Neplatné vyúčtování, přesto neuznána reklamace

Pane Romane, radím vám RYCHLE uložit vyčíslenou částku do úschovy. Neplacení nájemce může skončit okamžitou výpovědí z nájmu, bez ohledu na oprávněnost reklamace. Zdá se, že se spíše chcete mstít, než aby vám šlo o řádné vyúčtování. Pronajímatel má možnosti jak vám to vrátit.

Použití vodoměrů k rozúčtování bývá poměrové. Ovšem pokud platí co máte uvedeno v nájemní smlouvě, platíte tedy přesně za naměřené m3 tu částku, kterou za vodné a stočné účtuje dodavatel. Ani o korunu více. Zkontrolujte si to. V takovém případě přezkoušení vašich dvou vodoměrů zcela postačuje k tomu, aby Vaše reklamace byla neoprávněná.

Pokud se ovšem rozúčtuje náklad na vodu celého domu podle patního (fakturačního) vodoměru poměrově, pak bylo třeba přezkoušet všechny vodoměry v domě. To se však nestalo. Vaše náměry jsou v takovém případě nepoužitelné, stejně jako celé vyúčtování.

Jisto je, že za použití neověřených měřidel v závazkových vztazích je možno podle zákona o metrologii udělit pokutu od 0 do 1000000 Kč. K tomu mne napadá dotaz: jste schopen prokázat, že vodoměry v celém domě nebyly metrologicky ověřené?

lake

„Neplacení nájemce může skončit okamžitou výpovědí z nájmu, bez ohledu na oprávněnost reklamace.“

Pro platnost výpovědi z nájmu pro údajné neplacení by nejprve bylo zkoumáno, zda se skutečně jednalo o platný výpovědní důvod, tj. zda se prokazatelně jednalo o neplacení nájemce po té, co nájemci bylo prokazatelně doručeno bezvadné vyúčtování účetně navazující na předchozí bezvadná vyúčtování rovněž prokazatelně doručená nájemci. Rozdodující je, zda se jednalo o prokazatelné neplacení ve shora uvedeném smyslu nejednalo, nikoliv zda byla podána reklamace. Povinnost podat reklamaci není dána, naproti tomu povinnost vystavit bezvadné vyúčtování dána je. Rada okamžitě zaplatit tak (stejně jako v jiných případech) není správná: Naopak, zaplacením je dluh uznán a tím i vyúčtování a pozice pro napadení správnosti vyúčtování se jeho zaplacením výrazně zhoršuje.

Co se týká úschovy, je zde opakovaně doporučována, ale nikdo ještě nanapsal, že ji úspěšně použil. Je úschovou vyčlenění a uschování prostředků na samostatném bankovním účtu?

viz. § 185a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb.

„Neplacení nájemce může skončit okamžitou výpovědí z nájmu, bez ohledu na oprávněnost reklamace.“

Byla-li reklamace oprávněná, nemůže být výpověď z nájmu z důvodu nezaplacení reklamovaného vyúčtování platná.

Účtování za TUV a vodu vychází z náměrů na vodoměrech + poměrové rozpočítání rozdílu mezi náměry na bytových vodoměrech a patním vodoměru.

Vodoměry nemám v ruce. V prvním vyjádření ale město napsalo: lhůta pro pravidelné ověřování vodoměrů nebyla dodržena. Dnes píše už opatrněji: …případné nedodržení ověřovací lhůty…Každopádně mám záznamy o minulé a současné výměně vodoměrů a rozdíl mezi těmito výměnami je 7 let, což je déle, než platnost úředního ověření.

Teď nevím, jestli poslat peníze do notářské úschovy, nebo rovnou městu…

Musím přiznat, že jsem se velmi zmýlil, když jsem napsal, že se nemáte divit, když na tak neurčitou otázku dostane velmi málo odpovědí. Opak je pravdou. Jsou rádci, kteří si dovedou sami další údaje doplnit. Odpovědí bylo sice mnoho, ale stěží mohly přispět k řešení položené otázky. Vaše doplněné informace neřekly nic k problému, ale spíše prozradily něco o Vás. Pokud by Váš spor přinesl majiteli domu velkou pokutu, zaplatili by ji jistě nájemníci dodatečně.

Na Vašem místě bych zaplatil a zaměřil se spíše na rozdělení nákladů na teplo, protože Vámi uváděný rozdíl 22 tisíc a 4 tisíce u dvou stejných bytů se při dělení podle vyhlášky nemůže vyskytnout. Taková oprávněná reklamace by pro Vás byla daleko přínosnější.

Budu asi „vymazán“ jako při prvním příspěvku, ale je to můj názor na řešení. FrantaF

O pokutě jsem se ani slovem nezmínil a nemám v úmyslu to takto řešit.

Nevím, co ještě doplnit.

Je nebo není má reklamace oprávněná? Pokud ano, mám vyúčtování i tak uhradit?

Ohledně případné pokuty rozúčtovateli:
Není pravdou, že by ji "platili nájemci domu". Takové strašení je samozřejmě nesmyslné. Pokuta by byla udělena městu, které je vlastníkem budovy a odpovídá za rozúčtování.
---------------------------------------------------------

Tazatel byl veden pouze snahou "zavařit" to městu za každou cenu. U toho bohužel chyběla nějaká mozková úvaha o tom, jaké to přinese důsledky. Bylo snad možno očekávat nějaké znatelné snížení účtované částky? Ptal jsem se tazatele zda reklamované vyúčtování je v extrémním nepoměru s vyúčtováními vody z předchozích let, ale neodpověděl. Zřejmě to neporovnával.

Co bude výsledkem v případě soudního sporu?
Rozúčtovatel (bude-li soudem přinucen rozúčtovat jinak), sáhne nejspíše k běžnému náhradnímu rozúčtování podle směrných čísel potřeby vody (t.j. podle počtu osob). Proti tomu nelze nic namítat. Použití náhradního způsobu může ale pro tazatele znamenat vyšší platbu než kolik mu bylo naúčtováno nyní ...

lake

Strašení zvýšením nájemného nepovažuji až tak nesmyslné, ale spíše užitečné. Předpokládám, že také město sleduje náklady na správu těchto domů samostatně. Pak se takové náklady do cen mohou dostat. Je lépe počítat s horší verzí. Protože si tazatel již dříve uvedených poznámek o pokutě asi nevšiml, chtěl jsem jejich význam zesílit sdělením, že by jeho, podle mě zbytečná reklamace, mohla vyvolat náklady, které zaplatí nájemníci, nebo obyvatelé města ke kterým patří. FrantaF

O možné pokutě až do výše 1 mil. Kč pro vlastníka domu, který využívá měřidla bez ověření, se zmiňovaly nejméně tři další příspěvky. Z toho co jste napsal, máte extrémně vysoké náklady na topení (již několik let). Vím, že u našeho velkého domu z průměrného nákladu domu této skupiny položek činí teplo asi 54%, TUV 32% a SV 14%. U mého třípokojového bytu jsem platil za topení 12 tisíc Kč (nejvyšší náklad na topení činil 19 tisíc – čtyřpokojový byt) a to ještě před zateplením.

Uznaná reklamace SV a TUV Vám snad přinese jednorázovou úsporu v těchto dvou položkách. Pokud dokážete chybné nespravedlivé vyúčtování tepla, můžete dosáhnout značných úspor v dalších létech. Z této úvahy vznikl můj návrh. Vaše rozdělení nákladů ovšem neznám, takže nemusí můj závěr platit pro Váš případ. FrantaF

„…měla vést k nápravě újmy, která ale zde zjevně nenastala…“

• pane „G.X.“ přehlížíte záměrně §23/1/b zák.505/1990 nebo co Vás vede k Vašim „radám“ ??

Neználek

Pane Neználku,

tazatel samozřejmě může věc tlačit dál (a bude v právu). Otázkou je, zda mu to něco přinese. Pokuta SVJ mu nepomůže. A pokud SVJ akceptuje námitku špatného vyúčtování, nezbyde než provést nové, a to bez použití náměrů (jako by vodměry nebyly). Ani zde by si možná nepomohl ( a potenciálně zaplatil ještě více)

Z dotazu se zdá, že jediné vyústění, které požaduje , je nehradit nedoplatek, tak tomu nebude, G.X.

„…Pokuta SVJ mu nepomůže…“

• pokuta od ČMI za nedodržování zákona – nepochybně nikoliv. Ale občas (a zdůrazňuji, že jen někdy) již samotná hrozba tímto postupem uvede „ledy do pohybu“

„..nezbyde než provést nové vyúčtování bez použití náměrů… …potenciálně zaplatil ještě více…“

• ano pokud zpochybníte CELÉ vyúčtování (pro celé SVJ!), jehož vyhotovení nebylo zadarmo, pak zjevně zaplatí tazatel alikvótní část za vyhotovení nového vyúčtování (nelze li uplatnit náhradu škody na rozúčtovateli – pokud by třeba byl smluvně odpovědný…)
• ano v případě, že nelze odečty použít – může zaplatit i více
  (to si ale může tazatel spočítat předem sám. Je na něm zda chce vyúčtování SPRÁVNÉ nebo VÝHODNÉ, že?).
• pokud bude Vyúčtování provedeno nově POUZE jemu, pak nejsou li jasně stanovena pravidla pro rozpočet, nelze takovému vlastníkovi naúčtovat NIC, protože jakákoli (nedohodlá) hodnota by byla neobhájitelná.

„…jako by vodměry nebyly…“

• to se mýlíte
  1. je rozdíl pokud vodoměr NENÍ INSTALOVÁN nebo JE ROZBITÝ či HO VLASTNÍK ROZBIL
  2. anebo NEMÁ PLATNÉ OVĚŘENÍ a je rozúčtovatelem za souhlasu SVJ použit pro rozúčtování.

  V případě ad-2) je objektivní vina na straně SVJ, protože jeho zvolení představitelé porušují zákony – zjevně záměrně. Následky za toto pochybení ponese SVJ a následně spoluvlastníci, kteří to svou případnou nekontrolou chodu SVJ nebo liknavostí toto umožňili nebo umožňují.

Neználek

„…úřad shledal měřáky v pořádku, i přestože nebyli vyměněné 8 let…“

• pokud měly uvedená stanovená měřidla platné ověření – není důvodu aby nemohly fungovat 8-let
• tazatel však jasně uvádí že cit. „…vodoměry neměly platné cejchování…“. Takže pokud snad „Anonymous…“ tvrdíte, že nějaká konkrétní oblastní pobočka ČMI prohlásila 8-let používané stanovená měřidla – s neplatným ověřením - za „v pořádku“ tak uveďte jaká pobočka konkrétně a podložte to důkazem ať se tomuto oblastnímu středisku (nebo formě) můžeme vyhnout a prozkoumat kompetenci jeho pracovníků

N.

Neustále tady zdůrazďujete, že vyúčtování je neplatné, protože vodoměr neměl ověření (ale podle kontroly měřil správně) a že se má majitel obrátit na ČMI. Pomůže si? Když se do zmiňovaného zákona podíváte, tak zjistíte, že platí pouze pro fyzické osoby podnikatele, právnické osoby atd. Fyzické nepodnikající osoby v tom nejsou. Situace například v našem SVJ (a znám jich takových více) je taková, že vodoměr je ve vlastnictví majitele jednotky. Tj. SVJ nemá k tomuto vodoměru žádný vztah a nemůže jej ani sama měnit. Uvedený zákon se na SVJ tedy nevztahuje a ČMI může ověřovat co chce. SVJ má pak dvě volby. Takový vodoměr nepoužívat k rozúčtování, nebo jej používat a kontrolovat ony odchylky proti předchozím obdobím, nebo vůči hlavnímu vodoměru v domě, který patří vodárnám a které jej pravidelně mění. Ve finále totiž ty pokuty, častější vyměny apod. neuhradí zase nikdo jiný než sami vlastníci. Pokud měří, nevykazují odchylky a SVJ je použije, tak šetří peníze právě oněm vlastníkům. Tazatel to má jednoduché. Vodoměr se ukázal jako v pořádku, takže co naměřil, to tedy majitel spotřeboval. Pokud se cena za m3 na vyúčtování výrazně neliší od ceny vodárny (malé ztráty v domě), pak asi nemá co řešit a zaplatit. A příště šetřit s vodou.

„…SVJ nemá k tomuto vodoměru žádný vztah a nemůže jej ani sama měnit…“

• vztah „fyzický“ mít nemusí, ale „závazkový“ (§3/3/a zák.505/1990) nepochybně má
• SVJ nemusí vlastnit tato měřidla ale pokud je použije k rozúčtování – pak musí vyhovovat zákonu. Pochybujete o tom?

„…Uvedený zákon se na SVJ tedy nevztahuje ..“

• což dovozujete z toho, že hledáte domněle chybějící „fyzický vztah“ a máte za to, že SVJ není právnická osoba. Ano? Chybně.

„…Takový vodoměr nepoužívat k rozúčtování, nebo jej používat a kontrolovat ony odchylky proti předchozím obdobím…“

1. neříkám přece nic jiného: měřidla s neplatným ověřením se pro rozúčtování použít nedají
2. „kontrolovat odchylky“ není důvod. To právě zabezpečuje to „platné ověření“

„…Ve finále totiž ty pokuty, častější vyměny apod. neuhradí zase nikdo jiný než sami vlastníci…“

• „pokuty“ mají zaplatit ti co ji svým ne/jednáním zapříčinili. Většinou se o toto stará najatý Správce. A pokud ne a zabezpečuje to Výbor – pak má stejnou objektivní odpovědnost která by jinak plynula ze smlouvy.
• „výměny“ zaplatí samozřejmě majitelé těchto měřidel. Nikdo ale přeci netvrdí, že je nutná výměna (a jejich vyhození) – postačuje měřidla znovu ověřit a lze je použít minimálně ještě jednou (pak již dle údajů výrobce je repase nerentabilní a je je nutné pořídit znova) tak aby jejich přesnost odpovídala jejich třídě.

„…Vodoměr se ukázal jako v pořádku, takže co naměřil, to tedy majitel spotřeboval..“

• no to je Váš omyl. Zde nejde o to co měřidlo naměřilo ale zda je použito „po právu“. A dle tvrzení tazatele tomu tak není. Ono nejde jen o to zda konkrétně vodoměr tazatele byl či nebyl v pořádku. Ono jde také o ty OSTATNÍ VODOMĚRY na všech ostatních výtokových místech zda jsou „V POŘÁDKU“. Pokud totiž z nich několik bude ukazovat např. jen 10% toho co jimi skutečně proteklo, pak se zvětší rozdíl mezi fakturačním vodoměrem a součtem poměrových vodoměrů a bude se o toto muset tato neměřená spotřeba vody nějak rozúčtovat, že?
• takže Vaše tvrzení „…co naměřil, to tedy majitel spotřeboval..“ může být i pravda která ale NIKTERAK nezmění to, že ve výsledku je rozpočet vadný a to jestli pro jeho nápravu bude tazatel donucen postojem SVJ ke stížnosti u ČMI je pouze a pouze svobodnou volbou SVJ ale se všemi z toho plynoucími důsledky
  
  
• pokud tedy je rozúčtováváno dle vodoměrů s neplatným ověřením
  • měl by se tazatel razantně domáhat jejich znovu-ověření (a to VŠECH)
  • měl by vyžadovat odsouhlasená pravidla pro rozpočet rozdílu (§13/7 ZoVB)
  • vyúčtování je tedy nesplatné a dále jak postupovat zde napsano již bylo

„…Pokud se cena za m3 na vyúčtování výrazně neliší od ceny vodárny (malé ztráty v domě), pak asi nemá co řešit a zaplatit. A příště šetřit s vodou…“

• to je holý nesmysl. … – > pokud kdokoliv jiný z vlastníků obrátí na ČMI – nebude ČMI zajímat zda je rozdíl spotřeb z roku na rok bagatelní ale zda je dodržen zákon
• Homework:

  rozmyslete co se stane pokud výbor zamete pod koberec fakt, že 10% odečtů je pod 2m3/rok přestože z jemu dostupných údajů z minulých let může zjistit že spotřeba stejných BJ byla minimálně desetinásobná. Má smysl aby tazatel pomocí Vaší „rady“ – „šetřil vodou“ ??

Neználek

Nezlobte se na mne, ale buď jste můj příspěvek špatně četl, nebo jej nechcete správně číst.

Tazatelův vodoměr naměřil hodnotu X, která, jak ukázalo dodatečné ověření je správná. Tj. toto množství vlastník spotřeboval. Z principu oné spotřeby je jedno, jestli mělo nebo nemělo měřidlo ověření, ukázalo se, že měří správně. Takže spotřeboval. Jestli vodárna prodává m3 za cenu Y Kč a tento vlastník má na vyúčtování cenu Y + 0,50 Kč, tak je zřejmé, že na úhradu rozdílu měřidel jde onen padesátník. Pak je jasné, že ztráty a odchylky jsou malé a nemá cenu remcat a prostě to zaplatit. Pokud 10% měřidel bude měřit 2m3, pak ten rozdíl bude někde jinde. Řeší se zde případ, kdy mají vlastníci rozdíl 30% a to už je o něčem úplně jiném.

Vím, že SVJ je právnická osoba samozřejmě. Pokud by vodoměry vlastnila, účtovala něco třetím subjektům, pak se na ni zákon samozřejmě vztahuje. Vodoměry jsou ale vlastníků, členů SVJ a SVJ pouze zajišťuje – zprostředkovává činnost rozúčtování těmto svým členům. Pokud budou členové napadat neplatnost z principu, že si myslí, že to „není po právu“, napadají ji sami sobě, začne se to striktně měnit a náklady si zase uhradí. Vždyť je to jen cca 1000 ročně (vodoměr, kalorimetr). Vyměnit nebo jen ověřit, to jsou skoro stejné peníze. Nejdražší je ta práce a čas.

Zajímalo by mne, jestli sám jste členem nějakého Výboru SVJ. Potom by jste totiž netvrdil, že je jedno jestli to měří dobře, důležité je, že to není po právu. Čistě teoreticky máte naprostou pravdu. V ideálním světě by to mohlo a mělo fungovat po právu. Jsme ale ve světě reálném, kdy zákony jsou plně děr, nedokonalostí, některé si protiřečí, co právník to jiný názor na tentýž zákon,vymahatelnost práva je téměř nulová (roky nejsme schopni vymoci dluh z dlužníka, protože ten jen využívá toho, že nepřebírá poštu a podává odvolání, odvolání k odvolání,… soud za 3 roky ještě vůbec neřešil podstatu věci). V tomto se pak máte pohybovat a pokusit za zajistit chod SVJ. Reklamovat mám něco, o čem jsem přesvědčen, že platím neoprávněně. A mám se tvrdě domáhat nápravy. Reklamovat něco jen z „principu“ je cesta k nefunkčnosti domu a znehodnocení majetku každého vlastníka. Pár rejpalů, pár těch, co výměnu nezaplatí, do bytu Vás nepustí, proti náhradní metodě se ohradí (ne ně se zákon přeci nevztahuje), nic nezaplatí, dotují je ostatní,… super stav.

Ad domácí úkol od Vás: rozmýšlet si nic nemusím. Už v původním příspěvku jsme psal, že se sledují odchylky vodoměrů. I správně ověřený vodoměr se může za rok pokazit. A pak následuje jeho výměna, pokud naměří podezřele nízké množství.

„…Pokud 10% měřidel bude měřit 2m3, pak ten rozdíl bude někde jinde…“

• problém s 10% je reakcí na „šťavnaté“ poznámky „…A příště šetřit s vodou…“
• tvrzení o zdražení „..0,50 Kč/m3..“ je bajka. Nevěřím, že po 7-dmi letech může být u tazatele přesnost vodoměrů o kterých víme jen, že nemají platné ověření, že mají chybu pouze cca 0.65% když průměrná chyba dle výrobce (Kaden) je kolem 2% (když jsme v našem SVJ nainstalovali NOVÉ vodoměry – nedoměřovaly přes 1% (Kaden udává 2%) a to byly nové)

„…Vím, že SVJ je právnická osoba samozřejmě. … Vodoměry jsou ale vlastníků, členů SVJ a SVJ pouze zajišťuje – zprostředkovává činnost rozúčtování těmto svým členům…“

• pro aplikaci zákona je nepodstatné kdo ty vodoměry vlastní ale zda podle nich chce rozúčtovávat. Pakliže skrze ně budou rozúčtovávat náklady, musí mít platné ověření. Dál není o čem.
• měřidla se ověřovala po 4 a 6 letech, nyní po 5. Poznámka cit. „…cca 1000 ročně.“… nedává smysl.

„…jestli sám jste členem nějakého Výboru SVJ…“

• porušovat zákon z pozice člena-výboru-SVJ je jiné než z pozice člena-SVJ. Je to tím, že člen-SVJ když se již k informacím dostane, tak ex-post …hovorově: „…až když je již uvaříno“
• poznámky o vymahatelnosti dluhů spoluvlastníků nemají žádnou souvislost s dotazem tazatele. Obecné brečánky, že něco někde jinde taky nejde neznamená, že má tazatel zaplatit za šlendrián SVJ, které provádí činnosti v rozporu se zákonem i s vědomím, že za tento „drzý vzdor“ (nebo tupost) v případě sankce zaplatí členové-SVJ.
• neradím aby tazatel reklamoval „Z PRINCIPU“ ale jde li o aplikaci činnosti, která není li provedena správně a je zákonem sankcionována, pak tvrdím že je správné, aby šel v řešení „až na kost“.
• ve výboru jsem byl, dokud jsem se nepřestěhoval a vím tedy co znamená „vymetení chléva“ ale i jeho udržování v čistém a funkčním stavu. Nikdy jsem „rejpaly“ neignoroval, protože nikdo není u koryta (=členství ve Výboru) věčně a je dost nepříjemné, pokud se takový nespokojený mstivý rejpal nakonec ke korytu dostane.

„…Ad domácí úkol od Vás: rozmýšlet si nic nemusím…“

• kdo se nechce myslet ať tak nečiní. Pak ale radu „zaplatit“ jen proto, že vodoměr je ÚDAJNĚ „v pořádku“ když „radič“ zjevně důvod, proč má mít vodoměr platné ověření nechápe (§9/1 zák.505/1990) nebo možná ani nezná a také proto, že nebyl neupřesněn způsob zjištění „posouzení“ a ani zda je rozdíl ve spotřebě z roku na rok bagatelní či nikoliv (což je ale zcela nepodstatné), použije jen hazardér.

Neználek

Miki, číst příspěvky Neználka je ztráta času. A odpovídat na ně, je ztráta času na druhou. Někteří si tu pouze teoreticky blábolí jak by to mělo být, ale skutečnost jim uniká.