Karel Eliáš o SVJ
Příčí se mi koncept nuceného členství vlastníků bytů ve společenství. To jsou ta známá SVJ. Zdejší juristické myšlení miluje právnické osoby, vymýšlí jejich různé právní formy a cpe je do zákonů, kam se jen podíváme. Nechal bych na vlastnících bytů, ať si založí právnickou osobu, pokud sami mají takovou potřebu a pokud to chtějí. Ve velkých domech je to jistě nutnost, ale to si obstará developer, ale proč to přikazovat v domě, kde je třeba jen šest partají schopných se domluvit i bez konstruktu právnické osoby?
https : // www . ekonomickymagazin . cz/2020/01/uz-tacitus-postrehl-ze-nejvic-zakonu-maji-nejzkazenejsi-staty-moc-korumpuje/
Karel Eliáš je autorem NOZ. V původní verzi z r. 2010 bytové spoluvlastnictví nebylo. Na příkaz MMR byl ZoVB překlopen až v r. 2011, tedy na poslední chvíli, bez připomínkového řízení. Eliáš se bránil, ale neuspěl. Důsledky politického aktivismu si poneseme příštích 100 let.
TN píše: Příčí se mi koncept nuceného členství vlastníků bytů ve společenství… Nechal bych na vlastnících bytů, ať si založí právnickou osobu, pokud sami mají takovou potřebu a pokud to chtějí… Ve velkých domech je to jistě nutnost, ale to si obstará developer, ale proč to přikazovat v domě, kde je třeba jen šest partají schopných se domluvit i bez konstruktu právnické osoby?
Pane TN, proč si myslíte, že menší dům nelze spravovat bez SVJ, pokud se všichni vlastníci tak dohodnou?
Ovšemže to je možné. Copak by se dopustili nějakého trestného činu nebo přestupku nebo mohli by být jakkoliv jinak postižení?
Pokud je dům v podílovém spoluvlastnictví a není prohlášením rozdělen na jednotky, pak samozřejmě lze dům spravovat bez vzniku SVJ. Má to ovšem své nevýhody, jako např. že každý ručí za všechny dluhy vzniklé při správě domu, niko-liv tedy jen ve výši svého spoluvlastnikého podílu, jak je tomu u SVJ.
Jestliže je dům rozdělen na jednotky a nebylo založeno a nevzniklo SVJ (alespoň 5 jednotek a 3 různí vlastníci), pak kromě už uvedeného „solidárního“ ručení za dluhy vám katastr nemovitostí zablokuje další případné převody jednotek podle § 1198 NOZ.
„Pane TN, proč si myslíte, že menší dům nelze spravovat bez SVJ, pokud se všichni vlastníci tak dohodnou?“
Možná si nejprve přečtěte ZoVB/OZ, najdete tam odpověď.
„ZoVB byl zrušen už před 6 lety.“
To sice byl, ale většina nynějších vlastníků bytů se podle něho stala nuceně členy SVJ (přes noc a bez varování). Prostor pro Vámi tvrzenou dobrovolnost nevidím.
Napsal jste:
„Prostor pro Vámi tvrzenou dobrovolnost nevidím.“
To jsem vůbec netvrdil. To jste měl napsat „Zdeňkovi22“, který uvedl:
„Pane TN, proč si myslíte, že menší dům nelze spravovat bez SVJ,
pokud se všichni vlastníci tak dohodnou?
Ovšemže to je možné. Copak by se dopustili nějakého trestného činu nebo
přestupku nebo mohli by být jakkoliv jinak postižení?“
Problémy v SVJ nezpůsobuje zákon, ale neschopnost statutárního orgánu ho nekonfliktně aplikovat.
Pokud se v malém SVJ vlastníci dokážou dohodnout, tak pro ně SVJ nemůže být svazující. Přece i členové statutárního orgánu jsou v první řadě vlastníci (pokud neuvažujeme profesionálního předsedu). A naopak. Pokud se dohodnout nedokážou, tak správa bez SVJ je pro ně nereálná.
Ano, na blokační podmínku KN jsem zapomněl, při převodu jednotky je nutné prokázat existenci SVJ. Pak platí v plné míře výše uvedené.
Vlastníci se nemusí dohodnout (dohoda = souhlas všech). Ke správě stačí většinou souhlas nadpoloviční většiny (pokud stanovy neurčí jinak). A to platí jak pro rozhodování v domech, kde existuje SVJ, tak při rozhodování v domech, kde SVJ nevzniklo.
TN.,
nevím kde jste získal informaci, že „Na příkaz MMR byl ZoVB překlopen až v r. 2011, tedy na poslední chvíli, bez připomínkového řízení. Eliáš se bránil, ale neuspěl.“
Mám jiné informace.
MMR připravovalo několik verzí ZoVB, ale protože připomínky Eliáše k těmto návrhům nebyly akceptovány, tak si Eliáš prosadil SVJ do obecného NOZ. Informace mám z několika zdrojů, jak z akademického prostředí tak i z MMR.
Za NOZ odpovídal Eliáš a MS. MMR určitě nemohlo nic „přikazovat“, to je nesmysl. Naopak MMR chtělo alespoň některé největší hlouposti odstranit, ale nebyla politická vůle.
Kdyby MMR mělo svůj zákon o SVJ, tak by ho mohlo pohodlněji novelizovat. Ale otevírat obecný NOZ je velmi problematické. Už proto je nesmysl, že by MMR „přikázalo“, aby úprava bytového spoluvlastnictví byla v NOZ.
Navíc všechny sousední státy mají problematiku SVJ upravenou pro její složitost ve speciálních zákonech a nikoliv v obecném občanském zákoníku. Asi vědí proč.
Hezký den!
Pavel
A kdo za to tedy může, když ne autor občanského zákoníku Karel Eliáš?
MMR je příliš nekonkrétní…
Jistěže za to může Karel Eliáš. Ovšem dát dohromady zcela nově Občanský zákoník – to bylo monumentální dílo. Nu, chybička se vloudila.
Dosavadní koncepce jednotek + společných částí domu (zákon č. 72/1994 Sb.) byla při tom opuštěna a nahrazena zcela jiným druhem vlastnictví: „nová“ jednotka v sobě již obsahuje podíl na společných částech a na celé „společné věci“ včetně pozemků a závazků. Takový smíchaný guláš je to.
Profesor Eliáš tento zmatek dovršil tím, že pro tento nový předmět majetkových práv ponechal dosavadní název „jednotka“, takže od roku 2012 musíme rozlišovat jednotky(1994) a jednotky(2012).
Pokud snad chtěl, aby se dosavadní právní vztahy nově řídily podle NOZ, měl do nového Občanského zákoníku vtělit přechodová ustanovení pro dosavadní SVJ a pro vlastnictví jednotek(1994). Přesně takové přechodové ustanovení přece obsahoval zákon č. 72/1994 Sb. o vlastnictví bytů, kterým byl zrušen zákon č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům. To přechodové ustanovení bylo naprosto jednoznačné, najdete je zde: https://www.zakonyprolidi.cz/cs/1994-72#p31.
| § 31 (2) Vlastníci bytů nebo nebytových prostorů, jimž vlastnické právo k bytu nebo nebytovému prostoru vzniklo podle dosavadních právních předpisů, se ode dne účinnosti tohoto zákona považují za vlastníky jednotek podle tohoto zákona a jsou povinni do jednoho roku ode dne účinnosti tohoto zákona uvést veškeré právní vztahy k jednotkám, společným částem domu a k pozemku do souladu s tímto zákonem. |
Justitianus
Argumentujete dávno vyvrácenými mylnými argumenty např. tvrzením:
„Pokud snad chtěl, aby se dosavadní právní vztahy nově řídily podle NOZ, měl do nového Občanského zákoníku vtělit přechodová ustanovení pro dosavadní SVJ a pro vlastnictví jednotek(1994)…“
Vlastnictví jednotek (1994) nebylo třeba řešit v přechodovém ustanovení, protože je řešeno v § 3063 NOZ:
„Nabyl-li vlastnického práva alespoň k jedné jednotce v domě s byty a nebytovými prostory přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona nabyvatel podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, vznikne i po dni nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k dalším jednotkám v tomto domě podle dosavadních právních předpisů.“
Že se právní povaha SVJ vzniklých přede dnem 1. 1. 2014 řídí od 1. 1. 2014 ObčZ. je vysvětleno v příspěvku zde:
http://www.portalsvj.cz/…cmo-315–2015
a je tam také vysvětleno, že přechodové ustanovení pro SVJ nebylo třeba a že nejde o žádné opomenutí.
Cituji k tomu z uvedeného příspěvku:
„K selektivnímu poukazu žalobkyně na úpravu nadací, resp. dalších typů právnických osob v rámci přechodných ustanovení ObčZ žalovaný poukázal na to, že zákonodárce v ObčZ výslovně neuvádí, na které právnické osoby se použije nová právní úprava, nýbrž výslovně je uveden odkaz pouze v případě, že se konkrétní kategorie právnických osob má řídit dosavadními předpisy (viz např. § 3050 ObčZ). V důvodové zprávě k § 3049 ObčZ se uvádí, že „ohledně některých právních forem právnických osob je třeba přijmout zvláštní přechodná ustanovení; o nadacích a nadačních fondech stačí výslovně stanovit, že se považují za vzniklé podle nového zákona s tím, že se zvláštním pravidlem pamatuje na nadace založené pořízením pro případ smrti. To je podle žalovaného ten pravý důvod, proč bylo přistoupeno k úpravě v § 3049 ObčZ, když je třeba rozlišovat kategorii nadací vzniklých před 1. 1. 2014 na straně jedné a kategorii nadací založených pořízením pro případ smrti na straně druhé. Ohledně SVJ není třeba rozlišovat více kategorií, když na SVJ vzniklá před 1. 1. 2014 se uplatní právní úprava dle § 3041 odst. 1 ObčZ a potud odpadá potřeba výslovné úpravy v ObčZ.“
Spoustu věcí v bytovém spoluvlstnictví bych taky řešil jinak. Musím položit asi hloupou otázku. v čem je tedy problém mezi jednotkou + podílu na společnách částech domu podle ZoVB a jednotkou podle NOZ, která již obsahuje podíl na společných částech domu z hlediska správy, z hlediska vlastnictví domu a já nevím čeho ještě. Dle mé zkušenosti vlastníci nezávisle na tom, podle jakého zákona jednotka vznikla, tak za svoji považují pouze jednotku a společné části jsou jim tak trochu nebo i docela úplně fuk. Obtěžují je schůze, obtěžuje je hlasování, rozhodování a vůbec péče o společné části, protože nejsou schopni akceptovat názory ostatních, prosazují pouze názor svůj. Je lhostené, jestli je to názor racionální nebo totální blbost. Nebo se pletu, je to jinaK?
„Pokud snad chtěl, aby se dosavadní právní vztahy nově řídily podle NOZ, měl do nového Občanského zákoníku vtělit přechodová ustanovení pro dosavadní SVJ a pro vlastnictví jednotek(1994).“
A protože tak neučinil a vložení přechodových ustanovení ani není navrhováno v pozdějších novelizacích občanského zákoníku, SVJ(1994) se podle NOZ řídit nemohou a ani neřídí. Už se zde řešilo.
Zbývá dořešit, jak v tomto ohledu právo naplnit, když právo vykládá JUDr. Pavlína Brzobohatá.
Asi je jí přijdu zeptat na Novotného lávku:
https://www.bovapolygon.cz/…jednotek.htm
Minule odpovídat nedokázala.
Poslední komentáře