Nová povinnost v nových stanovách.

Lepší, než utrácet peníze vlastniků za drahé právni služby. A honit neplatiče po všech čertech. Už tak toho mají výboři dost. A za pár šupů.

Chápete vůbec, co to znameá? Prodávající – kdyby snad s kupujícím dohodl přechod svých dluhů, zajištěných zástavním právem, na nabyvatele jednotky – nejen že by dostal za jednotku méně peněz, ale ještě navíc by se stal zákonným ručitelem za celý tento dluh.

myslel jste NEzajištěných zástavním právem, ne? Podle §1888 zajištěné přechází automaticky a nezajištěné si mohou dohodnout… Všim jsem si správně?

Ne, pan Weerewolfe. Napsal jsem to přesně tak, jak jsem to myslel. Musíte rozlišovat přechod dluhů od převzetí dluhů. Jde o dva odlišné postupy, o dva různé právní tituly.

• Přechod dluhů nastává na základě právní skutečnosti, bez vyjádření projevu vůle. Pro dluh jištěný zástavním právem na jednotce dlužníka je postup uveden v § 1888 odst. 2 NOZ. Právě pro tento speciální případ platí pro SVJ povinnost vypracovat potvrzení o tom, které dluhy přecházejí na nabyvatele, případně že takové dluhy nejsou. Převodce toto potvrzení dokládá nabyvateli, aby ten měl představu, jaká je aktuální výše nesplaceného zůstatku dluhu jištěného zástavním právem na jednotce. Ze zápisu v katastru to totiž nelze zjistit.

1. Pokud neexistuje žádný dluh jištěný zástavním právem na jednotce ve prospěch SVJ, pak SVJ vydá potvrzení, že takové dluhy nejsou. To bude ten nejčastější případ.
2. Pokud existuje dluh jištěný zástavním právem na jednotce ve prospěch SVJ, a převodce nebo nabyvatel odmítnou přechod tohoto dluhu, pak k žádnému přechodu dluhu samozřejmě nedojde. SVJ může vydat jedině potvrzení, že takové dluhy (t.j. které by přecházely podle § 1888 odst. 2) nejsou.
3. Pokud existuje dluh jištěný zástavním právem na jednotce ve prospěch SVJ, a převodce ani nabyvatel neodmítnou přechod tohoto dluhu, avšak SVJ odepře udělit souhlas, pak pak k žádnému přechodu dluhu nedojde. SVJ vydá potvrzení, že odpírá udělit souhlas a že takové dluhy (t.j. které by přecházely podle § 1888 odst. 2) nejsou.
4. Pokud existuje dluh jištěný zástavním právem na jednotce ve prospěch SVJ, převodce ani nabyvatel neodmítnou přechod tohoto dluhu, a SVJ neodepře udělit souhlas, pak k přechodu dluhu dojde. SVJ vydá podle § 1186 NOZ potvrzení o výši dluhů převodce, které přecházejí na nabyvatele jednotky.

• Převzetí dluhů nastává na základě projevu vůle. Pro jakýkoliv dluh je postup uveden v § 1888 odst. 1 NOZ. K převzetí dluhů je nutný souhlas převodce i nabyvatele, a navíc i souhlas věřitele. Nejde samozřejmě o přechod dluhů, zmíněný v § 1186 NOZ. Proto se neuplatní zákonné ručení převodce osobě odpovědné za správu domu podle poslední věty § 1186 odst. 2.

Je složité porozumět tomu, co zmatení tvůrci zákona a zákonodárci vlastně mínili. Jisté je jen jedno: NOZ obsahuje pouze jedno ustanovení o přechodu dluhů na nabyvatele. Tímto ustanovením je § 1888 odst. 2 NOZ. Dluhy jištěné zástavním právem na jednotce dlužníka přejdou ze zákona, jestliže to převodce ani nabyvatel nevyloučili, a jestliže věřitel neodepřel udělit svůj souhlas. Věřitelem je v tomto případě SVJ. Podle toho je třeba rozumět obsahu § 1186 NOZ.

lake

To ručení převodce za dluhy které přešly na nabyvatele jednotky není skutečně šťastné řešení.

Kupujícím bude vhodné doporučit, aby v kupní smlouvě neopomněli ujednání o dluzích souvisejících se správou domu a pozemku a případně část kupní ceny za převáděnou jednotku zadržovali do doby, než převádějící veškeré dluhy vůči SVJ vypořádá, a to včetně těch, které mohou vyplynout až z následného ročního vyúčtování.

Pane Lake, reagovala jsem na na příspěvek, takže se nejedná o nesprávnou domněnku.

ale v okamžiku převodu přece nejsou známy náklady z vyúčtování, takže i když dáte potvrzení, že v daném okamžiku prodávající nic nedluží, neříkáte tím, že v dubnu následujícího roku (po vyúčtování) nějaké dluhy nevzniknou – a ty jsou podle Vás koho – starého, nebo nového vlastníka (a děláte vyúčtování pro oba vlastníky.)

Dluhy zjištěné až z vyúčtování v potvrzení uvedeny nebudou. V takovém případě, nebude-li v převodní smlouvě ujednáno jinak, dluh v potvrzení neuvedený na nabyvatele jednotky nepřejde, neboť nabyvatel nemohl tento dluh z okolností zjistit, s výjimkou právních vad zapsaných ve veřejném rejstříku (např. zástavního práva zapsaného v katastru nemovitostí zajišťujícího pohledávku SVJ, které bylo sjednáno se souhlasem vlastníka jednotky).

Pokud v době vystaven potvrzení není vyúčtování hotovo, nemůže existovat ani dluh z vyúčtování, takže jej samozřejmě na potvrzení ani uvést nemůžete.

takže stejně musí SVJ shánět starého vlastníka, a vymáhat dluh (nebo vnucovat přeplatek) takže Výše uvedené tvrzení, že mi vystavení potvrzení vyřeší problém s bývalými vlastníky kteří jsou obtížně dosažitelní není pravdivé – vždy musím (i za 15 měsíců po prodeji) shánět bývalého vlastníka.

To ale přece není odpověď… Pokud původní vlastník prodá jednotku před zúčtováním a vznikne dluh? Tento je přeci původního vlastníka.

Diskuse o dluzích z vyúčtování služeb je zmatečná. Tyto dluhy jsou typické dluhy předchozího vlastníka. Nelze je tedy uvést v žádném potvrzení, které by se mělo týkat dluhů přecházejících na nabyvatele.

Pokud by šlo o dluhy z neuhrazených příspěvků na správu domu, ani tento dluh samozřejmě na nikoho automaticky nepřejde, nejde-li o případ podle § 1888 odst. 2 NOZ. Pouze v takovém případě by SVJ mohlo vystavit potvrzení o nenulové výši přecházejícího dluhu.
------------------------------------------------------------------------------------

Celý zmatek okolo ustanovení § 1186 NOZ vznikl chybou tvůrce zákona tím, že, že původně měla příslušná věta v zákonu znít:

A jak je všeobecně známo, každý vlastník jednotky ručí ze zákona za dluhy společenství. A právě tento ručitelský závazek přechází ze zákona z převodce na nabyvatele jednotky. Je tedy logické, že nabyvatel má právo dozvědět se, jaké závazky (ručitelské či jiné) na něj mají přejít.

Bohužel, autři NOZ zaměnili v textu pojem „závazek“ za „dluh“ – a právní analfabeti si už třetím rokem lámou hlavu nad neexistujícím přechodem neexistujících dluhů. Kolik žvástů o tom bylo už napsáno!!!

lake

můžete mi vysvětlit z příkladu co je co
SVJ má úver za 1000 000
ke dni převodu vlastnictví nesplacená část 500 000
měsíční splátka SVJ 10 000
náklad bytu ze splátky 1 000 

1. SVJ je solventní, splátky hradí
   
2. SVJ nesolventní, banka předepsala hradit měsíčně vlastníkovi 1 000 
   

   z toho bývalý vlastník 2 splátky tj. 2 000 již neuhradil 
   

děkuji

Položil jsem otázku v naději
http://www.portalsvj.cz/…ch-stanovach#…
že odpověď dostanu brzy.
Zklamání mám veliké
ale zprávy nemám žádné.
Když jiní potřebují něco znát
já usilují příspěvek ihned psát.
Někdy ani nevím na co se ptá
ale snaživců je zde víc, jako jsem já.
Nejsem ani trotl ani troll
jen neználek a právní analfabet
předseda kdo chce znát
jak paragraf 1186 NOZ řešit mám.
Proto kdo to ví odpoví
klávesnici chopí a nelení
aby nás k soudu nedali
neodsoudili a nezavřeli.

Lake: Celý zmatek okolo ustanovení § 1186 NOZ vznikl chybou tvůrce zákona tím, že, že původně měla příslušná věta v zákonu znít: „Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu, jaké závazky související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové závazky nejsou.“

To je nesmysl. Z důvodové zprávy k § 1186 naopak vyplývá, že úmyslem tvůrce zákona bylo, aby dluhy vůči SVJ spjaté se správou domu a pozemku a uvedené v potvrzení SVJ přešly na nabyvatele ze zákona, tedy i bez výslovného písemného ujednání v převodní smlouvě. Úmyslem tvůrce vůbec nebylo, jak vykládá lake, jen potvrzení o závazcích SVJ, za které ručí aktuální vlastníci podle § 1194 (Za dluhy společenství vlastníků ručí jeho člen v poměru podle velikosti svého podílu na společných částech).

Problém je v tom, že ze znění ustanovení § 1186 se odborníci nemohou shodnout, zda dluh převodce jednotky spjatý se správou domu a pozemku přejde na nabyvatele jednotky ze zákona bez jakéhokoli ujednání ve smlouvě (neboť se jedná o závadu jednotky, která přechází na nabyvatele v případě, že ji měl nebo z okolností mohl zjistit, což má zajistit právě povinnost převodce doložit nabyvateli potvrzení SVJ o dluzích spjatých se správou domu a pozemku).

Přitom stačilo obdobně použít ustanovení ze zákona o obchodních korporacích, který obsahuje právní úpravu bytového družstva. Tam je jednoznačně stanoveno, že převodem družstevního podílu dochází k převodu nájmu družstevního bytu (anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu) včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem (anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami). Ano pane lake, hovoří se o dluzích, nikoli závazcích, a není s tím problém.

Jožin napsal: „To je nesmysl. Z důvodové zprávy k § 1186 naopak vyplývá, že úmyslem tvůrce zákona bylo, aby dluhy vůči SVJ spjaté se správou domu a pozemku a uvedené v potvrzení SVJ přešly na nabyvatele ze zákona …“

Jožine, nebuďte směšný. Diskutujte o tom, co v zákonu je. Ne o tom, co v něm není. Měl-li zákonodárce podle vás údajně úmysl, má smůlu: zapomněl ten úmysl v zákonu vyjádřit pomocí některé právní normy. To je ovšem nepřekonatelná překážka!

Takže zákonodárce ať si trhne nohou, nebo ať novelizuje NOZ. Pokud opravdu zákonodárce měl takový úmysl, nic mu nebrání svou chybu napravit, a do první novely NOZ ten neexistující přechod dluhu přidá.

Do té doby platí, co jsem napsal já: dluhy nepřecházejí.

Ostaně Vy sám, pane Jožine, poukazujete na ustanovení § 736 odst. 2 zákona č. 90/2012, o obchodních korporacích, které jednoznačně a určitě zakotvuje přechod „všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem“. Takové jednoznačné a určité ustanovení zcela chybí v části NOZ o bytovém spoluvlastnictví, a z toho lze velmi jednoduše dovodit, že dluhy vlastníka bytu – na rozdíl od dluhů člena družstva – nepřecházejí.

A to nemluvím o skutečnosti, že na SVJ(2000) nedopadá část NOZ o bytovém spoluvlastnictví vůbec. Vždyť jde o jiné závazkové vztahy a jinou právnickou osobu.

Nemusíte být ani znalec práva, abyste to poznal. Stačí myslet tím, co máte mezi ušima. Jmenuje se to mozek.

lake

Ráda se podělím s tím, jak jsme si my v našem SVJ poradili s dlužníkem, který prodával, ale dlužné částky cca za 3 roky jaksi nemínil uhradit. Před tímto samotným prodejem probíhalo prostřednictvím práv.zástupce řízení u soudu na vydání platebního rozkazu. Dluhy byly průběžně vyčíslovány. Štěstí pro nás bylo, že jsme zachytili včas, v den provedení zápisu na katastru, že dochází k převodu. Pak běží dvacetidenní lhůta kdy se může prodej napadnout. To jsme učinili, náš právník podal ke kraj.soudu návrh na vydání předběžného opatření. Soud do 5ti dnů rozhodl a předběžné opatření vydal. Prodej se na katastru zablokoval, náš dlužník nám celou dlužnou částku, včetně poplatku z prodlení a veškerých částek vynaložených naším SVJ na právní zastupování. To je velice účinné řešení. Stojí to soudní poplatek řádově okolo 1200 Kč + složení jistiny 10 000,00 Kč (ta se po zrušení předb.opatření soudem vrací zpět SVJ). Takže hlídat katastr a samozřejmě již před tím konat a vymáhat dluh, aby bylo možnou mít argumenty pro soud.

SVJ a jeho členům přeju vyrovnání dluhu, nicméně, chci se zeptat, na čem soud stavěl předběžné opatření. V jakém stavu byl soudní spor mezi SVJ a dlužníkem? Nějak nechápu, že není možno prodat byt, i když člověk dluží, třeba majitel byt prodává proto, aby dluhy ze získaných prostředků uhradil. Docela se mi to zdá nezákonné, takové blokování převodu.

Jar

Vložím Vám pro info jak zhruba vypadal návrh předběžné opatření vypracovaný naším práv.zástupcem.

v bodě I. Popsán stav – tzn. co žalovaný (dlužník) vlastní. Pak popsáno, že probíhá civilní soudní řízení, pod jakou spis.značkou (jednalo se o vydání platebního rozkazu, v době převodu bylo ve stádiu, kdy dlužník se odvolal k Vrchnímu soudu v Praze). Vyčísleny nesplacené pohledávky vč.příslušenství z titulu správy domu a pozemků, údržby a oprav společných částí domu, resp. domu jako celku a ostatními pohledávkami (vč. zálohových plateb) za služby spojené s užíváním. Specifikace období za které je nesplacená pohledávka – období které je uváděno v návrhu na vydání platebního rozkazu (cca 1 rok) Pak následoval popis že jsme zjistili (kontrolou katastru nemovitostí), že dochází k převodu jednotky na třetí osobu-budoucího kupujícího. (náš právníku uvedl, že žalovaný činí právní jednání směřující ke zcizení vlastnického práva k předmětné jednotce a právní jednání směřující k zatížení předmětné jednotky zástavním právem u banky pro zajištění úvěru poskytnutého třetí osobě, která je budoucím kupujícím předmětné jednotky a řízení o povolení vkladu zástavního práva je vedeno u Katastrálního úřadu pro .......pod č.j. xxxx/2015 na podkladě návrhu podaného dne xx.xx.2015)a doloženy důkazy (info zjištěné z katastru)

v bodě II. bylo uvedeno, že žalobce je toho názoru, že žalovaný se jednáním popsaným shora snaží snížit míru uspokojení pohledávek žalobce, které má žalobce za žalovaným a opět popis stavu pohledávek za období neuplatňované v plateb.rozkazu (cca za 3/4 roku). Doložen důkaz- předpis plateb. A v návrhu na předběžné opatření je pak uvedeno, že: Žalobce nemá k dispozici žádný jiný právní prostředek pro zajištění splnění povinnosti žalovanému k zaplacení závazků žalovaného vůči žalobci ze získané kupní ceny za převod předmětné jednotky. Je to pouze institut předběžného opatření dle ust. § 102, ve spojení s ust. § 74 a násl. občanského soudního řádu, který má zajistit žalobci ochranu jeho práv, aby nebyl následně žalobce nucen zahajovat další soudní řízení o neúčinnost právních úkonů.

v bodě III. bylo uvedeno, že : S ohledem na shora uvedené žalobce s poukazem na ust. § 76 odst. 1 písm. d/ občanského soudního řádu navrhuje, aby shora nadepsaný soud vydal toto
předběžné opatření:

I. Žalovanému se ukládá, aby se zdržel převodu vlastnického práva k jednotce č. xxxxxx (jiný nebytový prostor) v obci a k.ú. xxx, zapsané v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště xxxxx na listu vlastnictví č. xxxxx pro obec a k.ú. xxxx, spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. xxxx/xxxxx z celku na společných částech domu č.p. xxx a na pozemku p.č. xxx, vše zapsané v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro xxxx, Katastrální pracoviště xxxx na listu vlastnictví č. xxxx pro obec a k.ú. xxx. x II. Žalovanému se ukládá, aby se zdržel zatěžování jednotky č. xxx v obci a k.ú. xxx, zapsané v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro xxx, Katastrální pracoviště xxxx na listu vlastnictví č. xxxx pro obec a k.ú. xxx, spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti id. xxxx/xxxx z celku na společných částech domu č.p. xxxx a na pozemku p.č. xxxx, vše zapsané v katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro xxxxx, Katastrální pracoviště xxxxx na listu vlastnictví č. xxxxx pro obec a k.ú. xxxx, jakýmikoliv věcnými či závazkovými právy třetích osob.

Společenství vlastníků jednotek xxxxxx právně zast.:

Soud do pěti dnů vydal předběžné opatření, kde ocitoval bod III. našeho návrhu. Samozřejmě v poučení se uvádí, že se lze do 15 dnů odvolat. Náš dlužník tak neučinil a zaplatil. My jsme po připsání hotovosti na účet blokaci uvolnili (opět přes soud). Dnes již je zapsán na katastru nový vlastník. A pro ty, co jsou toho názoru, že není možné někomu bránit prodat si své vlastnictví. Samozřejmě, ať si prodá, ale ať není chronickým neplatičem s obrovskými dluhy. Slušní platící vlastníci za něj platili teplo a vodu a on z toho měl legraci. Samozřejmě, že jeho spotřeba tepla byla hodně velká. A výbor poslouchal nadávky a dotazy co s tím hodlá dělat. Tak jsme postupovali takto. Dluh je zaplacen. Učiněné kroky splnily svůj účel.

V SVJ jednotka, na kterou váznou dluhy neexistuje. Vy snad předepisujete jednotce nějaký platby? Když podle vaší logiky jednotka neuhradí předepsanou platbu a má dluhy. To je ale nesmyl.

Píšu snad o dlužníkovi, nikdy jsem nenapsala, že dluží jednotka. Prostě svůj byt náš „neplatič“ prodával. Podle Vás nesmysl, ale my máme zaplaceno. Tečka. Jen musíme doufat, že nový vlastník bude předepsané platby řádně hradit. Jinak jsem zda pouze uvedla, jak je možné zajistit, že k převodu na nového vlastníka do úhrady dlužných částek nedojde. A jak to udělat nám poradil sám katastr nemovitostí, kde jsme vznesli dotaz jak lze zablokovat prodej. Je to praktický příklad, kdy to vyšlo, ne nějaké akademické diskuse.

Převod byt.jednotky na které váznou dluhy vůči SVJ Vložil ik (bez ověření), 15. Říjen 2015 – 19:35

No vždyť to máte v nadpisu, v předmětu.

správcem se rozumí osoba odpovědná za správu domu a pozemku = SVJ, určitě je to na začátku stanov specifikováno, že správce = SVJ

Za správu je ze zákona zodpovědné pouze společenství. Pokud společenství není dostatečně schopné se o sebe starat samo, nebo na to statutární orgán nemá čas, může společenství si na tuto funkci nějakého správce zaplatit. Zodpovědnost stále zůstává na společenství.

Já bych raději volil toto znění:,může si společenství na tuto funkci nějakou osobu pověřenou správou zaplatit.

Jasný, byla to jen myšlenka. Ne formulace do stanov :)