Může předseda všechno nebo ne?
Zdravím, bohužel tento rok nás bylo více, co jsme měli nedoplatek. Nedoplatky vždy platíme. Předseda byl naštvaný, je zvyklý, že bývá pár statisíců v pluse a teď jsme byli v mínuse asi 60k. Předseda nám navýšil zálohy, a to o více než 100%, papír o navýšení jsme nepodepsali (ti co jsme nesouhlasili), a přesto nám zálohy navýšil… Kontaktovali jsme okresní družstvo, zálohy jsme snížili na rozumnou míru. Oproti minulému roku jsme je tedy navýšili o cca 30%, aby nevycházel nedoplatek a měli jsme pár % rezervu. O pár dní později přišel email, že zálohy byly znovu navýšeny, jak předseda nařídil… Volali jsme na okresní družstvo, prý pouze provozují služby a tak co jim nařídí předseda, to splní.
Opravdu toto předseda může? Kde má v zákoně oporu? Opravdu si jako vlastníci bytu nemůžeme regulovat zálohy sami? Nemám jako občan v zákoně nějakou oporu já? Očekávám, že za to že jsme si dovolili jít pro němu, a zálohy jsme si zkusili upravit, že nám příští rok zálohy zvedne na 20 tisíc, protože může… Vysoké zálohy si většina nemůže dovolit, když se budeme platit půlku, budou tam nabíhat penále, a k exekuci nebude daleko.
Byty s takovými zálohami jsou pro průměrné občany neobyvatelné, takže šance že se pronajmou někomu jinému je nula, na prodej také… Nikdo nekoupí byt s takovými zálohami… ani kdyby byl na investici, tak majitel by nemohl na přání nájemníku zálohy měnit, pokud by s tím předseda nesouhlasil.
Co tedy dělat? Jde podat nějaké trestné oznámení na předsedu? Jak to formulovat? Uvažujeme to řešit i přes schůzi… Údajně jsou zálohy zakomponované ve stanovách, ale zatím se mi nepodařilo najít, že má tuto pravomoc, natož zda jde vůbec manipulace se zálohami odstranit. Odvolání předsedy není reálné, všichni se ho bojí a nikdo předsedu dělat ani nechce.
Jak byste postupovali? Děkuji Hezký den
Už to tady napsal Schvalovatel služeb (bez ověření).
Změna výše záloh musí být odůvodněna, jiak jde o absolutně neplatné (nevymahatelné) rozhodnutí. Vy jste ale nenapsal ani slovo o obsahu sdělení o zvýšení záloh. Takže nemůžete dostat žádnou použitelnou odpověď.
Justitianus
„Změna výše záloh musí být odůvodněna, jiak jde o absolutně neplatné (nevymahatelné) rozhodnutí.“ (Vložil Justitianus, 25. Květen 2023 – 12:50)
Tomu nevěřte. Tuto argumentaci jsem použila u soudu, soud měl hned jasno: Co je uvedeno jako rozhodnutí/usnesení v zápisu ze zasedání shromáždění vlastníků jednotek, platí.
Stálo mě to několik let času a několik desítek tisíc Kč navíc.
Zákon o službách: Výši záloh si poskytovatel služeb s příjemcem služeb ujednají, nebo o ní rozhodne družstvo, nebo společenství.
Takže ano, pokud nedošlo k ujednání (což u vás očividně nedošlo), předseda SVJ může odsouhlasit zvýšení záloh sám.
Podle mě je to složitější, musíme určit rozhodné období.
Pokud šlo o období do 30.6.2020 (novela NOZ), pak si myslím – můžete mě vyvést z omylu – že kogentně muselo zálohy – resp. pravidla pro stanovení výše záloh – schvalovat shromáždění.
Podle §1/4 ZoSL „Veškerá ujednání podle tohoto zákona musí mít písemnou formu.“ (tu by splňoval zápis ze shromáždění)
Podle §1208/e NOZ ve znění účinném do 30.6.2020 „Do působnosti shromáždění patří e) schválení druhu služeb a výše záloh na jejich úhradu, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky.“
V ČR bývá zvykem přepisovat do stanov celý zákon, dalo by se očekávat, že toto ustanovení tedy bude promítnuto ve stanovách SVJ, pak by ovšem platilo dosud – i po novele NOZ.
Navíc podle ZoSL platí, že zvýšení záloh musí být odůvodněno, jinak je absolutně neplatné, resp. spíše asi nicotné, a ke zvýšení nedošlo (§4/4 ZoSL).
Nedoplatek je za za období 1.1.2022 – 31.12.2022, musí se uhradit do konce července, což uhradíme. Ale předsedou nastavené zálohy mají platit od června/května…
Pak si myslím, že platí přednostně stanovy SVJ, pokud v nich máte promítnuté staré znění NOZ, pokud nikoli, platí nové znení NOZ od 1.7.2020.
Nejnovější stanovy jsou z roku 2015… Začínám přemýšlet nad úpravou stanov, do který nějak natvrdo napsat, výši záloh může jen doporučit nikoliv vynutit… ale vůbec netuším jak to zformulovat…
Kdysi naše stanovy byly před schválením konzultovány s právníkem (aby byly tzv. právně dobře). V oddílu stanov „Výbor“ je v jednom z bodů uvedeno: „stanovuje výši záloh na jednotlivá plnění (služby) spojená nebo související s užíváním jednotky (dále jen zálohy na služby); výbor je oprávněn pověřit stanovením výše záloh na služby správce, s nímž má společenství uzavřenu smlouvu dle čl. 5 těchto stanov; stanoví-li výši záloha na služby jednotlivým vlastníkům správce, schválí takto stanovenou výši záloh výbor svým rozhodnutím přijatým nejpozději do dvanácti měsíců ode den uskutečnění takového právního jednání správce, jinak platí, že zálohy na služby jsou každému jednotlivému vlastníku stanoveny ve výši, ve které je hradil před takovým právním jednáním správce.“ Třeba vám tenhle text pomůže.
Tohle mi bohužel nijak nepomůže… Nemám problém s družstvem (správce služeb), mám problém s předsedou výboru, kterému mu členové výboru podepíšou, co si zamane, tedy i absurdní výši předpisu záloh… Družstvo (správce služeb) zálohy pozmění podle toho, jak to schválil výbor a já jako vlastník jednotky můžu houby, nemám jak ovlivnit, co si tam výbor píše za zálohy… Mě družstvo dokonce zálohy pozměnilo, ale tahle informace se dostala k předsedovi a bylo z toho velké haló.
Prosím Vás, SVJ by mělo v měsíci vybrat alespoň takovou výši záloh na služby od vlastníků, jakou zase musí hradit dodavatelům služeb. Máte přehled o tom, jaké výše záloh dodavatelům musí Vaše SVJ nyní měsíčně platit? Pokud ne, tak se informujte. U nás zvedli dodavatelé ceny oproti loňskému roku na minimálně dvojnásobek. U Vás se ceny nezvyšovaly? Tak to jste asi jedni z mála. Gratuluji a závidím Vám.
Tak to já osobně bych si nenechala líbit. U nás vycházíme z toho jaké mají při vyúčtování vlastníci nedoplatky, správce vypracuje návrh zvýšení, který odpovídá reálné spotřebě a vlastník je osloven, aby si navýšil o tuto částku zálohy na služby. Když se tak nestane, až pak přistupujeme ke zvýšení, které by mělo pokrýt jeho spotřebu. Žádné cucání z prstu nějakých částek. Já vždycky říkám, že každý má možnost se bránit. Dám příklad. V našem domě se před lety nedodržovala pravidla pro vyúčtování dané vyhláškou. Jelikož výbor (zejména jeden člen, který tomu tzv. z pozice moci šéfoval) zamítal reklamace, najali si vlastníci právníka a obrátili se na soud, který jim dal za pravdu. A najednou to všechno šlo podle pravidel. Já zastávám názor, že pravidla se mají dodržovat, a vlastníci zas mají také něco o tom, jak funguje společenství vlastníků znát. A když neví, snažit se informace hledat, aby dokázali na shromážděních mít navrch, když něco je špatně.
Pouze reálná spotřeba za loňský rok nemusí být jediným kritériem. Typicky, bydlelo-li v bytě loni 5 osob, letos jen 2, asi těžko můžete argumentovat loňskou spotřebou. A zase naopak, loni bydleli 2, letos 5… Těch proměnných do toho vstupuje více (např. snížení/zvýšení cen).
Ateisto, Vysnad nechápete co jsme Vám napsali ???
- Schvalovatel služeb (bez ověření), 25. Květen 2023 – 11:19
- Justitianus, 25. Květen 2023 – 12:50
Kterému písmenu, nebo kterému slovu nerozumíte?
Jedna věc je jak poskytovatel služeb dospěl k rozhodnutí o zvýšení záloh. Je pro Vás celkem bezvýznamné zda o zvýšení záloh na služby rozhodl předseda SVJ, nebo výbor, nebo shromáždění. Takové rozhodnutí samo o sobě nemá pro příjemce služeb žádný účinek.
Vztah mezi poskytovatelem a příjemcem služeb se totiž řídí výhradně speciálním zákonem č. 67/2013 Sb.. Podle § 4 odst. 4 tohoto zákona platí pro změnu měsíční zálohy v průběhu roku:
| Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde. |
Z uvedeného plyne, že pouhé oznámení příjmi služeb bez řádného odůvodnění je absolutně neplatné. Nemá žádné právní účinky. Platíte dále zálohy v původní výši.
Vy jste ovšem dosud nesdělil, zda zvýšení záloh bylo či nebylo řádně odůvodněno. Proto tady nemůžete dostat použitelnou odpověď.
Justitianus
„pouhé oznámení příjmi služeb bez řádného odůvodnění je absolutně neplatné. Nemá žádné právní účinky.“ (Vložil Justitianus, 26. Květen 2023 – 18:44)
Škoda, že nelze zjistit, kolik nešťastníků se bude řídit Vašimi radami.
Pane Varoval (bez ověření), ušlo Vám že jsem nedal žádnou radu. Co jsem napsal je pouze citace § 4 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb..
V zákoně použité sousloví „… jinak ke zvýšení zálohy nedojde“ znamená podle právního výkladu zákonný zákaz. Oznámení které nemá obsah předepsaný zákonem je závadné, a proto neúčinné. Nemá pro příjemce služeb ten následek, který zákon spojuje s řádným oznámením. Tedy obsah závadného oznámení je nevymahatelný.
|
Zákonný zákaz je formulován buď výslovně slovy „zakazuje se“, nebo výslovným stanovením důsledku odklonu od kogentního ustanovení poukazem na neplatnost ujednání nebo stanovením, že se k závadnému ujednání nepřihlíží. |
Justitianus
Nechápu, odkud se vzal v českých luzích a hájích takový fetiš z „předpisů plateb“. Zákon žádné předpisy plateb nezná a často předpisy neznají ani stanovy SVJ. Vlastník je povinen přispívat na správu domu a hradit zálohy na služby podle jasných pravidel určených zákonem a rozhodnutími shromáždění vlastníků (pokud nejsou v rozporu se zákonem), po novele NOZ od 1.7.2020 určuje výši záloh statutární orgán – ale opět podle konkrétních přezkoumatelných kritérií a pravidel.
Samozřejmě se vlastník nějak musí o výši plateb dozvědět, k tomu zpravidla slouží „předpisy plateb“, ale jde spíše o zvykové právo.
Mám za to, že i kdyby výbor žádný předpis plateb vlastníkům nezaslal a místo toho doručil zápis ze shromáždění, ze kterého bude vyplývat rozhodnutí shromáždění o výši platební povinnosti od určitého data, pak vlastníci mají platit v souladu s rozhodnutím. Nepotřebují k tomu předpis plateb. Stejně tak, pokud jsem byl přítomen na shromáždění a byl jsem svědkem schválení usnesení, jsem povinen se jím řídit, aniž by mi byl doručen zápis (protože jsem byl přítomen). Jiná situace by byla, kdybych přítomen nebyl, pak by výbor nemohl vyšší platby vymáhat, protože jsem o nich nevěděl – bylo by nutné mi doručit zápis, nebo dle zvykového práva nový předpis plateb.
Samotný předpis plateb ale není důkazem o schválení výše plateb, k prokázání slouží zápis ze shromáždění. U soudu žádné SVJ nemůže uspět s žalobou o zaplacení, pokud neprokáže, že výše plateb byla shromážděním schválena, samotný předpis k prokázání neslouží.
Nezapomínejte, že dle dosavadní judikatury nemohl vlastník podat žalobu na vyslovení neplatnosti rozhodnutí shromáždění, které stanovilo výše plateb (protože NS judikoval, že NEJDE o důležitý důvod).
Nicméně nějaká obrana být musí.
Tou obranou je chránit svá práva a nerespektovat nezákonná rozhodnutí shromáždění vlastníků nebo statutárního orgánu.
Pokud tedy SVJ zašle nový předpis plateb s vyššími zálohami a zvýšení neodůvodní, nejste povinen vyšší zálohy platit. SVJ může podat žalobu o zaplacení, pravděpodobně ale dříve, než soud o žalobě rozhodne, dojde k vyúčtování a případný nedoplatek se promítne ve vyúčtování – nebo se naopak ukáže, že zvýšení záloh nebylo důvodné, pokud dokonce vznikne přeplatek.
- Předpisář (bez ověření) napsal tento nesmysl: „… pokud jsem byl přítomen na shromáždění a byl jsem svědkem schválení usnesení, jsem povinen se jím řídit, aniž by mi byl doručen zápis (protože jsem byl přítomen).“
To samozřejmě nemusí být pravda. Jste směšně popleten, Předpisáři. Neznáte předpisy.
Shromáždění je pouze nejvyšším orgánem právnické osoby. Za SVJ však jedná někdo úplně jiný – přečtěte si konečně občanský zákoník. Zjistěte si co je to statutární orgán.
Vymahatelná povinnost vlastníkovi jednotky vznikne teprve až mu to přikáže SVJ.
Totéž platí při změně výše záloh na služby v průběhu roku. Změněná měsíční záloha může být požadována nejdříve od prvního dne měsíce následujícího po doručení písemného oznámení nové výše zálohy. Změna výše měsíční zálohy musí být v oznámení řádně odůvodněna, jinak ke zvýšení zálohy nedojde.
Z uvedeného plyne, že poskytovatel služeb nemůže úspěšně namítat, že příjemce služeb byl kdysi přítomen na kterémsi shromáždění při hlasování o čemsi. Zápis ze shromáždění samozřejmě nemůže být považován za oznámení učiněné právnickou osobou. Jde přece pouze o zápis o rozhodování nejvyššího orgánu!
- Taková rozhodnutí nejsou pro statutáry závazná, jak víme. Záleží pouze na nich zda vůbec (případně kdy) se budou přijatým usnesením řídit.
- Pouhý zápis o právní skutečnosti nemůže nahradit písemné právní jednání právnické osoby samotné.
Pokud se někdo domnívá, že shromáždění může – namísto statutárů – řídit právnickou osobu SVJ, rozhodovat a činit právní jednání, pak by si měl dát hodně studenou sprchu.
Justitianus
Vrchní soud v Praze, 8 Cmo 6/2017: Odvolací soud nedal za pravdu názoru žalobce (SVJ), že soudu předložený evidenční list je dostatečným důkazem pro tvrzení, v jaké výši měli žalovaní platit měsíční zálohy za služby a měsíční příspěvek za správu domu a pozemku. Soud správně uvážil, že bylo třeba tvrdit a prokázat, kdy bylo přijato usnesení o výši příspěvků jednotlivých vlastníků bytových jednotek za správu domu a pozemku a v jaké výši. Pouhé převzetí tzv. evidenčního listu není důkazem o tom, že žalovaní měli povinnost k vymáhaným platbám.
Předpisář (bez ověření) nepochopil, že zde se neřeší „výše
příspěvků jednotlivých vlastníků bytových jednotek [n]a správu domu a
pozemku“.
Zde se řeší výhradně zálohy na služby podle zákona č.
67/2013 Sb..
|
„Usnesení shromáždění vlastníků jednotek je právní skutečností, nikoliv smluvním ujednáním mezi společenstvím vlastníků jednotek a vlastníky jednotek." usnesení Vrchního soudu v Praze sp. zn. 7 Cmo 291/2015, ze dne 1.2.2018 |
Jak už jsem zde jednou napsal:
- Přijetím rozhodnutí shromáždění nevznikne příjemci služeb povinost hradit zálohy na služby v nové výši.
- Přijetím rozhodnutí shromáždění vznikne právnické osobě SVJ (poskytovateli služeb) povinnost vypracovat a doručit oznámení o nové výši zálohy na služby, včetně řádného odůvodění.
- Příjemci služeb vznikne povinost hradit zálohy na služby v nové výši teprve v okamžiku kdy mu tuto skutečnost SVJ oznámí podle § 4 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb..
Justitianus
A kde čtete, že nestačí tuto povinnost dle § 4/4 ZoSL splnit zasláním zápisu ze shromáždění?
Shromáždění schválí → zapisovatel zaznamená do zápisu → výbor zápis doručí všem vlastníkům.
Co se vám na té konstrukci nelíbí?
Chápu, že v praxi se to řeší rozesláním nového předpisu plateb (předpisu záloh, evidenčního listu, výpočtového listu… každé SVJ používá jiné označení), ale žádný zákon nikde evidenční list ani jeho obsah nedefinuje.
Rozhodnutí VS Praha lze použít i na popisovaný případ. Pokud by výbor u soudu jako důkaz navrhl pouze předpis plateb, riskuje zamítnutí žaloby, protože soud bude zajímat, jestli zvýšení záloh schválilo shromáždění (v poměrech úpravy OZ do 30.6.2020 před novelou).
Dnes by skutečně stačilo, aby zvýšení záloh schválil statutární orgán, nicméně zvýšení musí učinit na podkladě jasných kritérií (vyšší spotřeba nebo zvýšení cen, kterou nepokrývají dosavadní zálohy).
- Předpisář (bez ověření): „A kde čtete, že nestačí tuto povinnost dle § 4/4 ZoSL splnit zasláním zápisu ze shromáždění ?“
To jsem zde už vysvětlil dvakrát, i s citací z judikátu VS 7 Cmo 291/2015. Nejspíš jste neporozuměl rozdílu mezi záznamem o vzniku právní skutečnosti a písemným právním jednáním poskytovatele služeb.
- Předpisář (bez ověření): „… žádný zákon nikde evidenční list ani jeho obsah nedefinuje.“
O jakémsi evidenčním listu zde fantazírujete pouze Vy. Já píšu o oznámení podle § 4 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb.. Obsah a formu tohoto oznámení definuje zákon. Vy na tom něčemu nerozumíte ?
- Předpisář (bez ověření): „Rozhodnutí VS Praha lze použít i na popisovaný případ.“
Argumentujete judikátem o platbách na správu domu !!! O tom se
nebavíme.
Argumentujete judikátem o platbách za rok 2007 !!!
Soud rozhodoval podle zákona č. 72/1994, který byl zrušen před
deseti lety – pozbyl platnosti dne 31.12.2013 !!!
Prosím zorientujte se v čase a prostoru.
- Předpisář (bez ověření): „Pokud by výbor u soudu jako důkaz navrhl pouze předpis plateb, riskuje zamítnutí žaloby, protože soud bude zajímat, jestli zvýšení záloh schválilo shromáždění …“
Vaše hypotetické úvahy nemají ovšem nic společného s touto diskusí. Mimochodem, tazatel se neptal ani na právní stav do 31.12.2014, ani na právní stav do 30.6.2020 před novelou.
- Předpisář (bez ověření): „Dnes by skutečně stačilo, aby zvýšení záloh schválil statutární orgán, nicméně zvýšení musí učinit na podkladě jasných kritérií (vyšší spotřeba nebo zvýšení cen, kterou nepokrývají dosavadní zálohy).“
Jsem rád, že v tomto se shodneme.
Justitianus
„Přijetím rozhodnutí shromáždění vznikne právnické osobě SVJ (poskytovateli služeb) povinnost doručit příjmci služeb oznámení o o nové výši zálohy na služby, včetně řádného odůvodění.“ (Vložil Justitianus, 30. Květen 2023 – 19:26)
Jak vlastník jednotky pozná řádné odůvodnění? Napište, prosím, zda jako řádné odůvodnění stačí toto:
„Odůvodnění: Nová výše záloh stanovena podle rozhodnutí shromáždění vlastníků jednotek č. … ze dne 30.05.2023.“
Vaše věta neobsahuje odůvodnění. A už vůbec ne řádné odůvodnění ve smyslu § 4 odst. 4 zákona č. 67/2013 Sb..
Prostudujte judikaturu Ústavního soudu o obsahu pojmu „řádné odůvodnění“. Pak případně položte doplňující dotaz.
Justitianus
Poslední komentáře