Náklady na teplo v domě se zdrojem tepla se nerozúčtovávají
Byl zde uveden názor, že v domě s vlastním zdrojem tepla (solárními panely, geotermálním vrtem, kotelnou) na vytápění a na společnou přípravu teplé vody se náklady na teplo nerozúčtovávají, místo toho se rozúčtovávají náklady na palivo, obsluhu, údržbu ad., což jsou náklady, které nejsou plněními spojenými s užíváním bytů (službami) a rozúčtovávají se stejně jako ostatní náklady na správu domu (tj. podle spoluvlastnických podílů). Takový názor je logický a lze pro tento názor najít dobrou právní oporu.
Jak je to v praxi? Pokud máte v domě vlastní zdroj tepla na vytápění a/nebo na společnou přípravu teplé vody, rozúčtováte či nerozúčtováváte náklady na teplo?
Totéž přece obsahuje zákon č. 67/2013 Sb. na jediné řádce:
| 67/2013 Sb. § 2 (3) Tento zákon se nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb. |
Jestliže si vlastníci jednotek zajišťuji některou činnost svépomocí,
sami mezi sebou, pak právnická osoba SVJ tuto službu neposkytuje. Není tedy
v postavení „poskytovatele služby“ podle zákona č.67/2013 Sb. a tedy
nic nikomu nerozúčtuje. To je přece zřejmé přímo ze znění zákona a
není nutno o tom dlouze mudrovat.
---------------------------------------------------------------------------
Jediný způsob jak tohoto stavu právně dosáhnout už jsem zde popsal: je třeba ve stanovách SVJ pečlivě napsat taxativní výčet VŠECH služeb, které SVJ poskytuje (a tedy rozúčtuje) příjemcům služeb. V tomto seznamu nebude uvedena služba „dodávka tepla“ podle § 3 zákona č. 67/2013 Sb.. Nebo (pro vyšší právní jistotu) ať je ve stanovách výslovně zmíněno, že tato služba není společenstvím poskytována.
Mimochodem: taxativní výčet všech služeb, poskytovaných
společenstvím, má mít ve svých stanovách KAŽDÉ společenství, včetně
schválených jednoznačných pravidel rozúčtování pro každou z těchto
služeb. Vždyť stanovy jsou smlouvou sui generis mezi právnickou
osobou na straně jedné a členy společenství na straně druhé. Tyto
základní předpoklady pro řádný výkon činnosti SVJ nejsou v mnoha
společenstvích splněny – to je bohužel častý případ, ukázka naprosto
amatérského přístupu k věcem správy domu a dodávky služeb.
---------------------------------------------------------------------------
Jestliže si vytápění má zajišťovat vlastník budovy svépomocí, nemůže mu to být uloženo ve stanovách SVJ. Je třeba, aby to bylo výslovně uvedeno v prohlášení vlastníka(1994) budovy, v části nadepsané „Práva a závazky týkající se domu, jeho společných částí a práva k pozemku, která přecházejí z vlastníka budovy na vlastníky jednotek“, viz § 4 odst. 1 ZoVB.
V této části prohlášení má být stanoveno, že na vlastníky jednotek přechází závazek původního vlastníka zajišťovat vytápění vnitřních prostor budovy. Má zde být uveden výčet činností, na kterých se vlastník jednotky podílí vlastní prací (např. přikládání do kotle na uhlí) a uvede se zde jak se vlastníci jednotek podílejí na nákladech souvisejících s vytápěním.
Pokud toto v prohlášení vlastníka uvedeno není, pak nový nabyvatel jednotky může oprávněně prohlásit, že ho žádné házení uhlí do kotle nezajímá a že nic takového provádět nebude.
lake
Jsem toho názoru že citovaný odstavec 67/2013 Sb. § 2 (3) platí pro
případ, když „vlastník dodává teplo pro sebe“ (etážové topení).
Formulace „Jestliže si vlastníci jednotek zajišťuji některou činnost
svépomocí, sami mezi sebou“ – je definicí „dalšího správce“ mimo
SVJ pro tuto činnost, což je stav rozporný a nežádoucí.
Podle mne SVJ je „dodavatelem“ tepla v případě existence kotelny
v domě a vyrábějící teplo „pro sebe“ (pouze pro vlastníky) a teplo by
se mělo rozúčtovávat.
Zdůvodnění viz… http://www.portalsvj.cz/…nesouhlasime#…
a příspěvky předcházející.
AsiTak napsal: „Podle mne SVJ je „dodavatelem“ tepla v případě existence kotelny v domě a vyrábějící teplo „pro sebe“ (pouze pro vlastníky) a teplo by se mělo rozúčtovávat.“
Pane AsiTak, co se domníváte Vy je bezvýznamné. Z žádného celostátně platného právního předpisu totiž neplyne, že by SVJ(2000) mělo být automaticky provozovatelem kotelny v domě. Pokud se domníváte opak, citujte právní předpis. Důležité je tedy pouze to, zda vlastníci jednotek svému SVJ svěřili nebo nesvěřili provozování domovní kotelny a poskytování dodávky tepla pro dům.
Je pouze na rozhodnutí vlastníka domu a vlastníka zařízení kotelny, zda tuto činnost svěří jiné osobě (a nemusí to být SVJ). SVJ není žádný Velký Bratr, který by pouze z důvodu své existence měl mít absolutní právo na nakládání s cizím majetkem.
Pokud si vlastníci jednotek sami upravují vnitřní prostředí ve své budově (vytápějí budovu) bez jakéhokoliv poskytovatele služby, pak půjde o speciální případ podle § 2 odst. 3 zákona č.67/2013 Sb.. Jde tedy o výjimku a jejím důsledkem je, že na uvedenou činnost se tento zákon neuplatní.
lake
„Je pouze na rozhodnutí vlastníka domu a vlastníka zařízení kotelny, zda tuto činnost svěří jiné osobě“
Buďte, prosím, konkrétnější:
(1) Jak velký spoluvlastnický podíl je třeba k výše uvedenému rozhodnutí? Stačí souhlas 1/2 všech, 2/3 všech, nebo je třeba souhlas všech?
(2) Pokud tuto činnost svěří SVJ, stává se tím SVJ provozovatelem kotelny?
(3) Pokud vlastník domu takovéto rozhodnutí neučiní, vytápí dům sám. Jak to v praxi funguje? Každý jeden vlastník bytu zajišťuje dodávku paliva, revize, obsluhu?
(1) Pokud SVJ platí faktury za teplo, je teplo službou, SVJ je povinno osadit nejasně určené přístroje a rozúčtovat náklady na teplo podle nich a podle vyhlášky o rozúčtování nákladů na teplo. Typicky dálkové teplo.
(2) Pokud SVJ platí faktury za palivo, elektřinu, obsluhu, údržbu, opravy a revize zdroje tepla, SVJ není povinno osadit nejasně určené přístroje, ani podle nich tyto náklady rozúčtovávat, ani tyto náklady rozúčtovávat podle vyhlášky o rozúčtování nákladů na teplo. Typicky domovní kotelna.
(3) Jiná možnost.
Nuže – ony „přístroje“ jsou již nyní určeny celkem jasně novelizací vyhlášky č. 197/2014 Sb. vložením nového §7a.
Ale jinak je to přesně tak, jak píšete. SVJ žádné náklady na teplo v případě domovní kotelny rozúčtovávat nebude, jelikož žádné teplo k dispozici nemá. SVJ není podnikatel-obchodník, aby mohlo teplo vyrobit, nadto v kotelně, kterou nevlastní, a pak jej jeho členům, tedy spolu-vlastníkům kotelny, prodat. Absurdní, že…? Něco takového z titulu omezené právní subjektivity a právního postavení SVJ prostě není možné, i kdyby se úředníčci MP nebo MMR postavili na třeba i 100 x na hlavu :-)
„…Jestliže si vlastníci jednotek zajišťuji některou činnost svépomocí, sami mezi sebou…“
- spíše, pokud si ji zajišťují „sami sobě“
Neználek'
Původně jsem chtěl příspěvek připojit k jinému vláknu, ale tady se to vice-méně také hodí. Předem se omlouvám za jeho délku.
Naši zákonodárci ohýbají při tvorbě zákonů směrnice EU k obrazu svému a pak svoje výplody zdůvodňují řka: "nařídil nám to tak Brusel" - viz např. novela zákona č. 67/2013 Sb.
- https://apps.odok.cz/kpl-detail?pid=KORN9KXHSKGI. Někdy ani neumí danou směrnici správně přeložit (jako např. dosud neopravená vyhláška č. 243/2012 Sb., o řidičských průkazech, kde byl chybně přeložen a tím zúžen rozsah oprávnění pro skupinu ŘP "B").
Ale konkrétně: V dokumentu uvedeném na výše uvedené stránce pod číslem "mp_KORN9NLHES94.doc" nazvaném ROZDÍLOVÁ TABULKA je v pravé části uveden český překlad části textu Směrnice Evropského parlamentu a Rady 2012/27/EU, v levé - co bude v novele zákona č. 67/2013 Sb. Pro každého, kdo se o uvedenou problematiku alespoň trochu zajímá je zřejmé, že "individuálním měřičem za konkurenceschopné ceny, který přesně zobrazuje skutečnou spotřebu energie konečného zákazníka a poskytuje informaci o skutečné době použití" není IRTN ani náhodou; přesto ho zákon (a související vyhláška) jako nikde nedefinovaný "indikátor tepla" nařídí k rozúčtování tepla použít.
Zkusil jsem proto najít alespoň pro ta SVJ, která si vyrábí teplo ve své vlastní kotelně, možnost vyhnout se instalaci IRTN a rozúčtování podle nich. Už třeba jen proto, že to znamená nepřímé roční zvýšení nákladů na teplo zhruba o 600,- Kč/byt (350,- roční podíl nákladů u bytu se 4mi místnostmi na pořízení a instalaci IRTN - životnost baterie 10 let; 250,- Kč za odečet a roční vyúčtování), přičemž dosažené "úspory", zejména u menších kotelen, jsou více než sporné. My (jako vlastníci takovýchto kotelen) se totiž již z principu snažíme vyrábět teplo úsporně, protože to co jednou vyrobíme - to si také zaplatíme.
Nejsem právník, mám pouze technické vzdělání. Snažil jsem se v textu použít citace zákonů a jejich §§, ze kterých mé úvahy vycházejí a pokud možno selský rozum a tak vítám každou připomínku tam, kde jsem se dopustil chyby nebo omylu.
Pokud je kotelna zapsána v "Prohlášení vlastníka" jako společná část domu není pohyb o tom, že se jedná o "společnou věc" ve smyslu zákona č. 89/2012 Sb. a proto pro ni platí ustanovení Dílu 4 Spoluvlastnictví tohoto zákona.
Takže:
1. Spoluvlastníci by měli rozhodnout jak budou se společnou věcí = kotelnou nakládat: zda ji budou spravovat společně sami nebo si určí ze svých řad "správce" nebo zda ji přenechají/pronajmou jiné právnické nebo fyzické osobě - pozor v tomto případě to může být pouze osoba, která splňuje určité podmínky - viz http://www.eru.cz/documents/10540/463112/Stanovisko+ER%C3%9A%20a+SEI+k+energetick%C3%A9mu+z%C3%A1konu+-+vyd%C3%A1v%C3%A1n%C3%AD%20licenc%C3%AD.pdf/5cc31bc1-3366-4420-b830-8cfd07d89ae7
//§ 1126 (1) Každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci.
§ 1128 (1) O běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů.//
2. Protože je obtížně proveditelné aby kotelnu, jako složité zařízení (v některých případech jsou k tomu nutné zkoušky), spravovalo n-spoluvlastníků - je vhodné si zvolit správce. Může to být výbor, člen výboru, jeden nebo více vlastníků.
//Správa společné věci; § 1134 O volbě a odvolání správce rozhodují spoluvlastníci stejně jako o záležitostech běžné správy.
§ 1135 Správce má právní postavení příkazníka+) . Musí spoluvlastníkům správu vyúčtovat; náleží mu náhrada účelně vynaložených nákladů, kterou si může vybrat z výnosů spravované věci. +) Příkazce - příkazník viz §§ 2430 a dále.
§ 1137 Svěří-li se správa několika osobám, rozhodují většinou hlasů; každá z nich má jeden.//
3. Co v případě kotelny správce vyúčtuje: náklady na dodanou energii (plyn, elektřina), vodu, údržbu a opravy zařízení, stanovené kontroly a revize, případnou odměnu obsluhy a jiné nutné náklady spojené s výrobou tepla. SVJ pak tyto náklady jako celek použije při ročním vyúčtování záloh na služby.
4. Teplo vyrobené v kotelně je vlastnictvím jednotlivých spoluvlastníků - nikoliv SVJ (právnické osoby) a proto vlastníci rozhodnou jak ho rozdělí (zda k tomu použijí obecnou vyhlášku - 372/2001 Sb. - nebo se rozhodnou jinak záleží čistě na nich)
//§ 1120 (1) Plody a užitky ze společné věci se dělí podle poměru podílů.
(2) Jak se naloží s plody a užitky ze společné věci, které nelze podle podílů rozdělit, určí dohoda spoluvlastníků. Nedohodnou-li se spoluvlastníci, prodají se tyto plody a užitky vhodným způsobem a výnos se rozdělí podle podílů.//
5. K bodům 3 a 4: Spoluvlastníci tedy musí rozhodnout jak si mezi sebou rozdělí náklady na provoz kotelny (§ 1128) a jak teplo (§ 1120).
Tady mám jako laik problém: je rozdíl mezi "rozhodnutím o běžné správě", kdy stačí nadpoloviční většina a "dohodou" o které se mluví v § 1128? Dohoda = všichni? V některých §§ (např. 1141) se totiž zdůrazňuje "dohoda všech".
6. V případě, že je kotelna společnou částí domu a kotelnu si "spravují" vlastníci nemůže mezi SVJ (jako právnickou osobou) a jednotlivými vlastníky vzniknout v oblasti "služba - dodávka tepla" vztah "poskytovatel služby" a "příjemce služby" ve smyslu § 2 zákona č. 67/2013 Sb., protože SVJ teplo ani nenakoupilo od externího dodavatele a ani teplo vyrobené výše popsaným způsobem nevlastní. SVJ pouze zabezpečuje službu "provozování kotelny", kterou také ve smyslu § 1135 a přísluš. § zákona č. 67/2013 Sb. vlastníkům vyúčtuje.
Protože § 3 "Rozsah služeb" zákona v odst. (2) uvádí, že " Rozsah poskytovaných služeb si poskytovatel služeb a příjemce služeb ujednají nebo o něm rozhodne družstvo nebo společenství" a odst. (1) ve výčtu služeb uvádí slovíčko "zejména", nic nebrání tomu rozhodnout na shromáždění vlastníků o tom, že SVJ neposkytuje službu "dodávka tepla", ale "provozování kotelny" (nebo službu jinak nazvanou).
Podle této úvahy pak výše uvedené SVJ nemusí rozúčtovávat dodávku tepla podle předpokládané novely § 6 zákona č. 67/2013 Sb. - tj. : "(1) Náklady na dodávku tepla se rozúčtují vždy z náměrů měřičů tepelné energie nebo indikátorů vytápění..."
Poznámka 1: Vše co je uvedeno v části "Závěr" neplatí, pokud spoluvlastníci přenechají/pronajmou kotelnu právnické nebo fyzické osobě (viz bod 1).
Poznámka 2: Rozdíl mezi teplem dodaným od externím dodavatelem a teplem vyrobeným vlastníky ve "své" kotelně je i v sazbě DPH. Externí dodavatel ho dodává s nižší sazbou DPH.
„Pokud je kotelna zapsána v „Prohlášení vlastníka“ jako společná část domu … Spoluvlastníci by měli rozhodnout, … zda si určí … „správce“ … je vhodné si zvolit správce“ (slavekr, 17. Říjen 2014 – 23:52)
V domě se společenstvím vlastníků je správcem společných částí domu společenství vlastníků.
Huleš
Pane Slavekr, popsal jste celou problematiku výstižně a v zásadě správně. V podstatě jste učinil to, čemu jsem se chtěl vyhnout (proto jsem v jiné diskuzi pouze napovídal…) – totiž aby si naši moudří zákonodárci ještě na poslední chvíli neuvědomili (ono se roznese kdeco), jaký do značné míry paskvil mají „na stole“ před schválením a honem jej „nějak“ neupravovali a my pak museli hledat další legální možnost, jak z toho masakru ven… Ale budiž, je alespoň vidět, že nás „postižených“ odmítajících přijmout nesmysly bez ohledu na konkrétní situaci v domě, je víc.
Nicméně – směrnice EU sice v části, na níž odkazujete, píše, co píše, ovšem zřejmě jste ji nečetl celou (taky jsem se v počátcích hledání oponentního výkladu na tyto věty chytil, jakož i na větu "dálkové vytápění, dálková příprava TUV… tedy domovní kotelny by byly vyloučeny, abych ovšem výklad posléze hodil pod stůl…),protože:
Ve směrnici EU, Čl. 9, bod 3. se píše:
Pokud použití individuálních měřičů není technicky proveditelné nebo
není nákladově efektivní, použijí se pro měření spotřeby tepla na
každém radiátoru individuální indikátory pro rozdělování nákladů na
vytápění, pokud dotyčný členský stát neprokáže, že instalace těchto
indikátorů by nebyla nákladově efektivní. V těchto případech lze
zvážit alternativní nákladově efektivní metody měření
spotřeby tepla.
Čili jistě uznáte, že tentokrát „naši“ zase tolik vedle nešlápli :-)
Jelikož máme kolem sebe několik SVJ, která provozují optimálně (sofistikovaně) seřízené kondenzační plynové kotelny, a „měřáky“ jejich členové před lety vyhodili, aniž by jakkoli za celý dům stoupla spotřeba tepla, a poměrové měření především z obecně známných důvodů rozkrádání tepla striktně odmítají, ujali jsme se s kolegy sepsání rozsáhlého výkladu zahrnující příslušná ustanovení energetického zákona, zákona o hospodaření energií, zákona o službách, zákona o DPH, účetnictví (SVJ) a příslušných prováděcích předpisů a rovněž v jistém smyslu i ustanovení Listiny základních práv a svobod s tím, abychom učinili relevantní závěry, jak legálně vlivu státní direktivy zamezit na pozadí postavení v právním pořádku ČR osoby odpovědné za správu domu a pozemku – SVJ. A stále na tom ještě pracujeme.
Dále už stručně: Náklady za …údržbu a opravy zařízení, stanovené kontroly a revize… nezahrnujte do nákladů tepla. Je-li kotelna součástí společných prostor domu, pak si uvědomte, že veškeré úkony oprav, servisu, revizí atd. nesou vlastníci zpravidla poměrně v závislosti na velikosti svých spoluvlastnických podílů, nikoli v závislosti na velikosti tzv. započitatelné plochy a náměrů vodoměrů TUV. Takováto chyba „vyúčtování“ se objevuje velmi často, čili pozor na ni! Tepelnou energii totiž získáte prostřednictvím zdroje tepla coby společné části domu z paliva, elektřiny, vody a obsluhy. Žádná jiná „komodita“ se přímo „výroby“ tepla neúčastní. Pohybujeme se v prostředí SVJ, což si stále musíme připomínat a uvědomovat!
Jinak se zamyslete nad příspěvkem Lakeho. Zcela správně zdůrazňuje, že SVJ má mít služby, které poskytuje, uvedeny ve svých stanovách včetně způsobů vyúčtování (rozúčtování) či rozdělení nákladů za poskytované služby ze strany SVJ. Jsme ale toho názoru, že v situace nouze lze takto učinit i usneseními přijatými shromáždění a následně je velmi pečlivě a přesně uvést v zápise z tohoto shromáždění s tím, že se „v dohledné době“ uvedenou i ve stanovách – tedy výčet služeb a způsob úhrady nákladů za tyto služby. Ve smyslu provozování individuálního topného zdroje je tedy SVJ v postavení osoby správce zabezpečující služby: Dodávky paliva, dodávky elektrické energie, dodávky vody, obsluhu (provoz) kotelny. A protože SVJ je oprávněno o druzích poskytovaných služeb a způsobu jejich rozúčtování dle ZOVB i NOZ rozhodovat samostatně, tedy abych byl přesný: nejvyšší orgán společenství (shromáždění) je oprávněn rozhodnout, máte vše ve svých rukách, jak s náklady za palivo, EE, vodu a mzdu topiče naložíte. Přičemž obvyklým a objektivním kritériem rozdělení vyjmenovaných nákladů je na straně ÚT započitatelná plocha a na straně TUV náměr vodoměru s tím, že sumu nákladů v Kč vstupujících do složky ÚT/TUV určíte z náměrů kalorimetrů zaznamenávajících konkrétní spotřebu tepla v jedné i druhé „větvi“.
Hezkou sobotu přeje p.
Poslední komentáře