hospodaření SVJ a zisk dle návrhu nových stanov
Zapadl zde jeden dotaz, který mne také zajímá, tak jsem ho aktualizoval.
hospodaření SVJ a zisk dle návrhu nových stanov
Vložil MartinII, 11. Srpen 2016 – 11:43
Mám dotaz, za jakých okolností může SVJ hospodařit se ziskem. Snad jen tehdy, když by pronajímalo jednotku ať již byt či spíše nebyt (k podnikání). Zmínka o zisku byla ve vzorových stanovách 2000 a našich tehdy odhlasovaných, dostala se i do návrhu nových stanov ale nevím, zda možnost zisku přichází prakticky do úvahy, když naše SVJ žádnou takovou jednotku nevlastní. Děkuji účetním za odpověď
Já bych se ještě k tomu pozeptal, zda si může SVJ peníze z pronájmu
převést do FO.
My to chceme navrhnout do nových stanov, ale nevím, zda k tomu nebude třeba
souhlas všech vlastníků, nebo zda stačí nadpoloviční většina
přítomných.
Dát do stanov, že výnosy půjdou automaticky na opravy, investice, modernizaci domu?
- Výnosy z pronájmu bývají vypláceny stejným podílem, přitom na opravy, investice, modernizaci se přispívá dle m2…
- Ať vypacené vlastníkům, nebo nevyplacené a „ponechané v SVJ“, vlastník má povinnost přiznat tuto částku pro účely daně z příjmu…
- Stanovy by tedy v případě odsouhlasení výše uvedeného měly v takovém případě měly obsahovat povinnost SVJ poskytnout vlastníkům každoročně potvrzení o výši výnosů pro daňové účely.
- Osobně preferuji placení předem odsouhlasených částek na předem prokalkulované a řádně odsouhlasené účely, jejich řádné vyúčtování a vypořádání. Výnosy zaslat vlastníkům na účet. – Jasné úmluvy – dobří přátelé.
Věruška
- oboje se počítá podle spoluvlastnického podílu (výnos i náklady), v tomto tedy problém není
- souhlas, musí se i tak přiznat
- souhlas, potvrzení se samozřejmě poskytnout musí (ať už jsou částky vyplacené či nikoliv.
- s tímto postupem u nás nikdo problém nemá, všichni o něm vědí (byť na schůzi kde se to odsouhlasilo všichni nebyli)
Shromáždění nemůže rozhodovat, jak SVJ naloží s příjmy z pronájmů, je to věc každého vlastníka.
Dle vyjádření ekonomky v naší firmě:
Jakmile SVJ obdrží na účet peníze z pronájmu společných prostor, musí je rozpočítat dle podílu a v účetnictví částku vést jako dluh vůči každému vlastníku.
Zda to vaše účetní dělá zjistíte inventarizací pohledávek.
Tady se velmi často brojí proti neplatičům, ale opomíjí se skutečnost, že by mohlo dlužit SVJ, a v tomto případě skutečně dluh SVJ vůči vlastníkům vzniká.
U nás všichni vlastníci podepsali, že peníze z pronájmu zůstávají ve FO. Od SVJ dostanou potvrzení o částce na ně připadající a v pokud se na ně vztahuje povinnost uhradit daň tak toto zahrnou do svého daňového přiznání. Je to tak v pořádku ?
Problém těchto potvrzení je, že z jeho textu nebývá bohužel jasné, jestli SVJ vystavilo potvrzení o čistém příjmu (po odečtení výdajů), nebo o hrubém příjmu, kdy by ovšem měly být vyčísleny i výdaje.
Já několik let bojoval s družstvem (vykonává správu pro naše SVJ) a odmítali mi jakékoliv potvrzení dávat s odůvodněním, že to nikdo po nich nechce................. Teprve vloni se uvolili a jakýsi canc papíru vydali, ale bez jasného vyjádření, zda jde o příjem hrubý či čistý. Protože šlo ale jen o desetikoruny, neřešil jsem to, a dal do § 9 svého DAP celou částku uvedenou na tomto potrvzení.
Mám to o to složitější, že mám i jiné příjmy z pronájmu a tam si uplatňuji skutečné výdaje, nikoli 30% paušál. I proto je pro mě přesné vyčíslení důležité.
Jelikož ale žádný zákon SVJ nenařizuje, aby potvrzení vydávalo, asi můžu rád, že jsem dostal aspoň canc papíru.
Napsala jste: „Výnosy z pronájmu bývají vypláceny stejným podílem, přitom na opravy, investice, modernizaci se přispívá dle m2…“
Jak jste na to přišla. Výnosy z pronájmu nebývají vypláceny stejným podílem, nýbrž podle spoluvlastnického podílu. Rozdělení stejným podílem by přicházelo v úvahu pouze při vlastnictví jednotky v domě všemi vlastníky stejným spoluvlastnickým podílem každého vlastníka.
Podle § 1195, odst. (1), NOZ, Společenství vlastníků může nabývat majetek a nakládat s ním pouze pro účely správy domu a pozemku. Tj. nemůže vlastnit jednotku (ať již byt či nebyt) a tu dále pronajímat, toto není za účelem správy. Zisk z takové jednotky pak tedy nepřichází v úvahu. Může pronajímat pouze společné prostory, ale tam je to zase ziskem vlastníků, nikoliv SVJ, takže do zisku SVJ se to zase nedostane. SVJ může mít příjem např. z penále z neuhrazených příspěvků nebo úroků na účtu, takže tam by teoreticky mohl být zisk, jinde si ho moc nedovedu představit. Co se týká nájmu do FO tak my to třeba ve stanovách také máme (nebyly schváleny všemi vlastníky) a to nám je schválil notář (který byl i na schůzi). Což sice nemusí být úplná záruka, ale tak aspoň něco :)
Tím nájmem, hrazeným do „FO“,je jistě míněn pouze zisk z pronájmu společných prostor SVJ,který se pak vyplácí všem vlastníkům bytových jednotek v domě,dle velikosti jejich podílu na společných prostorách.Notář na shromáždění nemá co nařizovat nebo schvalovat,ten pouze přesně zaznamená jeho průběh po dobu své přítomnosti.JaVa
Když je zisk z pronájmu společných prostor SVJ zahrnut automaticky do FO, tak se přeci vlastníkům nevyplatí!
Chudáci nově přistěhovalí, mnozí ani nebudou tušit, že vlastně mají příjem, tohle je mazec. Já se tedy pod něco takového při schvalování nových stanov určitě nepodepíšu.
A jak je to vlastně s FO, který si touto formou z nájmů SVJ založí? Není to bráno jako dar vlastníka ve prospěch SVJ?
Dar to určitě není. Z daňového pohledu se bere skutková podstata, nikoliv tok peněz. Je tedy jedno, jestli peníze jdou: Pronajímatel-SVJ-vlastník-FO, nebo je SVJ rovnou připíše do FO aniž by je posílalo vlastníkům a pak zpět. Nemá to samozřejmě vliv ani na zdanění u vlastníků, kteří tento příjem musí zdanit aniž by ty peníze reálně viděli..
Jinak příjem z nájmu by samozřejmě měl být součástí ročního zúčtování, nedomnívám se, že by byl v jiném případě nějak méně skrytý. Zpravidla se o něj pak zvýší přeplatek, případně sníží nedoplatek (nebo se z nedoplatku stane přeplatek) a na první pohled nemusí být takový příjem patrný.
Ale pokud někdo nestuduje zúčtování, tak mu asi není rady ani pomoci :)
Kromo, Vy ale pokaždé situaci popisujete jinak…
Co tedy u Vás platí?
Vy píšete, že se automaticky převádějí do FO. Sám pojem fond oprav je již zavádějící.
Následně uvádíte, že by měl být viditelný ve vyúčtování, jako přeplatek, či se s ním sníží nedoplatek.
To ale znamená, že do FO příjmy z pronájmů nemíří – a to je meritum věci.
Takže Vaše příspěvky jsou mírně řečeno protimluv.
Omlouvám se, možná jsem se pouze špatně vyjádřil. Zkusím to tedy znovu :)
Pojem FO se tu již rešil (pokud Vám vadí, dosaďte si místo toho jiný pojem), není to ale meritum tohoto problému, tak se tu o něj hádat nemusíme :)
Tím přeplatkem/nedoplatkem jsem reagoval mj. na "Chudáci nově přistěhovalí, mnozí ani nebudou tušit, že vlastně mají příjem, tohle je mazec"
Domnívám se, že pokud by ve vyúčtování byl ze služeb (správa, el.en. aj.) nedoplatek, ten bude započten proti tomuto nájmu (oboje se objeví ve vyúčtování) a vlastník ty peníze z nájmu reálně neuvidí, tak to bude podobná (nikoliv však stejná, myslel jsem to pouze jako příklad) situace k tomu, kdy nájem bude převeden přímo do FO (dosaďte si jiný termín). V obou případech se o příjmech z nájmu vlastník dozví pouze z vyúčtování. Takže to tušení o příjmu bude v obou případech podloženo stejně.
za konkrétnější info, tj. v čem není příspěvek pravdivý. Děkuji BTW – zrovna LAKE teda ohledně daní a účetnictví býval naprosto mimo:-)
Radka222222,
krčma to popsal tak, že peníze z nájmů okamžitě míří do FO, aniž by byly zohledněny ve vyúčtování každého vlastníka.
A nemyslete si, že se to neděje – viděl jsem vyúčtování, kde byl nedoplatek a nikdo vlastníkovi nesdělil, že má ale na účtu SVJ peníze z pronájmů, nepředal mu tedy ani potvrzení.
Jak to řešit nevím – proto jsem proti, aby v našem SVJ bylo stanovami přikázáno, že příjmy se okamžitě převedou do FO. Platím záloha na údržbu a správu tak jak mám, a nevidím důvod, proč bych měl SVJ nechávat příjmy z nájmů, které musím zdanit.
A kde jsem zmínil, že nemusí být ve vyúčtování? Naopak píši, že to tam být MUSÍ, to je snad samozřejmé :) Možná jsem to jen v některém příspěvku vynechal, protože mi to přišlo jasné :)
Jak jsem zmínil, u nás s tím nikdo problém nemá, jde jen o tok peněz, kdy je vynechána část kdy jdou peníze z nájmu vlastníkům, kteří je pošlou zpět na účet SVJ jako FO.
Neberte to jako nějakou radu, pouze jsem reagoval na prvotní dotaz, protože u nás to také tak funguje a vlastníkům to vyhovuje. Nájem plní FO a všichni o něj platí nižší měsíční zálohy..
Ještě ale doplním, že firma, která pro nás sestavuje vyúčtování to tam nedává. Na přímý dotaz nám bylo odpovězeno, že to není v příkazní smlouvě a že si za to můžeme zaplatit zvlášť. A že jsme jim ani nesdělili podle jakého klíče to mají rozúčtovat na vlastníky.
Nemusím snad říkat, že s nimi chceme rozvázat spolupráci, nic jsme jim nezaplatili a rozúčtování jsme si udělali sami..
Notář nám schválil stanovy v tomto znění. Nájem jde na účet SVJ. Ve stanovách je uvedeno, že tento nájem nebude vyplácen vlastníkům, ale převede se na FO (tedy místo toho, aby byl vyplacen vlastníkům, kteří jej následně zase pošlou zpět na účet SVJ jako FO) Jestli je to právně v pořádku nevím, pouze napsal, že to máme taky a že takové stanovy prošly rukou notáře :) Každopádně je to komfortnější, navíc nemáte riziko neplatičů.
Ano vybíráme. Vlastníci posílají zálohu, ve které je zahrnuta správa, úklid, údržba, spol. en. aj. Myslel jsem to tak, že se již neposílá zvlášť pouze na FO, který je plněn z nájmu. Místo toho, aby nájem byl vyplácen vlastníkům a ti pak posílali vyšší zálohy o položku FO. Domnívám se, že je to obdobné, jako když byste měl po skončení roku nedoplatek na službách, který byste ale nemusel doplatit, protože by se uhradil právě z výnosů z nájmu. Také by Vám nájem nikdo neposlal na účet, abyste mohl nedoplatek zaplatit..
„Notář nám schválil stanovy v tomto znění.“
To znamená, že notář má spoluvlastnický podíl postačující ke schválení stanov. (Nepište zde v takovýchto hádankách, Vaše tvrzení může být pro běžného čtenáře zavádějící.)
Kdysi mi bylo vysvětleno, že notář obsah stanov nekontroluje ani neschvaluje. Dále mi bylo sděleno, že notář, který je přítomen shromáždění společenství při schvalování stanov zaručuje, že postup schválení stanov byl v souladu se zákonem a že stanovy společenství mají zákonné náležitosti, které vyžaduje rejstřík.
Aby to nebylo tak, že jsem nanesl nějaké théma a odešel od něho, tak máme v Předvaze za minulý rok Nerozdělený zisk, neuhrazená ztráta Počáteční stav –150,63 Dal 100,52 Konečný zůstatek 251,15
Pochopitelně se mohu zeptat a zeptám výboru o jaký nerozdělený zisk jde. Podstatou původního dotazu bylo, zda může mít SVJ vůbec zisk dle návrhu stanov nebo výbor předkládá návrh stanov dle NOZ kterému ani sám nerozumí a jen ho někde opsal nebo za návrh platil (možná notářce). Pravda je, že jsme měli a máme zisk dle vzorových stanov 2000 ve stanovách současných. Nejde mi o to, zda se mám těšit na nějaký zisk ale zda je zisk SVJ možný. Ani netuším, jak zisk nebo neuhrazená ztráta u nás konkrétně vznikla, protože jsme nedali ani železo ze sklepa do sběru, nepronajímáme střechu k reklamě či co si umím představit jako zdroj „zisku“ SVJ. V budoucnu bychom mohli (možná) mít buď SVJ nebo vlastníci výnos z věcného břemene (průchod domem pro sousední dům) takže by „zisk“ ve stanovách byl smysluplný.
Do výsledku hospodaření všech SVJ by měly vstupovat úroky z běžného účtu. Další vysvětlování je dost složité. Na www.klaiex.webnode.cz je k tomu plno příspěvků, např. v rubrice Postupy – Vlastní zdroje SVJ – miniseriál, ale i v jiných rubrikách viz Přehled příspěvků.
N. Klainová
VN, přečtěte si, prosím tohle:
http://klaiex.webnode.cz/…atymi-uroky/
Hlavně kvůli hlouposti s párováním přijatých úroků s bankovními poplatky jsem v roce 2012 nechala na svém webu volně přístupné jen některé příspěvky. Už jsem nemohla snášet napadání, že se mají náklady účtovat rozvahově, jen bankovní poplatky výsledkově. Nejslušnější pojmenování je „hloupost na n-tou“.
Příspěvek, na který výše odkazuji, je přístupný všem. Bankovní poplatky patří spolu s dalšími náklady do nákladů na správu.
Doufám, že to pochopí každý, kdo to přečte. Jinak na mém webu najdete podobná vysvětlení ještě asi 3× – viz Přehled příspěvků
N. Klainová
Poslední komentáře