Kdy mělo vzniknout SVJ?

Vážený pane Matějka,

děkuji Vám za reakci, nicméně opravdu není nutné mi citovat to, co je již obsaženo v mém příspěvku. ZoVB mám nastudovaný tisíckrát kolem dokola. V mém dotazu jde ale o to, že dle přesné dikce námi oběma citovaného paragrafu se nutnost docílení 75% týká pouze těch domů, kde družstvo plní povinnosti správce dle osm let neplatného zákona.

§9 ZoVB byl totálně změněn zákonem 451/2001 Sb. s účinností od 31.12.2001, kde byl naprosto vypuštěn institut správce jakožto pána a vládce, a správou domu je nově pověřeno SVJ, které vzniká, jakmile jsou tři různí vlastníci. Dle tehdejšího výkladu, který teď ale nemohu nikde najít, byl odstavec 4 myšlen jen pro doběh již rozjetých převodů bytů z vlastnictví družstev, tj. tam, kde družstvo opravdu bylo správcem dle zákona 72/1994 v původním znění.

Na co se ptám a co mi není jasné: proč by v domě, který byl rozdělen na jednotky v roce 2004 a správce zapsán jako povinný bod do katastru rovněž v roce 2004, měl tento správce plnit povinnosti správce dle zákona, který v té době již tři roky neplatil? Ano, SBD samo sebe jako původní majitel pověřilo prováděním správy domu do doby vzniku SVJ, ale dle zákona platného v roce 2004, kde již institut správce neexistuje.

Proto dle mého názoru SBD od roku 2004 pouze provádí správu, ale neplní povinnosti správce dle původního zákona 72/1994 a tudíž pro něj odstavec 4 neplatí a SVJ mělo vzniknout rovnou u třetího vlastníka.

Vážený,

do roku 2004 byl správce BD, zárověň bylo BD vlastníkom budovy.

Pokud znáte zákon č.72/1994 Sb. (ZoVB), jak píšete, tak je povinností původního vlastníka=BD budovy vypracovat „Prohlášení vlastníka“ v souladu s ustanovením §4 ZoVB.

Původní vlastník v tomto „Prohlášení…“ musí v souladu s ustanovením §4 odst.2. písm.h) určit osobu správce. To, že určil sám sebe, je v souladu se zákonem.

Po vypracování tohoto „Prohlášení…“ jej vložil do příslušného KN.

Po nabytí právní moci tohoto aktu začal původní vlastník s převodem jednotek.

Pokud se na původního vlastníka vztahuje ustanovení §24 odst.1., 2., ZoVB, tak v souladu s ustanovením §9 odst.4, dnem vzniku společenství je tedy první den měsíce následující po doručení družstvu listiny dokládající, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu se snížil družstvu na méně než jednu čtvrtinu. Je nezvratné, že BD vykonávalo v roce 2004 správce domu.

Platné znění § 24 odst.1., 2. v roce 2004:

• odst.1. „Jsou-li převáděny byty, garáže a ateliéry v budovách ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstev, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů, do vlastnictví členů těchto družstev – fyzických osob, jejichž nájemní vztah k bytu, garáži a ateliéru vznikl po splacení členského podílu družstvu těmito členy nebo jejich právními předchůdci, jsou tyto převody bezplatné.“
• odst.2. „Ustanovení odstavce 1 platí i pro převody bytů, garáží a ateliérů v budovách, které k datu účinnosti tohoto zákona byly ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví družstev označovaných podle dřívějších předpisů jako lidová bytová družstva, pokud se převádějí z vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví uvedených družstev do vlastnictví členů – fyzických osob, jejichž nájemní vztah k bytu, garáži a ateliéru vznikl na základě skutečností stanovených zákonem.“

V případě dalšich vašich pochybností se obraťte na advokátní kancelář.

Matějka

My si tady nerozumíme v základních termínech, takže to možná ještě trochu rozvedeme.

Na začátku je dům s bytovými jednotkami ve vlastnictví města, SBD, developera nebo třeba restituenta. Majitel se rozhodne dům prodat po jednotkách, většinou nájemníkům (což musí minimálně nabídnout). Vytvoří tedy Prohlášení vlastníka, rozdělí dům na jednotky a uvede do něj všechny údaje uvedené v ZoVB, přičemž o tom, co tu řešíme, pojednává bod h), do 31.12.2001 znějící „pravidla pro správu společných částí domu, popřípadě domu jako celku, včetně označení osoby pověřené správou domu (dále jen „správce“).“

Tento správce pak dle § 9 zajišťuje správu, provoz a opravy společných částí domu, předkládá správu o své činnosti a finančním hospodaření, dle § 11 svolává shromáždění apod. Společenství je dle tohoto zákona blíže nespecifikovaný shluk lidí, právnickou osobu mohou nebo také nemusí zakládat.

Mírný pořádek se do tohoto stavu snaží vnést zákon 103/2000 Sb., který říká, že SVJ vzniká jakmile jsou v domě tři různí vlastníci, a kde je toto splněno již k datu účinnosti tohoto zákona, tak SVJ vzniká k 1.7.2000 – toto musí poslechnout města, restituenti a developeři. Výjimkou jsou dle §9 odstavce 4) bytová družstva uvedená v § 24 odst. 1 a 2 pokud ZÁROVEŇ plní povinnosti správce dle původního ZoVB již před účinností tohoto zákona, tj. ta bytová družstva, která již domy na jednotky rozdělila a na katastru se za správce domu určila bez ohledu na podíl převedených bytů, je-li menší než 75%.

Zákon 451/2001 Sb. pak slova (dále jen „správce“) z odstavce h) s účinností od 31.12.2001 vy­pouští.

A tady se dostáváme k tomu, v čem s Vámi pane Matějko nesouhlasíme – v roce 2004 se dle platného ZoVB nemohlo SBD legálně ustanovit správcem, mohlo se pouze dle platného bodu h) označit jako osoba pověřená správou domu. Takže i kdyby bylo v § 24 uvedeno šestkrát, tak nemůže plnit povinnosti správce podle § 9 platného před 31.12.2001 a tudíž se na něj nemůže vztahovat druhá část věty o vzniku SVJ až po poklesu pod čtvrtinový podíl. Tudíž by SVJ mělo vzniknout podle odstavce 3.

Na advokátní kancelář jsme se obraceli už několikrát, bohužel co advokát, to názor (za nemalý peníz) a výsledek žádný. Takže když jsme našli tento portál, doufali jsme v nalezení oficiálního názoru. Ale ten asi zná jenom autor toho geniálního textu :-)

Pane PeBum,

Pověření správou domu je podle současné právní úpravy platné vložením Prohlášení do katastru. Tím dojde i k rozdělení budovy na jednotky. Od tohoto dne se dům dostává do režimu podle ZoVB.

Nemám nyní k dispozici starší znění ZoVB účinné před r. 2004 - mohlo tomu být jinak. Takže doporučuji zkontrolovat, zda bylo v letech 2001-2004 možné podle §9 tehdy platného ZoVB ustanovit správce PŘED vkladem prohlášení do katastru (např. jednostranným prohlášením vlastníka budovy).

Pokud to možné bylo, pak družstvo se ustanovilo správcem podle §9 ZoVB v roce 2001 (nebo byla listina sepsána později a antedatována, což však nelze prokázat).

Pokud to možné nebylo, pak družstvo se stalo osobou pověřenou správou domu teprve vkladem Prohlášení do katastru v r. 2004.

lake

Děkuji pane PeBum za jasné sdělení, kdy a jak byla úloha „správce“ nahrazena „společenstvím“. Je tedy jasné, že „společenství“ je podle nyní platného ZoVB „správcem“.

(Pro terminologické odlišení ZoVB obsahuje ojedinělě rovněž označení „osoba pověřená správou domu“.)