Pravděpodobně jde u vás o případ založení SVJ dle § 24 zákona č. 311/2013 Sb.:

㤠24
(1)Pokud bytové družstvo uvedené v § 24 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů, které bylo původním vlastníkem budovy, nebo bytové družstvo, které je jeho právním nástupcem, plnilo povinnosti správce podle § 9 zákona o vlastnictví bytů ve znění účinném do 30. června 2000 a jeho spoluvlastnický podíl na společných částech domu se nesnížil ke dni nabytí účinnosti občanského zákoníku na méně než jednu polovinu, je bytové družstvo ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona správcem domu a pozemku; na správu se přiměřeně použijí ustanovení § 1191 občanského zákoníku. Ustanovení § 1198 občanského zákoníku se zde nepoužije.“

K založení SVJ by mělo dojít podle § 24 odst. 2 zákona č. 311//2013 Sb.:

„(2) Sníží-li se po dni nabytí účinnosti tohoto zákona spoluvlastnický podíl správce uvedeného v odstavci 1 na společných částech domu na méně než jednu polovinu, svolá správce nejpozději do 90 dnů ode dne, kdy mu budou doručeny listiny dokládající snížení jeho spoluvlastnického podílu, shromáždění vlastníků jednotek k založení společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství“). Neučiní-li to, může tak učinit kterýkoliv vlastník jednotky. Návrh na zápis do veřejného rejstříku musí statutární orgán společenství podat nejpozději do 30 dnů ode dne založení společenství.“

Píše se zde o potřebě založit SVJ při snížení spoluvlastnického podílu družstva na méně než jednu polovinu.

Podle přechodného ustanovení platí výjimka založit SVJ až při snížení spoluvlastnického podílu družstva na méně než jednu čtvrtinu v případě splácení úvěrů či okamžiku splacení úvěrů (možná váš případ, takže byste zatím zakládat SVJ nemuseli).

Pokud by nastaly uvedené podmínky k povinnosti založit SVJ a zapsat ho do veřejného rejstříku (prokázat vznik SVJ) a vy povinnosti nesplnili, zablokuje katastr nemovitostí družstvu další převody jednotek na družstevníky. Toto opatření má tlačit na vznik SVJ.

Až do povinnosti založit SVJ a zapsat ho do veřejného rejstříku se správa v domě řídí podle § 1191 NOZ jak je uvedeno v citovaném § 24 odst. 1 zákona č. 311/2013 Sb. tj. „správa bez vzniku společenství“. Pro rozhodování v záležitostech správy domu a pozemku se použijí obdobně ustanovení NOZ o shromáždění. Vlastníky jednotek svolává správce. Podle § 24 odst. 3 zákona č. 311/2013 Sb. se pro rozhodování ve věcech správy domu a pozemku a ke schválení stanov společenství vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek. Shromáždění je způsobilé se usnášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů.