Nevyúčtovávání příspěvků na správu domu a pozemku
„„Nevyúčtovávání“ příspěvků na správu domu a pozemku odráží charakter těchto příspěvků – nejde o zálohové platby, jde o příjem SVJ (§ 16 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb.), slouží k úhradě nákladů spojených se společnou věcí, ať již aktuálně vzniklých, nebo k vytváření dlouhodobé rezervy pro hrazení těchto nákladů v budoucnosti, či ke splácení nákladů, na jejichž úhradu si musela osoba odpovědná za správu domu a pozemku půjčit, jde tak o platby, které bezprostředně souvisí se spoluvlastnictvím společných částí domu a na kterých se vlastník jednotky zásadně podílí podle velikosti svého podílu na těchto společných částech.“ JUDr. Pavlína Brzobohatá, Nejvyšší soud ČR
dostupné na
https://apps.odok.cz/veklep-detail?…
25.5.2018 12:19 NSOUD Sleg 34/2018 pr_KORNAZ4E3QW5.docx 24 kB
Paní předsedkyně senátu Nejvyššího soudu píše o nevyúčtovávání příspěvku na správu domu a o tom, že se nejedná o zálohu, jako o hotové věci, ačkoli z dosavadní konstatní judikatury (i na tomto portále zmíněné) naopak plyne povinnost příspěvěk na správu domu vyúčtovat i to, že tento příspěvek je zálohou na budoucí plnění. Prosím proto znalého účetního, aby se vyjádřil k právnímu rámci věci.
zajímavý rozsudek NS 29 Cdo 3160/2011
„..jsou finanční prostředky zálohově poskytnuté vlastníky závazkem právnické osoby vůči vlastníkům jednotek. Při vypořádání závazku právnické osoby vůči bývalému vlastníku jednotky se nepřihlíží k zálohám, které uhradil jako zálohy podle odstavce 2 (odstavec čtvrtý). Vlastníci jednotek se na nákladech spojených se správou domu a pozemku podílejí poměrně podle velikosti svých spoluvlastnických podílů, tj. podle poměru velikosti podlahové plochy jednotek k celkové ploše všech jednotek v domě (§ 8 odst. 2 zákona), popř. v poměru určeném dohodou všech vlastníků jednotek (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. listopadu 2012, sp. zn. 29 Cdo 826/2011, dostupný na webových stránkách Nejvyššího soudu). Finanční prostředky, které za tím účelem zálohově skládají na účet společenství, a to ve výši určené usnesením shromáždění vlastníků (§ 15 odst. 2 zákona), představují závazek společenství vůči jednotlivým vlastníkům jednotek (§ 15 odst. 4 věta první zákona). Jestliže by ovšem společenství bylo povinno v případě, že dojde k převodu jednotky na nového vlastníka, vrátit původnímu vlastníku nevyčerpanou část záloh, došlo by k narušení poměru určeného zákonem, popř. dohodou všech vlastníků, v němž se na nákladech spojených se správou domu a pozemku podílejí. Proto byla novelou provedenou zákonem č. 451/2001 Sb. do ustanovení § 15 odst. 4 zákona vsunuta druhá věta, který výslovně určuje, že zálohy poskytnuté podle § 15 odst. 2 zákona se v případě změny vlastníka jednotky s původním vlastníkem nevypořádávají. Jinými slovy, dosud nevyčerpaná část záloh složená původním vlastníkem se stává závazkem společenství vůči nabyvateli jednotky novému vlastníku a členu společenství. Je věcí stran smlouvy o převodu jednotky, zda a jak se výše nevyčerpaných záloh promítne v ceně za převod jednotky, popř. bude jinak ve vztahu mezi nimi vypořádána.“
Naproti tomu placení služeb spojených s užíváním jednotky má úplně jinou povahu. Placení (převod peněz) má vždy stejnou povahu. Jinou povahu může mít předpis který placení vyrovnává. Povaha placení je zděděná vlastnost účelu placení předpisu. Souvisí s užíváním „bytu“ (= bydlením nikoliv primárně společných částí), výše se odvíjí od počtu osob, které byt užívají (ne vždy, např. teplo), většinou jde o zálohové (ne zálohové ale průběžné (probíhá současně konzumace produktu plnění a protiplnění finanční) – odběr plnění je kontinuální nebo časově cyklické) plnění, (které je třeba financovat průběžně, a to ne zálohově ale splátkově) které je třeba vyúčtovat, a to podle pravidel stanovených v zákoně č. 67/2013 Sb. Nabyvatel (stejně jako osoba odpovědná za správu domu a pozemku) by byl sice schopen zjistit při převodu vlastnictví, zda a v jaké výši dluží dosavadní vlastník jednotky zálohy za služby, (to ovšem není stav finančního nároku ke dni převodu k vypořádání, tento stav není schopen zjistit pouze odhadnout, pokud dodavatel plnění nezúčtuje dodávky ke dni převodu), nikoliv už to, jaké lze předpokládat po skončení zúčtovacího období vyúčtování těchto záloh (potřebný údaj k odhadu stavu vypořádání ke dni převodu). Přestože některé služby podle zákona č. 67/2013 Sb. mohou být placeny i paušálem, ustanovení § 1186 odst. 1 v návrhu novely hovoří jen o zálohách (znamená to, že dluhy na paušálních platbách by nepřecházely?) (splatné dluhy z paušálu by přecházely).
Jak dlouho může „správce“ účtovat dle Mandátní smlouvy? SVJ jsme od r. 2004, na Justici uvedeno nejvyšš orgán Shromáždění, ale to nic neschvaluje, s finančním majetkem vlastníků hospodaří SBD, vyúčtovává jen služby, se svým razítkem bez podpisu, o zálohách na správu, ale bez vyúčtování jen informuje za daný rok, nevyúčtován ukončený úvěr, dlohodobé zálohy, ani rozpočet , zálohy nesnížené, tak kdepak asi jsou? Předseda na dotazy nereaguje, Takže vyúčtování sice podle nějaké MS, o které noví vlastníci nemají ani páru, jsou jen čísla, na Výkazu odevzdaném na Justici např. osobní náklady 212tisíc, o kterých vlastníci neví komu a zač , dům má 82 vlastníků proti 14 nájemců
Pokud se smlouva nezmění či nezruší, tak platí, to je snad jasné. Pokud máte svéprávné členy SVJ, kterým nevyhovuje předseda, tak ho odvolejte a zvolte jiného. Jiná reálná praktická rada není. Nějaký sudič asi navrhne, abyste podala žalobu nebo trestní oznámení. Zatím se nikdo nepochlubil, že by tím něčeho pozitivního dosáhl.
JUDr. Brzobohatá se v citovaným zněním vyjadřuje zcela jasně k § 1186 tj. převodu jednotky.
Nevím proč ale používá termín „vyúčtování“, když v současném i navrhovaném znění je uveden termín „vypořádat“.
Paní soudkyně píše:
„zařazení záloh na plnění spojená nebo související s užíváním
bytu („služby“) mezi platby, které nemusí osoba odpovědná
za správu domu a pozemku vyúčtovat při převodu vlastnického práva
k jednotce (§ 1186 odst. 1).
(1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě
odpovědné za správu domu povinnost příspěvky na správu domu ke dni
účinnosti převodu vypořádat.“
Vztah pojmů „vyúčtovat, rozúčtovat a vypořádat“ lze určit 67/2013
Sb., § 2 Vymezení pojmů odst. f) vyčíslení skutečné výše nákladů na
služby a záloh v daném zúčtovacím období za společenství je
vyúčtování e) totéž za jednotlivé příjemce služeb je rozúčtování,
vypořádání je vyrovnání výsledku vyúčtování.
Je ovšem podstatný rozdíl v konstatování „nemusí vyúčtovat
při převodu vlastnického práva, tj. nemusí vůbec“ a
„nemusí vypořádat ke dni převodu vlastnického práva, tj. nemusí
pouze k datu převodu“. Nemusí vypořádat ke dni
převodu vlastnického práva ne proto že zákon to dovoluje ale
proto, že za zúčtovací období s datem konce „ke dni převodu“ nelze
vyčíslit skutečnou výši nákladů na služby, neboť za dodávky plnění
se zálohovým financováním není proveden odečet, vyfakturování dodávek a
zúčtování záloh.
Vyúčtování se provede ke konci zúčtovacího období a výsledek
vyúčtování se rozdělí mezi převodcem a nabyvatelem ke dni převodu
vlastnického práva. Např. vyhláška 269/2015 Sb. §5 odst. 5 pro služby
teplo a teplá voda.
Vypořádání/vyúčtování se provádí dvoufázově, ke konci ZO mezi
společenstvím a nabyvatelem vlastnického práva a potom mezi nabyvatelem a
převodcem bez zásahu společenství. Dlouhodobé příspěvky vytvořené
spořením za delší časové období může nashromáždit větší objem na
účtu společenství, který je rovněž potřeba vypořádat např.
navýšením ceny koupené nemovitosti nebo nesplacenou část nákladu úvěru
naopak snížením ceny koupené nemovitosti. Nevypořádání by znamenalo buď
neoprávněný majetkový prospěch nebo majetkovou újmu pro nabyvatele.
Občanský zákoník ukládá vyúčtovat nakládání se společnou věcí i její správu:
„Spoluvlastníku náleží vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno…“ § 1118 občanského zákoníku
„Správce má právní postavení příkazníka. Musí spoluvlastníkům správu vyúčtovat …“ § 1135 občanského zákoníku
Je zapotřebí nejprve vyúčtovat náklady = přijaté příspěvky a vydáno na nákladech…
a poté vypořádat případné nedoplatky či přeplatky …
Paní soudkyně píše pouze o
„Nevyúčtovávání“ příspěvků na správu domu a pozemku při převodu vlastnického práva k jednotce
což ovšem zapoměla jasně napsat. Žádné nevyúčtovávání příspěvků na správu domu a pozemku netvrdí ani nejde dovodit.
Příspěvek je vždy příjmem a výnosem společenství vlastníků. Pouze je otázka, kdy se peníze vlastníkem hrazené, stanou příspěvkem.
Jednak existuje varianta, že hradíte zálohy na správu domu a v pravidelných časových intervalech (ročně/čtvrtletně/měsíčně) se určí příspěvky na správu domu dle skutečně vzniklých nákladů. V tom případě se uhradí z dříve složených záloh na správu domu.
Druhou variantou je, že celá částka hrazená vlastníkem na správu domu je příspěvkem, tzn. účtuje se do výnosů a na konci roku ovlivňuje hospodářský výsledek společenství. Je-li příspěvek vyšší než náklady, vzniká zisk, v opačném případě ztráta. Případný zisk není předmětem daně z příjmů podle §18, odst. 2, písm. f) ZDP.
Každopádně příspěvek je vždy příjmem společenství. Problém v praxi je v tom, že mnoho společenství vlastníků nazývá měsíční platbu příspěvkem a účtuje ji jako zálohy.
S názorem paní JUDr. Brzobohaté souhlasím, protože se evidentně vyjadřuje k záměru zákonodárců z hlediska vyúčtování při změně vlastníka postavit na stejnou úroveň zálohy/příspěvky na správu domu (v této situaci si myslím, že je přípustná i záměna termínů) a zálohy na služby. Jak píše, je jednoznačné, že SVJ by mělo tyto zálohy vyúčtovat proti skutečným nákladům, ovšem návrh novely zákona směřuje směrem opačným.
Vložil Petr87, 4. Červen 2018 – 13:55
„Příspěvek je vždy příjmem a výnosem společenství vlastníků.“
Nepodstatné, podle úvodního příspěvku se zde řeší údajné nevyúčtovávání příspěvku na správu domu a opora tohoto nevyúčtovávání v právu.
„Pouze je otázka, kdy se peníze vlastníkem hrazené, stanou příspěvkem.“
Nepodstatné, podle úvodního příspěvku se zde řeší údajné nevyúčtovávání příspěvku na správu domu a opora tohoto nevyúčtovávání v právu.
„hradíte zálohy na správu“
Soudkyně Nejvyšší soudu ČR jasně napsala, že příspěvek na správu domu není zálohou. Záloha na správu domu tak podle Nejvyššího soudu neexistuje. A o to tu jde. Nemá smysl diskutovat o něčem, co neexistuje.
„v pravidelných časových intervalech (ročně/čtvrtletně/měsíčně) se určí příspěvky na správu domu dle skutečně vzniklých nákladů.“
Což není nic jiného než vyúčtování. Soudkyně Nejvyššího soudu ČR jasně napsala, že se příspěvky na správu domu nevyúčtovávají. Nemá smysl diskutovat o něčem, co neexistuje.
„Problém v praxi je v tom, že mnoho společenství vlastníků nazývá měsíční platbu příspěvkem a účtuje ji jako zálohy.“
V čem je problém? Takto to přece plyne z práva. Záloha je platba předem.
„vyúčtování při změně vlastníka“
To je na jinou diskusi, podle úvodního příspěvku jde o nevyúčtovávání příspěvku na správu domu.
„zálohy/příspěvky na správu domu (v této situaci si myslím, že je přípustná i záměna termínů)“
Soudkyně Nejvyššího soudu jasně napsala, že příspěvky na správu domu nejsou zálohami. A o to tu jde.
„Záloha … je peněžní částka hrazená před celkovým vyúčtováním platby za dodané zboží nebo před dodáním poskytnuté služby.“ cs.wikipedia.org/wiki/Z%C3%A1loha_(finance)
Jen doplním, že příspěvky jsou dlouhodobé a krátkodobé a v §8 odst. b) n.v. 366/2013 Sb. je uvedeno cit.".. jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku ..".
Z konstatování, že příspěvek je příjmem SVJ nevyplývá, že tím příjemce může disponovat bez výhradně a nezávisle na dalších podmínkách. Těž nevyplývá nemožnost aplikace ekonomických instrumentů (např. vyúčtování) dokladující, oprávněnost tento příjem příjemcem přivlastnit v plném rozsahu nebo částečně ev. nevznikne-li část příjmu jako nevyužitá část příslušející plátci příspěvku. To že příspěvek je výnosem nemůže být právním rozhodnutím, ale to musí stanovit ekonomické podmínky platby.
Poslední komentáře