlastníci (má-li být přispíváno jinak než podle spoluvlastnických podílů), zatímco o rozúčtování služeb se hlasuje (není-li stanoveno vyhláškou). Zákon zřejmě lze vykládat i tak, že pokud se daná položka přesune ze správy do služeb, pak se o přispívání hlasuje (a dohoda všech není zapotřebí). Toto je podle mne poměrně podstatná mezera v ZoVB (v navrhovaném to tak zůstává).
Není to akademická otázka, od našeho společenství jsem obdržel přehled výdajů za minulý rok, kde veškeré výdaje byly ve službách. Nevím, jak s tím mohu něco dělat, když definice služeb neexistuje. Háčky jsou dva:
- řada „služeb“ je rozúčtovávána jinak než podle spoluvlastnických podílů (což bych zablokoval, byly-li by položky vedeny ve správě, nikoli ve službách),
- příspěvky na správu současně nejsou nulové, i když podle společenství příspěvky na správu nebyly čerpány (alespoň ne v minulém roce) a rozpočet výdajů není sestaven. Není mi známo, že by cílem společenství mělo být „kolektivní spoření“ bez sestaveného rozpočtu (plánu čerpání).
Pepa z Depa
Dobrý den, to co popisujete ve mně evokuje potřebu provést velmi pečlivou kontrolu hospodaření vašeho Svj. Ono „ono“ Vámi popisované nevyúčtovávané „kolektivní spoření“ může velmi lehce býti v děravém hrnci.s pozdravem, Petr Vávra
Kdo by takovou kontrolu provedl, aby se jejími závěry společenství muselo řídit? Sám vidím, že hospodaření není průhledné, zjednat nápravu ale nedokážu. Děkuji za názor.
Pepa z Depa
Dobrý den, v první řadě je kontrola opravdu na Vás a prvním varovným signálem je, pokud hospodařící osoby s Vašimi prostředky zamezují přístupu k dokumentaci, výpisům z účtů, a uzavřeným smlouvám. s pozdravem, Petr Vávra
Připomínky k nedefinování služeb v návrhu zákona jsem poslala na MMR dne 9. října v rámci připomínkového řízení. Připomínky nebyly respektovány, přestože byly vysloveny z více připomínkových míst. Z připomínek: (nakopírováno z původního návrhu ZoVB, v přepracovaném jsou §§ posunuty).
Zůstane-li v platnosti ustanovení, (v původním návrhu § 39), podle něhož vymezení druhu a obsahu služeb náleží do výlučné působnosti shromáždění, je zbytečné propracovávat dále uvedená podrobná pravidla účasti na nákladech na správu domu v § 24 (v původním návrhu). Kdo se bude chtít vyhnout rozdělování některého nákladu podle § 24, zařadí náklad mezi náklady na služby.
Důvody: Ke schválení způsobu rozdělování nákladů na služby mezi vlastníky stačí většina hlasů všech vlastníků, není třeba dohoda všech jako u nákladů na správu podle § 24. U služeb je prováděno podrobnější vyúčtování každého druhu nákladu. Přeplatky se finančně vyrovnávají každý rok. (Výhoda pro vlastníky).
Správci domů si zařazují do služeb to, co uznají za vhodné (oni nebo programátoři). Správní poplatky za správu domu, faktury za úklid, za servis vodoměrů a celá řada dalších nákladů je v některých SVJ účtována jako náklady na správu domu, v jiných jako náklady na služby.
Předpisy záloh na služby tak mají u některých správců 3 položky – teplo, TUV, studená voda, zatímco u jiných je sestava předpisů záloh na služby plachtou s cca 20 položkami, z nichž mnohé patří do běžné správy domu.
Na semináři MMR pořádaném odborem bytové politiky v září 2007 přednášel k problematice služeb Ing. Jiří Skuhra, CSc. Do nákladů na služby zařadil náklady na osvětlení, užívání výtahů, úklid společných prostor, společnou televizní a rozhlasovou anténu, užívání domovní prádelny, mandlovny a sušárny, provoz komínové techniky, ústřední vytápění, poskytování teplé užitkové vody, vodné a stočné, komunální odpad. Kde mají vlastníci jednotek jistotu, že pokud budou postupovat podle jeho rad, neporuší § 24 navrhovaného zákona věnovaný rozdělování nákladů na správu domu? Proč je např. úklid službou a ne nákladem na udržování provozu domu (čili správní činností?). Někde je zajišťován vlastními silami, někde nepravidelně brigádnicky – tak jakápak služba?
Na MMR velmi dobře vědí, že je definice služeb zapotřebí. Důvod, proč to ignorují, neznám, snad se dá ještě něco změnit přes poslance.
N. Klainová
Souhlasím též že se službami by bylo vhodné „něco“ udělat. Dvě drobné poznámky :
- pojem „údržba“ dle mého názoru a tech. chápání nelze klasifikovat jako službu srovnatelnou s činností „úklid“. Historicky se pod pojmem údržba skrývaly činnosti odpovídající spíše pojmu „drobná oprava“. Bylo by asi lépe kdyby pojem údržba zmizel a byl nahrazen „drobná oprava“
- u pojmu „ústřední vytápění“ bych rozlišoval 2 činnosti. a) takové činnosti které slouží výhradně k obsluze zdroje vytápění.
- úkony, které mohou být spíše klasifikovány jako „údržba = drobné opravy“ a které může vykonávat i obsluha zdroje.
Stálo by za to vědět jak si to vykládá ing.Skuhra.
Pane Koláři, mne naopak vůbec nezajímá, jak si služby vysvětluje pan Ing. Skuhra.
Mne zajímá důvod, proč je MMR neráčí definovat. Chce vydělat na seminářích? Nebo má jiný důvod?
N. Klainová
Chápu rozhořčení, škoda že jsem o tom semináři nevěděl. Spíše se přikláním k úvaze, že „se chce“ vydělávat na seminářích tak jako „vykladači“ ZoVB a jiných obtížně srozumitelných zákonů. Proto bychom se měli pokusit dát dohromady další připomínky a protinávrhy a zkusit je tlačit přes poslance jak navrhujete, ale již s předstihem. Aspoň by bylo vidět jejich přístup a podle toho „volit“ !
Vidím ještě další řešení (vedle jasného vymezení služeb), totiž řešit veškeré výdaje společenství stejně. Zda je to průchodné, nevím, ale potom by nebylo třeba služby definovat.
Pepa z Depa
Sjednotit vyúčtování nákladů samozřejmě lze. Je otázka, co vůbec vedlo zákonodárce ke dvěma odlišným režimům ve vyúčtovávání nákladů společenství. Odlišnosti jsou podle stávající právní úpravy dvě:
Služby: (1) Zálohy složené vlastníkem se ročně s vlastníky vyrovnají podle skutečnosti. (2) Teplo a teplá voda se rozúčtovávají podle vyhlášky, o způsobu rozúčtování „ostatních“ služeb se hlasuje.
Jiné náklady než služby (správa): (1) Vyrovnání prostředků složených vlastníky podle skutečnosti se neprovádí, případně nevyčerpané prostředky se převádějí do dalšího období. (2) Vlastník se na nákladech podílí podle svého spoluvlastnického podílu (není-li jiná dohoda všech).
To, zda je daná nákladová položka měřená či nikoliv, je jiná věc. Kromě toho chybí definice měření. (Počet osob v bytě se jistě zjišťuje měřením, náklady na výměnu oken se zjistí tak, že se změří plocha oken. Indikátory pro rozdělení topných nákladů naopak měřidly nejsou.)
Pepa z Depa
Ještě je tu jeden rozdíl, ten ale nepokládám za podstatný:
Služby: Zálohy musí být rozepsány položkově na jednotlivé služby. To se ovšem obchází tak, že se něco rozepíše a pak se uvede položka „ostatní služby“.
Ostatní náklady na správu domu (jiné než služby): Pro předpis stačí jedna sumární hodnota, bez rozepsání na jednotlivé položky. Protože by ovšem měl být předem zpracován rozpočet (plán čerpání) a zpětně zpracováván přehled čerpání, má vlastník opět k disposici přehled čerpání po položkách (plánovaný a skutečný), kde zase jistě bude položka „ostatní náklady na správu“.
Pepa z Depa
(1) Z jakého právního předpisu vychází Ing. Jiří Skuhra, CSc.?
(2) Vymezení služeb podle Ing. Jiřího Skuhry, CSc., je nepoužitelné, neboť není jasné, co všechno zahrnují jednotlivé položky. Nejasnosti ukážu na první položce, osvětlení (myslí se zřejmě společných prostor):
Náklady na osvětlení by mohly zahrnovat např. následující:
- elektřinu,
- výměnu žárovek,
- opravy a výměnu svítidel,
- celkovou rekonstrukci společného osvětlení,
- revizi svítidel a elektroinstalace pro společné osvětlení,
- rozúčtování nákladů na společné osvětlení,
- odměnu účetní za zadání bankovního příkazu a za bankovní poplatky za položky shora uvedené (a) až f),
- vymáhání náhrady škody vzniklé na společném osvětlení,
- úhradu škod vzniklých třetím osobám provozem společného osvětlení,
- předpis úhrad a vymáhání případných nedoplatků za výše uvedné a) až i),
- vše výše uvedené (a) až i)) rovněž pro osvětlení společných částí domu, které jsou ve výhradním užívání některých vlasníků (typicky balkony a lodžie), v nové terminologii půjde o osvětlení vymezených společných částí domu.
Řekněme, že firma vykonávající pro společenství některé činnosti spojené se správou domu podle mandátní smlouvy „zajišťuje“ výše uvedené činnosti. Pak by náklady na osvětlení, kromě položek uvedených výše, zahrnovaly i „zajištění“ těchto položek, tj.
aa) zajištění dodávky elektřiny, bb) zajištění výměny žárovek, cc) zajištění výměny svítidel, … atd.
To v praxi funguje tak, že firma vykonávající pro společensví některé činnosti související se právou domu zajistí jinou firmu, která si za výjezd za účelem výměny žárovky naúčtuje cca 500 Kč (nad to se hradí žárovka a zajištění její výměny).
Na chodbě je zásuvka, z ní je odebírána elektřina pro úklid společných prostor. Tato elektřina ovšem pod pojem osvětlení nespadá, je třeba ji tedy vyúčtovávat samostatně (jak?).
Pepa z Depa
Pane Pepo z Depa, tady jste výčet všeho možného pod pojem „osvětlení“ přehnal. Řada věcí, nebudu rozebírat, evidentně má jiné zařazení a není možné ani podle vaší představivosti je „schovávat“ pod pojem „osvětlení“. Bylo by dobře některé věci nehnat do extrémů. Není to třeba. K vašemu hodnocení již upraveného návrhu ZoVB s Vámi musím souhlasit. na přepracování se mi toho tam jeví opravdu ještě hodně ale je to někde na celé přeformulování. Bylo by vhodné se spíše věnovat tomuto tematu. Nedaří se mi oslovovat administrátora, kterého by bylo vhodné znovu zapojit, neodpovídá. Nevíte jak na to ?
Já jsem naopak potěšena, že to pan Pepa z Depa přehnal, protože tím předvedl praktiky některých správců domů a taky praktiky těch, kteří jsou tzv. „v obraze“ a budou chtít nedokonalosti zákona využít.
Další diskuse bez zapojení autorů ZoVB jsou podle mého názoru možná zajímavé, ale opravdu neefektivní.
N. Klainová
N. Klainová
Z jakého právního předpisu vycházel pan Ing. Skuhra na svém semináři, nevím, nebyla jsem tam. Informaci o semináři jsem si přečetla tady na začátku října od pana Matějky, který informoval o semináři pořádaném 24. 9. 2007. Podrobnosti si můžete taky přečíst, zadáte-li si ve vyhledávání Služby – informace. Vzhledem k tomu, že seminář pořádá MMR – odbor bytové politiky, měly by být dotazy směrovány přímo tam. Tady se můžeme dohadovat do nekonečna, ale ničeho tím nedosáhneme.
N. Klainová
MMR by Vám ale mělo odpovědět na dotaz, z jakých podkladů pan Ing. Skuhra vycházel, když přednášel pod hlavičkou MMR. Rovněž by mělo vysvětlit, proč nechce služby definovat alespoň v návrhu nového zákona. Na MMR vědí, že by to měli udělat, ale nechtějí. I tato informace už tu byla uvedena. Těším se, že se o odpověď z MMR podělíte s ostatními.
N. Klainová
Zatím jsem ve fázi, kdy mám před sebou návrh ZoVB se zeleně vyznačenými pasážemi, které podle mne představují zlepšení (upřesnění, zjednodušení) a oranžově vyznačenými pasážemi, které představjí sporné nebo neřešené body.
Uvidíme, zda to dokážu poslat „svému“ poslanci. 50 stran textu je bohužel značný objem na to, abych to prošel dostatečně podrobně, text navíc obsahuje na více místech vnořené odkazy, kdy jeden odstavec odkazuje na jiný, v němž je odkaz na další odstavec.
Pepa z Depa
Poslední komentáře