Oplocení pozemku kolem bytového domu
Dobrý den,
jsme bytový dům (SVJ). Okolo domu je pozemek (ostatní plocha – zeleň), který je v katastru na stejném LV, jako samotný dům a jednotky, je tedy ve stejném spoluvlastnictví, jako společné části domu. Uvažujeme o oplocení tohoto pozemku. Mohu poprosit o odpovědi na dotazy:
- Je rozhodnutí o oplocení pozemku v kompetenci SVJ? Můžou orgány SVJ (výbor) vstupovat do jednání o oplocení s úřady? Předpokládám, že správa pozemku, pokud je na stejném LV, jako dům a jednotky, spadá do předmětu činnosti SVJ dle ZoVB, tedy že SVJ je oprávněno jednat o oplocení.
- Je pro oplocení pozemku nutné schválení 3/4 hlasů (modernizace společné části domu, kterou se nemění vnitřní uspořádání?) nebo pouze nadpoloviční většinou?
Děkuji.
Napřed laskavě citujte jak je tento pozemek definován v Prohlášení vlastníka budovy. Od toho se odvíjí vše ostatní.
O podobném problému se psalo zde: http://www.portalsvj.cz/…-fondu-oprav#…
Obecně lze říci, že plot je stavbou. Nejde tedy o jakousi „modernizaci“ pozemku. Takové tvrzení je účelovým obcházením zákona. Se stavbou na svém pozemku musí vyjádřit souhlas všichni spoluvlastníci. Podrobnosti viz odkaz.
SVJ může jistě jednat ve všech věcech, které se týkají domu a pozemku jako celku a slouží k uspokojování potřeb vlastníků jednotek. Nemůže však rozhodovat o cizím majetku nad rámec běžného hospodaření (správy). K tomu společenství oprávněno není ani dovnitř SVJ, ani navenek. Toto omezení se týká i záležitostí upravených Stavebním zákonem; viz § 11 odst. 5 ZoVB poslední věta. SVJ je způsobilé rozhodovat pouze „ve věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu“ a v dalších záležitostech výslovně v zákoně uvedených.
lake
Dobrý den,
v našem Prohlášení vlastníka budovy se k pozemku kolem budovy uvádí:
- Společně s budovou bude užívána pozemková parcela č. XX/YYY v katastrálním území …
- Spoluvlastnické podíly na pozemkové parcele XX/YYY v katastrálním území … převede vlastník budovy do vlastnictví vlastníků bytů.
- Pozemková parcela XX/YYY tvoří plochu okolo budovy jež bude využita pro okrasnou zeleň.
- Převod spoluvlastnických podílů se uskuteční současně s převodem bytu. Výše spoluvlastnických podílů k pozemku se bude shodovat s výší spoluvlastnických podílů na společných částech budovy.
Pozemek okolo domu je zapsán na katastru na stejném LV, jako dům.
Lze tedy odvodit, že rozhodování o pozemku (o výstavbě plotu) spadá do kompetence SVJ? Jaký podíl hlasů je nutný pro odsouhlasení stavby plotu (3/4 nebo více, než 1/2)? Děkuji.
Vaše Prohlášení je vadné, jestliže parcelu nevymezuje jednoznačně jako příslušenství domu podle § 121 odst. 1 občanského zákoníku a § 2 písm. g ZoVB. Na základě bodu č. 4 Prohlášení budu předpokládat, že je společnou částí domu a podíl na parcele je převáděn automaticky s bytem.
Už jsem Vám napsal, že plot bude samostatnou věcí, a to věcí nemovitou. Jde o stavbu která nepodléhá ani ohlášení a neeviduje se v katastru. V Prohlášení ovšem plot uveden není, ani není uveden v kolaudačním rozhodnutí Stavebního úřadu. Takže jde o vytvoření nové věci. Nelze vlastníka jednotky donutit, aby vytvořil a financoval novou věc, která by se měla stát společnou částí domu. Obsah pojmu „společné části domu“ je dán obsahem Prohlášení.
K tomu, aby se vlastník zavázal k vytvoření nové věci a převzal jako její spoluvlastník povinnosti spjaté s financováním údržby a oprav plotu, je nutný jeho souhlas. SVJ jej k tomu nemůže nijak donutit.
lake
Dobrý den,
píšete: Na základě bodu č. 4 Prohlášení budu předpokládat, že je společnou částí domu a podíl na parcele je převáděn automaticky s bytem.
Dále píšete: Nelze vlastníka jednotky donutit, aby vytvořil a financoval novou věc, která by se měla stát společnou částí domu.
Chápu tedy správně, že stavbu plotu musí vždy schválit všichni spoluvlastníci, ať už je onen pozemek v Prohlášení uveden jako společná část domu (případně příslušenství) nebo nikoliv? Děkuji.
Pokud by pozemek byl ve spoluvlastnictví podle Občanského zákoníku, je to stejné. Stavba na pozemku přesahuje rozsah obvyklého hospodaření se společnou věcí (o kterém rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle podílů).
Totéž platí pro zničení věci, zcizení věci (prodej nebo darování), rozdělení věci, pronajímání věci nebo její části pokud dosud pronajímána nebyla. V těcto záležitostech nelze spoluvlastníka přehlasovat.
lake
Poslední komentáře