musí se založit společenství?
Zdravím, potřebuji se na něco zeptat a velmi doufám, že někdo zareaguje a odpoví. Ke konci měsíce října 2007 jsem se zápisem do katastru stala majitelkou bytu v OV. Ještě před půl rokem byla situace taková, že ve stávajícím domě byly pouze 4 bytové jednotky v OV. Majitelka 4. bytové jednotky v nejvyšším 3. patře však rozdělila tento byt (5+1) na dva 3+1 a 2+1, které následně prodala. Já jsem právě majitelka jednoho z nich, a to bytu 3+1. Právnicky je vše v pořádku. Dům a jeho společné prostory jsou ve vlastnictví majitelů všech pěti bytových jednotek. Můj dotaz zní: Musí se povinně zřídit Společenství vlastníků nebo nemusí? Pokud toto není nutné, lze si zřídit fond oprav a pojištění domu, aniž bychom vytvořili společenství vlastníků? Majitelé třech byt. jednotek, kteří zde žijí spoustu let, neprojevují zájem něco řešit. Já se však obávám postihů z případného nedodržení zákona.
Děkuji Marcela
Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.
Do 60 dnů od vzniku SVJ je nutné uskutečnit ustavující schůzi společenství vlastníků. Tato se musí konat za přítomnosti notáře, který z ní pořídí oficiální notářský zápis. Mj. by na schůzi měly být schváleny stanovy a zvoleny orgány, zejména statutární orgán, kterým je minimálně tříčlenný výbor nebo tzv. pověřený vlastník. Zjednodušeně lze první schůzi přiblížit následovně:
- Povinná účast notáře
- Stanovy:
- schůze si buď schválí vlastní verzi, nebo
- budou povinně platit vzorové stanovy uvedené v nařízení vlády č. 322/2000 Sb.
- Orgány SVJ, zejména statutární orgán:
- schůze si buď schválí vlastní výbor (minimálně tříčlenný), nebo
- pověří výkonem funkce výkonu jednoho tzv. pověřeného vlastníka, anebo
- bude orgánem majoritní vlastník (podíl na společných částech domu nad 50 %), není-li pak
- tvoří statutární orgán všichni zakládající vlastníci jednotek (byli vlastníky ke dni vzniku SVJ).
Každé SVJ se povinně zapisuje do rejstříků těchto společenství, který jako veřejně přístupný seznam vede krajský (v Praze městský) soud. Jedná se o obdobu známějšího obchodního rejstříku, jehož procedurální prvky jsou platné i pro rejstřík SVJ, pokud zákon o vlastnictví bytů výslovně nestanoví jinak.
Mgr. Petr Juráň
Dovolím si malou opravu. SVJ vzniklá po 1. červenci 2004 jsou povinna respektovat vzorové stanovy č. 371/2004 Sb., pokud si neschválí vlastní stanovy.
N. Klainová
Založení SVJ se řídí především podle vlastnického podílu. Nemá smysl psát který byt je 2+1 nebo kolik je bytů. Napiště zde jak velký spoluvlastnický podíl je v soukromém vlastnictví a pak se dá odpovědět na dotaz.
P.L.
Díky za odpověď, všechny byty jsou v OV a spoluvlastnický podíl v soukromém vlastnictví je 100%. M.P.
Dobrý den,
pokud jsou jen 4 bytové jednotky o 4 majitelých v OS nemusí a asi ani nemůže se dle zákona zakládat společenství vlastníků. Jak potom budou společné prostory vstupovat na veřejnosti a jak bude probýhat jejich správa? Stačí se ústě dohodnout?
Pane Dvořáku, společenství se nemusí a ani nemůže „založit“.
Vzniká ze zákona samo. Nevzniklo-li společenství, budou vlastníci jednotek
postupovat podle ustanovení § 11 odst. 8 ZoVB, který takovou situaci
výslovně upravuje pro případy jednání mezi vlastníky navzájem:
„V domě, ve kterém nevzniklo společenství, platí pro rozhodování
vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení [§ 11] odstavců
1 až 6.“
Společné vystupování vlastníků „navenek“ je upraveno v ustanovení
§ 12 ZoVB:
„Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci
jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich
spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).“
Z ustanovení § 12 ZoVB plyne, že právní úkon musí být vždy učiněn všemi spoluvlastníky. V tom je zásadní rozdíl od právní úpravy spoluvlastnictví podle § 136 a následujících Občanského zákoníku, při němž vlastníci jednají podle rozhodnutí většiny „společně a nerozdílně“, tedy podle hesla jeden za všechny – všichni za jednoho.
Některé úřady si tento zásadní rozdíl neuvědomují a často je pak porušován zákon, např. v otázce oprávnění k ohlášení stavby či podání žádosti o zahájení stavebního řízení. Zde se o tom již diskutovalo, viz např. http://www.portalsvj.cz/…ebnim-rizeni .
V praxi může vlastník jednotky v domě, kde nevzniklo společenství,
postupovat některým z běžných způsobů, a to
• uzavře (například) příkazní, komisionářskou či mandátní smlouvu
s jinou osobou (správcem),
• udělí plnou moc určité osobě, která pak bude jednat za něj ve věcech
správy domu.
lake
Poslední komentáře