Dobrý den, tak jsme se pokoušeli s pár vlastníky sehnat právníka, který by nám zrevidoval naše slavné nové stanovy. Navštívili jsme právničku, která nám byl doporučena. Ta nám vysvětlila, že stanovy jsou prakticky opsány z NOZ a tudíž nejsou protizákonné a pokud bylo schváleno procedurálně správně, tak je vše v pořádku a nemáme šanci u soudu uspět. Rozdíl mezi jednotkou(1994) a jednotkou(2012) moc nechápala. Rozešli jsme se s tím, že se pokusíme najít někoho jiného. Od právničky jsme později dostali toto vyrozumění. V návaznosti na naši dnešní schůzku bych Vám ráda doplnila a dovysvětlila některé otázky týkající se společenství vlastníků jednotek (dále jen „SVJ“), které jsme společně řešily.

1. Změna charakteru bytových jednotek Nový občanský zákoník, zákon č. 89/2012 Sb. (dále jen „NOZ“) mění věcnou podstatu jednotky. Podle právní úpravy v zákoně č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZoVB“), je vlastnictví tvořeno jednotlivými objekty (jednotkou a dále podílem na společných částech domu), avšak dle úpravy NOZ (§ 1159) tvoří byt jako prostorově oddělená část domu a podíl na společných částech nemovité věci jeden vlastnický objekt (jednotku). Byt a podíl na společných částech nemovité věci jsou vzájemně spojené a neoddělitelné. Předmětem vlastnictví není dle NOZ byt, ale jednotka. Jednotka je dle ustanovení § 1159 NOZ (na rozdíl od právní úpravy účinné do 31. 12. 2013) věcí nemovitou. U SVJ vzniklých před účinností NOZ se charakter jednotky řídí dosavadní právní úpravou, tzn. např. při převodu jednotky na jiného vlastníka se ve smlouvě vymezuje jednotka podle ZoVB, i když samotná smlouva se řídí NOZ. Po 1. lednu 2014 se však vlastníci starých jednotek mohou rozhodnout pro transformaci dosavadních jednotek na (nové) jednotky vymezené NOZ, což je možné učinit změnou prohlášení podle ust. § 1169 NOZ, tzn. uzavřením písemné dohody podepsané všemi vlastníky jednotek, neboť by se tato změna týkala všech vlastníků jednotek. Tomuto odpovídá čl. VIII. odst. 2 Vašich nových stanov. Takto uzavřenou dohodu o změně prohlášení pak schvaluje shromáždění,a to tří čtvrtinovou většinou hlasů, což odpovídá ust. § 1169 odst. 2 NOZ.

2. Stanovy SVJ Každé SVJ, tedy bez rozdílu, zda vzniklo před 1. 1. 2014 nebo až poté, je povinno upravit své stanovy tak, aby jejich znění odpovídalo právní úpravě v NOZ, resp. bylo s NOZ v souladu. Na tuto skutečnost přitom nemá žádný vliv to, že u SVJ vzniklých do 31. 12. 2013 se charakter jednotek řídí starou úpravou, tj. ZoVB. Pokud jde o rozhodování o otázkách, které dle Vašich nových stanov spadají do působnosti shromáždění, které jsme na schůzce řešily, tak tyto odpovídají působnosti vymezené pro shromáždění v ust. § 1208 NOZ. Doporučuji Vám proto se na toto ustanovení podívat.

Jenom pro upřesnění, řešily jsme ustanovení, které jsou popsané v příspvěku nahoře.

Obávám se, že podobně dopadneme u dalších právníků. Na tomto portále jsem četla, že již někdo nové stanovy k soudu dával. Máte prosím někdo zkušenost s právníkem, který rozumí této problematice a mohl by nás fundovaně zastupovat v případných sporech? Předem díky Magda