Jak donutit členy dodržovat zákon
Položme si otázku, jak donutit členy dodržovat ZoVB.
Společenství je vždy až ve druhé, ne-li třetí řadě. Elektrárna zastaví dodávku (bez soudu), banka uplatní zástavní právo (bez soudu).
Společenství dodávku vypnout nemůže (pokud máte jiný názor, rád si ho přečtu, a i kdyby mohlo, zpravidla to není technicky možné). Zástavní právo rovněž uplatnit nemůže, neboť žádné nemá (dobrá, může být zřízeno, ale až po zdlouhavém a nákladném soudním řízení, kde navíc dotčená osaba vahou svého podílu rozhoduje i za žalobce).
Žádný rychlý a levný nástroj společenství k disposici nemá. Takže vlastník nejprve zaplatí elektrárně, aby mu nezastavila dodávku, potom bance, aby neuplatnila zástavní právo, a teprve potom, se zpožděním, možná, zaplatí společenství, a to jenom částečně.
Takový je zákon.
Vymahač
Pane Vymahači,
není jasné, co podle Vás brání společenství ve vymáhání povinností vlastníka jednotky. Že plnění povinností je nutno u tvrdošíjných neplatičů vymáhat, a to nakonec i soudně - to je fakt, nad kterým nemá cenu se pozastavovat. Pokud statutární orgán neplní své povinnosti při správě cizího majetku a z lenosti nebo neznalosti nevyzývá, neupomíná a nevymáhá, nelze tento stav svalovat na znění zákona.
Vlastníci jednotek jsou povinni platit zálohu na správu, a to ve výši odpovídající nákladům předchozího zúčtovacího období (měsíčně tedy jedna dvanáctina této částky). Podle § 9a odst. 3 ZoVB "společenství je oprávněno vlastním jménem vymáhat plnění povinností uložených vlastníkům jednotek k tomu příslušným orgánem společenství podle tohoto zákona."
Vlastníci jednotek jsou rovněž povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Podle § 15 odst. 3 ZoVB "k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek z povinností uvedených v [§ 15] odstavci 1 vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka." Všimněte si, že zástavní právo vzniká v tomto případě ze zákona a má tedy přednost před zástavním právem soudcovským (pohledávky bank a ostatních věřitelů).
lake
lake uvedl: „Vlastníci jednotek jsou povinni platit zálohu na správu, a to ve výši odpovídající nákladům předchozího zúčtovacího období (měsíčně tedy jedna dvanáctina této částky).“
Domnívám se, že výše záloh je stanovena shromážděním a ne náklady předchozího zúčtovacího období, jak tvrdí lake.
„Domnívám se, že výše záloh je stanovena shromážděním a ne náklady předchozího zúčtovacího období“
Ano, když se shromáždění usnese, že nebude platit za služby žádné zálohy, tak to platí. To, na čem se usnese shromáždění je nejvyšší zákon.
Pro pana AnonymousX:
Napsal jsem: "Vlastníci jednotek jsou povinni platit zálohu na správu, a to ve výši odpovídající nákladům předchozího zúčtovacího období (měsíčně tedy jedna dvanáctina této částky)."
Pokud to někdo nepochopil:
(1) Vlastník je povinen platit stanovené zálohy.
(2) Nikde není řečeno, že zálohy mají být určeny "usnesením shromáždění"; nic takového ze ZoVB neplyne.
(3) Nižší zálohy je jistě možno stanovit, ale je to zjevně nerozumné: šlo by o cestu do pekel finanční nedostatečnosti.
(4) Vyšší zálohu než 1/12 nákladů jednotky za předcházející rok (zvýšeno o očekávané navýšení cen vody, tepla, služeb nebo energií) není SVJ oprávněno stanovit. Jednalo by se o zálohu nepřiměřenou a vlastník jednotky ji může oprávněně reklamovat. Zálohu ve výši 1/12 předchozích nákladů však nelze označit za nepřiměřenou - reklamace bude zamítnuta a ani u soudu by vlastník jednotky neuspěl.
Snad to na vysvětlení postačilo. Píšu zřejmě rychleji, než někteří stačí myslet.
lake
Pane lake,
nechápu, proč by měla být vyšší záloha než 1/12 nákladů zvýšená o očekávané navýšení cen nepřiměřená. Třeba spotřeba tepla závisí především na počasí. Brání něco tomu, aby výbor SVJ předpokládal tuhou zimu a zvýšil zálohu? Co když tuhá zima přijde a záloha by zvýšena nebyla? Z čeho budou placeny zvýšené náklady? Vždy je třeba být připraven na horší variantu a přeplatky případně vrátit. Rozumný vlastník by to měl pochopit. Vám se nestalo, že máte přeplatek a přesto vám dodavatel zvyšuje zálohy? Vždy je lepší vracet přeplatky, než nemít na zaplacení faktur.
Jirka
Pane Kruppe,
ve svém příspěvku jsem napsal pravý opak: že záloha ve výši 1/12 předchozího období navýšená o očekávané vícenáklady JE PŘIMĚŘENÁ.
Jen nevím, jak má výbor SVJ předvídat tu tuhou zimu. Možná z cibulových slupek?
lake
„Vždy je třeba být připraven na horší variantu a přeplatky případně vrátit.“
Naprostý souhlas. Vždy je lepší, když má společenství u mně přeplatek, který případně vrátím.
„Co když tuhá zima přijde a záloha by zvýšena nebyla?“
Vznikne nedoplatek na službách. Ten se vyrovná v souladu se zákonem. Jak prosté.
Tonda
Pane lake, někteří píší a zřejmě při tom nestačí myslet.
Přečtěte si ZoVB, doporučuji zejména §15 odst. 1 a 2:
(1) Vlastníci jednotek jsou povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku. Pokud dohoda neurčuje jinak, nesou náklady poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 8 odst. 2).
(2) K účelu uvedenému v odstavci 1 skládají vlastníci jednotek předem určené finanční prostředky jako zálohu. Výši záloh si určí vlastníci jednotek usnesením shromáždění dopředu tak, aby byly kryty předpokládané náklady, které bude nutné vynaložit v následujících měsících i v dalších letech. Výši částky a den její splatnosti sděluje vlastníkům jednotek výbor nebo pověřený vlastník.
Zřejmě nechápete, co jsou zálohy na správu. Nepleťte si to se zálohami na služby, vyúčtováním služeb či jinými platbami. Pokud chcete, rád vám rozdíl vysvětlím.
Přeji pěkný den.
V příspěvku „Vložil lake, 22. Červen 2010 – 12:15“ si laskavě opravte překlep: část „Vlastníci jednotek jsou povinni platit zálohu na správu“ nahraďte textem „Vlastníci jednotek jsou povinni platit zálohu na služby“. Správný význam plyne z navazující věty (citace § 9a odst. 3 ZoVB, který se uplatní při výběru záloh na služby). Zálohy na správu a právo jejich výběru jsou pak uvedeny v následujícím odstavci s odkazem na § 15 ZoVB.
Přiznávám tímto, že občas píšu rychleji, než myslím, zejména po vydatném obědě. :-)
lake
Opravený text: „Vlastníci jednotek jsou povinni platit zálohu na SLUŽBY, a to ve výši odpovídající nákladům předchozího zúčtovacího období (měsíčně tedy jedna dvanáctina této částky)“
Není to pravda.
Zálohy jsou určeny k pokrytí předpokládaných nákladů. Uvedený způsob je jedním z možných postupů, jak předpokládané náklady odhadnout, ale výše záloh může být určena i jiným způsobem.
Pěkný den.
„Vlastníci jednotek jsou povinni platit zálohu na SLUŽBY, a to ve výši odpovídající nákladům předchozího zúčtovacího období (měsíčně tedy jedna dvanáctina této částky)“
Lakovo shora citované doporučení je v rozporu se zákonem, a není ani jedním z možných postupů, jak předpokládané náklady odhadnout.
„Odhad“ je odborný termín, ač v některých převládá dojem, že odhad představuje jakékoli „plácnutí“, tak odhadem se rozumí kvalifikovaná duševní činnost, která nepostrádá odůvodnění. Někdy se proto raději hovoří o „kvalifikovaném odhadu“, aby se zabránilo nedorozumění. Ale i tam, kde se uvádí pouze a jednoduše „odhad“, jedná se o kvalifikovanou činnost.
Pozor na jednoduché návody zde anonymně publikované.
Tonda
Raději uvedu příklady:
Lake tvrdí: „Vlastníci jednotek jsou povinni platit zálohu na SLUŽBY, a to ve výši odpovídající nákladům předchozího zúčtovacího období (měsíčně tedy jedna dvanáctina této částky)“
Dále lake tvrdí: „Předepsat platby záloh služeb nižší než loňské je z hlediska SVJ hazard. Platit více netřeba.“
Není tomu tak. Zálohy je třeba stanovit kvalifikovaně, nikoliv mechanicky. Předepsat zálohy nižší než loňské není hazard, došlo-li ke snížení počtu příslušníků domácnosti vlastníka jednotky (který nemá s počtem uživatelů jednotky nic společného), platit více je třeba, pokud (pro poruchu) byl uveden do provozu méně ekonomický zdroj tepla. Příkladů lze vymyslete více, shrnuji:
Odhad je vždy kvalifikovaná činnost.
To slovo mate!
Tuto činnost buď společenství je schopno provést vlastními silami, nebo si na ni sjedná toho, kdo je odhad shopen kvalifikovaně provést. (Pozor na různé podnikavce, i v tomto případě nese odpovědnost společenství!)
Tonda
Pane AnonymousX, opakujete se. Přečtěte si můj příspěvek "Vložil lake, 22. Červen 2010 - 15:27" (s opravou jednoho slova správa-služby). Mnohé se Vám ozřejmí.
Předepsat platby záloh služeb nižší než loňské je z hlediska SVJ hazard. Platit více netřeba. Platit výrazně více bez důvodu je z hlediska vlastníka jednotky vhodné odmítnout a reklamovat.
Co z toho jednoduchého sdělení chcete ještě vydumat, nevím.
lake
„zástavní právo vzniká v tomto případě ze zákona“
Až po pravomocném rozhodnutí soudu, tj. po několika letech. V tom okamžiku už banka svoje zástavní právo dávno uplatnila a jednak není kde brát a jednak se dluh ještě zvýšil.
Vymahač
Proč tak šroubovaně? Jednoduše se na shrom. dohodneme že budeme platit zálohy na A, B, C, atd, ve výši X, Y, Z, vrazím to do zápisu s výsledkem hlasování a je vymalováno. Výbor zajistí zbytek. Pokud tam někde někdo neudělá minelu, je to vymahatelné a není o čem plkat.
Občas bych tady uvítal rady jak něco zjednodušit, něž se točit na slovíčkách.
NEJSME U SOUDU. A i tam platí dvě hlavní zásady:
qui bono
dubio pro reo
Votočka
Jak šeredně se mýlíte.
Zkuste občas na nějaké soudní jednání zajít. Jsou veřejná a to ze zákona. A řekl bych, že je to velmi poučný zážitek. Znám to z praxe.
Teorie je šedivá, zelený strom života.
Votočka
Pane Votočko,
na soudní jednání rád zajdu. Podle čeho radíte vybírat? Náhodně? Prostě přijít? A nebo si nějak vybírat?
A druhý dotaz. Viděl jsem zápis ze soudního jednání a překvapilo mne, že v něm bylo uvedeno „Za veřejnost přítomen pan …“. Je to obvyklá praxe, že veřejnost je dotazována na jméno, případně legitimována?
Děkuji za diskusi.
Tonda
Poslední komentáře