Jakým zákonem se řídí SVJ(1994)

Pane Lake, [myslně jsem se ptala obecně a snad tomu po vašemu vysvětlení začínám rozumět. Moc děkuji. Jestli se nepletu, i shromáždění rozhoduj o vlastnických vztazích. Pokud se o nich rozhoduje, platí jiná kvora v ZoVB a jiná v NOZ. Je pak taková změna stanov v pořádku?

Vybírám z nových stanov: Shromáždění je způsobilé se unášet za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud tyto stanovy nevyžadují vyšší počet hlasů. Vyšší kvorum je pak potřeba: Požadavky vyššího počtu hlasů pro některá rozhodnutí shromáždění (1) Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek – členů společenství je zapotřebí k přijetí usnesení o:

1. změně prohlášení podle § 1169 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.,
2. změně účelu užívání domu nebo bytu.

(2) Má-li se rozhodnutí dotknout práv a povinností všech vlastníků jednotek určených v prohlášení nebo v pravidlech pro příspěvky na správu domu a pozemku,(např. velikosti podílu všech vlastníků jednotek na společných částech nebo poměru výše příspěvků na správu domu a pozemku všech vlastníků jednotek z jiných důvodů než v důsledku změny podílů na společných částech), vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek učiněný v písemné formě. (3) Má-li se rozhodnutí v záležitostech podle odstavce 2 dotknout práv a povinností jen některých vlastníků jednotek, vyžaduje se písemná dohoda těchto dotčených vlastníků a k nabytí účinnosti dohody se vyžaduje písemný souhlas vlastníků jednotek s většinou hlasů. (8) Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o:

1. změně prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právok jednotkám,
2. změně účelu užívání domu nebo bytu,
3. změně podlahové plochy bytu,
4. úplném nebo částečném sloučení nebo rozdělení jednotek,
5. změně podílu na společných částech,
6. změně v určení společné části sloužící k výlučnému užívání vlastníka jednotky,
7. opravě, stavební úpravě nebo rekonstrukci společné části, převyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000,–Kč v průměru na každou jednotku, tento limit

neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech
(9) Do působnosti shromáždění náleží udělování předchozího souhlasu k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi,

1. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí a k jinému nakládání s nimi, jestližejejich hodnota, resp. pořizovací cena, přesáhne v kalendářním roce souhrnné částky 10 000,–Kč,
2. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím včetně schválení výše a podmínek úvěru,
3. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil.

Ještě bych chtěla požádat o názor na to, že v nových stanovách naprosto absentuje předmět činnosti. Co v takovém případě? Může SVJ v takovém případě vyvíjet nějakou činnost?

Předem moc děkuji za názor. Magda

Magdo, nové znění vašich stanov připravoval blb, který neví nic o právu. Nicméně i blb umí být nebezpečný. Pokud snad nenapadnete tyto stanovy soudně, není vyloučeno, že soud se jimi bude v budoucnu řídit při rozhodování o právech a povinnostech vlastníka jednotky.

Dále uvedu zjevné nesmysly z vašich stanov a k tomu můj komentář.

Vaše stanovy	Můj komentář
Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení o: změně prohlášení podle § 1169 Občanského zákoníku č. 89/2012 Sb.	Naprostý nesmysl, zmatečné a neplatné ustanovení. Dům byl rozdělen prohlášením vlastníka budovy podle zákona č. 72/1994 Sb. a tak je tomu i nadále. Pro dům neexistuje prohlášení podle § 1169 zákona č. 89/2012 Sb.. Neexistující prohlášení není možno měnit.
Tříčtvrtinové většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek je zapotřebí k přijetí usnesení o změně účelu užívání domu nebo bytu.	Protiústavní nesmysl. V domě jsou jednotky(1994) a jediná osoba,která je oprávněna rozhodovat o změně účelu užívání bytu je vlastník bytu. Nikdo jiný.
Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o změně prohlášení o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám	Neplatné a zmatečné ustanovení. Dům je již rozdělen na jednotky(1994) a společné části prohlášením podle ZoVB. Není rozdělen pouze na vlastnické právo k jednotkám(2012) podle NOZ. Jednotky(2012) v domě vůbec nejsou. Změnu prohlášení v části zasahující do samé podstaty vlastnictví mohou provést jedině všichni vlastníci jednotek, nikdy však SVJ(2000).
Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o změně účelu užívání domu nebo bytu	Ohledně bytu jde o neplatné ustanovení, už jsem to zde psal. SVJ(2000) není oprávněno strkat nos do toho jak nakládá vlastník se svým bytem. Do toho této právnické osobě vůbec nic není.
Do výlučné působnosti shromáždění náleží rozhodování o opravě, stavební úpravě nebo rekonstrukci společné části, převyšují-li náklady v jednotlivých případech částku 1000,–Kč v průměru na každou jednotku	Takovou pravomoc SVJ(2000) nemá. Ostatně výčet je směšně zkomolen. Míchají se dohromady činnosti podle stavebního zákona (oprava, stavební úprava) s pojmenováním činností podle předpisů o účetnictví a daních z příjmů. Sem ovšem nepatří pouze „rekonstrukce“. Správný pojem je technické zhodnocení, což zahrnuje nástavby, přístavby a stavební úpravy, rekonstrukce a modernizace majetku, pokud převýšily u jednotlivého majetku v úhrnu ve zdaňovacím období částku 40 000 Kč. Není zřejmé, proč právě jen rekonstrukce jsou zmíněny a to ostatní nikoliv.

Závěr: Text, který máte ve stanovách, napsala osoba, která nerozuměla o čem píše. Navíc si dotyčný pletl SVJ(2000) se SVJ(2012), ZoVB s NOZ, jednotky(1994) s jednotkami(2012). Bylo by zajímavé zjistit,kdo je autorem tohoto paskvilu, zda se jedná o právníka a jak vysokou odměnu mu za tento horor vyplatili neználci ve vašem výboru.

lake

Milý Lake, přikládám další názor právnické kanceláře, kterou jsme požádali o rozbor našich stanov. • Čl. VII odst. 8) stanov SVJ – 8) Do výlučné pusobnosti shromáždení náleží rozhodování o: b) zmene prohlášení o rozdelení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám. Komentář: terminologický rozdíl je irelevantní, jde o otázku změny prohlášení vlastníka. SVJ pochopitelně nemůže měnit prohlášení vlastníka v části týkající se vlastnického práva konkrétního vlastníka jednotky. To vyplývá i z § 1169 odst. 2 NOZ. Citovaný článek stanov (stejně jako § 1208 písm. b) NOZ) je nutné vždy aplikovat právě v návaznosti na § 1169 odst. 2 NOZ. Se změnou tedy musí primárně vyslovit souhlas dotčení vlastníci jednotek a až následně (aby mohla nabýt účinnosti) o ní hlasuje (vyslovuje s ní souhlas) shromáždění. V tomto smyslu jsou tedy stanovy SVJ v pořádku. • Čl. VII odst. 8) Do výlučné pusobnosti shromáždení náleží rozhodování o zmeně úcelu užívání domu nebo bytu. Komentář: platí to stejné jako v předchozím bodě. V tomto smyslu jsou tedy stanovy SVJ v pořádku. • Čl. VII odst. 8) Do výlučné pusobnosti shromáždení náleží rozhodování o p) opravě,stavební úpravě nebo rekonstrukci spolecné cásti, prevyšují-li náklady v jednotlivých prípadech cástku 1000,–Kc v průměru na každou jednotku. Komentář: nesouhlasím s Vaší interpretací § 11 odst. 5 ZoVB, i zde se jednalo o hlasování na shromáždění (v rámci SVJ). NOZ obsahuje tuto úpravu v § 1208 písm. f) bod 7, přičemž stanovení hraniční částky je plně v pravomoci shromáždění. V tomto smyslu jsou tedy stanovy SVJ v pořádku. • Čl. VIII odst. 1) Tríctvrtinové vetšiny hlasu prítomných vlastníku jednotek

• clenu společenství je zapotrebí k prijetí usnesení o: a) zmene

prohlášení podle § 1169 Obcanského zákoníku c. 89/2012 Sb., b) zmene úcelu užívání domu nebo bytu. Komentář: zde je opravdu nevhodně zvolená formulace, když zde chybí právě odkaz na souhlas dotčených vlastníků – ¾ většina je relevantní pouze pro vyslovení souhlasu (podmínka nabytí účinnosti). Bylo by vhodné z důvodů srozumitelnosti stanovy upravit, ale rozhodně to není důvodem pro jejich neplatnost. • Čl. XII a XIII stanov SVJ – příspěvky (mimo jiné: Platby a zálohy se vypočítávají následovně: a) příspěvek na správu domu a pozemku jako násobek podlahové plochy bytu a výše příspěvku na 1 m2 schválené shromážděním. Komentář: v rámci SVJ hradíte a) zálohu na opravy (dosavadní standardní terminologií příspěvek do fondu oprav), b) úhradu za služby poskytované celému domu (možno formou záloh) a c) příspěvky na správu domu. Jde o tři odlišné platby a všechny je potřeba hradit (je-li mechanismus a výše odsouhlasen). Není důvod, proč by stanovy nemohly určit výši příspěvku na správu domu (viz § 1180 odst. NOZ). Konkrétní výši částky za 1 m2 potom stanoví shromáždění. V tomto smyslu jsou tedy stanovy SVJ v pořádku.

Závěrem mi dovolte uvést, že nové stanovy SVJ jsou napsány poměrně kvalitně (odhlédnuto od případných obsahových požadavků, s nimiž jsme nebyli seznámeni) a v jejich obsahu nespatřujeme nic, co by mohlo vést k závěru o jejich neplatnosti. Nové stanovy SVJ obsahují všechny nutné náležitosti ve smyslu § 1200 odst. 2 NOZ.

Obávám se, že neumíme najít právníka, který nám s tím pomůže. Mějte se pěkně Magda

Právník Vám zapomněl sdělit, že k přijetí zcela nových stanov – kterými se z SVJ(2000) stane SVJ(2012) – je nutný souhlas všech vlastníků jednotek. Bez tohoto souhlasu nelze přijmout stanovy v podobě, která uděluje právnické osobě nové pravomoci na úkor vlastníka domu.

Tvrzení, že hlasování podle § 11 odst. 5 ZoVB je údajně hlasování „v rámci SVJ“ je tvrzení směšné. Vždyť SVJ(2000) je podle § 9 osoba s omezenou právní způsobilostí pouze na správu, provoz a opravy domu. Není tedy oprávněna rozhodovat podle § 11 odst. 5 o změně cizí stavby, ani o technickém zhodnocení cizí stavby. V tom je právě rozdíl mezi oprávněním SVJ(2000) a SVJ(2012). A právě proto je ke změně právní způsobilosti právnické osoby nutný souhlas všech – naprosto stejně jako při založení SVJ(2012).

lake

Lake, mě jste přesvědčil. I já si myslím, že oddíl o bytovém spoluvlastnictví v NOZ upravuje jiné spoluvlastnictví, než to naše. A že vlastně ani nelze bez bez dalšího použít pro naše SVJ. A také souhlasím s tím, že § 11 odst. 5 ZoVB je o hlasování mezi vlastníky, nikoli v SVJ. Horší je, že neumím najít právníka, který by alespoň v základních parametrech chápal, co mu vysvětluji. Bez právníka neumím napadnout tyto stanovy u soudu.

Pěkný den a díky za reakci. Magda

Magdo3, na celém světě existují asi 3 maximálně 4 právníci, kteří se domnívají, že stará SVJ nepostupují podle části bytové spoluvlastnictví v NOZ. Najít je bude velmi pracné. Když k tomu připočítám, ža asi žádný soudce nebude mít tento názor, tak to pro vás nevidím moc nadějně. Ale hledejte dál, třeba se někdo za vysoké palmáre kauzy ujme, ne že by chtěl vyhrát, to nemůže, ale palmáre je palmáre.

Anonymousssss, vám se nikdy nestalo, že většina blábolí nesmysli a menšina má pravdu? Mně se to stává dost často. Argumenty o tom, že NOZ v části o bytovém spoluvlastnictví upravuje úplně jiné vlastnické vztahy, než ty, které upravuje ZoVB je dle mého názoru fakt. A ani já nenašla přechodné ustanovéní ohledně SVJ. Zvláštní, na nadace, sdružení, odborové organizace atd. zákonodárce nezapomněl. SVJ absentují. Nemyslím, že je to špatně. Ustanovení o bytovém spoluvlastnictví se zkrátka nedají napasovat na stará SVJ. Je to naprosto nelogicé. Jenom jaké absurdity pak vznikají. Ve starých stanovách máme uvedeno: K přijetí usnesení o změně účelu užívání stavby, o změně stavby, jakož i o podstatných změnách týkajících se společných částí domu je zapotřebí souhlasu všech vlastníků. Toto kvorum bylo nyní přehlasováno 38% vlatníků. Zdá se vám to normální? Magda

Ústavní soud bude bezpochyby sdílet můj právní názor. Viz celá konstantní judikatura Ústavního soudu o nepravé retroaktivitě, namátkou Pl. ÚS 78/92, IV. ÚS 215/94, Pl. ÚS 21/96, I. ÚS 344/04, Pl. ÚS 17/11.

Má k tomu někdo něco relevantního?

Považuji za bezvýznamné rozebírat co se domnívají popletení právníci. Pokud by svůj názor podpořili nějakým právním argumentem, lze o něm diskutovat. Zatím se tak nestalo. Nikdo z popletů není schopen vyjádřit právně podložený názor na věc. Viz stále platný příspěvek: http://www.portalsvj.cz/…blbcem-o-noz.

V onom příspěvku jsem to vše vyjádřil už před rokem (2. října 2013). Nikdo od té doby nebyl schopen můj právní názor vyvrátit, či nabídnout odlišný ústavně konformní výklad.

lake

Lake, nikdo se nechce snížit na vaši úroveň „argumentace“. To je celé. Předpokládám, že nějaké judikáty budou. Ty sice označíte za „prasečí právo“, ale třeba Magda3 má šanci pochopit, jak je to ve skutečnosti.

Anonymousss, snažím se udělat si svůj názor. Ale argumentace Lakeho jsou alespoň pro mě smysluplnější, než ostatních právníků. Nerada bych se dočkala toho, že bude časem SVJ rozhodovat o mé jednotce (rozuměj byt, garáž, sklep). Dovedu si to hlasování většiny živě představit. Stejně tak si dovedu představit hlasování dle následujícího: příspěvek na správu domu a pozemku se vypočítá jako násobek podlahové plochy bytu a výše příspěvku na 1m2 schválené shromážděním. Věřte, že udělám vše pro to, aby tyto stanovy nebyly platné. Mějte se pěkně Magda

Ach jo. Jen ocituji právní úpravu:

89/2012 Sb. § 3 (2) Soukromé právo spočívá zejména na zásadách, že (…) d) daný slib zavazuje a smlouvy mají být splněny, e) vlastnické právo je chráněno zákonem a jen zákon může stanovit, jak vlastnické právo vzniká a zaniká, a f) nikomu nelze odepřít, co mu po právu náleží.

Z uvedeného plyne, že Vaše práva k bytu Vám nemohou být odňata bez výslovné právní úpravy. Je vyloučeno připravit Vás o právo rozhodovat o Vaší jednotce. Je vyloučeno svěřit cizí právnické osobě výkon Vašich práv bez Vašeho výslovného souhlasu, pouhým hlasováním většiny.

89/2012 Sb. § 1200 Založení společenství vlastníků (1) Společenství vlastníků se založí schválením stanov. Nebylo-li společenství vlastníků založeno prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě, vyžaduje se ke schválení stanov souhlas vlastníků všech jednotek.

Toto platí i v případě, kdy se ze SVJ(2000) má stvořit nová právnická osoba SVJ(2012), která má ze zákona úplně jiné (širší) pravomoci než mělo staré SVJ. S přijetím stanov a s omezením svých práv by musel souhlasit každý vlastník jednotky(1994), a to jednotlivě za sebe.

Má-li vzniknout právnická osoba s rozšířeným rozsahem pravomocí k cizímu majetku podle NOZ, je k jejímu založení ze zákona nutný souhlas všech vlastníků jednotek v domě, kteří by se výslovně vzdali části svých práv ve prospěch nové právnické osoby. Není-li takový souhlas všech dotčených osob dán, pak SVJ(2012) nevzniká.

Stávající právnická osoba SVJ(2000) má i nadále pouze práva a omezenou právní způsobilost podle ZoVB a stávajících stanov, tedy zpravidla pouze provádět správu, provoz a opravy společných částí domu a pozemku (§ 9 ZoVB), uzavírat smlouvy o pronájmu, sjednávat pojištění a vymáhat povinnosti uložené k tomu příslušným orgánem společenství (§ 9a ZoVB).

lake

Dobrý den, tak jsme se pokoušeli s pár vlastníky sehnat právníka, který by nám zrevidoval naše slavné nové stanovy. Navštívili jsme právničku, která nám byl doporučena. Ta nám vysvětlila, že stanovy jsou prakticky opsány z NOZ a tudíž nejsou protizákonné a pokud bylo schváleno procedurálně správně, tak je vše v pořádku a nemáme šanci u soudu uspět. Rozdíl mezi jednotkou(1994) a jednotkou(2012) moc nechápala. Rozešli jsme se s tím, že se pokusíme najít někoho jiného. Od právničky jsme později dostali toto vyrozumění. V návaznosti na naši dnešní schůzku bych Vám ráda doplnila a dovysvětlila některé otázky týkající se společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), které jsme společně řešily.

1. Změna charakteru bytových jednotek Nový občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ“) mění věcnou podstatu jednotky. Podle právní úpravy v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoVB“), je vlastnictví tvořeno jednotlivými objekty (jednotkou a dále podílem na společných částech domu), avšak dle úpravy NOZ (§ 1159) tvoří byt jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci jeden vlastnický objekt (jednotku). Byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné. Předmětem vlastnictví není dle NOZ byt, ale jednotka. Jednotka je dle ustanovení § 1159 NOZ (na rozdíl od právní úpravy účinné do 31. 12. 2013) věcí nemovitou. U SVJ vzniklých před účinností NOZ se charakter jednotky řídí dosavadní právní úpravou, tzn. např. při převodu jednotky na jiného vlastníka se ve smlouvě vymezuje jednotka podle ZoVB, i když samotná smlouva se řídí NOZ. Po 1. lednu 2014 se však vlastníci starých jednotek mohou rozhodnout pro transformaci dosavadních jednotek na (nové) jednotky vymezené NOZ, což je možné učinit změnou prohlášení podle ust. § 1169 NOZ, tzn. uzavřením písemné dohody podepsané všemi vlastníky jednotek, neboť by se tato změna týkala všech vlastníků jednotek. Tomuto odpovídá čl. VIII. odst. 2 Vašich nových stanov. Takto uzavřenou dohodu o změně prohlášení pak schvaluje shromáždění,a to tří čtvrtinovou většinou hlasů, což odpovídá ust. § 1169 odst. 2 NOZ.

2. Stanovy SVJ Každé SVJ, tedy bez rozdílu, zda vzniklo před 1. 1. 2014 nebo až poté, je povinno upravit své stanovy tak, aby jejich znění odpovídalo právní úpravě v NOZ, resp. bylo s NOZ v souladu. Na tuto skutečnost přitom nemá žádný vliv to, že u SVJ vzniklých do 31. 12. 2013 se charakter jednotek řídí starou úpravou, tj. ZoVB. Pokud jde o rozhodování o otázkách, které dle Vašich nových stanov spadají do působnosti shromáždění, které jsme na schůzce řešily, tak tyto odpovídají působnosti vymezené pro shromáždění v ust. § 1208 NOZ. Doporučuji Vám proto se na toto ustanovení podívat.

Jenom pro upřesnění, řešily jsme ustanovení, které jsou popsané v příspvěku nahoře.

Obávám se, že podobně dopadneme u dalších právníků. Na tomto portále jsem četla, že již někdo nové stanovy k soudu dával. Máte prosím někdo zkušenost s právníkem, který rozumí této problematice a mohl by nás fundovaně zastupovat v případných sporech? Předem díky Magda

Lake, děkuji, napadnu u soudu. I já jsme se ptala, kde se tyto stanovy vzaly. Kopíruji odpověď. Víc jsem z výboru nedostala:

1. Námi předložené stanovy jsou již dávno zpracovány superexpertní komisí pro všechna SVJ v rámci Prahy. Myslíš , že máme čas vymýšlet stanovy? Byl jsem na seminářích s právníky , kteří ten zákon pro SVJ (korporace) připravovali a nebylo nic snazšího, než vzít si od nich tu nejoptimálnější doporučenou verzi stanov, kterou schvalují ostatní SVJ.
2. My jsme pouze zkontrolovali, zda nevybočují ze zákonného rámce, ze zákonných limitů a zda jsou „vhodné“ i pro nás.
3. Závěr- Nevybočují, splňují zákonné limity a kritéria nového zákona a jsou „vhodné“ pro nás.
4. Není důvodu je odkládat.Naopak je nesmírně vhodné pro jednotlivé členy to schválit nyní.

.........s výborem bohužel není řeč. Napsala jsem své připomínky a poslala je i vlastníkům. Bohužel se nepovedlo. Vlastníci tvrdí, že neví kdo má pravdu a že chtějí mít klid. Tak holt další soud a boj s větrnými mlýny přede mnou. Ještě jednou díky. Magda

Ha ha, ano. Známý scénář, který nazývám prasečí právo. Opět se ukázala hloupost, neznalost, lhostejnost. Super-extra-kontra-multi-komise plná tupců, kteří nerozumějí právu a nemyslí vlastní hlavou …

A co členové vašeho slavného výboru? Nemusí být přece experti na právo, aby poznali chyby.

• Opravdu jim nedošlo, že prohlášení vlastníka budovy vzniklo dávno před schválením NOZ, takže určitě nemůže jít o prohlášení podle § 1169 NOZ?
• A netuší, že do obsahu prohlášení v částech definujících vlastnické poměry není sluha-SVJ vůbec oprávněn zasahovat?
• Nerozpoznali, že dům je rozdělen podle ZoVB na jednotky a společné části, nikoliv pouze na jednotky podle NOZ?
• Z toho přece plyne, že oprávnění SVJ-sluhy vlastníků k rozhodování o cizím majetku se týká právě jen těch společných částí, nikoliv však bytů!

Jen na závěr dodám, že (jak jste si všimla) nepodrobil jsem kritice všechny části stanov, které jste citovala. Věnoval jsem se jen těm částem,které protiústavním způsobem zasahují do samé podstaty Vašeho vlastnictví.

Něco tedy z toho textu použitelné je, protože se to shoduje s dosavadní právní úpravou SVJ(2000). Zkrátka: to, co ve stanovách nezprasili svými nepotřebnými zásahy, je v pořádku.

lake

Příspěvek je sice starší, ale alespoň by již byla nějaká konkrétní zkušenost. Mám stejný problém náš výbor svolává členskou schůzi na, které chce nechat odsouhlasit stanovy dle NOZ ačkoliv jsme SVJ založené dle ZoVB. Mé připomínky a odkazy na tyto diskuze jsou bez účinku. Výbor nadále tvrdí,že jsme povinni učinit změny jak v názvu tak ve změně stanov, že je nutná přítomnost notáře. Že nové stanovy dle NOZ jsou pro nás lepší atd. Dotaz: Co mohu učinit na členské schůzi, aby nedošlo ke schválení stanov dle NOZ?

Můžete hlasovat proti. U vás se konají členské schůze? Asi se v problematice dost vyznáte.

Omlouvám se za nepřesnost myšleno bude shromáždění SVJ. Bohužel nejsem odborník jen po přečtení spousty diskuzí se snažím zjistit co lze dělat. Situace je zřejmě stejná jako v ostatních SVJ výbor staré stanovy neupraví, ale použije zcela nové dle NOZ změní název a pozve notáře. Já budu hlasovat proti budu v menšině a vše se odsouhlasí. Co mohu dělat dál?

No, já si odpověď výboru přeložila jinak. Nešlo o žádnou komisy pro Prahu. Taková komise neexistuje a nikdo mi neodpověděl na dotaz, z koho byla komise složená. Zkrátka se to takto napsalo, aby se uchlácholili vlastníci. Výbor opravdu nepozná nic. Ve funkci je již 4 roky a vyúčtování služeb chce schvalovat na shromáždění, jinak prý nemůže vymáhat pohledávky. Marně se snažím vysvětlovat, že vyúčtování služeb se neschvaluje, že si to pletou s hospodařením. Bylo by to legrační, kdyby mi z toho nebylo ouvej. Důvody pro schválení nových stanov prezentované výborem: Stávající znění stanov se již zcela míjí s realitou života.Vlastník který dluží na zálohách za služby není nijak sankcionován (nehradí úroky z prodlení) Nedoplatky ze záloh není možné vymáhat soudně Pokud není schváleno vyúčtování, není možné úspěšně vymáhat soudně ani nedoplatky z vyúčtování Nebude-li schváleno vyúčtování, dlužník může na úkor ostatních vlastníků dlužit několik let (tedy desetitisíce až statisíce korun. Nové stanovy tyto problémy řeší.

Marně se s nažím vysvětlovat, že nesprávné vyúčtování a placení na slepo nepovolují ani tyto stanovy. Vlastníci jsou vylekaní a schválí ptákoviny. Včetně právníků v našem domě.Přitom hospodaření je ve stanovách zmatečné a výbor dle mého ani neví, co tam vlastně je. Vybírám ze stanov ustanovení: Článek XIII Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství,pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeba pro způsob určení její výše placené jednotlivými vlastníky XIII/A Pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství (1) Rozpočet na kalendářní rok schvaluje shromáždění vlastníků. Návrh rozpočtu předkládá statutární orgán společenství. (2) Rozpočet zahrnuje tři části:

1. hospodaření s dlouhodobou zálohou na opravy a technické zhodnocení společných částí domu s těmito údaji:

• zůstatek k 1. lednu,
• tvorba z pravidelných i mimořádných příspěvků členů společenství na správu domu apozemku,
• čerpání na jmenovitě uvedené opravy, modernizace a rekonstrukce společných částídomu,
• zůstatek k 31.12.;

1. náklady nehrazené z dlouhodobé zálohy podle písm. a), zejména:

• údržba, opravy, revize a prohlídky společných částí domu, vč. venkovních ploch
• pojištění domu a pozemku,
• odměny členů orgánů společenství včetně povinného pojistného na veřejnoprávní pojištění,
• odměna osoby zajišťující některé činnosti správy domu a pozemku a vedení účetnictvíspo­lečenství,
• chod kanceláře společenství, včetně jejího vybavení a kancelářských potřeb,
• rozúčtování a vyúčtování nákladů na služby, včetně provedení odečtů z měřidel spotřeby vody a zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo a dalších energií,
• bankovní poplatky,
• členské příspěvky zájmovému sdružení společenství vlastníků jednotek

1. výnosy, zejména:

• příspěvky členů společenství na správu domu a pozemku vyjma části příspěvků určených do dlouhodobé zálohy podle písm. a),
• úroky z vkladů na bankovních účtech společenství a jiné finanční výnosy.

XIII/B Pravidla pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení její výše placené jednotlivými vlastníky (1) Příspěvky na správu domu a pozemku, dále zálohy na úhradu za služby, popřípadě další platby podle zvláštního právního předpisu (např. zákon o odpadech) platí členové společenství v částkách a v termínech dle usnesení shromáždění na účet společenství, nerozhodne-li shromáždění o placení na účet správce. (2) Platby a zálohy se vypočítávají následovně:

1. příspěvek na správu domu a pozemku jako násobek podlahové plochy bytu a výše příspěvku na 1 m2 schválené shromážděním,
2. zálohy na spotřebu teplé vody, studené vody a tepla dle výše domluvené se správcem, tak, aby platba odpovídala předpokládané výši ročních nákladů na služby z předcházejícího zúčtovacího období, anebo z nákladů odvozených z předpokládaných cen běžného roku,
3. zálohy za služby spojené s užíváním bytu se vypočítávají dle charakteru služby, buď jako násobek stanovené částky a počtu osob užívajících bytovou jednotku, nebo jako poměrná část celkových nákladů, stejná pro každou jednotku. Shromáždění může stanovit případné další platby a způsob jejich výpočtu.

(3) Vyúčtování záloh na úhradu za služby provádí výbor jedenkrát za zúčtovací období,kterým je kalendářní rok, nejpozději do šesti kalendářních měsíců po jeho skončení; v souladu se stanoveným způsobem rozúčtování. Nedoplatek nebo přeplatek vyplývající z vyúčtování je splatný do sedmi kalendářních měsíců po uplynutí zúčtovacího období. (4) Zprávu o použití a stavu příspěvků na správu domu a pozemku předkládá výbor ke schválení shromáždění spolu se zprávou o hospodaření společenství a s návrhem na schválení účetní závěrky. Nevyčerpaný zůstatek těchto finančních prostředků se převádí do následujícího roku. (5) Vlastník jednotky, který bude v prodlení jeden měsíc s hrazením příspěvku na správu domu a pozemku a záloh na plnění spojených s užíváním bytu, bude výborem nebo osobou jím pověřenou vyzván k uhrazení. Při prodlení delším než dva měsíce zašle výbor upomínku adresovanou do vlastních rukou s oznámením o možnosti zveřejnění jména dlužníka vlastníkům jednotek. Při prodlení delším tři měsíce zašle výbor nebo osoba jím pověřená předžalobní upomínku a následně podává žalobu na zaplacení dlužné částky (předepsané a neuhrazené zálohy jsou od okamžiku splatnosti tzv. dospělou pohledávkou, lze je vymáhat). Vlastníkovi jednotky, jenž bude v prodlení s platbami, bude účtován úrok z prodlení dle platných právních předpisů.

Vysvětlení k jednotlivým bodům jsem nedostala. Pouze ujištění že: vyúčtování bude probíhat stejně jako doposud. Na tom tyto stanovy nic nemění. …co na tom, že je ve stanovách úplně něco jiného, než dosud.

Asi bych si měla začít hledat právníka, který rozumí této materii. Napadnout usnesení na shromáždění jsem si troufla s právníkem, který se bytovým právem nezabývá. Teď to bude asi trochu jiný kalibr. Děkuji za všechny názory, jsou pro mě moc cenné. Magda

Magda3,

to je teda masakr! Tohle Vám nerozmotá ani dobrý právník. Problém je v tom, že správa je svěřena laikům a tito nemají k dispozici jasná pravidla, ten zákon pro lidi tedy pro lidi průměrného rozumu není a pak různí „experti“ nahrazují nedostatky v kvalitě zákona různými výklady. Pak ještě v tom, že ti laici ve výborech si často přivlastňují práva, která jim nenáleží. Jestli Vás to utěší, tak my máme Prohlášení podle 72/1994,jednot­ky(1994), Stanovy bývalé vzorové, do kterých se narvaly kusy z 89/2012. Takže jsme na tom podobně. Jen 3měsíční lhůta uplynula, byly přece dovolené…

Jar

Jar, mám za to, že stanovy jsou ten nejdůležitější dokument pro fungování SVJ. Podle toho, co máme schváleno my, není možné postupovat. Prošustrovali jsme možnost, dohodnout se na smysluplných stanovách. Chápu, že členové výboru nemohou rozumět všemu, stále mě ale zaráží arogance a drzost, se kterou tito vystupují a tváří se, jak dokonale všechno vědí a mají to pevně v rukou. A pak mi zůstává rozum stát, jak vlastníci jako ovce jdou, nechají se zmanipulovat na schůzi, aniž by zjišťovali pravý stav věcí a schválí takovou ptákovinu, jako je tato. Vždyť je to základní dokument o tom, jak se bude nakládat s jejich majetkem. No jak říkám, boj s větrnými mlýny trvá. Ale je to opravdu únavné. Magda3

Zrovna jdu ze schůze výboru, dostala jsem vynadáno, že jsem kritizovala výbor za to, že nepředložil vlastníkům v řádném termínu, o se bude odsouhlasovat na shromáždění, resp.. předložil, ale vadné podklady. Příště tedy jinak, zneplatnit usnesení, které nebylo v pozvánce. A bude po ptákách. Nebudu dávat plnou moc , když netuším, co se tam bude řešit. Je to všude stejné. Jar

:-), nečekejte od výboru, že Vás pochválil za to, že ho kritizujete. Na to se musíte připravit. Budete vyvrhel, prudič, persona non grata. Teď mít jenom žaludek na to, nevzdat to. Já jsem již dala k soudu žalobu na neplatnost usnesení. 8.10. máme nařízeno jednání. Teď budu k soudu dávat stanovy. Doufám, že se ke mně přidá i pár vlastníků. Věřte mi ale, že je to opravdu úmorné a stojí to dost času a peněz, které bych raději věnovala úplně něčemu jinému. Myslím ale, že se to nakonec vyplatí. Náš výbor opravdu nehledí na vlastníky a utrácí plnými hrstmi. Tak tedy zdar a sílu. Magda