Notářský zápis
Notářský zápis ze shromáždění SVJ má stanovy staré téměř 8 let, ve kterých je velmi nešťastné ustanovení dle kterého ze shromáždění, na kterém jsou voleny orgány společenství, nebo měněny stanovy musí být pořízen notářský zápis, který má byt přiložen pro zápis změn do rejstříku vlastníků jednotek. Jaké právní důsledky může mít ta skutečnost když tak výbor neučinil a přesto byly SVJ všechny změny do rejstříku zapsány i bez notářského zápisu? Výbor takto působil celých 5 let ve funkci statutára, ačkoliv měl být podle platných stanov ve funkci jen 3 roky. Během svého působení totiž výbor změnil stanovy opět bez toho aniž by byl o této skutečnosti pořízen notářský záznam a změna stanov nahlášena na rejstříkový soud.Záznamy o tom, že by o změně stanov rozhodlo shromáždění a jak bylo hlasováno nejsou k dispozici. Prostě si jen předsedkyně SVJ ve stanovách tužkou 3 roky přeškrtla a napsala tam 5 let. Zajímají mě právní důsledky např. na uzavřené smlouvy?
Právní důsledky na uzavřené smlouvy: viz §29 Obchodního zákoníku.
Soudy konstantně judikují, že smlouva/dohoda uzavřená neoprávněnou osobou je neplatná. Namátkou např. 20 Cdo 790/2002-257, 20 Cdo 273/2005, 29 Odo 1082/2005.
Druhá strana by se musela neplatnosti dovolat.
lake
Děkuji za odpověď a prosím o radu. Byla jsem teď zvolena do výboru do
funkce místopředsedy. Ale vím, že jsme vlastně ve výboru, který je bez
mandátu.(viz vaše odpověď o neplatnosti uzavřených smluv).
Volba do výboru proběhla na shromáždění bez notáře tudíž bez pravidel
stanovených stanovami O usnášení schopnosti shromáždění mám také
velké pochybnosti, neboť nebylo zohledněno hlasování dle podílu na
společném majetku. Opět v rozporu s platnými stanovami (zdůvodnění
předsedkyně: „kdo by se s tím počítal,“). Ve SVJ potažmo ve výboru
bylo doposud zvykem, že předsedkyně SVJ vládla pevnou diktaturou a to
i přes to, že je to člověk naprosto nekompetentní. Doposud vše fungovalo
jen díky tomu, že bývalý vlastník (SBD je nadále správcem na základě
mandátní smlouvy o správě a předsedkyně SVJ je pouze jaká si
prodloužená ruka velkého SBD). Jak SBD rozhodne tak se i koná. Jen velmi
těžko se dostávám ke všem informacím ohledně SVJ, neboť paní
předsedkyně většinou vůbec nechápe co po ní chci, v důsledku toho mi
dá naprosto protichůdné informace a v konečném důsledku požadovaný
dokument ani nemá k dispozice a ještě se mě ptá, kde se k takovému
dokumentu dostane apod. Smlouvy, ke kterým jsem se dosud dostaly vykazují
zásadní nedostatky např. v tom, že jde o písemný právní akt., který
měl být podepsán předsedou a členem výboru. Na nich je ale jen podpis
předsedy SVJ apod. Nechci a nebudu prodlouženou rukou SBD a na
shromážděních jsem to jasně dala paní předsedkyni najevo. V prvním
případě mám zájem na tom, aby rozhodnutí učiněná orgány SVJ byla
formálně správná a právně nenapadnutelná. Pak mám zájem na tom, aby SVJ
vykonávalo správu samo a nebo přinejmenším rozhodovalo o sobě ve těším
rozsahu a ne tak jak je nyní nastaveno v mandátní smlouvě o správě.
Jenže nemá cenu se pouštět do změn smluv, když k tomu, jako výbor nejsme
oprávnění.Navíc o spoustě zamýšlených změn má právo rozhodnou jen
shromáždění (např. změna správce) Prosím poraďte jak a kde začít aby
vše bylo formálně správně zastřešeno a ne tak je to doposud. Díky
dobrý den, sám jsem předsedou SVJ a myslím, že podepisování smluv předsedou a jedním členem výboru je sice hezké, ale vše se strašně komplikuje ( viz uzavírání smluv s ČEZ, Vodárny atd, kdy musejí po úřadech chodit jako „kosí bratři“ ) . doporučuji, aby se při již zamýšlených úpravách stanov upravilo i podepisování – pouze předseda nebo místopředseda.
Pro vladana:
Co radíte ohledně podepisování jest v rozporu se zákonem. Jste předseda SVJ, tedy vřele doporučuji: přečtěte si alespoň jednou Zákon o vlastnictví bytů (např. i §9/13).
lake
Co je dáno zákonem "natvrdo", nelze obejít usnesením shromáždění. Pokud si to dáte do stanov, budou v této části nicotné (neplatné od samého počátku).
Možná někteří partneři nezjišťují, zda smlouvu podepsaly oprávněné osoby. To ovšem statutární orgány nezbavuje odpovědnosti za dodržování zákona.
P.S.: podepisuje VŽDY předseda a člen výboru, nikoliv "dva členové výboru". Máte-li zmatek v tak klíčové záležitosti, jak asi vypadá účetnictví a ostatní činnosti SVJ?
lake
"... Volba do výboru proběhla na shromáždění bez notáře"
Přemýšlím, ale nemohu se shodnout, zda přítomnost notáře je PODSTATNÝM znakem shromáždění, tedy takovým, bez něhož jsou výsledky hlasování absolutně neplatné.
Rozdíl je tento:
(1) Pokud nepřítomnost notáře budeme považovat pouze za technický nedostatek, pak volbu lze považovat za platnou (samozřejmě pokud se některý člen SVJ neozve do šesti měsíců s námitkou).
(2) Pokud nepřítomnost notáře způsobila absolutní neplatnost volby, pak nikdo z vašeho výboru nebyl zvolen a platí §9/9 ZoVB (stanoví kdo plní funkci orgánů společenství, nejsou-li tyto orgány zvoleny). Vlastníci uvedení v §9/9 by se měli v první řadě postarat o svolání shromáždění, na němž se volba uskuteční regulérně (tedy řádně svolat, uvést v programu jako bod jednání volbu výboru, sčítat hlasy podle podílů a volit za přítomnosti notáře).
Neznám žádné soudní rozhodnutí, které by se zabývalo přítomností notáře podle stanov SVJ. Možná poradí některý z ostatních diskutujících. Pro vás nejpraktičtější bude předpokládat (1) a na příštím shromáždění necháte pro jistotu hlasovat o výboru znovu (s notářem, pochopitelně). Pak to bude "neprůstřelné".
Mimochodem, výbor volí předsedu (a jistě i místopředsedu) ze svého středu. Nejsou voleni shromážděním. Paní předsedkyně nemusí být předsedkyní, pokud ji vy - členové výboru - do této funkce nezvolíte. Pokud jednala tak, jak popisujete, zvolena by být neměla. Promluvte s ostatními členy výboru o nebezpečí, které její amatérské jednání pro společenství představuje.
lake
Díky za radu. Provedu dle vašeho doporučení.Naštěstí teď máme ve výboru převahu chystáme diktaturu nahradit demokracií.Uvidíme zda nás na rejstř.soudu bez notářského zápisu zapíší a nebo zda nám nakážou vše dát do souladu se stanovami.Každopádně na schůzi výboru dám návrh na svolání nového shromáždění s notářem a volbu výboru provést znova, zároveň i odhlasovat změnu stanov, aby notářský zápis již do budoucna nebyl při každé volbě výboru nutný.E.K.
Nechystáte se náhodou vyměnit diktaturu současné předsedkyně za vaši diktaturu? Mám dojem, že ano, že právě to je vaším cílem. Nepletete si náhodou společenství s politickou stranou?
Dobrý den. Ráda bych se zeptala, jak to dopadlo na rejstříkovém soudu? Provedli zápis i bez notářského zápisu? Za odpověď předem děkuji. PS: Jsme teď v podobné situaci.
Podpis je dle výpisu Obchodního rejstříku. Nevím, jak kdo, ale každý (vč. malíře, zámečníka, pokrývače), natož PVK, PRE si mohou (a měly by) na internetu najít kdo má podpisovat. To je odpověď na tvrzení Vladana.
Přispivatel základního dotazu může zkusit zpochybnit vše co bylo při nemandátu výboru podepsáno, a uvidí co na to právo.
Výbor si nechal vyplácet odměny ?
Co je v obchodním rejstříku uvedeno (mandát, podpisové právo) lze najít na wwwinfo.mfcr.cz/ares/ares_es.html.cz při zadání IČO.
V případě, kdy mandát členům výboru vyprší po době určené ve stanovách nebo době vymezené rozhodnutím Shromáždění, již nejsou členové výboru oprávněni jednat za společenství jeho jménem. Údaje zapsané v obchodním rejstříku jsou věcí jinou, mohou být na základě sdělení Společenství či v mezních případech i jednotlivých fyzických osob změněny rejstříkovým soudem, je-li k tomu oprávněný důvod. Není rozhodně pravda, že pouhý fakt nenapraveného záznamu v rejstříku opravňuje tam zapsané osoby k jednání za Společenství.
Poslední komentáře