Pane Dvořáku, společenství se nemusí a ani nemůže „založit“. Vzniká ze zákona samo. Nevzniklo-li společenství, budou vlastníci jednotek postupovat podle ustanovení § 11 odst. 8 ZoVB, který takovou situaci výslovně upravuje pro případy jednání mezi vlastníky navzájem:
„V domě, ve kterém nevzniklo společenství, platí pro rozhodování vlastníků jednotek přiměřeně ustanovení [§ 11] odstavců 1 až 6.“

Společné vystupování vlastníků „navenek“ je upraveno v ustanovení § 12 ZoVB:
„Z právních úkonů týkajících se společné věci jsou vlastníci jednotek oprávněni a povinni v poměru odpovídajícím velikosti jejich spoluvlastnických podílů (§ 8 odst. 2).“

Z ustanovení § 12 ZoVB plyne, že právní úkon musí být vždy učiněn všemi spoluvlastníky. V tom je zásadní rozdíl od právní úpravy spoluvlastnictví podle § 136 a následujících Občanského zákoníku, při němž vlastníci jednají podle rozhodnutí většiny „společně a nerozdílně“, tedy podle hesla jeden za všechny – všichni za jednoho.

Některé úřady si tento zásadní rozdíl neuvědomují a často je pak porušován zákon, např. v otázce oprávnění k ohlášení stavby či podání žádosti o zahájení stavebního řízení. Zde se o tom již diskutovalo, viz např. http://www.portalsvj.cz/…ebnim-rizeni .

V praxi může vlastník jednotky v domě, kde nevzniklo společenství, postupovat některým z běžných způsobů, a to
• uzavře (například) příkazní, komisionářskou či mandátní smlouvu s jinou osobou (správcem),
• udělí plnou moc určité osobě, která pak bude jednat za něj ve věcech správy domu.

lake