Společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků.

Do 60 dnů od vzniku SVJ je nutné uskutečnit ustavující schůzi společenství vlastníků. Tato se musí konat za přítomnosti notáře, který z ní pořídí oficiální notářský zápis. Mj. by na schůzi měly být schváleny stanovy a zvoleny orgány, zejména statutární orgán, kterým je minimálně tříčlenný výbor nebo tzv. pověřený vlastník. Zjednodušeně lze první schůzi přiblížit následovně:

1. Povinná účast notáře
2. Stanovy:
   • schůze si buď schválí vlastní verzi, nebo
   • budou povinně platit vzorové stanovy uvedené v nařízení vlády č. 322/2000 Sb.
3. Orgány SVJ, zejména statutární orgán:
   • schůze si buď schválí vlastní výbor (minimálně tříčlenný), nebo
   • pověří výkonem funkce výkonu jednoho tzv. pověřeného vlastníka, anebo
   • bude orgánem majoritní vlastník (podíl na společných částech domu nad 50 %), není-li pak
   • tvoří statutární orgán všichni zakládající vlastníci jednotek (byli vlastníky ke dni vzniku SVJ).

Každé SVJ se povinně zapisuje do rejstříků těchto společenství, který jako veřejně přístupný seznam vede krajský (v Praze městský) soud. Jedná se o obdobu známějšího obchodního rejstříku, jehož procedurální prvky jsou platné i pro rejstřík SVJ, pokud zákon o vlastnictví bytů výslovně nestanoví jinak.

Mgr. Petr Juráň