Konkrétní z(ne)výhodnění mezi SVJ jsou která?
Můj dotaz v Judikatuře asi zapadl, proto bych ho chtěl rozvést ještě zde.
Představme si, že máme jen jedno SVJ, to z roku 2000 a ZoVB. Nyní se jedná o tom, že bude nová forma SVJ(2012) a NOZ – a to vše dopadne – tak jak to dopadlo…
Mohl bych místní znalce (zděšený, magda, ??) poprosit o sumarizaci toho nejzásadnějšího proč tuto novou formu odmítnout/akceptovat?
Rozumím, že NOZ definuje byty v domech jinak než ZoVB a stará SVJ(2000) – vlastníci těchto bytů mohou mít s něčím problémy..?
Není však pro soužití (resp. jednodušší udržování společného majetku) lepší NOZ, kdy není na vše potřeba 100% (obvykle se vždy někdo někde zasekne a pak mají smůlu všichni).
NOZ přece soukromé vlastnictví bytu nenarušuje (?) a dům je i byl stále společnou částí, o kterou je třeba se starat. Jde jen o to se dohodnout jak, ne?
Děkuji za vysvětlení toho, co mi uniká, co je tak zásadní…
- je to ono účtování na jednotky (a ne byty), včetně sklepů (stará SVJ mají obvykle kóje s výhradním užíváním společného prostoru).
- nebo snad onen problém s úvěry SVJ, kdy mohu stát dlužníkem, protože ostatní sousedi nesplácejí (to přece může nastat v obou případech?)
- ???
Prosím moc oba tábory, aby napsaly +/- za obě právní normy, proč je lepší zůstat nebo přejít. (A neřešme, zda se fakticky/právně/(ne)legálně na již na nové SVJ/NOZ přešlo či nikoliv.)
Předem díky!
K.
Nepatřím do prvního, ani do druhého tábora. Myslím si, že je to úplně jinak. Stanovy SVJ (2014) nemohou (teoreticky) obsahovat ustanovení, která by byla v rozporu s donucujícími ustanoveními nového občanského zákoníku. Naproti tomu stanovy SVJ(2000) taková „špatná“ustanovení obsahují. Ta ale přestala platit a musí být do 31.12. 2016 nahrazena. Až budou nahrazena všechna „špatná“ ustanovení ve všech stanovách všech SVJ(2000), tak dojde ke splynutí těchto dvou druhů SVJ-ček. Žádné rozdíly mezi SVJ(2000) a SVJ(2014) nebudou existovat. A jak to bude s dispozitivními ustanoveními? Ta se měmit nemusí, protože ta se mohou odchylovat od zákona.
Ivanq.
Najete je popsané např. zde http://www.sprava-nemovitosti-praha.eu/…zmena-stanov
za mě ty nejdůležitější:
- volnost při stanovení kvora rozhodování (NOZ, § 1206) x zákonné kvora, které se musely dodržovat (ZOVB)
- přechod dluhů (NOZ, § 1186) x nepřecházení dluhů (ZOVB)
- SVJ je zvláštní druh spolku (NOZ, § 1221) x SVJ není spolkem (ZOVB)
- jednotka obsahuje podíl na společných částech (NOZ, § 1159) x jednotka je pouze byt (ZOVB)
- člen výboru/předseda může být nevlastník (NOZ, § 1205) x člen výboru/pověřený vlastník musí být pouze člen SVJ (ZOVB)
- povinnost vytvářet každoročně rozpočet SVJ (NOZ,§ 1208 písm. d)) x není povinnost vytvářet rozpočet SVJ (ZOVB)
- shromáždění rozhoduje o vyúčtování a vypořádání nevyčerpaných příspěvků na správu domu a pozemku (NOZ, § 1208 d)) x nevyčerpané příspěvky se automaticky převádí do následujícího roku (ZOVB, vzorové stanovy)
dle NOZ je možné, aby o modernizaci za miliony mohlo rozhodnout jen 25% vlastníků (tj. 50% z 50% dle § 1206 NOZ). tedy v nových stanovách bych si dal pozor, jak stanovují kvora pro hlasování.
A jaký je rozdíl mezi těmi jednotkami? NOZ: Jednotka zahrnuje byt jako prostorově oddělenou část domu a podíl na společných částech nemovité věci vzájemně spojené a neoddělitelné
ZOVB: Pro účely tohoto zákona se rozumí jednotkou byt nebo nebytový prostor nebo rozestavěný byt nebo rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu podle tohoto zákona.
U ZOVB však dále platí: Společné části domu jsou v podílovém spoluvlastnictví vlastníků jednotek. S převodem nebo přechodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem domu. A také: Vlastnictví jednotky podle tohoto zákona spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu (dále jen „vlastnictví jednotky“) vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí …
V obou dvou případech nelze oddělit byt/nebyt od spoluvlastnictví společných částí. Nejde nakládat se spoluvlastnickým podílem samostatně. V obou případech vlastník vlastní byt/nebyt + podíl na společných částech.
Z praktického hlediska v tom žádný rozdíl nevidím.
z praktického hlediska vidím 2 věci:
- při převodu musíte jinak vymezit předmět smlouvy – u NOZ je to jednotka, u ZOVB je to jednotka + podíl na spoluvlastnických částech
- jednotka dle NOZ bude na metry větší, protože se do podlahové plochy započítávají i plochy nenosných zdí (§3 nařízení vlády 366/2013 Sb.)
§ 3 Způsob výpočtu podlahové plochy bytu v jednotce (1) Podlahovou plochu bytu v jednotce tvoří půdorysná plocha všech místností bytu včetně půdorysné plochy všech svislých nosných i nenosných konstrukcí uvnitř bytu, jako jsou stěny, sloupy, pilíře, komíny a obdobné svislé konstrukce. Půdorysná plocha je vymezena vnitřním lícem svislých konstrukcí ohraničujících byt včetně jejich povrchových úprav. Započítává se také podlahová plocha zakrytá zabudovanými předměty, jako jsou zejména skříně ve zdech v bytě, vany a jiné zařizovací předměty ve vnitřní ploše bytu.
Ok, rozumím. Přesto bych rád znal nějaké konkrétní opatření, které by pomohly případným problémům (z obou stran) předejít.
Tedy, situace:
- kupujete dnes byt v novostavbě a máte možnost ovlivnit stanovy, co se do nich pokusíte prosadit?
- máte byt ve starším domě (SVJ 2000) a nyní Vás výbor nutí schválit nové (díky NOZ) aktualizované stanovy; co se pokusíte prosadit tam?
Nebo to je jedno a NOZ má vždy navrch?
Díky moc,
K.
Mám jednotky pouze v domech s SVJ (2000). Stanovy, kde se SVJ snaží transformovat na SVJ (2012) jsem dala k soudu a snažím se je zrušit. Dle mého adekvátní opatření.
Magda
OK, teoreticky k bodu 2: Vaši sousedi jsou rozumní, správcovskou firmu nemáte (jen poradního a tupýho/línýho právníka), takže by i rádi slyšeli nějaké argumenty: co do těch stanov dát, aby to bylo nejoptimálnější a nikdo se necítil podvedený…
Nebo to je zbytečný s NOZ je nad stanovami?
Díky :)
Alfou omegou, která se táhne celým lakeho příspěvkem a několikrát jím zdůvodňuje zásadní rozdíl mezi správou podle ZoVB a správou podle NOZ, je, že SVJ(dle ZoVB) nemá žádná zákonná práva ani oprávnění ve věcech zlepšení domu (technické zhodnocení).
Toto lakeho tvrzení ovšem judikatura už odmítla, dokonce judikatura NS a ÚS.
Cituji z judikátu ÚS IV.ÚS 3108/15:
„V této souvislosti lze pro úplnost poukázat na právní názor Nejvyššího soudu, podle něhož pojem „správa domu“ užitý v § 15 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. zahrnuje taktéž opravy společných částí domu, mj. náklady na zateplení fasády (rozsudek ze dne 2. 4. 2014, sp. zn. 31 Cdo 4294/2011, dostupný na www.nssoud.cz).“
Další lakeho tvrzení:
„Zejména je třeba zcela odmítnout protiústavní názor, že všichni členové SVJ(2000) se dne 1. ledna 2014 ráno probudili jako členové SVJ(2012), se všemi povinnostmi, které jaou s takovým členstvím spojeny. Jde o názor, který je v rozporu jak s Ústavou, tak s Listinou základních práv a svobod.“
rovněž odmítl ÚS (IV.ÚS 3108/15) zamítnutím ústavní stížnosti p. Hrudky, kterou stěžovatel podal jak mu lake poradil. To už tu bylo podrobně rozebráno, tak se k tomu nebudu vracet.
K nepsrávnému závěru došel lake i při hodnocení správy domu, kde nevzniklo společenství (2012). Správce je podle něho oprávněn pouze zachovávat spravovaný majetek (tedy provoz, údržba a opravy), není oprávněn matetek zlepšovat, a na důkaz tohoto tvrzení citoval lake odst. 2 § 1192 NOZ: „Správce může samostatně činit, co je nutné k zachování spravovaného majetku; pokud je určeno něco jiného, nepřihlíží se k tomu.“
Tu se lake uchýlil k účelovému podfuku. Necitoval totiž celý odst. 2
§ 1192. Jím uvedená citace ma ještě pokračování
„To neplatí pro rozhodování o záležitostech, které podle tohoto
zákona náleží do působnosti shromáždění.“
Tzn., že správce může sám provádět zajištění provozu, údržbu a
opravy, tj. zachovávat spravovaný majetek, a je oprávněn provádět též
zlepšení avšak teprve po rozhodnutí shromážděním. Při správě domu bez
vzniku společenství tak patří do správy zlepšení společných částí po
schválení shromážděním stejně tak, jako při správě ve
vzniklém SVJ.
První věta v odst. 2 § 1192
„Správce může samostatně činit, co je nutné k zachování
spravovaného majetku; pokud je určeno něco jiného, nepřihlíží se
k tomu“
má jiný význam, než se domníval lake. Určuje totiž kompetenci správce ve
věcech, které může činit sám správe, a tuto kompetenci nelze omezit, ani
rozhodnutím shromáždění („;pokud je určeno něco jiného,
nepřihlíží se k tomu“).
Kubíku jestli se takovému jednání které popisujete říká v tomto státě DEMOKRACIE tak to jsme se dostali do pěkného prostředí a vyhlídky na žití v tomto jsou opravdu zavidění hodné.Dokud si každý bude vykládat znění zákona jinak,nebude to mít chybu.Příklad:změna stavby podle stavebního zákona a změna stavby podle ZoVB,nebo NOZ.Pokud nebude vše sjednoceno aby nemohlo docházet k jiným výkladům jsou zdejší polemiky nanic.
Mojo,
zákony prostě nemohou být tak podrobné, aby postihly všechny možné situace. Mohou být i nedokonalé. To se ale stává i v těch nejvyspělejších státech světa. I v jiných státech, když zaváděly nový občanský zákoník, trvalo řadu let, než se podařilo opravit nedostatky. I po té mohou vzniknout různé výklady a teprve precedentní judikatura určí, které se uplatní.
Zákony nemohou být podrobné, ba dokonce mohou být v počátku nedokonalé, ale nesmí být nesrozumitelné a nejednoznačné.
Každé ustanovení právního předpisu může být někým označeno, že je nesrozumitelné nebo nejednoznačné. Jiný bude tvrdit, že je přece srozumitelné a jednoznačné.
V takovém případě rozhodne judikatura nezávislých soudů. Autonomnost a nezávislost soudní moci je jedním ze základních znaků moderního právního státu. Nevím, včem spatřuje Moja problém s demokracií.
Poslední komentáře