nerovný podíl na právech a povinnostech vlastníků hromadné garáže

Jednotka č. 1354/101 je zapsána na LV 12031 pro KÚ 710717 Nová Ulice, Olomouc. prohlášení vlastníka nelze vložit jako celek, proto jen přesný text z prohlášení vlastníka: „jednotka vymezená podle občanského zákoníku – garáž (hromadná garáž – dle PD označená jako 336), umístěná v 1. NP budovy. Poloha jednotky vyplývá z grafického rozdělení domu v příl. Č. 1. Přehled užitných ploch místností jednotky – orientační údaj (převzato z projektové dokumentace): místnost m2 plochy podlaží název 1.NP hromadná garáž 426,18, CELKEM 426,18. Podlahová plocha jednotky dle předpisu č. 366/2013 Sb. (Nařízení vlády o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím – plocha včetně vnitřních konstrukcí) činí celkem: 426,2 m2.“

vysvětlení stavu: původně bylo v plánu developera hromadná garáž se 22 stáními, kdy každému spoluvlastníku 1 podílu, připadalo 1 garážové stání. poměr vlastnictví kopíroval právo k užívání hormadné garáže. Developer však ve snaze získat více, vytvořil z původních 7 podílů celkem 4 samostatné uzavřené jednotky (4 samostatné garáže. Ve smlouvách všech kupujících zatížil spoluvlastníky hormadné garáže povinností strpět právo průjezdu vlastníkům samostatných garáží ke svým garážovým jednotkám s různou velikostí a dále průchod a průjezdu jiným vlastníkům bytových jednotek. Průchod přes hromadnou garáž je jediným možným vstupem do domu s bytovými jednotkami.

Developer správně vyloučil v prohlášení vlastníka tyto samostatné garáže, ale zapomněl tyto vyloučit z podílů na hromadné garáží.

Plocha hromadné garáže je správně ponížena o dané 4 samostatné garáže ponížena, což je správně.

V prohlášení vlastníka, však developer opomněl novou situaci promítnout a prohlášení vlastníka zatížil vadou, čímž došlo k paradoxu, že vlastníci samostatných jednotek 4 samostatných garáží, se stali spoluvlastníky (celkem 7/22 podílníky) i na hromadné garáži.

FAKT: V prohlášení vlastníka nejsou jakkoliv vymezena práva spoluvlastníků k užívání jednotlivých stáním např. stání přináleží k bytové jednotce č. XX. Z plánku plyne jen stav, že stání je celkem 15.

jednotka hromadné garáže není zatížena žádnými věcnými břemeny ve vztahu k třetím osobám.

Vyvstala Domněnka stávajících zbylých 15 spoluvlastníků je stav, že tito uživatelé hromadné garáže odmítají narovnání v navržené dohodě o poplatků na příspěvek na správu a fondu oprav s alibistickým tvrzením, … budeme platit jen svůj podíl a my máme s developerem ve smlouvě právo užívat dané číslo garážového stání, které asi mají ve svých smlouvách.

Jeden z postižených nedobrovolných spoluvlastníků se rozhodl neplatit svůj podíl, se kterým nemá spojeno právo k užívání hromadné garáže.

SVJ přistoupilo k vymáhání dluhu po tomto spoluvlastníkovi.

Dle mého hrozí situace, že: SVJ neobhájí legitimitu požadovat po tomto spoluvlastníkovi právo po něm konkrétně poplatky požadovat, když požadovat poplatky lze pouze po jednotce hromadné garáže jako celku (společně a nerozdílně).

Nedobrovolní spoluvlastníci 7/22 podílů se budou domáhat práva hromadnou garáž užívat. Dle mého, smluvní ujednání současných uživatelů hromadné garáže, ujednaná v jejich KS nemají právní účinky na jiné spoluvlastníky. Užívání jednotlivých stání v hromadné garáži musí řešit dohoda mezi spoluvlastníky. Jsem názoru, že se spoluvlastnictvím je dáno právo k užívání v poměru svého spoluvlastnictví k jednotce, pokud se nedohodne jinak.

Je hromadná garáž jednotka nebo je to společná část domu? Pokud je to společná část domu, tak na její správu mají povinnost přispívat všichni vlastníci, tedy i vlastníci, kteří vlastní svoji uzavřenou garáž a nemají v „hromadné garáži“ vyhrazené místo na prakování. Justitiánus napsal, že je to příliš složité, měnit prohlášení. Jednoduché to určitě nebude, mne se ale jeví, že složitost je pouze relativní. Vidím to jako jediné správné řešení. Skutečný stav musí být správně popsaný a pak to lze změnit i soudní cestou, kdyby to jinak nešlo a někdo by se šprajcoval čistě z nějakých svých osobních důvodů. Každý by měl přece mít zájem na tom, aby to bylo správně a aby nikdo na nikoho nedoplácel.

Děkujeme za citaci prohlášení.

☀ Záležitost je jednoduše řešitelná mezi spoluvlastníky jednotky finančním vyrovnáním.
Spoluvlastníku vyloučenému z užívání společné věci samozřejmě náleží finanční kompenzace ve výši nájemného v místě obvyklého za obdobný předmět pronájmu. Stačí si jen o ty peníze říct. Vyřešeno.
Nechápu, proč vyloučení spoluvlastníci dosud tuto kompenzaci nepožadovali.

☀ Záležitost je jednoduše řešitelná mezi spoluvlastníky jednotky úplatným či bezúplatným převodem podílů na jednotce.
Spoluvlastník který převede svůj podíl na jiného se tím zbaví povinnosti přispívat na úhradu příspěvků na správu za tuto jednotku. Vyřešeno.
Nechápu, proč vyloučení spoluvlastníci se dosud nepokusili své podíly na jednotce zcizit (prodat, darovat, směnit), když vlastnictví podílu je jim tolik na obtíž.

☀Návrh vyřešit to změnou obsahu prohlášení je příliš bláznivý a komplikovaný na to, aby byl reálný.
Diskutér .. (bez ověření) zde radí toto: zrušit jednotku „hromadná garáž“, deklarovat ji v prohlášení jako společnou část domu a zavést do prohlášení výlučné užívání této společné části vlastníky pouze některých jednotek. K tomu by musely být všem vlastníkům jednotek nově určeny jejich spoluvlastnické podíly.
Ovšem tazatel napsal už dvakrát, že někteří vlastníci jednotek odmítají změnu spoluvlastnických podílů na společných částech, takže jde o neprůchodné řešení.

Pro SVJ a jeho statutáry mám tuto radu:
Vlastníci bytů i nebytů mají povinnost hradit příspěvky na správu podle svých spoluvlastnických podílů na společných částech. Nechápu tedy co zde řešíte a proč. Řešte neplatiče.

1. Jestliže všichni vlastníci jednotek řádně platí, pak SVJ nemá co řešit.
2. Jestliže jeden vlastník jednotky je neplatičem, pak postup podle práva je naprosto jasný: vyzvat dlužníka k úhradě (předžalobní výzva), pak následuje žaloba na plnění.

☀ V případě kdy vlastník jednotky je plurální (jednotka má více spoluvlastníků), je nutné vyzvat k úhradě a žalovat všechny spoluvlastníky jednotky společně. SVJ si pak bude moci vybrat k exekuci kteréhokoli z podílových spoluvlastníků jednotky.

☀ Pokud předseda výboru či předseda SVJ je zároveň na straně žalující i žalované, pak je na místě ustanovit právnické osobě procesního opatrovníka. Toho jmenuje soud a zaplatí jej SVJ.

Justitianus

☀ Záležitost je jednoduše řešitelná mezi spoluvlastníky jednotky finančním vyrovnáním. Spoluvlastníku vyloučenému z užívání společné věci samozřejmě náleží finanční kompenzace ve výši nájemného v místě obvyklého za obdobný předmět pronájmu. Stačí si jen o ty peníze říct. Vyřešeno. Nechápu, proč vyloučení spoluvlastníci dosud tuto kompenzaci nepožadovali.

Jakým způsobem by si o kompenzaci měli říct, jaký je vhodný postup v této věci? O co se lze v této věci dle zákona opřít?

☀ Záležitost je jednoduše řešitelná mezi spoluvlastníky jednotky úplatným či bezúplatným převodem podílů na jednotce. Spoluvlastník který převede svůj podíl na jiného se tím zbaví povinnosti přispívat na úhradu příspěvků na správu za tuto jednotku. Vyřešeno. Nechápu, proč vyloučení spoluvlastníci se dosud nepokusili své podíly na jednotce zcizit (prodat, darovat, směnit), když vlastnictví podílu je jim tolik na obtíž.

Kdo by měl o tyto podíly reálně zájem, když tyto podíly nejsou spojeny s užívacím právem? Respektive lze dožadovat užívací právo na základě vlastnického podílu? To za předpokladu, že zbývající spoluvlastníci (ti co reálně užívají prostor k parkování) nechtějí dobrovolně navýšit svůj současný podíl, protože navýšením podílů se jim úměrně zvýší poplatek na správu?

• Vložil Vlastik: „Jakým způsobem by si o kompenzaci měli říct, jaký je vhodný postup v této věci? O co se lze v této věci dle zákona opřít?“

Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 26.01.2016, sp. zn. 22 Cdo 3523/2015, konstatoval:

Viz https://www.epravo.cz/…-108459.html

Justitianus

Tohle platí jen v případě dluhu nebo i v samotném předepisování úhrad? Má SVJ právo předepisovat prostřednictvím bytové správy úhrady na správu jednotlivým spoluvlastníkům na základě podílů v této jednotce?

Vznikly 4 uzavřené garáže, tedy 4 jednotky a ty nejsou popsané v prohlášení. Vlastníci 4 garáží vlastní v domě dvě jednotky, byt plus garáž. Přispívají podle toho na správu domu? Převod podílu na jiného, darování, jednoduché řešení. Kde ale vzít toho někoho, na koho se podíl převede nebo se mu daruje?

z původní plánu výstavby, plánované jednotky „hromardná garáž“ o 22 stáních vznikly 4 samostatné jednotky + "hromadná garážů zmenšená na 15 stání. To je správně. Problémem je že vlastnici samostatných garáží platí de faco příspevky 2×. Jednou za svou samostatnou garáž, která vznikla ukrojením z plochy původně plánované hromadné garáže o 22 stáních a podruhé chybou developera, že těmto vlastníků přiřkl podíl rovněž na hromadné garáži (podle původního plánu vytvořit hromadnou garáž se 22 stáními). SVJ nemůže příspěvky jednotlivých spoluvlastníků vypočítat jinak, než podle zákona, tedy podle majetkových podílů. Neexistuje žádný zástupce této jednotky, neexistuje žádná dohoda spoluvlastníků o jiném rozpočítání (jen na 15/22 podílů) ani dohoda upravující poměry užívacích práv ke hromadné garáži. Současní uživatelé hromadné garáže s celkovým podílem na hromadné garáži 15/22 na straně jedné brání zbylým 7/22 vlastníků hromadnou garáž taky užívat, na straně druhé Tito spoluvlastníci s podílem 15/22 na hromadné garáži trvají na současném stavu úhrad poplatků do fondu a na na správu. Stav, že někdo platí více než má jim vyhovuje, když žijí v doměnce, že jejich práva k parkovacím stáním v hromadné garáži řeší tvrzené domělé právo v kupní smlouvě s developerem za které mu zaplatili každý jistou částku.

4 samostatné jednotky a hromadná garáž. To tedy znamená, že „hromadná garáž“ je společná část domu, není to jednotka. Jestli je to takto, tak vlastníci platí správně. Mají povinost platit za svoji garáž – jednotku a taky za společnou část domu (hromadná garáž) Pak by bylo potřeba opravit pouze výměry společné části – hromadné garáže, protože v prohlášení je asi původní velikost, ze které byly ukrojeny 4 garáže -jednotky. Takže společná část domu – společná garáž bude menší o plochu 4 jednotek. Nevím, jestli to co píšete správně chápu. Znovu opakuji, že text v kupní smlouvě je nezávazný, nelze jej nijak vymáhat. Závazné je to, co je v prohlášení.

• Vložil Pavel1354: „Problémem je že vlastnici samostatných garáží platí de faco příspevky 2×.“

Ne, není tomu tak. Snažíte se překrucovat jednoduchou skutečnost. Neexistuje žádný „problém“, o kterém tady dokola mlžíte a fantazírujete.

• Vložil Pavel1354: „Stav, že někdo platí více než má …“

Lžete jako Putin. Ten taky opakuje své lži stále dokola, aby mu ti nejnaivnější hlupáci nakonec uvěřili. Lež máte v samotném nadpisu této diskuse.

☀ Co má udělat SVJ jsem Vám už napsal.
Čemu na tom nerozumíte? Kterému slovu, nebo kterému písmenu z toho jste neporozuměl?

☀ Co mohou udělat spoluvlastníci jednotky hromadná garáž jsem Vám už napsal.
Čemu na tom nerozumíte? Kterému slovu, nebo kterému písmenu z toho jste neporozuměl?

☀ Někteří spoluvlastníci jednotky hromadná garáž jsou hlupáci, kteří se nestarají o svá práva. To je ale rozhodnutí každého jednoho z těch sedmi hlupáků. Proč se jim do toho mícháte?

➡️ Co tedy ještě chcete? Jen pokračovat v šíření lží?

Justitianus

Co mají vlastníci jednotek ve svých smlouvách je bezvýznamné, odvolávat se na podepsanou smlouvu je bezvýznamné. Platí to, co je v prohlášení, i když je to prohlášení zatížené vadou. Úplně zásadní je vlastnické vztahy v garážích vyřešit změnou prohlášení vlastníka. Jedině tak můžete napravit současný vadný stav. Se změnou musí souhlasit všichni vlastníci, kterých se to týká. Změnu prohlášení byste měli udělat co nejdříve. Tím odstraníte problém, který vadou vzniknul a vyřešíte taky vztahy mezi spoluvlastníky. Ne jenom majetkové, ale hlavně taky sousedské. Bydlet v domě, kde se lidi navzájem osočují jenom proto, že někdo na papíře blbě definoval skutečný stav domu není žádné terno.

Ano, je to smutné, ale je to tak. Hrozí, že vlastníci oněch 7 podílů na celkových 22 podílech dojde trpělivost a právem se budou svých práv hromadnou garáž taky užívat, budou domáhat soudní cestou.

• Vložil Pavel1354: „Hrozí, že vlastníci oněch 7 podílů na celkových 22 podílech dojde trpělivost a právem se budou svých práv hromadnou garáž taky užívat (…) domáhat soudní cestou..“

Zase fantazírujete. Neexistuje žádné právo hromadnou garáž taky užívat !

Jak jste na ten Váš nesmysl přišel? Podílový spoluvlastník jednotky může být rozhodnutím spoluvlastníků vyloučen z užívání společné věci. Což se v tomto případě nepochybně stalo. Menšina spoluvlastníků jednotky (7/22) nepřehlasuje většinu (15/22). Čemu na tom nerozumíte? Matematika třetí třídy ZŠ.

To nemá vůbec nic společného s prohlášením vlastníka !!!

Justitianus

Je ta společná garáž společnou části domu nebo je to jednotka? To pořád nevím. Psal jste, že je průchozí, takže je to tedy společná část domu. Nejhorší je, když lidi jsou pitomci a nejsou schopni pochopit, že vadu, kterou udělal developer musí řešit sami a reálně, musí ji odstranit. Jinak si všichni musí koupit auta poloviční šířky, aby se do té „společné garáže“ všichni vešli, když tam všichni mají vyhrazená místa a těch míst není tolik, kolik je vlastníků.

jednotka je samostatnou jednotkou, jako byty či jiné nebytovky v domě, ale to již bylo zmíněno.

12 vlastníků s 1/22 podílu nemůže vykázad zbytek vlastníků a přiřknout si užívací práva a pokud by k tomu došlo pak !!!

advokátní kancelář – blog: https://www.kropaceklegal.cz/…-nemovitosti

Užívání nad rámec podílu Pokud podílový spoluvlastník užívá společnou nemovitost nad rámec svého spoluvlastnického podílu bez uzavření dohody s ostatními spoluvlastníky a bez placení finanční náhrady za takové nadměrné užívání, obohacuje se na úkor ostatních spoluvlastníků a na jeho straně dochází ke vzniku bezdůvodného obohacení.

Užívání nemovitosti jedním ze spoluvlastníků však není vyloučeno a o získání bezdůvodného obohacení se nejedná, pokud právním důvodem takového užívání nemovitosti je vzájemná dohoda spoluvlastníků nebo pokud dotčený spoluvlastník pouze nerealizuje svá spoluvlastnická práva, přičemž neexistuje žádná překážka, která by mu v tom bránila. To ale není tento případ.

• „Pokud podílový spoluvlastník užívá společnou nemovitost nad rámec svého spoluvlastnického podílu bez uzavření dohody s ostatními spoluvlastníky …“
• „Užívání nemovitosti jedním ze spoluvlastníků však není vyloučeno a o získání bezdůvodného obohacení se nejedná, pokud právním důvodem takového užívání nemovitosti je vzájemná dohoda spoluvlastníků …“

Co to tu plácáte? Proč opisujete nesmysly z webu? Žádná dohoda není potřebná! Postačuje většinové rozhodnutí spoluvlastníků. Je třeba číst zákon.

Justitianus