Může si vlastník pronajímat společnou část?
Dům byl vymezen na jednotky roku 1999 a k 1.7.2000 vzniklo ze zákona SVJ, v roce 2016 jsme přijali změnu stanov v souladu s NOZ.
Máme v domě v přízemí bývalé kočárkárny, které „pronajímáme“. Těmi nájemníky jsou ale někteří vlastníci (jeden používá místnost jako svou dílnu, druhý jako úložný prostor). S těmito vlastníky je uzavřena „odjakživa“ klasická nájemní smlouva, v účetnictví je to na účtu 311 jako nájemné a jednou za rok na tento příjem z pronájmu vlastníci obdrží Potvrzení o příjmu z pronájmu, aby si svůj podíl zahrnuli do svého osobního daňového přiznání (potvrzení obdrží i ti vlastníci, kteří si prostory pronajímají).
My jako nový výbor nad tím přemýšlíme, zda by se ve skutečnosti nemělo jednat o výlučné užívání společných částí, kdy se vlastník může podílet sníženými či žádnými náklady, pokud ve stanovách upravíme, že spravuje tuto společnou část vlastními silami (§ 1180 odst. 1).
Ptali jsme se správce-družstva a ti nám řekli, že toto se ale týká jen domů vymezených na jednotky po 1.1.2014.
Že prý v případě domů vymezených do 31.12.2013 se i s vlastníky uzavírá na užívání společných částí nájemní smlouva, byť je to trochu divné, ale prý to tak je.
Mně to prostě přijde divné, aby SVJ uzavíralo s vlastníkem nájemní smlouvu. Chápu, že když jde o cizího člověka, který není členem SVJ, tak s ním by se na pronájem uzavřela nájemní smlouva (třeba „vietnamská večerka“). Ale uzavřít nájem s vlastníkem?
Nájemní smlouva se se spoluvlastníkem opravdu neuzavírá.
Správně se to jmenuje:
DOHODA O UŽÍVÁNÍ společných prostor mezi spoluvlastníky......kde bude uvedena platba (odstupné) ostatním spoluvlastníkům. A příjem si daní jen oni. Potvrzení o příjmu z pronájmu pro vlastníka, který to platí, je nesmysl.
Družstvo postupovalo správně. Pokud společnou část některý vlastík užívá nad rámec svého podílu, mají spoluvlastníci, kteří jsou z užívání vyloučeni, nárok na náhradu újmy, vzniklé z omezení svých spoluvlastnických práv.Výše náhrady se odvíjí od výše obvyklého nájemného. Tím co vymýšlíte se pokoušíte obrat vlastníky o náhradu, která jim náleží. Současní vlastníci vám to třeba schváli, ale někdy v budoucnu se může nový vlastník domáhat svých práv a budete mít problém.
Na vašem dosavadním postupu není skutečně nic podivného. Tak to tak nechte být. Pokud by jste chtěli postupovat jinak, pak by se jednalo o zásah do „prohlášení“ se všemi postupy a náležitostmi se změnou „prohlášení“ spojenou.
Pokud myslíte prohlášení vlastníka, v prohlášení o pronájmu či výlučném užívání není ani slovo. S dotyčnými je uzavřena nájemní smlouva, aktuálně byla uzavřena roku 2015 – tehdy se zřídil vlastní bankovní účet, asi proto se smlouva měnila, ale předtím také byly uzavřeny „jen“ nájemní smlouvy. Smlouva z roku 2015 je mezi SVJ a vlastníkem. Smlouvy uzavřené předtím nám družstvo nepředalo, prý jsou už skartované, ale jeden vlastník ji vyhrabal a byla uzavřena mezi družstvem a vlastníkem roku 1999. Znovu podotýkám, že jde o společnou část, nejde o prostor vlastněný družstvem. Naše SVJ vzniklo 1.7.2000
V PV máte určitě vymezení společných částí budovy. Jednotlivé části jsou tam taxativně vyjmenovány. Za tímto seznamem následuje text. Uveďte celé znění textu tohoto oddílu PV.
Na tom postupu ale není nic divného. Je to stejné, jako byste prostory pronajímali cizímu člověku, není v tom rozdíl. Člen SVJ a SVJ jsou přece 2 různé právní subjekty.
Jsem zde jediný, komu se to zdá divné?
(Spolu)vlastníkem této kočárkárny je vlastník. Vlastníkem není SVJ.
Pokud správně chápu zákon, cizím osobám pronajímá společné prostory skutečně SVJ, které v nájemní smlouvě figuruje na straně pronajímatele (byť fakticky jsou pronajímateli všichni vlastníci a ostatně ti musí podíl na příjmu zdanit).
Přijde mi ovšem divné, aby si vlastník sám od sebe pronajímal svou vlastní nemovitost.
To je, na co se zde ptám. Může vlastník sám sobě pronajímat svou vlastní kočárkárnu, která je v jeho (spolu)vlastnictví?
Domnívám se, že nejde o pronájem, ale jde o výlučné užívání společné části.
Nicméně správce nám říká, že v případě domů s jednotkami vymezenými do 31.12.2013 o výlučné užívání nejde, a že jde o pronájem a musíme tedy mít nájemní smlouvy i s vlastníky.
Pronájem vlastníkovi mi divný nepřipadá. Právě proto, že není jediným vlastníkem, ale pouze spoluvlastníkem.
Pokud by vlastník např. v pronajaté kočárkárně podnikal, nedovedu si představit jiný způsob, než nájemní smlouvu. Pokud by platil formou vyšších zálohových příspěvku na správu a údržbu domu, nemohl by si je uplatnit do nákladů. Resp. by si je mohl uplatnit až v okamžiku vyúčtování dle skutečných výdajů.
Takto vlastník jako podnikatel dá nájem klasicky do nákladů a jako soukromá osoba (stejně jako ostatní vlastníci) zdaní poměrnou část příjmů z pronájmu.
Obecně pronájem nebytové jednotky nebo části společných prostor možný je. Kdo si je pronajímá – zda člen SVJ, nebo jeho firma, nebo úplně cizí osoba – je irelevantní.
Výlučné užívání společné části je zpravidla bezplatné. Jako typické příklady zákon uvádí balkon přístupný jen z bytu nebo sklepní kóji.
Můžete cokoliv, co není v rozporu s právními normami (řeší to OZ), v rozporu s dobrými mravy. Ale i pokud je, tak dlouho, dokud to někdo nenapadne.
Máte pravdu, striktně vzato je to chybně. Podle ZoVB jsou společné části domu v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. Spoluvlastník užívá společnou věc z titulu spoluvlastnického práva. Z judikatury ale plyne, že pokud ji užívá nadměrně nad rámec svého podílu, mají spoluvlastníci, kteří jsou z užívání vyloučeni (částečně nebo úplně), nárok na náhradu újmy, vzniklé z omezení spoluvlastnických práv.
Výše náhrady se odvíjí od výše obvyklého nájemného. Výpočet by měl zvládnou i absolvent ZDŠ (pokud to není úplný mamlas).
Ono je to skoro jedno, ale rozdíl je ve zdanění. Ten spoluvlastník, který společný prostor užívá, nemá žádný zdanitelný příjem, ten mají jen ostatní, kteří inkasují náhradu.
Ve 13:48 „Může každý byt přispívat jinak (případ garáží)“ píšete: „Připravujeme vlastní pravidla pro rozúčtování a pro přispívání na správu domu, včetně stanov nezavislých na družstvu“. V tomto dotazu uvádíte: „V roce 2016 jsme přijali změnu stanov v souladu s NOZ“. ???
Odpověď na dotaz: Samozřejmě že může, pokud to bude v souladu s PV.
Poslední komentáře