Od letoška prý nelze upravovat Stanovy SVJ, jen je kompletně změnit podle NOZ

Pana Rexcat napsal jste: „Nesmíte věřit hned všemu, co Vám kdo nakuká.“

Souhlasím, proto bych si chtěl ověřit, zda Vámi uvedená letošní úprava Vašich stanov byla skutečně zapsána soudem do Sbírky listin Vašeho společenství, jak jste uvedl. Můžete prosím, v případě že Vám to nebude vadit, uvést název Vašeho společenství, abych mohl nahlédnout do Sbírky listin na stanovy Vašeho společenství?

Pane Sherlocku, pletete si dvě různé věci: zápis skutečnosti do rejstříku a vložení listiny do sbírky listin rejstříkového soudu. To jsou dva rozdílné postupy, viz § 1 a 2 zákona č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících právnických a fyzických osob.

Při změně stanov existujícího SVJ se vkládá listina do sbírky listin. To může provést sama právnická osoba, nebo požádá o vložení listiny notáře. Notář má při vkládání listin (bez zápisu skutečnosti do rejstříku) pouze tyto povinnosti:

Z uvedeného plyne zcela jednoznačně, že notář nezkoumá obsah listin, které právnická osoba vkládá do sbírky listin. Listiny obdrží, převede do PDF a vloží. Při vkládání stanov musí k tomu existovat osvědčení o konání schůze shromáždění, na níž byly stanovy přijaty (ve formě notářského zápisu).

Proto je úvodní dotaz této diskuse absurdní. Přisuzuje totiž notáři rozhodovací pravomoc, kterou tato osoba nemá. Tazatel zjevně uvěřil nesmyslu, který mu někdo nakukal. 

Takže členové výboru v domě pana rexcata klidně mohli vložit upravené stanovy do sbírky listin – buď je předali přímo soudu, nebo vklad provedli prostřednictvím notáře. Nemusím se ani pana rexcata ptát, zda mluví pravdu. Vím to. I když neznám IČ jeho společenství …

lake

K tomu, kdo může vložit stanovy do sbírky listin jsem se nevyjadřoval. Šlo mě o vyjádření Rexcata, že nemusí mít žádného notáře ke změně stanov. Ke změně stanov je dnes ale údajně potřeba forma notářského zápisu o konání schůze shromáždění, na níž byly stanovy přijaty. Takže mě zajímá, zda v SVJ Rexcata nepotřebovali ke změně stanov žádného notáře k notářskému zápisu o konání schůze shromáždění, na níž byly stanovy přijaty, a zda bez tohoto notářského zápisu byly stanovy vloženy do sbírky listin.

Sherlock

Sherlocku,
napsal jste, že ke změně stanov je „údajně“ potřebná forma notářského zápisu. Z čeho tak usuzujete? Můžete k tomu citovat nějaký právní předpis?

Skutečností je, že zákon č. 304/2013 Sb. o veřejných rejstřících ve svém § 66 vůbec neukládá SVJ(2000) povinnost vkládat stanovy do sbírky listin. Tato zákonná povinnost je stanovena pro „zakladatelské právní jednání právnické osoby“, což ovšem stanovy SVJ(2000) nejsou. SVJ(2000) nebylo založeno, proto ani nemá svůj „zakladatelský dokument“. Zakladatelským dokumentem pro tato SVJ byl zákon č. 72/1994 Sb..

Pokud bychom měli pro SVJ(2000) použít příslušná ustanovení o spolku per analogiam, pak platí, že spolek vkládá do sbírky listin své stanovy. Ovšem NOZ nestanoví výslovně povinnost přijmout změnu stanov spolku za přítomnosti notáře. Použije se obecné ustanovení NOZ:

• Pokud snad platné stanovy SVJ(2000) vyžadují pro změnu stanov formu notářského zápisu, pak bude tutéž formu vyžadovat i rejstříkový soud při vkládání změněných stanov do sbírky listin.
• Pokud platné stanovy SVJ(2000) nevyžadují pro změnu stanov formu notářského zápisu, pak rejstříkový soud prostě vloží listinu do sbírky listin.

Ostatně stejně postupují rejstříkové soudy při vkládání účetních závěrek právnických osob: dodanou listinu prostě zařadí do sbírky listin k ostatním listinám a nijak o tom nedumají. Nebo jste snad slyšel o případu, kdy účetní závěrka měla povinně formu veřejné listiny?

lake

Slovo „údajně“ jsem napsal proto, protože o tom píše ve svém výkladu např. advokátka Petra Mirovská z advokátní kanceláře Kocián Šolc Balaštík, která často publikuje své články na Patria.cz.

Cituji z jejího výkladu:

„NOZ upravuje minimální náležitosti stanov, které oproti stávajícím povinným náležitostem podstatným způsobem rozšiřuje. V důsledku toho budou prakticky všechna existující SVJ povinna své stanovy upravit a doručit je příslušnému krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek.
Povinné náležitosti stanov SVJ jsou ve srovnání se stávající právní úpravou následující: (následuje výčet náležitostí stanov dle Bytového spoluvlastnictví NOZ) …
Dosavadní zákon o vlastnictví bytů, který obsahuje úpravu SVJ, předepisuje zvláštní formu stanov pouze u jejich prvního znění. Toto první znění stanov tvoří dle stávající úpravy povinnou přílohu notářského zápisu o první schůzi shromáždění (jejím průběhu, volbě a složení orgánů a schvalování stanov), kterou je povinen původní vlastník budovy svolat nejdéle do 60 dnů po vzniku společenství. Ke změně stanov však není notářský zápis podle stávající úpravy zapotřebí.
NOZ tento stav mění. Stanovy i jejich změny budou nově formě notářského zápisu podléhat! NOZ stanoví z předepsané formy stanov výjimku pouze tehdy, pokud se bude SVJ zakládat prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. V takovém případě budou stanovy součástí uvedených dokumentů, u kterých NOZ formu veřejné listiny nevyžaduje.
Jakákoli změna přijatých stanov však bude muset formu notářského zápisu splňovat, a to na základě obecného ustanovení NOZ, které stanoví, že vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě. Nově se tedy bude muset každá schůze shromáždění SVJ, na které se bude rozhodovat o změně stanov, konat za účasti notáře, což pochopitelně SVJ finančně zatíží.“

Ano, je mi známo co píše Petra Mirovská. Popletených právníků a notářů jsou stovky. Zajímá nás však pouze co praví celostátně platný právní předpis. A žádný celostátně platný právní předpis neukládá povinnost SVJ(2000), aby změněné stanovy předalo rejstříkovému soudu ve formě notářského zápisu.

Povinná forma veřejné listiny je u stanov nutná jde-li o SVJ(2012), které se zakládá přijetím stanov podle NOZ v době od 1.1.2014. O těchto právnických osobách však zde nediskutujeme.

lake

Kdyby tento portál byl veřejný a seriozní portál, klidně to tu zveřejním. Ale tento portál je plný prudičů, rejpalů a sezonních teoretiků, všichni se radši skrýváme za anonymitu, abychom byli ušetřeni výlevů Velkého Guru, můžete mi napsat na mail: rexcat@seznam.cz Zdravím, Holmes

Astera

No, já jsem se radila s jedním notářem a ten mi řekl, že dnes se změny starých stanov mohou dělat jen tak, že musíme přistoupite k rekodifikaci, to znamená, že na to budete mít legislativně dva roky, a pak je budete muset nahradit celými novými stanovami…. Tedy že dáme do zápisu shromáždění, že se podřizujeme Paragrafu 777, odst. 5, zákona o obchodních korporacích, tam věta, že obchodní korporace se mohou nejpozději do dvou let ode dne účinnosti tohoto zákona změnou svých společenských smluv podřídit tomuto zákonu jako celku. To musíme mít i v pozvánce jako bod ještě před bodem Úprava Stanov. Způsob svolání nesmí být v rozporu s NOZ, musíme využít všechny popsané způsoby v NOZ. Pokud bychom to nepřijali, schválili si změny bez rekodifikace, tak se prý nevyhneme tomu, že nás soud v tom případě okamžitě vyzve k předložení nového úplného znění stanov. A to teĎ začínají dělat. U návrhu soudu, když si to rozklikneme, je nenápadná kolonka, ona není moc vidět, jen takový řádek, a tam je to přistoupení k rekodifikaci. Na to klikneme, to se rozsvítí a musí se nám to objevit na výpisu z obchodního rejstříku. Pak máme dvouletý čas …. Já jsem úplný laik a už začínám přemýšlet o tom, že se na mne asi vztahuje to, že nejsem schopná dělat dál ve výboru SVJ, protože prostě bez plných mocí nemůže žádné naše shromáždění proběhnout – v bytech bydlí děti či rodiče vlastníků, často žijící v jiných městech… Nevím už, čemu věřit, co udělat… Astera

Na shromáždění si schvalte změny stanov,které potřebujete a pošlete založit k soudu. Přečtěte si základní věci kolem společenství a používejte zdravý selský rozum. Toho notáře,co vám tak dobře radil,používejte jen na to,co mají notáři dělat- ověřovat. Pro právní radu se obraťte na právníka.

Astero, pan Pavel má pravdu, notářka samozřejmě pravdu nemá. Tady je v reálu vidět co způsobili „nejvyšší a nejkvalifikova­nější“ vykladači NOZ. Mimochodem, proč tak pospícháte a hned se do všeho hrnete. Názor Nejvyššího soudu už známe, ono se to nějak vyvrbí a posune tam, kdy by to mělo být. Chce to klídek, plné moci si dát do stanov můžete, k tomu nepotřebujete žádnou notářku.

Astero,

asi došlo k omylu.

ZOK a jeho § 777 platí pro obchodní korporace, nikoliv pro SVJ.

A použití analogie mi připadá jako nepřípustné.

Hezký den!

Pavel

Notář, na kterého se s důvěrou obrátila Astera, si skutečně spletl SVJ s právnickou osobou podle zákona č. 90/2012 Sb. o korporacích.

Notář je těžký neználek. A Astera se nechala splést. Plně pravdivý je můj první příspěvek v této diskusi: http://www.portalsvj.cz/…it-podle-noz#….

Navíc notář neměl pravdu, ani kdyby mělo jít o korporaci podle ZOK: právnická osoba založená podle Obchodního zákoníku se může plně podřídit zákonu o korporacích postupem podle § 777 ZOK, avšak nemusí tak učinit. Pokud tak neučiní, právo této právnické osoby měnit své stanovy dílčím způsobem zůstává samozřejmě nadále zachováno! Změna vnitřních poměrů ovšem v takovém případě nesmí vybočit z právní úpravy zrušeného Obchodního zákoníku.

Podle nové právní úpravy mohou zápisy do rejstříků vykonávat notáři přímo. Kontrola je svěřena pouze jim samotným. No těbůh, při těchto „znalostech“ to bude katastrofa.

lake

Notář má tabulky podle kterých inkasuje za své výkony honoráře. To je jediné, co ho zajímá, nebo ne.

Ještě více než tabulky notáře zajímají koeficienty, kterými může honorář kdykoli vynásobit.

§

Astera Tak vám děkuji, už jsem si zase začala zoufat. Někdy mi to vše naše snažení připadá jako boj s drakem, jednu hlavu useknu a narostou tři další… Děkuji. Astera

Než dojde k založení nových stanov SVJ do rejstříku, stačí, že se právní jednání bude řídit povinnými ustanoveními. Proč zatěžovat rejstřík a SVJ dvojímy úkony, když to stačí 1× a pořádně. A starou Blazkovou mavejte doma, mezi svými. Sem se to nehodí, nejsme žádný elévove.