Oprava prohlášení vlastníka a SVJ
Dobrý den, panelový dům, část bytů bytové družstvo, část bytů, převod do osobního vlastnictví bez založení SVJ a orgánů SVJ, (neuskutečnila se první schůze shromáždění). Každý nový vlastník pak s družstvem má dohodu, platí platby, družstvo provádí všechny kroky, vyúčtování, vede účetnictví atd. Všem bydlícím je známo, že nemáme v pořádku prohlášení vlastníka, některé byty jsou chybně zaměřeny. Muselo by dojít k opravě, přeměření všech prostor v domě. Má smysl chybné prohlášení, které je někdy z roky 2000, opravovat? Má smysl zakládat SVJ, když není nikdo, kdo ho bude chtít vést? Dosud všechny byty do vlastnictví katastr převedl. Vlastníci již mají více bytů než družstvo. Máte někdo zkušenost, nechat SVJ nezapsané, „nezaložené“. Má vyměřená plocha bytu přímý vliv na budoucí hlasování, pokud budou vlastníci „zakládat“ SVJ? Děkuji za názor. Zdraví Veverková
Pravděpodobně jde u vás o případ založení SVJ dle § 24 zákona č. 311/2013 Sb.:
㤠24
(1)Pokud bytové družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona
o vlastnictví bytů, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo bytové
družstvo, které je jeho právním nástupcem, plnilo povinnosti správce podle
§ 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. června
2000 a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se
nesnížil ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku na méně než
jednu polovinu, je bytové družstvo ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona
správcem domu a pozemku; na správu se přiměřeně použijí ustanovení §
1191 občanského zákoníku. Ustanovení § 1198 občanského zákoníku se
zde nepoužije.“
K založení SVJ by mělo dojít podle § 24 odst. 2 zákona č. 311//2013 Sb.:
„(2) Sníží-li se po dni nabytí účinnosti tohoto zákona spoluvlastnický podíl správce uvedeného v odstavci 1 na společných částech domu na méně než jednu polovinu, svolá správce nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“). Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoliv vlastník jednotky. Návrh na zápis do veřejného rejstříku musí statutární orgán společenství podat nejpozději do 30 dnů ode dne založení společenství.“
Píše se zde o potřebě založit SVJ při snížení spoluvlastnického podílu družstva na méně než jednu polovinu.
Podle přechodného ustanovení platí výjimka založit SVJ až při snížení spoluvlastnického podílu družstva na méně než jednu čtvrtinu v případě splácení úvěrů či okamžiku splacení úvěrů (možná váš případ, takže byste zatím zakládat SVJ nemuseli).
Pokud by nastaly uvedené podmínky k povinnosti založit SVJ a zapsat ho do veřejného rejstříku (prokázat vznik SVJ) a vy povinnosti nesplnili, zablokuje katastr nemovitostí družstvu další převody jednotek na družstevníky. Toto opatření má tlačit na vznik SVJ.
Až do povinnosti založit SVJ a zapsat ho do veřejného rejstříku se správa v domě řídí podle § 1191 NOZ jak je uvedeno v citovaném § 24 odst. 1 zákona č. 311/2013 Sb. tj. „správa bez vzniku společenství“. Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení NOZ o shromáždění. Vlastníky jednotek svolává správce. Podle § 24 odst. 3 zákona č. 311/2013 Sb. se pro rozhodování ve věcech správy domu a pozemku a ke schválení stanov společenství vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů.
K dotazu:
„Má smysl chybné prohlášení, které je někdy z roky 2000, opravovat?“
Jestliže byli spoluvlastnické podíly u jednotek (bytů a nebytových prostor) uvedených v katastru nemovitostí stanoveny podle podlahových ploch, tak záleží na velikosti odchylek nesprávně zaměřených bytů. Podle spoluvlastnických podílů jsou stanoveny příspěvky na správu. Můžete si spočítat jak by se změnila výše příspěvků u jednotlivých bytů po opravě podlahových ploch v prohlášení vlastníka.
Odstranění vady prohlášení řeší § 1168 NOZ:
㤠1168
Odstranění vady prohlášení“
„(1)Vymezuje-li prohlášení jednotku neurčitým nebo nesprávným způsobem a neodstraní-li je původce prohlášení bez zbytečného odkladu poté, co ho na vadu upozornila osoba, která na tom má právní zájem, mohou vadu odstranit vlastníci dotčených jednotek společným prohlášením. Nedojde-li k tomu, rozhodne o odstranění vady soud na návrh osoby, která na tom má právní zájem.“
K dotazu:
„Máte někdo zkušenost, nechat SVJ nezapsané, „nezaložené“. Má vyměřená plocha bytu přímý vliv na budoucí hlasování, pokud budou vlastníci „zakládat“ SVJ?“
Jak jsem uvedl v předešlém příspěvku, při správě bez vzniku společenství, postupujete obdobně jako v případě správy u SVJ s prokázaným vznikem. V obou případech rozhodujete na shromáždění vlastníků.
Ve vašem případě, kdy vám pravděpodobně ještě nevznikla povinnost založit SVJ a kdy, jak jste uvedla, není nikdo, kdo ho bude chtít vést, bych se do zakládání SVJ nehrnul. Dům spravuje družstvo (správce), o všem podstatném rozhodují vlastníci na shromáždění vlastníků. Nemusíte zakládat právnickou osobu SVJ, čímž si ušetříte další finanční náklady s tím spojené.
Co se týče vlivu na budoucí hlasování, pokud budou vlastníci „zakládat“ SVJ? Na shromáždění byste měli rozhodovat podle spoluvlastnických podílů (pravděpodobně podlahových ploch bytů, což je u obvyklé u většiny domů), tj. vlastníkům se při hlasování započítává počet hlasů podle velikosti jejich spoluvlastnického podílu. Pozor, to platí úplně stejně při rozhodování shromáždění vlastníků v případě, kdy ještě SVJ nevzniklo, tak v případě „vzniklého“ SVJ.
Napsal jsem „Na shromáždění byste měli rozhodovat…“ proto, protože vím, že někde v obdobné situaci jako u vás, postupují v rozporu s NOZ tak, že namísto rozhodování na shromáždění vlastníků rozhodují na tzv. „schůzi samosprávy“, tj. společné schůzi družstevních nájemníků a vlastníků bytů, kdy se při hlasování započítává každému družstevnímu nájemci i vlastníkovi bytů jeden hlas.
Podle zákona by měl správce vždy svolávat ještě shromáždění vlastníků, kdy hlasují pouze vlastníci bytů a zástupce družstva za byty v jeho vlastnictví a jejich hlasy se započítávají podle velikosti jejich spoluvlastnických podílů.
Vložil Anonymous, 21. Březen 2024 – 12:09 :: Vznik společenství
- část bytů bytové družstvo,
- část bytů, převod do tzv. „osobního vlastnictví“ bez založení SVJ a orgánů
Neuskutečnila se 1. zasedání shromáždění (dle zákona).
- Každý (nový) vlastník má (pak) s BD dohodu, platí platby, BD provádí všechny kroky, vyúčtování, vede účetnictví atd.
- Všem bydlícím je známo, že nemáme v pořádku Prohlášení, některé byty jsou chybně zaměřeny. Muselo by dojít k opravě, přeměření všech prostor v domě.
- Má smysl chybné prohlášení (někdy z r. 2000), opravovat?
- Má smysl zakládat SVJ, když není nikdo, kdo ho bude chtít vést?
- Dosud všechny byty do vlastnictví katastr převedl.
- Vlastníci již mají více bytů než družstvo.
- Máte někdo zkušenost, nechat SVJ nezapsané, „nezaložené“.
- Má vyměřená plocha bytu přímý vliv na budoucí hlasování, pokud budou vlastníci „zakládat“ SVJ?
Zdraví Veverková
- – – – – – – – – – – – – – – –
Vám se těžko odpovídá. Utajila jste nám, kdy docházelo k „převodu bytů“, i když asi přeci jen až při platnosti NOZ, tedy po 1.1.2014.
Dle NOZ
§ 1198
(1) Nebylo-li společenství založeno již dříve, založí je vlastníci v domě, kde je alespoň 5 jednotek, z nichž alespoň 4 jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků
§ 1200
Založení společenství vlastníků (1) Společenství se založí schválením stanov;
- – – – – – – – – – – – – –
Nepíšete, kolik je bytů celkem, kolik v tzv. OV, kolik členů BD (nájemníků).
Pokud jde o výměru bytů, tak to bych neřešil protože ani u nás nejsou zřejmě byty korektně zaměřeny protože někteří vlastníci (spíše v té době ještě nájemníci obce) nevpustili zaměřovače s červenými světýlky do bytů.
ad) dohoda s BD
obsahuje dohoda řádné vyúčtování vlastníkům a to, že družstvo vede peníze „vlastníků“ odděleně od peněz „družstva“ ?
Máte jistotu že nedochází k defraudaci peněz vlastníků ?
ad) smysl založení SVJ
Pokud není SVJ, řídíte se NOZ § 1191 až 1193. Ohledně podílu na hlasování, nechal bych podíly tak jak jsou. Pokud není SVJ, tak vlastníci bytů asi o ničem právoplatně nerozhodují. Nebo se vás snad snad představenstvo BD na něco ptá ?
O smyslu založení SVJ se zde diskutovalo nepřímo, řešila se otázka v čem je lepší správa domu bez SVJ, tedy dle § 1191 až 1194.
Jak už napsal MartinII, prohlášení podle tazatelky je někdy z r. 2000, takže se dá předpokládat, že k převodům bytů nedocházelo až za účinnosti NOZ, nýbrž ZoVB 72/1994 Sb.
Napsal jste:
„Nepíšete, kolik je bytů celkem, kolik v tzv. OV, kolik členů BD (nájemníků).“
Tazatelka uvedla, „že vlastníci již mají více bytů než družstvo“. Ale počet bytů není rozhodující, rozhodující je velikost spoluvlastnických podílů. Jak napsala tazatelka, dosud všechny byty do vlastnictví katastr převedl, tak je možné, že družstvu ještě nevznikla povinnost svolat shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek. Podmínky, po jejichž naplnění tato povinnost vzniká, jsem popsal ve svých předchozích příspěvcích.
Napsal jste:
„Pokud není SVJ, tak vlastníci bytů asi o ničem právoplatně nerozhodují. Nebo se vás snad snad představenstvo BD na něco ptá ?“
Samozřejmě, že vlastníci rozhodují o podobně jako ve „vzniklém“ SVJ o záležitostech, které patří do působnosti shromáždění dle § 1208 na shromáždění vlastníků. Vždyť je to uvedeno v části „Správa bez vzniku společenství vlastníků“ NOZ v § 1191 odst. 2:
„(2) Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení tohoto zákona o shromáždění. Vlastníky jednotek svolává správce…“
Protože máte Prohlášení z r. 2000, tak se na vás zřejmě ohledně vzniku a založení SVJ vztahuje zák. 72/1994 Sb.,
§ 9
(3) Společenství vzniká v domě s …
(4) Pokud družstvo uvedené … které bylo původním vlastníkem budovy, … plní povinnosti správce …
(8) První schůze shromáždění se musí konat nejdéle …; svolá ji původní vlastník budovy.
(10) … V případech družstev … která byla původním vlastníkem budovy a vykonávají správu domu, plní funkci orgánů společenství družstvo až do doby, kdy budou orgány společenství zvoleny.
- – – – – – – – – – – – – – – – – – – –
Pro další zdejší diskusi si (takhle vlevo nahoře) založte vlastní „nick s ověřením“.
Jinak souhlas s tím, že byste si měli dát pozor, co je s (vašimi) penězi vlastníků na účtu družstva. Nebo jste si zřídili vlastní účet ? Nepíšete totiž, kam posíláte „příspěvky správy domu“ (tzv. fond oprav) a zálohy na služby.
Napsal jste:
„Jinak souhlas s tím, že byste si měli dát pozor, co je s (vašimi) penězi vlastníků na účtu družstva. Nebo jste si zřídili vlastní účet ? Nepíšete totiž, kam posíláte „příspěvky správy domu“ (tzv. fond oprav) a zálohy na služby.“
Vlastníci posílají příspěvky na správu domu a zálohy na služby samozřejmě na účet družstva, které je správcem tj. osobou odpovědnou za správu. Je to naprosto v pořádku, kam jinam byste chtěl posílat platby, když se jedná o správu bez vzniku SVJ tj. neexistuje právnická osoba SVJ se svým účtem?
Poslední komentáře